私どもは投資一筋で、長年のあいだ

1棟売りマンションや、１棟売りアパートを

仲介しております。

長年やっているので、販売図面を見ただけで

「これはイイ！」と感覚的に思う時や

「これはあやしい？」と思う時があります。

そんな訳で、今回はなぜか相場より安いけど

なんか「あやしい」時のお話しです。

結論から言いますと、相場より安い場合は

それなりに理由がありますが

多いのは違法建築です。

建ぺい率や、容積率がオーバーしているのが

一般的で、これは図面に書いてある事が多いです。

でも上記のように図面にハッキリと

書いてあれば、分かりやすいのですが

書いていない事もあります。

例えば、建築後に増築をしていて

オーバーしている状態になっている。

または、建築確認の申請は１階部分を駐車場に

していて、実際は事務所などになっている。

あと、別な違反で言いますと

接道の間口が足りず、専用住宅は建つけど

共同住宅はダメなのに、建っている。

これは間口が２メートル以上あって

４メートル未満の場合にありがちです。

これらの物件以外にも、施工会社が

レオパレスや則武地所の場合も

融資が出にくいので、相場より安い事が多いです。

なお、最近の傾向としまして

レオパレス物件は問題物件に該当していない

証明をもらっておけば、融資が出る事も多いです。

以上、これらの事を確認して

総合的に見て、良ければ買いで

ダメならパスするのがイイと思います。

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで、ご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

最近では、あまり聞かなくなりましたが

わたしが、この会社に入った時は

こんな事をよく聞かれました。

それは物件を購入する時

「どのような順番で、金融機関を使うか？」

についてです。

当時は、三井住友銀行のフルローンで

全国のRC物件が売れていたり

築古の高利回りは、スルガ銀行だったり。

この2つの金融機関を使う事が多かったです。

でも、それぞれの銀行の評価のやり方が違うので

スルガ銀行で借りると、三井住友銀行で

借りれなくなるのでは？

と、そんなウワサがありました。

実際にはどうだった忘れましたが、平成19年の

12月ごろから、三井住友銀行のフルローンは出なくなり

スルガ銀行ばっかりになった気がします。

その後も、借りる順番としては

日本政策金融公庫やオリックス銀行を先に借りて

静岡銀行やトラスト（現L&Fアセット）を後半してなど。

時代、時代でいろいろと

「借りる順番はどれがいいのか？」

の話しが出てきます。

そして、現在はいかに？

となりますが・・・。

私としては、何となく思い描く順番はあります。

でも結局は、そのお客様ごとに

年収、自己資金、既存借り入れなど。

さらには、何を目的に投資物件を買って

最終的に何を目指すのか、によって

進め方は違ってきます。

ですので、そのあたりを聞きたいお客様は

クリスティ＆富士企画まで、ご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社は投資専門の不動産会社で

設立は平成9年10月1日なので

もうじき30周年を迎えます。

創業当時の会社名は「スズコウハウス」で

この名前をご存じの方は、かなり

マニアックな、お客様だと思います。

そのスズコウハウスから

ある日をさかいに「クリスティ」になり

数年前から「クリスティ＆富士企画」でやってます。

なお、わたくしは創業から

10年後の平成19年に入社しまして

もうじき20年が終わろうとしております。

20年やって来て

色々なお客様と出会いました。

例えば、20年前に出会った頃は

年収的に、または自己資金的に収益物件を

買えなかったお客様も、たくさんおります。

でも、それから数年後に再会した時には

年収も増えて、自己資金も増え

晴れて収益物件を買えたお客様もおります。

また出会った頃は、いろいろ物件を見に行きましたが

タイミング的に買えなくて、いつの間にか

音信不通になってなったお客様もおります。

そんなお客様からある日突然、連絡が来て

すでに物件を購入していて、あの時は買えなかったけど

今度は物件を売って欲しいと言われたりします。

収益物件は自宅のように、一生に

一度の買い物ではないので、この仕事を

やっていると、忘れた頃に取引が始まったりします。

このように、なつかしいお客様と

また出会えるのが、この仕事をやっていて

嬉しい事でもあります。

それでは収益物件の事なら

長年、投資専門でやっている

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

いつもありがとうございます。

クリスティ＆富士企画です。

不動産投資では

・どのような物件が

・どこの金融機関で

・どんな融資条件で

購入できるのかを知る事が、非情に重要です。

なぜなら、ネットで希望の物件を見つけたり

不動産会社から、良い物件の紹介メールが来ても

融資付けが出来なければ、買えないからです。

収益物件の融資は

・積算評価が高くないと、融資がたくさん出ない？

・築年数が古いと、長期で融資が組めない？

・郊外や地方の物件は、融資が出ない？

 

