投資物件は、家賃などの

収益をメインの目的に

買う人が多いと思います。

もちろん、節税対策などもありますが

今回は置いときまして、物件が生み出す

収益についてです。

家賃以外にも、例えば

屋根に太陽光発電の設備がある物件は

売電による収入があります。

自販機が設置してあると

その売り上げに対して

何パーセントか、もらえたりします。

ただし自販機の場合、あまり売れない

場所だと電気代の方が高くなって

マイナスになります。

あと、最近は少なくなりましたが

アパートに、コインランドリーが

付いている事もります。

よく扱ったのは、ベルピアシリーズの

アパートで、コインランドリーがあるので

基本的に洗濯機置き場や、干すベランダスペースが無い。

屋上のスペースに携帯電話の

アンテナが立っていて、屋上の

使用料をもらっているケースもあります。

さらには、上空に高圧線が通っていて

電力会社から線下補償料があったり。

とくにアンテナと高圧線は

年間で数万円から数十万円の時もあり

良い収益になります。

高圧線ではありませんが、敷地内に

電力会社やNTTなどの電柱や

支線が立っているとお金がもらえます。

だいたい１本に付き1,500円で

3年1回のペースで4,500円振り込まれます。

以上、投資物件のマメな収益のはなしでした。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資を始めるには

自己資金が必要です。

それも当社のよく扱っている

中古アパートですと、数百万円は

準備してあったほうがイイです。

でも数百万円と言えば大金ですし

その大金を使って、もし変な物件を買ってしまい

失敗してしまったら・・・。

と思うと、なかなか1歩が

踏み出せないと思います。

以前、私の奥さんの両親に不動産投資を

勧めてみた所、かなり興味を持ってくれましたが

結局はやりませんでした。

と、言う訳で不動産投資を始めるのは

心理的にも、資金的にも非常に

ハードルが高いのだと思います。

そこで、スーパーの試食みたいにお試しで出来たり

出来るだけ低価格で始められたら、もし失敗しても

どうにかなる、と思ったりします。

するとやっぱり、中古のワンルームマンションとか

築古のボロ戸建てが良さそうな気がします。

なお、ワンルームマンションは

選ぶのが何気に、難しいです。

またボロ戸建ては、安く買えますが

修繕費が、すごくかかったり

直しても入居が付かなかったり。

意外と難易度が高いです。

そんな訳で、お試しをするのも大変なので

大家の会で、実際にやってる人に聞いてみるとか

不動産会社に相談するのが、やっぱりベターかと思います。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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ここのところ、不動産投資に

