不動産投資は、融資がカナメです。

この事は、言うまでも無いかと思います。

そしてその融資と言うのは、よく変化します。

例えば

先月は融資してくれたエリアが

「今月からはやらなくなった！」とか。

以前までは9割融資をガンガン

出していたのに、ある日を境にして

8割融資も出なくなってしまった、など。

こんな話はよくありまして、上の例は

悪い話しですが、もちろん逆のパターンで

先月より今月の方が良くなる事もあります。

今回は、そんな良くなった話しです。

アパートローンと言えば

積極的に出している

金融機関がいくつかあります。

そのうちの1つの金融機関ですが

ある物件に対して、物件価格の

「7割なら融資期間は30年」

「7.5割なら融資期間は25年」

「8割なら融資期間は20年」

と3つ条件を出して来ました。

ちなみに同じ金融機関の

ほかの支店に聞いたら

「7割融資の30年しか出来ない」との事でした。

まあ、収益物件の営業マンから

言わしてもらえば、物件の積算評価が

低かったので7割融資でも

かなり出してくれている感じです。

それが期間は短くなるとは言え

8割出すと言ってくれたのです。

不動産投資で7割融資と

8割融資では大きな違いです。

3000万円の物件なら、当たり前ですが

8割で2400万円、7割で2100万円で

その差は300万円。

これはデカいですね。

このような融資をやってくれる

担当者が現れてくれました。

今後にスゴク期待です！

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産の売買契約と言えば

いくらで買うとか、融資ではいくら借りる予定で

借りれない場合は白紙解約する、とか。

引渡しの日はいつまでにする、とか

こんな内容が書いてあるのが

一般的だと思います。

しかし、収益物件の売買契約は

これに加えて、ちょっと違う部分があります。

その理由としては、投資用の不動産は

自分で住むのではなくて、すでに

誰かが住んでいる物件だからです。

つまり賃貸中な訳です。

すると、すでに電気や水道やガスが

通っていて、それを使って生活をしています。

また、ケーブルテレビやインターネットの

回線もあったりして、それを使っている入居者もおります。

ですので、それぞれが建物の所有者と

契約しており、それに基づいて

サービスを提供しております。

これを解約してしまうと、入居者さんに迷惑がかかるので

その契約も引き継ぐのが、一般的になります。

もちろん、それに代わるサービスがあって

入居者さんに迷惑がかからなければ

引き継がずに、変更しても良いかも知れません。

ただし中途解約すると、違約金がかかる事が多いので

建物に付随している契約を引き継ぐのが

売買条件になる事が多いです。

自宅などの不動産と違って、収益物件を

買う時は、そのあたりを契約前に

チェックしておくのが大事です。

それでは収益物件の事なら

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私どもは中古の収益物件を

メインに取引してます。

中古と言いましても、築5年とか10年

とかではなくて、30年前後が非常に多いです。

一般的には築10年も経てば充分な

中古物件ですが、そのくらいですと私たちにとっては

新築とは言いませんが、かなり築浅に感じます。

そんな話しはさて置き、今回は

築古物件の取引後に、たまに起こる話しです。

築30年ぐらいの物件には5年とか

10年とか長く住んでいる方がよくおります。

そして、収益物件の売買が終わって

管理会社も変更して、当社が

新管理会社と通知文を出します。

すると古くから住んでる人に

こんな事を言われます。

「前のオーナーの時から、ずっと言ってるんだけど

〇〇の調子が悪いんだよね」

とか

「前から〇〇を直して欲しいと、管理会社に

言っていたのに結局、直してくれなかった」

など。

これを無視する訳にはいかないので

もともとの管理会社に聞くと

「それはすでに直してあります」とか

「そんな事は言われた事はないです」

と返って来ます。

正直に言いまして

入居者が正しいのか？

管理会社が正しいのか？

どっちが正しいかは、わかりません。

こんな時は、前のオーナーの時から

調子が悪かったと言う「証拠」があれば

良いのですが無いと、どうする事もできません。

ですので、取引前に入居者からの

修理依頼がないか、確認するのがベストです。

ちなみに当社の契約書類には

そんな確認内容が入っております。

それでは中古の収益物件の取引なら

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収益物件を仲介すると言う事は当然

買う人と、売る人がおります。

そして多くの場合、買主さまと売主さまは

取引しようとしている物件に対する

考え方と言いますか思いが、まったく違う事が多いです。

例えば、買う人にとっては高額な

取引になりますので、かなり慎重になります。

さらには、生まれて初めて収益物件を

買うのであれば、それはなおさらの事です。

そのため

・ランニングコスト

・入居者の属性や入居時期

・過去の修繕履歴

などあらゆる事を、細かく知りたいのです。

これは当たり前の事だと思います。

しかし一方で、売主さまと言うのは

何年もその物件の賃貸経営を、して来ているので

いまさら、そのような事をあまり気にしてはいません。

たいていの場合、このようなギャップがあるので

契約に向けて動きだすと、それぞれ対応の差や

