先日また、ある金融機関の

融資担当者さんが

当社の事務所に来てくれました。

来てくれたと言う事は

・良い融資物件がないか？

・良い客様がいないか？

など、そんな理由だと思います。

つまり融資を出す気は

マンマンだと予想できます。

これは非常にありがたい事です。

先週も、ある地方銀行の融資担当者さんが

当社でセミナーを開いてくれて

たくさんお客様が聞きに来てくれました。

このセミナーも非常に勉強になる

良い内容だったと思います。

ところで前回は地方銀行さんで

今回来てくれたのは、信用組合さんでした。

それぞれに得意分野がありまして

前回の銀行さんは

「低金利の長期35年のフルローン」が得意でした。

そして今回の信用組合さんは

いくつかのエリアを除けば

ほぼ全国の物件を扱っております。

また他の金融機関の借入が多くても

検討は可能でして、最大で物件価格の

9割まで融資ができるようです。

毎回、個別に審査するので

パッケージローンではありませんが

出す気はすごくありそうでした。

この金融機関が気になるお客様は

個別に、営業マンにご相談ください。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

よく、お客様から

「良い物件があったら、紹介して下さい」

と言われます。

その時、営業マンとしては何気なく

「わかりました！」と言ってしまいます。

でもお客様が思う、良い物件と

営業マンが思う、良い物件は

たぶん違います。

例えば、お客様の場合だったら

・価格だったり

・エリアだったり

・利回りだったり

更には

・構造だったり

・築年数だったり

・土地の大きさだったり

更にさらに

・世帯数だったり

・間取りだったり

・バストイレが別だったり

人によっては、もっと色々な

希望条件があって、それに

見合うものが、良い物件だったりします。

このあたりは、お客様によって

もっと多かったり、もっと少なかったりですが

営業マンの場合は、ちょっと違います。

私などは、営業マンを16年やっております。

その観点から、良い物件とはどんな物件か？と聞かれれば

「融資がちゃんと付いて、入居もちゃんと付きそうな物件」

と答えます。

つまり、この2点なのです。

自分でもアパートを買ったり、売ったり

しておりますが、基本的に

見ているのは、この部分だけです。

これがクリアしていれば

営業マン的には、良い物件なので

とりあえず、お客様に紹介します。

それを気に入るか、気入らないか？は

お客様の好みなので、気に入らなければ

ちゃんと断ってください。

そしたら、また次の良い物件を紹介しますので。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

先日、当社のセミナールームにて

某銀行の融資担当者さんが

最新の融資情報のお話しをしてくれました。

事前にこの内容を告知していた事もあり

このセミナーには、たくさんのお客様に

ご参加頂きました。

セミナーでは、融資概要はもちろんですが

・積算評価と収益評価をどう見るのか？

・空きが多い場合は、現状利回りで見るのか？

・満室想定を考慮に入れるか？

など、非常に興味深いお話しが聞けました。

また、担当者の個人的な考え方や

審査部の人が、どのように考えているのかなど

かなり突っ込んだ話しもありました。

こういうお話と言うのは、ネットでは

まず出て来ないので、生のセミナーならではの

良さだったと思います。

コロナも落ち着いて来ましたので

今後もこのような生の融資セミナーを

どんどん企画して行こうと思っております。

さて、リアルセミナーはもちろん

すばらしいですが、セミナー後の懇親会なども

投資仲間を増やすのに最適です。

ですので、セミナーの後に懇親会がある時は

ぜひご参加される事をお勧めいたします。

ちなみに当社では11月18日（土）に

代表の新川と、区分マンション投資で有名な

芦沢晃さんのコラボセミナーを開催します。

もちろん、セミナーの後には懇親会もありますので

ご興味のあるお客様は、ぜひご参加ください。

なお出版記念セミナーなので、新川の本を

1冊買って頂く事が参加条件となります。

【11月18日開催　出版記念セミナー】

日時：11月18日（土）14時～16時

会場：「YOTSUYA BASE 73」

住所：東京都新宿区四谷1-19-16第一上野ビル３F

※セミナー終了後に懇親会あり（希望者のみ）

詳しくはこの下のURLよりご確認ください。

ws.formzu.net/fgen/S395522378/

開催場所は、いつもお馴染みの

新宿歌舞伎町の雑居ビルです。