と、思っているお客様が多いですが

そんな事は、ぜんぜんありません！！

一方、最新の融資情報を知っている

お客様は、気になる物件が出た時に

「この物件なら、あの銀行で、こんな条件が出そうだな」

と想像して、素早く動く事ができます。

・融資情報を知らず、良い物件が出ても動けないお客様

・融資情報を知り、良い物件が出るとすぐ動けるお客様

この差は、非常に大きいと思いますので

今回は新川の11冊目の書籍

「知らないと損する“不動産売却”解説書」

のタイトルを、ちょっと頂き

「知らないと損する、最新の融資解説セミナー」

を開催します。

今回、解説する銀行はおもに３つ

・全国の物件でフルローンに近い融資が出るA銀行

・積算評価が出てなくても、フルローンが出るB銀行

・建物診断をしなくても、長期フルローンが出るC銀行

です。

とくにC銀行は評価が出やすくなり最近、どこの金融機関でも

言ってくる、建物診断（ホームインスペクション）ですが

それをやらなくてもイイ！

これは、おススメです。

なお今回の融資セミナーは、金融機関の条件的に

・年収700万円以上の会社員の方で

・自己資金1000万円以上お持ちの

お客様向けの内容になっております。

しかし、条件にあてはまらない場合でも個別面談にて

お客様にあった、金融機関をご紹介しますので

最新の融資に興味のある方は、ぜひご参加ください。

【セミナー概要】

日程：令和8年8月2日（日）

時間：10:00～（受付9:45～）　会費：無料

定員：広さ的に6名ですが、無理すれば10名はイケます。

会場：株式会社クリスティのセミナールーム

住所：さいたま市大宮区下町1-51 木崎屋ビル2階

セミナー中は随時ご質問可能です。

また、ご希望の方には個別面談も承ります。

人前では聞きにくい内容や具体的な物件相談も

面談時にゆっくりお話しください。

セミナー参加ご希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「8/2セミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

以前、地元の不動産屋で働いている友人から
「投資用の不動産は難しくて分からん！」

と言われました。

たしかに、一般的な不動産会社は

土地、マンション、戸建てなど

自分で住む目的が多いです。

一方、投資用の不動産は主に

賃貸収入を得る事が目的です。

そのため、宅建などの知識は

もちろん必要ですが、カナメである

融資の知識なども、知っておく必要があります。

また、そもそも賃貸経営と言う

事業をやりますので、単純に不動産を

買っただけには、とどまりません。

管理のノウハウや、客付けのノウハウ

も知っていたほうが良いです。

さらに、建物を安全に維持管理するために

消防点検、受水槽点検、浄化槽点検など

それぞれの法律も関係してきます。

入居者との問題が起きた時には

賃貸借契約書に基づいて

対処する必要もあります。

自然災害や突発的な事故が

起こった場合のために、適切な

火災保険に入っておくことも大事です。

さらにさらに、税金の事も

知っておいたほうが、払う必要の

なかった税金を節約できます

そして、いつかは売却をすると思いますので
土地の相場や、利回りの相場も

コマメにチェックしておきたいものです。

このように、色々と多岐に渡りますので

不動産投資の事で、ご不明な事があれば

クリスティ＆富士企画まで、ご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ&富士企画、公式YouTubeの

新しい動画が配信されました！

不動産投資を、失敗させないためには

ある程度の学びが必要なので、毎回

新川が色々な情報を発信しております。

今回は先日、出版した書籍

「知らないと損する“不動産売却”解説書」

のキャンペーンについてのご案内です。

出版のたびに購入特典が

付いてくる新川の書籍ですが

11冊目はこんな感じです↓

2冊購入特典：面談＆ランチ

5冊購入特典：物件見学ツアー

10冊購入特典：伊豆1泊ツアー

とくに2冊のランチは毎年、人気の特典でして

新川とランチをしながら、不動産投資の相談ができます。

なお最近の傾向としましては、不動産投資はもちろんですが

人生相談や、サハラ砂漠に話題など新川の生き方に

興味のあるお客様が増えております。

基本的には、お昼ご飯を食べながらですが

夜しか時間が取れない場合は、お互いの日程を調整できますので

ぜひそんな方もご応募して下さい。

次に5冊の物件ツアーは、もともと宿泊と

セットやっておりましたが、宿泊が難しい方も

おりますので、今年から日帰りになっております。

そして最後の10冊特典は、1泊2日で

伊豆に行って、アクティビティをやって

貸別荘で新川と朝まで語ってなど。

新川プロデュースの、人生を思い切り楽しむ

体験＆宿泊ツアーになっております。

それでは、詳しくこの下よりご覧ください。

https://www.youtube.com/watch?v=xSqR4a6EcVo

ここのところ、住宅の価格が毎年

上昇しているようですが、あるニュースでは

「少し下がって来た」と言っておりました。

ホントかどうかは、分かりませんが

そのニュースでは毎月、自分のマンション価格を

アプリで、チェックしている人がコメントしてました。

確かに、金利が上がっているので

その影響で、売れにくくなり

価格が下がる事もあるかも知れません。

ところで金利上昇の影響で、私どもの扱っている

収益物件の価格はいかに？となりますが

収益物件に関しても、住宅ローンと同じように

金利は上昇しておりますが、価格は現状維持か

まだ上がっているような気がします。

例えば数年前から売り出して全然、反響が無く

ずっと売れ残っていた物件も、最近はお問い合わせが増え

近いうちに、売れてしまいそうな勢いになっております。

こんな現象が起きてしまうと

「あせって、数年前に売らなくてよかった！！」

となるかと思います。

それに入居が、ちゃんと付いていたので

その期間の家賃も入ってきており

売主さんには、嬉しい事ずくめです。

このように、不動産の価格と言うのは

いつ売りに出すかで、けっこう変わってきます。

それに住宅と違って収益物件は、売れなくても

家賃がはいるので、すぐ売らなくてはいけない

事情がなければ、相場を静観していいかもです。

または一度、当社など投資専門の会社に

売却額を査定してもらうのも、おススメです。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。