感覚のズレが出て来ます。

それが原因で、契約の話しが

無くなる事もよくあります。

これはお互い立場も違うし

そもそも違う人間なので

仕方のない事かもしれません。

でも元をたどれば、物件を売る売主さんも

売ろうとしている物件を買った時があって

その時は買う立場だってはずです。

そして、きっと細かく色々と気になったり

売主さんに聞いた事だと思います。

ですので、売る時こそ自分が買う時の事を

思い出して頂くと、取り引きが

「スムーズになるのになー」と思う訳です。

ちょっと、グチっぽくなってしまいましたが

収益物件を仲介する時に、よく思う事でした。

もちろん、買った時の気持ちを忘れずに

こと細かく、対応してくれる売り主さんもおりますが。

それでは収益物件の仲介の事なら

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不動産屋で働いていれば

さぞかし良い物件が買える事だろう。

または

良い物件情報がたくさん入って来て

選びたい放題ですね。

と言われる事があります。

これは半分、当たっているような

半分、違っているような感じです。

理由としましては、もちろん不動産屋には

毎月、多くの物件情報が入ってきますが

やはり良い物件は、わずかです。

また、良い物件情報があったとしても

他の不動産業者も共有しているケースが

多く、結局は競争になります。

すると誰が競争に勝つのか？

それは現金で買う不動産業者や

現金で買う、一般のお客様です。

この現金競争の中に、不動産屋の

営業マンが入ってくる事は、あまりありません。

やはり不動産屋の営業マンも

一般のお客様と同様に、融資を使うので

現金競争には勝てない訳です。

しかし仕事がら、良い物件を見分けるのが上手かったり

決断が早かったり、一般のお客様には分からないけど

隠れた良い物件を、見つける事ができたりします。

そんな理由で、結果的には

良い物件を買えたりします。

不動産屋で働いている人の

実態はこんな感じです。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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収益物件を買う時に融資を組むなら

必ず金利を払わなくてはいけません。

私どもがよく使っている金融機関ですと

低くて2％前後、高いと4％前後です。

この差は2％もありまして

借りる金額が大きいので

当然、大きな差になります。

例えば1000万円を元利均等の10年で借りて

固定金利2％の場合の1年の返済額は1,104,168円

固定金利4％の場合の1年の返済額は1,214,952円

その差は110,784円です。

また10年間の総返済額は

2％なら11,041,680円

4％なら12,149,520円

その差は1,107,840円です。

これだけ見ると大きな差です。

でも金利が高い金融機関は

比較的、融資に柔軟な事が多いです。

例えば

・融資割合が多い

・エリアが広い

・期間が長く組める

など。

これは物件に関してですが

お客様の属性に関しても

柔軟だったりする事もあります。

そのため、実際に当社においては

金利が高くても、借りているお客様は多いです。

つまり投資なので、物件の利回りや

金融機関の金利や借入期間。

そして自己資金をどこまで投入するのか？

これを総合的に見て、思うような

利益が出れば良い訳です。

そんな訳で、物件を買う時の金利は

低い方が良いに決まっていますが

全体のバランスが大事になります。

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令和5年11月20日に

【クリスティ＆富士企画で売買仲介をした

新築物件＆融資先解説セミナー】をやります。

今回のセミナーは過去にクリスティ＆富士企画で

売買仲介をさせていただいた『新築物件』の紹介と

『融資先』について公開させていただくセミナーです。

実際に新築物件を購入されている方が、どういった物件を

購入していて、どの金融機関でどの様な融資条件で

取り組みされているのか、気になっている方も多いと思います。

こういった過去の売買事例を詳細に公開する事は

弊社でもなく、他の不動産屋さんでも公に

公開する事はほとんどないと思います。

新築物件といっても『建売』や『土地先行』などにより

取り組みができる金融機関も異なります。

中古物件ではアパートローンといえば

この金融機関という金融機関がいくつかあると思いますが

ご存知かもしれませんが、新築物件のアパートローンは

中古物件よりも利用できる金融機関が多いんです。

中古物件を検討している時には耳にしない

金融機関もあり、融資条件も良い条件で

取り組みできる事もあります。

現在、新築物件をご検討の方や今まで新築物件を

ご検討されていなかった方でも今後の参考になるかと

思いますので、皆さまのご参加をお待ちしております。

また、セミナー終了後は個別面談も承りますので

ご希望の方はお気軽にお申し付け下さい。

【セミナー概要】

日時：11月20日（月）　19：00より

場所：YOTSUYABASE73　

住所：東京都新宿区四谷1-19-16　第一上野ビル３階

※参加条件はありません。

セミナーに参加希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「11/20セミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