前回は6月に開催して

たくさんのお客様にご参加頂きました↓

今回も、皆さまのお越しをお持ちしております。

すでに何度も参加しているお客様も

いらっしゃるかと思いますが、まだ1度も行った事が無い

お客様のために、簡単にモリモリ会の説明をします。

「夢がモリモリ会」とは、富士企画の

恒例行事でして、年に数回

新宿の雑居ビルで行われていた交流会です。

毎回、70名以上の方にご参加を

頂いておりまして、現在はクリスティとの

合同開催となっております。

・すでに不動産投資家をやっている人

・これから不動産投資を始めようと思っている人

・不動産投資にちょっと興味ある人

など。

さらには

・銀行の融資担当者さんや

・税理士さんや

・司法書士さんや

・ガス会社さん

などなど。

不動産投資に関係のある方が集まって

お酒を片手に、わきアイアイと盛り上がる

飲み会となっております。

不動産投資は孤独との闘いですが

このイベントを通じて、仲間を増やして

頂ければ幸いです。

投資仲間を増やしたい方

不動産投資の情報交換したい方

その日、たまたま空いている方など

ぜひご参加ください。

【夢がモリモリ会の概要】

日時：12月8日（金）19:30～22:00まで(受付は19:00から)

場所：開催場所は新宿区歌舞伎町1-6-14　東通ビル2階　PaPaLa

参加費：4,000円（2.5時間　飲み放題）

※不動産業者の方や、参加者に営業するのを

目的としている方の参加はお断りしております。

参加希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「モリモリ会参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

収益物件はその名の通り

家賃収入と言う、収益が出ます。

そのため、その家賃を目当てに

購入する訳ですが、収入だけでなく

支出もあります。

いわゆる、ランニングコストです。

一般的には

・固定資産税や都市計画税

・共用部の電気代や水道代

など。

このあたりは、どんな物件であっても

だいたい発生しているコストです。

さらに物件によっては

・浄化槽のメンテナンス費用

・受水槽の点検費用

・ケーブルテレビやネットの費用

など。

このような費用が発生している

場合もよくあります。

この費用は家賃収入と同じぐらい

重要なものなので、私どもでは

契約前に、しっかり確認します。

でも契約の直前になって、聞いていなかった

ランニングコストが出て来たり

聞いていた費用より、実際は多かったり。

こんな事がよくあります。

ですので、聞いていた費用があっているか

出来る限り書類でも、確認するようにしております。

普通であれば、これを確認したうえで

売買契約をして、最終的には引渡しをします。

しかし、引渡し後に

「実は〇〇の費用を払っていた」

と出て来る事が稀にあります。

そんな時は、売主さんと買主さんとで

話し合いをして解決するのですが、これがあるので

最後の最後まで気が抜けないんですよね。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

収益物件の売れ筋も

時代によって、移り変わりがあります。

例えば、私がこの業界に入った

十数年前は、室内で人が亡くなった物件は

相場より2割ぐらい下げないと売れませんでした。

例えば、何もなければ2000万円で

売れるアパートだとすると1600万円前後に

しないと売れないとか。

でも金融機関の融資としては

亡くなっていても、亡くなっていなくても融資の

評価は、まったく同じでした。

そして現在では、微妙に違っていまして

亡くなっている物件でも、あまり価格は

下げずに売れていたりします。

逆に金融機関の融資は、亡くなっていると

融資の評価が下がるケースもあったり。

ある時期では、お墓が前にある物件は

敬遠されて、それが理由で売れない事が多かったです。

しかし今では、あまりお墓が理由で

売れないケースは聞かなくなりました。

さらに最近の傾向としては、自然災害が多いので

特に川の近くや低い土地に建っている

物件は敬遠される事が多いです。

でも、かといって「高台なら良いか」と言うと

そうでもなくて、ガケ地や擁壁物件だと、敬遠する人もおりますし

そもそも金融機関が、融資をしないケースもあります。

 このように時代によって、売れる物件は

移り変わって来ております。

変わらないのは、いつの時代でも

良い物件は、売れるのが早い事です。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社は中古の1棟マンションや

