ここ数年にわたり、投資用の1棟マンションや

1棟アパートの価格が上がっております。

そして、それにつられてかどうか？

分かりませんが、賃貸物件の家賃も

上がって来ております。

このあたりは、気づいている方もいるし

「えっ！そうなの？」という感じで

まだご存じでない方も、いらっしゃると思います。

もちろん、すべてのエリアで家賃が上がっている

訳ではありませんが、チャンスがあれば

値上げに踏み切るのも、よいかも知れません

ところで、たまたま私も父親名義の

戸建てを貸す事になり、最近まで

残置物の撤去や、リフォームをしておりました。

もうそろそろ、リフォームが終わりそうなので

いくらで貸そうか？となり

7万円ぐらいで貸せばいいかな？

と思っておりました。

しかし、営業マンのアドバイスで

はじめは強気の「9万円ぐらい」で

出してはどうか？

と言われとりあえず

それで募集を出してみました。

すると、ほんとにその金額で

すぐ、申し込みが入ったのです！！

もう、びっくりです。

家賃が上がっているウワサは

は聞いておりましたが、まさか自分でも

実感できるなんて・・・。

ありがたい話であります。

それでは賃貸物件の事なら

クリスティ&富士企画まで

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資を始めるにあたり

どんな収益物件を、どんな資金繰りで

買うのかは、非常に大事なポイントです。

そのため、購入前にはお客様ごとに

いろいろな、シミュレーションをすると思います。

まず簡単なシミュレーションとしては

毎月の家賃収入から、ローン返済額とランニングコストを

引いて表面的な、手残りを計算する。

ここでランニングコストには

・管理費

・清掃費

・固定資産税

・共用の電気水道代

など。

さらに物件によっては

・ネット費用

・浄化槽費用

・受水槽費用

・消防点検費用

・エレベータ点検費用

などなど。

私は過去に2棟アパートを買っておりますが

実際にやったシミュレーションはこんな感じで

検討して決めました。

また、お客様によっては

・空室率

・家賃下落率

・金利上昇率

・減価償却費

・見込まれる修繕費

など、このあたり含めて検討する場合もあります。

ここで特に購入を左右するのは

各項目の割合を「何％」に設定するかです。

同じ物件だとしても、この割合を

緩めにすれば、どの物件も良さそうに見えるし

キツメにすれば、どの物件もダメそうに見えます。

このあたり、非常に難しい部分だと思います。

ですので、自分で検討しつつも

当社などの、投資専門の会社に

聞いてみるのも、イイかと思います。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ&富士企画まで

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不動産市況が活発になると

転売物件が増えてきます。

この理由としては、今まで融資の

あまり出なかった物件が、何らかの事情で

急に、すごく融資が出るようになります。

すると、不動産を買いたい人が増えて

物件の価格が急に上がります。

それに目を付けて、不動産業者が

物件を買って、転売する。

そんな構造が出来あがります。

最近では平成25年ごろの

安倍総理が行った金融緩和によって

平成30年ごろまで転売が活発でした。

いわゆる第2次安倍政権の

「アベノミクス」です。

