12月1日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

ニュースで酉の市やクリスマスマーケットの

特集されているのを見かけ

やっと冬が到来したように思います。

今年は、とくに暑い日が多かったですが

夏も冬も関係なく、不動産投資という大波を乗りこなし

皆様にマッチした物件をご紹介しています！

さて今回の物件紹介ライブも、いつも通りの

「新着！営業マンのおすすめ物件」

を紹介する予定です。

物件に詳しい営業マンだけが知っている

・ネットに載せる直前の未公開物件や

・ある銀行でここまで融資が出ちゃう物件や

・売値は高そうだけど実際はここまで下がる物件

など。

そんな物件が、出て来るかも知れません。

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和5年12月1日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「12月1日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

不動産投資は、物件選びが重要です。

良い物件を買う事が出来れば

儲かりやすいですし、悪いものを買ってしまえば

利益を出すのは困難になります。

これは多くの人が、何となく

分かっている事だと思います。

しかし、そもそも良い投資物件とは

どんなモノを言うのか？

このあたりは、お客様によってさまざまです。

例えば

・利回りが高い

・土地値が出る

・駅から近い

・物件の状態がイイ

・融資がたくさん出る

など。

さらに

・新築がイイ

・自宅から10分以内がイイ

・ボロ戸建てがイイ

など、こんな条件の方もおります。

このように色々な好みや条件はありますが

相当マニアックな条件でない限り、良い収益物件の

条件と言うのは、あるていど他の人と似て来ます

すると、どうしても競争になる訳です。

この時に融資よりは、現金のほうが有利です。

これは不動産取引では

止むを得ないと思います。

そして次に競争になるのが

購入申込みを入れる早さです。

買付順と言われるもので

現金とか、融資とか、諸条件はありますが

早いに越した事はありません。

購入申込を入れたのが、早かったと言うだけで

良い投資物件が買える事は、現在でもよくあります。

今月も申込が複数入った、優良物件は

1番最初に申込を入れたお客様が、契約となりました。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資は、融資がカナメです。