※多くのお申込みが予想されますのでセミナー会場の関係上

一定数を超えた場合申込を締め切らせて頂く場合もございます。

※当セミナーは一般の方向けに開催しておりますので

同業者のご参加はお断りさせていただいております。

収益物件を買う時、みなさんは

いろいろな周辺情報を調べると思います。

例えば、物件の近くに将来

・ショッピングモールが出来るらしい

・有名な企業が誘致されるらしい

・大きな道路が通るらしい

など。

ネットに載っている情報というのは

・正確な事もあれば

・何となくのウワサだったり

・希望的観測が入っていたり

書いてる人によって、マチマチです。

私の場合、この手の情報は

あまり信じていません。

そのため、お客様に物件を紹介する時も

「数年後にショッピングモールが出来る

らしいですが、それを期待しない方がイイですよ」

と言うようにしてます。

その情報を頼りに、今よりも入居が見込めると

思っていると、その計画が数年遅れたり

そもそも白紙になったり、こんな事がよくあります。

ですので、それは期待しないけど万がイチ

「ホントに実現したらラッキー！」

と思う程度が、安全かなーと思っております。

昨日も、何年か前に売買したアパートがありまして

「数年後に、ショッピングモールが出来る」

と言う情報がありました。

たまたま近くの物件の売却依頼を頂いたので

現地に行ってみると、ホントにキレイな

ショッピングモールが出来ていました。

こんな事も、もちろんある訳ですが

数年前に近くのアパートを買ったお客様は

やっぱりラッキーでしたね！

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いつの時代も良い収益物件は

売れるのが早いです。

そのため、良い物件が出たとなれば

営業マンとしては、すぐ

お客様に紹介の電話をする訳です。

でも、いつ良い物件が出るかわかりません。

そのため物件が出たとしても

平日の日中などは、お客様は仕事をしていて

電話に出れる人は少ないです。

また、電話に出れたとしても

仕事中なので、すぐ現地を

見に行ける人はわずかです。

しかし良い収益物件を

買えている人というのは電話した時

・たまたま、仕事が終わったばかりだったり

・たまたま、その日が休みだったり

・たまたま、仕事で近くにいたり

など。

こんな事が起こるんですよね。

人によっては

「もうそろそろ、電話がかかってくると思ってました」

と言ってくれるケースもありました。

ここまでいくと

オカルトチックと言いますか

スピリチュアルとか

シンクロニシティとか

ちょっと別世界の話しになって来ます。

あと、これまでの話しとは別に

・忙しいけど、無理やり仕事を切り上げたり

・仕事の後の夜に物件を見に来たり

・会社に行く前の早朝に現地を見たり

こんな人もたくさんおりました。

まあとにかく、なんだかんだで

良い物件を買っているお客様は

すぐ現地を見に来ているという訳です

参考になれば嬉しいです。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

いい波に乗っていきましょう！

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不動産は、基本的に高額です。

自宅などは

「一生に一度の大きな買い物」

と言われます。

そのため、その売買契約は

出来る限り、縁起の良い日にしたいものです。

でも一般的に平日の日中は

多く人が仕事をしているので

契約事は、土日になるケースが多いです。

そして、土日で更に日取りが

良い「大安の日」を選んで行くと

1ヶ月に1日か2日程度になります。

そうなると、大安にこだわり過ぎるのは

あまり現実的では無い事がわかります。

また、良い不動産と言うのは

競争が激しいので、価格が折り合ったら

出来るだけ早い段階で契約をしたいものです。

日取りを気にして、契約日を先延ばしにした

結果、ほかの誰かに物件を取られてしまっては

堪ったものではありません。

だから営業マンとしては、日取りはともかく

出来るだけ早く契約したいのが本音です。

これをお客様に理解して頂ければ

ありがたいです。

しかしお客様によっては、必ず日取りを気にする人が

おりまして、過去の経験から言いますと

現金で買う人がその傾向が強かったです。

これは偶然か？必然か？

現金をたくさん持つようになると

日取りが気になるようになるのか？

または、日取りを気にして生きて来たから

お金をたくさん持てるようになったのか？

どちらにしても、興味深い事実であり

今回は、日取りについてのお話しでした。

それでは収益物件の事なら

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