その頃ですと、不動産業者の転売は

普通にありますが、転売の転売や

転売の転売の転売など。

もう、どなってしまうのか？？

そんな状態でした。

こんな現象が、今から40年ぐらい前のバブル期にも

あったようで、この年代である「昭和後期から平成前期」の

投資物件が多いのも、そんな背景があるかも知れません。

ところで、時代背景や歴史的な事は

さて置き、本題である転売物件は

良いのか？悪いのか？

となりますが「物件によりますね！」

と言うのが、私の答えです。

結局は、価格、エリア、利回り、土地値

築年、入居や修繕状況などを総合的に見て

相場より安いのが良い、高いのが悪い。

これが全てで、その物件の販売理由が

・業者の転売だろうと、

・個人の資産整理だろうと

・相続による売却だろうと

あまり売る原因は、気にしません。

ちなみに、私も業者の転売物件を買った事があります。

要は総合的に見て、良いのか？

悪いのか？なのです。

それでは投資物件の事なら

クリスティ&富士企画まで

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

きたる10月26日（日）10時から

大宮のクリスティにて「インベース活用セミナー」

を開催いたします。

これは10月30（木）19時から四谷の

富士企画で開催するセミナーと

おおむね同じ内容ですが・・・

「平日は仕事が忙しくて行けない！！」

と言う声が、あるかと思いまして

急きょ、日曜日に開催する事となりました。

さて、セミナーは良いけど

「そもそもインベースってなに？」と

なる、お客が多いと思います。

これは株式会社MSFがやっている

融資の増額や、金利の優遇が

受けられるサービスとなります。

お客様の属性によりますが、滋賀銀行など

セゾンファンデックスが保証会社となる

融資で大活躍しております。

当社でもインベース経由で

優遇を受けての融資実行が、かなり増えており

今、すごく熱いサービスとなります。

なおこのサービスを活用できる金融機関として

関西みらい銀行、出光クレジットなどありますが

今回は滋賀銀行をメインでお話をいたします。

セミナーの中では、実際の物件と

融資額の事例や、最新の動向など

活用ポイントを詳しく解説いただきます。

（滋賀銀行について）

全国エリア対応で「有担保ローン」と

「無担保ローン」を組み合わせての融資が可能です。

（※個人向け融資のみ、法人は対象外となります）

ご興味のある方はぜひご参加ください。

【インベース活用セミナーの概要】

日時：10月26日（日）10:00（受付9:45から）

会費：無料

会場：クリスティセミナールーム

　（さいたま市大宮区下町1-51 木崎屋ビル 2階）

セミナー終了後には、営業マンとの個別面談の時間も設けております。

具体的な融資相談をご希望の方はご活用ください。

（対象のお客様）

年収700万円以上で、勤続年数5年以上の会社員の方。

収益物件を所有されている方は、不動産収入が給与所得を

超えていない方になります。

※上記が基本的な対象となりますが、事前にプロフィールシートを

ご提出いただければ、条件に該当しない方でもご相談は可能です。

それではセミナー参加ご希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「10/26セミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