この事は、言うまでも無いかと思います。

そしてその融資と言うのは、よく変化します。

例えば

先月は融資してくれたエリアが

「今月からはやらなくなった！」とか。

以前までは9割融資をガンガン

出していたのに、ある日を境にして

8割融資も出なくなってしまった、など。

こんな話はよくありまして、上の例は

悪い話しですが、もちろん逆のパターンで

先月より今月の方が良くなる事もあります。

今回は、そんな良くなった話しです。

アパートローンと言えば

積極的に出している

金融機関がいくつかあります。

そのうちの1つの金融機関ですが

ある物件に対して、物件価格の

「7割なら融資期間は30年」

「7.5割なら融資期間は25年」

「8割なら融資期間は20年」

と3つ条件を出して来ました。

ちなみに同じ金融機関の

ほかの支店に聞いたら

「7割融資の30年しか出来ない」との事でした。

まあ、収益物件の営業マンから

言わしてもらえば、物件の積算評価が

低かったので7割融資でも

かなり出してくれている感じです。

それが期間は短くなるとは言え

8割出すと言ってくれたのです。

不動産投資で7割融資と

8割融資では大きな違いです。

3000万円の物件なら、当たり前ですが

8割で2400万円、7割で2100万円で

その差は300万円。

これはデカいですね。

このような融資をやってくれる

担当者が現れてくれました。

今後にスゴク期待です！

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

中古の収益物件の契約で売主さんが

不動産業者でない場合には

「契約不適合責任」を免責にする事が多いです。

契約不適合責任とは、ひと昔前の

瑕疵担保責任に近い感じです。

でも厳密に言いますと内容は違います。

なお今回は、この違いの話しではなく

中古の収益物件の契約で有りがちな

カン違いの事です。

契約する時に売主の契約不適合責任が

免責の場合、売主さんが知らなければ

後から問題が起きても、責任を逃れられる。

と思っている不動産業者や

売主さんが多いです。

これはある意味では、合っている事もあり

ある意味では、間違っている事もあります。

例えば物件の引き渡し後に入居者から

「実は前のオーナーには言ってなかったけど

○○が1年前から壊れていた。」

と言われたとします。

すると普通の不動産業者や売主さんの感覚だと

「売主は知らなかったので直す必要はない」と考えます。

でも実際には、契約書の約定の中で

「引き渡し前の損傷は売主が直す」

と書いてあります。

つまりこの事例で言えば、売主が

「知っている、知っていない」は関係なく

引き渡し前の損傷だと、証明できれば売主が直す。

となります。

もちろん実際に直してくれるか

どうかは、売主さん次第となりますが

そのような主張が出来るという訳です。

このあたりを理解していると

引き渡し後に問題が起きても

どうにかなる事があります。

それでは収益物件の取引の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産の売買契約と言えば

いくらで買うとか、融資ではいくら借りる予定で

借りれない場合は白紙解約する、とか。

引渡しの日はいつまでにする、とか

こんな内容が書いてあるのが

一般的だと思います。

しかし、収益物件の売買契約は

これに加えて、ちょっと違う部分があります。

その理由としては、投資用の不動産は

自分で住むのではなくて、すでに

誰かが住んでいる物件だからです。

つまり賃貸中な訳です。

すると、すでに電気や水道やガスが

通っていて、それを使って生活をしています。

また、ケーブルテレビやインターネットの

回線もあったりして、それを使っている入居者もおります。

ですので、それぞれが建物の所有者と

契約しており、それに基づいて

サービスを提供しております。

これを解約してしまうと、入居者さんに迷惑がかかるので

その契約も引き継ぐのが、一般的になります。

もちろん、それに代わるサービスがあって

入居者さんに迷惑がかからなければ

引き継がずに、変更しても良いかも知れません。

ただし中途解約すると、違約金がかかる事が多いので

建物に付随している契約を引き継ぐのが

売買条件になる事が多いです。

自宅などの不動産と違って、収益物件を

買う時は、そのあたりを契約前に

チェックしておくのが大事です。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

私どもは中古の収益物件を

メインに取引してます。

中古と言いましても、築5年とか10年

とかではなくて、30年前後が非常に多いです。

一般的には築10年も経てば充分な

中古物件ですが、そのくらいですと私たちにとっては

新築とは言いませんが、かなり築浅に感じます。

そんな話しはさて置き、今回は

築古物件の取引後に、たまに起こる話しです。

築30年ぐらいの物件には5年とか

10年とか長く住んでいる方がよくおります。

そして、収益物件の売買が終わって

管理会社も変更して、当社が

新管理会社と通知文を出します。

すると古くから住んでる人に

こんな事を言われます。

「前のオーナーの時から、ずっと言ってるんだけど

〇〇の調子が悪いんだよね」

とか

「前から〇〇を直して欲しいと、管理会社に

言っていたのに結局、直してくれなかった」

など。

これを無視する訳にはいかないので

もともとの管理会社に聞くと

「それはすでに直してあります」とか

「そんな事は言われた事はないです」

と返って来ます。

正直に言いまして

入居者が正しいのか？

管理会社が正しいのか？

どっちが正しいかは、わかりません。

こんな時は、前のオーナーの時から

調子が悪かったと言う「証拠」があれば

良いのですが無いと、どうする事もできません。

ですので、取引前に入居者からの

修理依頼がないか、確認するのがベストです。

ちなみに当社の契約書類には

そんな確認内容が入っております。