1棟アパートをメインに仲介しております。

それも30年ぐらい経っている物件が多いです。

すると物件のお問合せを頂いた

お客様から、よく聞かれる事は

過去の修繕履歴です。

これがシッカリ出て来る物件なら

良いのですが実際には、現所有者が

過去に修繕を全くやっていない、とか。

所有期間が5、６年の場合

外観に関しては、何もやっていない事が多く

室内は、退去時の簡易的な原状回復のみ。

なんて事が多い気がします。

そして次のケースとしては、自分はやっていないけど

「前の所有者が、やったらしい」と言う

あいまいな情報です。

これも、修繕を全くやっていないよりはマシですが

不確定な情報であり、信じて良いのか、悪いのか？

困ってしまいます。

また別のケースとしては、現所有者が昔に実施したけど

どこを修繕したか、あまり覚えていないとか

見積書などを紛失して、費用や詳細が分からない。

買う人からしてみると、すごく重要な事なんですけど

売る人からしてみると、あまり重要でなかったり。

長年、賃貸経営をしていると慣れてきて

あまり気にならなくなって

しまうのかも知れませんね。

このように中古の収益物件を買う時は

意外と修繕履歴が出て来ない事が多いです。

これが気になる人は

その辺が、しっかりしている売主さんから買うとか

不動産業者が売主の物件を買うのがお勧めです。

それでは中古の収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資を成功させるには

良い収益物件を選ぶのが大事です。

そのためには、ネットで物件情報を集め

良いのがあれば、すぐに現地を見に行く！

これは基本中の基本です。

でもネットで物件を、くまなく検索したり

良い物件が出た日にすぐ、見に行くには

時間が必要です。

だから不動産投資のための

時間を作れる事が、まず重要です。

そして2つ目に大事なのは

物件を買う資金です。

これは勤務先だったり

年収だったり

自己資金だったり。

いわゆる属性と言うヤツです。

現金で買い続ける事できれば良いのですが

多くの場合、融資がカナメになってきます。

そのため属性が良いとされる

一部上場企業や公務員の方などは

融資を組むのに有利だと言えます。

3つ目の大事な事は、みなさんが忘れがちな

「健康である事」です。

いくら良い物件があって、属性が良くても

融資が組めないと買えない事が多いです。

そして多くの金融機関では、融資を組む為に

団体信用生命保険に加入できる事を条件とします。

これは過去に病気などしていると

加入が出来ない事もあります。

ですので日頃からの健康管理が重要な訳です。

暴飲暴食、寝不足、運動不足などは

くれぐれもご注意ください。

不動産投資が、やりずらくなりますよ！

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産は、現物を見ない事には買えません。

と言いますか、必ず現地を見て欲しいです。

とは言っても、遠方の物件などで現地を見ないまま

買ってしまうお客様もおりますが、これは稀な例です。

そして、現地に行ったら良い部分より

出来るだけ、悪い部分を探してください。

例えば

・ゴミ屋敷になっている部屋はないか

・建物の基礎は大丈夫か

・雨どいが壊れていたり、詰まっていないか

など。

特に雨どいや、ドレンが詰まっていると

その周りから水がしみ出して

天井が黒くなっている事があります。

これを放置していると

その部分から腐ってきたり

シロアリが発生する事があります。

ですので、この部分は要注意です。

空室があれば、もちろん内見もしますが

満室だと、室内は見れません。

これは仕方ないですね。

しかし、たまに現地を見ていると

入居者が出て来て、話しができたりします。

向こうから、話しかけてきたら

チャンス到来で、その時に住みごごちとか

何か困っている事はないか？など

聞いてみましょう。

思わぬ情報が出て来たりします。

そんなリアルな情報を含めて

検討すえば、きっと良い物件が買えると思います。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

世の中には、お試しがたくさんあります。

例えば

自動車なら、試乗できますし

住宅なら、モデルルームに行けばいいし

スーパーには、試食のコーナーがあったり。

このように疑似体験できれば

安心して買う事が出来ます。

または、思った感じと違うなら

買うのをやめる事ができます。

でも不動産投資を

お試しでやるのは難しいです。

３日だけ賃貸経営をしてみる、とか

アパートを買って1ヶ月間やってみて

ダメなら売ってしまう、とか。

こんな事はできませんよね。

ではどうするか？

不動産投資を実際に始める前に

本を読んだり

YouTube動画を見たり

セミナーに参加したり

こんな感じでは、ないでしょうか。

あと、お勧めとしては

不動産会社に相談してみる。

とくにクリスティ＆富士企画なら

20年以上、投資一筋なので

詳しい営業マンが多いです。

中には自分でアパートを

持っている社員もおりますので

生の声が聞けます。

そんな訳で、不動産投資の生の声を聞きたい方は

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

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