関してハードルが上がって

来ているような気がします。

そのハードルとは

年収のカベです。

どの金融機関も融資が

イイ感じに出ているのですが

それぞれ融資条件があります。

その条件として

「年収1000万円以上」の

お客様である事が出てきます。

当社で取引のある金融機関ですと

auじぶん銀行や東和銀行など。

さらに静岡銀行の築浅物件を想定している

金利が低めのAプランとBプランを

使うのも年収1000万円以上が条件です。

そして次のカベは「年収700万円」です。

さきほどの静岡銀行の場合で

金利は高めのCプランは、コレに当てはまります。

また金融機関によっては

年収700万円以上あるか、ないかで

金利の優遇や、期間の延長など。

メリットがあります。

昔は年収500万円以上や

時期によっては年収300万円以上あれば

けっこう良い融資が組めました。

2000万円ぐらいまでなら

比較的、簡単にフルローンが

組めた事もあります。

そう考えると、最近は

ずいぶんとハードルが上がってしまったな～

と思う訳です。

もちろん物件の評価と、お客様の資産状況によっては

年収に関わらず、良い融資が組める事もありますが。

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資は融資がカナメです。

そのため、常に最新の情報を

取得する必要があります。

この事はこの業界にいると

基本的な事なのですが、ちょっと気を抜くと

「アレレ？」となったりします。

今回はそんなお話しです。

投資物件の融資は時代時代で

移り変わっております。

わたしがこの会社に入った20年前ですと

三井住友銀行や千葉銀行、スルガ銀行など

よく利用しておりました。

たまにライフ住宅ローンなども。

現在のL&Fアセットファイナンスですね。

そして現在は？と言えば

・静岡銀行

・オリックス銀行

・auじぶん銀行

など。

さらには

・滋賀銀行

・関西みらい銀行

・東和銀行

・山陰合同銀行

などなど。

さらにさらに

・あすか信用組合

・横浜幸銀信用組合

などなどなど。

ほかにもありますが、今日はここまで。

このように、たくさんあるので

ちょっと使っていないと、金利や期間など。

また

どんなお客様なら

どの金融機関で

どんな物件がベストか？

このあたりが微妙にずれて来ます。

ですので、各金融機関の融資担当者と

当社の営業マン達は、密に情報交換を

やっております。

それでは投資物件の融資の事なら

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今年の夏は、雨が多かった気がします。

また昨年に比べると、暑さもイマイチで

涼しい感じでした。

そして、雨による災害が多い。

数年前からゲリラ豪雨やら

線状降水帯やら。

昔は水害と言えば台風がメインでしたが

最近では台風が来ていないのに

水害のニュースがスゴイです。

記憶に新しいのは、名古屋や

千葉の大網白里、松戸など。

特に松戸などは、海沿いでもないのに・・・。

この被害をもとに今後、物件選びで

思う事思う事をちょっと

書いてみようと思います。

まず、ハザードマップをしっかり見る。

これは各自治体のホームページや

役所に行くと見れます。

なおハザードマップは、河川の氾濫がメインですが

川の近くでなくても、排水が詰まったり

許容オーバーになる内水ハザードマップも要チェックです。

また物件の基礎が普通と比べて高いか、低いか？

または、ほかの住宅などと比べてどうなのか？

などもハザードマップと合わせて現地確認をした方がイイです。

あとは、市街化調整区域の場合です。

このエリアはもともと、市街化を抑制する区域のため

・川沿いの低地だったり

・田んぼ・農地だったり

・水はけの土地だったり

など。

市街化調整区域だからと言って

必ずしも浸水しやすい、というわけではありませんが

浸水リスクの高い土地が多い傾向はあります。

以上、これらを踏まえて

総合的に判断して物件を選びましょう。

それでは収益物件の事なら

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先日、あるお客様に

不動産の営業マンは、自分で物件を買う時

どんな基準で物件を選んでいるの？

と質問を受けました。

私の場合に限りますが

3つのポイントがありますので

今回はそんなお話しです。

まず1つ目は、融資です。

どこの金融機関で

融資額はいくらで

金利はいくらで

期間がどのくらいか

です。

次に2つ目は、入居が付きそうかです。

駅か近い場合は、なんの問題もないと思いますが

駅から遠い場合や、バス便の場合など。

または、車でしか移動が無理なエリアなど。

このあたりは当社の管理部に聞いて

入居付けの難易度を聞きます。

群馬、栃木、茨城の場合は

駅から近い事より、駅から遠くても

入居付けが出来る事があるので注目です。

そして最後の３つ目は相場です。

ここで言う相場とは

そのエリアの土地値の相場と

収益物件なので、利回りの相場です。

この２つの要素が、相場より安いのか

普通なのか、高いのか？

を判断基準にしております。

これまでに上げた３つのポイントを

総合的に見ておりまして

それ以外のポイントは、あまり気にしてません。

あくまで、私が収益物件を買う時の

ポイントですが、参考になれば幸いです。

それでは収益物件の事なら

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最近はもっぱら、朝の通勤電車では

リベラルアーツ大学の

YouTubeライブを聞いております。

このライブは基本的に

節約術やら、稼ぐ力の話やら

そして投資の話がメインです。

私の場合は不動産投資が仕事なもので

投資関係や、不動産関係の話題を

楽しく聞いております。

そんなYouTubeライブですが

不動産で多いのは、家賃値上げの問題です。

ライブを聞いているのは

住んでいる人なので、入居者でして

どうにか、現状の家賃を維持したい。

そりゃ、そうですよね。

でもあの手、この手で

賃上げ交渉の連絡が来たり

手紙が送ってきたり。

通常では、家賃を上げるにしても

下げるにしても、お互いの同意が必要で

勝手に変更はできません。

が、入居者さんは詳しくないので

それに応じないと、ゆくゆくは

強制退去させられるのでは・・・。

と思う人も、いるみたいです。

私としましては、仕事柄

オーナー側になる事が多いです。

でも入居者さんも事情があって

オーナーさんにも事情があるので、その当たりに

うまく折り合いを付けるのが、大事だよね！

と思いながら、朝の通勤電車で

最新の不動産投資の勉強をしております。

それでは賃貸経営の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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ここ数年、ネットが便利になり