それでは中古の収益物件の取引なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

収益物件を仲介すると言う事は当然

買う人と、売る人がおります。

そして多くの場合、買主さまと売主さまは

取引しようとしている物件に対する

考え方と言いますか思いが、まったく違う事が多いです。

例えば、買う人にとっては高額な

取引になりますので、かなり慎重になります。

さらには、生まれて初めて収益物件を

買うのであれば、それはなおさらの事です。

そのため

・ランニングコスト

・入居者の属性や入居時期

・過去の修繕履歴

などあらゆる事を、細かく知りたいのです。

これは当たり前の事だと思います。

しかし一方で、売主さまと言うのは

何年もその物件の賃貸経営を、して来ているので

いまさら、そのような事をあまり気にしてはいません。

たいていの場合、このようなギャップがあるので

契約に向けて動きだすと、それぞれ対応の差や

感覚のズレが出て来ます。

それが原因で、契約の話しが

無くなる事もよくあります。

これはお互い立場も違うし

そもそも違う人間なので

仕方のない事かもしれません。

でも元をたどれば、物件を売る売主さんも

売ろうとしている物件を買った時があって

その時は買う立場だってはずです。

そして、きっと細かく色々と気になったり

売主さんに聞いた事だと思います。

ですので、売る時こそ自分が買う時の事を

思い出して頂くと、取り引きが

「スムーズになるのになー」と思う訳です。

ちょっと、グチっぽくなってしまいましたが

収益物件を仲介する時に、よく思う事でした。

もちろん、買った時の気持ちを忘れずに

こと細かく、対応してくれる売り主さんもおりますが。

それでは収益物件の仲介の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産屋で働いていれば

さぞかし良い物件が買える事だろう。

または

良い物件情報がたくさん入って来て

選びたい放題ですね。

と言われる事があります。

これは半分、当たっているような

半分、違っているような感じです。

理由としましては、もちろん不動産屋には

毎月、多くの物件情報が入ってきますが

やはり良い物件は、わずかです。

また、良い物件情報があったとしても

他の不動産業者も共有しているケースが

多く、結局は競争になります。

すると誰が競争に勝つのか？

それは現金で買う不動産業者や

現金で買う、一般のお客様です。

この現金競争の中に、不動産屋の

営業マンが入ってくる事は、あまりありません。

やはり不動産屋の営業マンも

一般のお客様と同様に、融資を使うので

現金競争には勝てない訳です。

しかし仕事がら、良い物件を見分けるのが上手かったり

決断が早かったり、一般のお客様には分からないけど

隠れた良い物件を、見つける事ができたりします。

そんな理由で、結果的には

良い物件を買えたりします。

不動産屋で働いている人の

実態はこんな感じです。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

大宮にあるクリスティでは

若い営業マンが多いです。

全員で13人おりまして

半分ぐらいは20代だったと思います。

ちなみ最年長は51歳です。

そして11月から若手の営業マンが

入社しまして、全員で14人になり

営業マンの平均年齢も、また若くなりました。

 上の写真の2列目の右から

3番目が新しく入社した山内です。

年齢は27歳です。

前職は銀行で働いておりましたので

きっとすぐ、この仕事に慣れてくれると思いますし

良い融資の提案もできるかと思います。

みなさま、新人の山内を

よろしくお願いします。

さて、他業界から不動産の世界に飛び込むのは

勇気がいると思いますが、クリスティには意外と

色々な業界から、営業マンが集まっております。

例えば銀行員以外にも

・元美容師や

・元スポーツトレーナーや

・元司法書士などもおりました。

もちろん不動産業界に近い

リフォーム関係や建築関係から

来る人もおります。

良い人材は、いつでも大歓迎ですので

不動産投資の仕事や、営業の仕事をやってみたい方。

そして、クリスティ＆富士企画の新しい

仲間になりたい方はぜひ一度、ご連絡ください。

当社の仕事についての質問も受付中です。

ご興味のある方はこの下のURLよりどうぞ。

https://www.christy.co.jp/contents/code/company_recruit_form?re=1682973634

収益物件を買う時に融資を組むなら

必ず金利を払わなくてはいけません。

私どもがよく使っている金融機関ですと

低くて2％前後、高いと4％前後です。

この差は2％もありまして

借りる金額が大きいので

当然、大きな差になります。

例えば1000万円を元利均等の10年で借りて

固定金利2％の場合の1年の返済額は1,104,168円

固定金利4％の場合の1年の返済額は1,214,952円

その差は110,784円です。

また10年間の総返済額は

2％なら11,041,680円

4％なら12,149,520円

その差は1,107,840円です。

これだけ見ると大きな差です。

でも金利が高い金融機関は

比較的、融資に柔軟な事が多いです。

例えば

・融資割合が多い

・エリアが広い

・期間が長く組める

など。

これは物件に関してですが

お客様の属性に関しても

柔軟だったりする事もあります。

そのため、実際に当社においては

金利が高くても、借りているお客様は多いです。

つまり投資なので、物件の利回りや

金融機関の金利や借入期間。

そして自己資金をどこまで投入するのか？

これを総合的に見て、思うような

利益が出れば良い訳です。

そんな訳で、物件を買う時の金利は

低い方が良いに決まっていますが

全体のバランスが大事になります。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。