日本人の平均寿命を

チャッピー（ChatGPT）に聞いてみると

男性：81.09 歳 、女性：87.13 歳だそうです。

これを見ると、世界的には

長生きする人が多い国になると思います。

なぜ寿命が長いかと言いますと

生活環境が良い事や、医療の充実があると思います。

たしかに日本には長い間、戦争などがありませんし

病気になれば、近くの病院で治療を受けられたり。

しかし、国によっては戦争や内戦があったり

病気になっても、治療を受けられなかったり

病院に行っても、薬がなかったり。

そう考えると、非常に恵まれた

国に、暮らしている事になります。

ましてや、不動産投資などをして

収入にも余裕があれば、さらに

充実した人生を歩んでいけると思います。

でもお金があっても、寿命が長いと言っても

健康な状態で長生きしないと

人生は楽しめません。

私の父親なども今年85歳で、平均よりは

長生きですが、脳梗塞や骨折などの影響で

現在では、車椅子で病院生活です。

お酒も飲めず、好きな物も食べれず

外出もできず、ほぼ自由はありません。

こんな姿を見ているので、一番大切な事は

健康な状態を、いかに維持するかだと感じます。

これは日ごろから食生活に気を使ったり

マメに運動をしたりなど、こんな事が大事だったりします。

とくに私や、社長の新川など

50代からの健康意識が非常に大事なように思います。

そんな訳で、人生を楽しむにはまずは「健康第一」。

そしてナイスな物件は、その次として

不動産投資に励んでいきましょう！

それでは不動産投資の事なら

クリスティ&富士企画まで

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

投資物件を購入するうえで

ひとつの選定基準になるのが

建物の構造です。

一般的には木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造

鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など。

さらに、たまにあるのがコンクリートブロック造です。

この中で販売図面と実際の構造が

違っている事があるのが

軽量鉄骨造の物件です。

謄本には鉄骨造と書いてあるので

重量鉄骨だと思ったら、実際には

軽量鉄骨の事が多いです。

とくに2階建てで、謄本や

販売図面に「鉄骨造」と

書いてあるのは、だいたい軽量鉄骨です。

また、セキスイハイムやパナホームなどの

ハウスメーカーが作っているアパートは

軽量鉄骨造が多いです。

このあたりは、よーく

確認しておきたい所だと思います。

ところで、この軽量鉄骨と重量鉄骨で

どっちが良いのか？と言いますと

いちがいに、どっちが良いと言えません。

銀行の融資的には重量のほうが

融資期間が長かったりします。

でも軽量鉄骨は、それなに強度があったり

費用面や、軽くて性能が良かったりします。

たしか、鉄骨の厚みが1ミリなのに70年ぐらいの

耐久性能を持った、すごい製品もありました。

つまり、技術や性能は進歩している訳で

本来なら単純に、鉄の厚みだけで融資期間を

決めるのは、時代とあっていない気がします。

まあこんな事は、不動産営業マンの

ただの、ボヤきになりますが。

それでは投資物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

今年も7月3日（波の日）に当社代表の

新川が10冊目の書籍を出版しました。

本のタイトルは

「50歳からはじめる！老後生活を豊かにする不動産投資術」

です。

そして、それを記念して

7/19（土）には、お台場で、BBQパーティをやったり

8/23（土）には、四谷でリアルセミナー開催したり

9/12（金）には、オンラインセミナーを開催しました。

おかげ様で、どのイベントも

たくさんのお客様に、ご参加いただき

大変、ありがとうございました。

そのため、今回はこれで出版関係は終了！！

のはずでしたが・・・

最近になって、書籍を知って購入した人や

前回のセミナーに参加した人の中から

「もう1回、新川さんにセミナーをやってほしい！！！」と

とてもありがたい声が届くようになりました。

そこで、その要望にお応えできればと思い

１１月29日に追加セミナーを開催する事となりました。

なお今回は参加者の方々、ひとりひとりの

ご質問や悩みに、少人数での開催なので

「密にぎゅっと」アドバイスできると思います。

またセミナーに参加すれば、同じ目標や志を

持つ人たちと、情報交換ができる懇親会もありますので

投資仲間を増やしたい方などは、ぜひご参加ください！

＜セミナー内容＞

・50歳からの不動産投資のはじめ方

・老後に向け、どんな物件が良いのか？

・最新の融資状況や売買のコツ

・税金の基礎知識、相続の備え

・兼業大家さんの注意点

など。

さらに、

・サハラ砂漠マラソンへなぜ挑戦するのか？

・なぜママチャリレース？滝行？

・どんな軸をもって生きているのか？

・50歳からはじめる、お勧めの体験・遊び方

・営業マン達がどんな事を思い、どんな人に物件を紹介しているのか？

などなど。

時間の許す限り、新川が熱く語ります！

【出版記念追加セミナー概要】

・日時：2025年11月29日（土）

・時間：17時～19時

・会費は無料ですが、新刊1冊の購入が条件となります。

※受付にて新刊「50歳からはじめる！老後生活を豊かにする不動産投資術」