現地へ行かなくても、たいていの

売り物件の外観がわかります。

しかし、私がこの会社に入社した頃は

まだネット環境がイマイチだったので

現地に行って、写真を撮っておりました。

それも会社の近くだけなら

イイのですが、関東の1都6県の

広範囲まで行っておりました。

さらに、当時は1ヶ月で30物件を撮影する

ノルマがあったり、カーナビ使用禁止の

縛りプレイがあったりで、苦労して辿り着いてました。

いわゆる、新人の下積み時代と言いますか

一人前の不動産営業マンになるための

修行みたいなものです。

そのおかげ様で、道もかなり覚えましたし

エリアの特徴的な事や、雰囲気なども

肌で感じる事が出来ました。

もちろん物件もたくさん見ましたので

なんだカンダで、どこを見たらイイか？

重要なポイントはどこか？

など

一般の方とは違った、または気づかない

部分をチェック出来たりと、いつの間にか

プロの鋭い目線を、身に付ける事が出来ました。

そんな訳で、良い収益物件を買いたい方は

営業マンと一緒に、現地へ行く事をオススメします。

ちょうど9月19日(土)には、出版キャンペーンで

新川が直々に、物件案内をする予定なんかもあります。

ご興味ある方はこの下をご覧下さい

https://yume-publishing.com/campaign/shinkawa11th/

不動産には基本的に

権利証が付いてきます。

いわゆる登記済み権利証です。

でも、不動産を取得した

年代によっては、権利証ではなく

登記識別情報通知だったりします。

どちらも同じ意味合いを持つ書類ですが

平成17年頃に権利証から、変わったようで

現在は不動産を取得すると、登記識別情報通知が発行されます。

権利証も登記識別情報通知も非常に

大事な書類で、私の実家の権利証は

金庫に入っておりました。

そして不動産を売却する時は

この書類が必要になります。

でも・・・。

探してみると無い！

どこを探して見つからない！

なんて事が、たまにあります。

または、コレが権利証だと思って

不動産の決済時に持ってきてもらったら

登記簿謄本だったり。

さらには権利証で、あっているけど

違う物件の権利証だったり。

長年、この仕事をやっている

こんなケースがあります。

では実務的に、権利証や

登記識別情報通知が無い時は

どうするか。

それは、司法書士に「本人確認情報」

を作成してもらい、これでどうにか

不動産を売却する事できます、が

この作成には10万円前後の

費用がかかりますので、出来る限り

これらの紛失は、避けたいものですね。

それでは収益物件の売却なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

6月から始まった

新川の出版記念キャンペーンですが
大好評につき、またまた延長されました。

今度こそ、最後になると思いますが

9月30日まで、再々延長です！！

 

新川の11冊目の書籍

「～業界28年のプロ社長が教える～

知らないと損する“不動産売却”解説書」

を買った人は、忘れずに確認してください。

または、これから買おうと思った方も

キャンペーンはまだ間にあいますので、本の購入は

こちらからどうぞ→https://amzn.asia/d/0j9ZZF8m

なお購入先はAmazon・楽天・YUME書店などネット書店

紀伊國屋書店・ジュンク堂書店などのリアル書店など

どこでもかまいません。（※予約注文は対象外です）

【2冊購入特典】　先着15名

新川義忠の無料面談（60分）＆“人生開花”ランチ！

無料参加権

■面談場所：東京・四谷の富士企画内にて

新川義忠が、不動産物件の売却、銀行融資の最新事情、

不動産投資のはじめ方、空室対策、税金対策などの実務面から、

老後の収入づくり、50歳からのアクティブな生き方、人生の目標づくり、

将来の不動産相続対策など何でもアドバイスいたします。

面談後は、肩の力を抜いてお薦めランチを召し上がっていただきながら、

不動産投資を通じて人生を楽しむコツをお話します。

○面談＋人生開花ランチの日程は、双方の都合がつく日とさせていただきます。

【5冊購入特典】(9月19日開催)　先着8名

新川義忠と行く！

最新購入物件・見学ツアー

（東京近郊・日帰り）

新川義忠が代表を務めるクリスティ・富士企画で取り扱った最新の物件を、

新川義忠のナビ付きで見学するツアーです。

どこに行くかはお楽しみ！既に賃貸経営をおこなっている高稼働物件、

リフォーム前後の物件、購入したての中古物件など、「開催日」時点で

新川義忠が「一番面白い！勉強になる！」と思う数物件に皆様をお連れいたします！

ナビゲーター        新川義忠

日時     ２０２６年９月１９日（土曜） 　

集合時間          東京・四谷（富士企画）にAM１０時予定

※解散は１９時頃、埼玉・大宮駅予定

※新川義忠が手配した車で物件を回ります。

費用     無料（５冊ご購入者限定ツアー）

※道中の飲食代、集合場所までやお帰りの交通費は各自でご負担ください。

見学地  東京近郊物件（解散は埼玉・大宮駅予定）

※５物件程度予定。リフォーム状況や天候・道路状況により変更もあります。

【10冊購入特典】（10月17,18開催）　先着8名

新川義忠と1日過ごす！

「伊豆貸別荘で人生を思い切り楽しむ体験＆宿泊ツアー」

新川義忠がプロデュースする「遊び」も「学び」も一生懸命の二日間！

あなたが５０歳を過ぎても、還暦を超えてもワクワクする毎日を送れる

ヒントを見つけましょう！

■インストラクター：新川義忠

■日時：10月17日〜18日の土曜宿泊～日曜

■集合場所：四ツ谷「富士企画」前にAM10時

■宿泊地：新川義忠が運営中の伊豆貸別荘（IZU BASE 73）

■定員：先着8名

(体験予定のアクティビティ)

●海辺近くの露店岩風呂体験（男女別）

●大室山リフト＆高所ハイキング体験

●一碧湖（いっぺきこ）散策

●海沿いの吊り橋わたり体験

・・・ほか

※天候や時間の都合でアクティビティをチョイスしていきます。

※精神的・体力的に無理そうな体験は車内などでお待ちいただいてけっこうです。

それではキャンペーンの詳細や、特典のお申込みは

この下のURLからお願いします。

https://yume-publishing.com/campaign/shinkawa11th/