をご提示いただきますので必ずご持参ください。当日、セミナー会場の受付にて

新刊を購入するのでもOKです。

・場所：富士企画セミナールーム（YOTSUYA BASE 73）

・住所：新宿区四谷1-19-16第一上野ビル3F

・講師：新川義忠

※セミナー終了後、新川への質問や名刺交換の時間もあります。

★懇親会もあります：19時15分頃から2時間予定

・会費：3,000円

・会場：セミナーと同会場になります。

詳細やお申込みはこの下のURLからご覧ください。

https://ws.formzu.net/fgen/S688046992/

10月30日（木）19時に四谷の富士企画にて

「最新の融資情報セミナー（インベース編）」

を開催いたします。

まずは「インベースってなに？」と

なるお客様が多いと思いますが、ここを使うことで

融資の増額や、金利の優遇が受けられるサービスとなります。

お客様の属性によりますが、滋賀銀行など

セゾンファンデックスが保証会社となる

融資で大活躍しております。

今回は、そのインベースのご担当者様をお招きし

実際の事例を交えながら「INVASEローン」の

最新動向や、活用ポイントを詳しく解説いただきます。

セミナーでは融資の仕組みだけでなく、普段は聞けない

細かな質問や、現場のリアルなお話まで

直接、やり取りできる貴重な機会となっております。

（滋賀銀行について）

全国エリア対応で「有担保ローン」と

「無担保ローン」を組み合わせての融資が可能です。

（※個人向け融資のみ、法人は対象外となります）

当社でもインベース経由で滋賀銀行の融資実行が

かなり増えており今、すごく熱いサービスとなります。

ご興味のある方はぜひご参加ください。

【セミナー概要】

日時：10月30日（木）19:00～

会費：無料

会場：YOTSUYA BASE73(富士企画セミナールーム)

　（東京都新宿区四谷1丁目19−16 第一上野ビル 3階）

セミナー終了後には、営業マンとの個別面談の時間も設けております。

具体的な融資相談をご希望の方はご活用ください。

（対象のお客様）

年収700万円以上で、勤続年数5年以上の会社員の方。

収益物件を所有されている方は、不動産収入が給与所得を

超えていない方になります。

※上記が基本的な対象となりますが、事前にプロフィールシートを

ご提出いただければ、条件に該当しない方でもご相談は可能です。

それではセミナー参加ご希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「10/30セミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

先日、お客様より興味深いメールが来ました。

どんなメールかと言いますと

収益物件の売却に関する相談です。

これだけなら、普通のメールなのですが

内容としましては、3年前の相場と

現在の相場の変化の質問でした。

ちょうど3年前の10月に私が査定した

6物件の情報と、価格、利回りを記載した

メールが一緒に付いておりました。

その内容を見たうえで、今の相場に合わせて

再度、査定したわけですが・・・

結果としましては、ほぼ同じ価格で

同じ利回りとなりました。

つまり、相場的には3年前も

現在でも、あまり変わっていないと

言うのが感想です。

もちろん、エリアや構造によるので

全部が変わっていない訳では

ないのですが、おおむね一緒でした。

あとはこの結果を見て、どう評価するのか。

まず1つ目は、

いつまでも、相場が維持できる訳がないから

下がる前にそろそろ、売ったほうが良いだろう。

そして2つ目は、

3年経っても変わらなのだからあと1，2年は持って

その後に売っても問題は、ないだろう。

こんな感じでしょうか。

どちらにしても、未来の事は

分かりませんので、あくまで

自分の判断で決めるしかないですね。

ただ、詳しい融資の事などを聞きたい方は

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画は

関東をメインに投資物件の

仲介をしております。

事務所はそれぞれ

富士企画は東京の四ツ谷で

クリスティは埼玉の大宮です。

そんな地理的な事情や、利回り的な事もあり

千葉、埼玉、神奈川が多めで

東京、茨城がまあまあで

群馬、栃木は少なめな感じです。

それ以外のエリアはあまり

仲介する事が、ありませんでした。

と、過去形になりますが、しかし、しかし、

最近では全国の物件をぽつり、ぽつりと

やるようになってます。

その理由としては、なにを隠そう

全国の投資物件に融資を出してくれる

金融機関が増えてきてるからです。

なお、ここ数ヶ月で現地案内に行ったり

買付けをもらったり、契約になった物件は・・・

・北海道

・宮城県

・新潟県

・愛知県

・大阪府

など。

かなりエリアが広がっております。

ちなみに代表の新川が現在、九州に行ってますが

これは不動産投資とは関係ないみたいです。

もともとアフリカに行く予定が、飛行機が欠航になり

行けなくなったので、国内の旅に出てしまいました。

まあ、新川の話しはともかく

最近は、全国の投資物件がねらい目です！

それでは投資物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

（9月は札幌に行ってました↓） 

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