すでに先週の土曜日からGW連休が

始まりましたが、当社でも誠に勝手ながら

4月29日（火）から5月7日（水）まで9連休となります。

まあ9連休と言っても、私などは

中学生の娘がおり、まだ学校がありますので

カレンダー通りの感じです。

さらには部活があったり、塾があったりで

家族でどっかに行きたい所ですが

イマイチ予定が組めません。

子供が幼稚園の頃は、そんな事を気にせず

いろいろと、イベントに行ったり

海外旅行に行ったりでしたが・・・。

残念な限りです。

それに物価高や、円安の影響もありますので

今回のGWはおとなしく、自宅周辺の

ショッピングモールで過ごすと思います。

ただ、GW後半の5月3日以降には

娘が新潟の「清津峡」に行きたいと言っているので

そこだけ行こうかなー？という感じです。

さて、お客様におかれましては

すでに旅行中の方や、今週末から

連休になる人など、様々だと思います。

なお、どこも出かける予定がない方には

連休中にのんびりと、不動産投資の本を読んだり

YouTubeなどで、勉強するのもお勧めです。

お勧めの本は、もちろん

当社代表の新川の書籍9冊です↓

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資をしようと思って

収益物件を探しはじめると

まずは、自宅の近くが気になります。

そして、ネットで探して行くうちに

近くには良い物件がなかったり

良いと思っても、融資が出なかったり。

こんな事を繰り返していくうちに

だんだん、エリアが広がってきて・・・。

結局、はじめに探していた場所とは

ぜんぜん違う場所で買ったり。

こんな事って、よくありますよね。

何を隠そう、私も初めに買った

収益物件は、こんな感じです。

実家は埼玉県越谷市で今、住んでるのは

川口市ですが、1番最初にアパートを

買ったのは、栃木県小山市です。

もちろん、小山に馴染みも

なにもありませんでした。

でも「住めば都？」と言うように

住んではいませんが、アパートを持つと

何気に、小山が好きになりました。

特に私が持っていた地域は

小山市西城南エリアだったので

ここで物件が出ると、つい紹介したくなります。

また三鷹市でも物件を持っていたので

このエリアで出ても、ついつい今日

会ったお客様にも、勧めてしまいました。

まあ、気に入るかどうかは

お客様しだいですが、なんか思い入れがあって

紹介したく、なってしまうんですよね。

ちなみに小山は、日本政策金融公庫で

三鷹は、静岡銀行の融資で買いました。

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収益物件は、いろいろな理由で

売却されますが、たまにあるのは

相続関係です。

私どもから言わせると

相続で賃貸中のアパートをもらったなら

売ったりせず、そのまま運営します。

でも世間的には、不動産投資や

賃貸経営と言うのは、めんどうで

やっかいな事と、感じる人が多いようです。

まあ、そんな理由があるので

相続したら、すぐ売却する訳ですが

そんな物件の「あるある」の話しです。

よくあるのが自主管理をしていて

管理状態の悪いケースです。

空き部屋は、あきっぱなしで

原状回復はしてません。

内見をすると、大量の虫が死んでいたり。

建物も傷んでいて

雨漏りが放置してあったり

シロアリが発生していたり。

さらに、入居者は保証会社に

入っておらず、何か月も滞納していたり

賃貸借契約書が無かったり。

確かに、こんな状態で相続したら

普通はすぐ、手放したくなりますよね。

ですので、相続人としては

早く清算して、現金化したいので

破格の安さで売ってしまう訳です。

そこで当社のような不動産会社が安く買って

修繕したり、滞納を解消したり

賃貸者契約書を巻き直したり。

そして物件を健全で、安心経営できる

状態にして、投資家さんに売る訳です。

まあ、世の中はうまく出来てますね。

それでは収益物件の売買の事なら

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はじめて売りアパートを買う時って

いろいろと、不安がありますよね。

例えば

・入居者がホントに付くのか？

・家賃相場はどうなっていくのか？

など、これは空室に関する事です。

また、中古のアパートで言いますと

やはり将来的な、修繕費の事や

雨漏りや、シロアリが出ないか？

など、費用負担の心配もありますね。

あとはいつものように

・物件の融資はどれくらい出るのか？

・自分の属性的に融資が組めるのか？

・金利上昇や返済期間はどうなるのか？

など融資の不安です。

これ以外にも

「表面利回りは高いけど、実際どれだけ残るのか？」

「修繕費や管理費で手元に残らないのでは？」

「遠方物件をどう管理すればいい？」

など。

「管理会社の対応が悪かったら？」

「売るとき、ちゃんと売れるのか？」

「確定申告はどうやるの？」

などなど。

不安は尽きることがありません。

そんな時は1人で考え込まないで

当社にご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

ちなみ私も、自分でアパートや自宅の

売り買いを何度かやってますが

1番の不安はローンですね。

融資担当者に「大丈夫ですよ」と

言われても、本承認が出るまで

気が抜けないものです。

それでは、不動産投資の事なら

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今年もアッと言う間に

GWの連休が迫っております。

今回のGWは早い人で明後日の

4月26日からで、そこから何となく

5月6日まで休むと11連休となります。

その休みの前の、木曜日なので

本日はバタバタとしておりました。

まず、今週に入ってから売却依頼や

売却相談を7件頂きまして、査定額を

出したり、図面を作成したり。

そして、図面ができたら今度は

金融機関に、融資打診をして

取り扱い可能か？聞いたり。

またはどのくらい融資が

出るかなど、聞いてみたり。

融資の事が分かったら

公開に先立ち、まずは会員様向けに

紹介用のメールを作ってみたり。

そんな事をしていると、メール配信する前に

既存のお客様から、買付けが入ってしまったり。

と、バタバタしておりました。

また、4月に人事異動などがあって

金融機関の方々が、ご挨拶に

来社をしてくれて、世間話をしたり。

さらには、タイミングが良いので

売却依頼を頂いた物件の融資が

行けそうか、聞いてみたり。

こんな感じで過ごしていたら

アッと言う間に1日が終わってしまいました。

また明日もガンバリます！！

それでは、不動産投資の事なら

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4月は人事異動や新入社員が

入ってくる季節です。

大宮にあるクリスティでも

世間の動きと同様に、今年の4月は

新入社員が2人、入ってきました。

表向きは募集活動をしておりませんが

なぜか？どこからともなく、面接にこぎつけて

入ってくるので、大したものです。

ではご紹介します。

まず写真左から

小峰誠也です。

1995年生まれの30歳で、前職も

不動産関係で、大学を卒業してから

ずっと不動産一筋のようです。

業界にいる私から見ても

髪型から、服装から、キリっとしていて

いかにも「不動産屋の営業マン」と言う感じです。

身だしなみを整えるため、シューイチで髪を切っており

床屋のサブスクを利用しているとの事です。

真面目に頑張ってくれそうです。

そして2人は写真右の

岸潤哉です。

2001年生まれで、最年少の23歳です。

前職は製造業で、金属加工や機械の組み立てを

やっていて、そのかたわらに野球のコーチをしていたそうです。

見るからに、好青年という感じです。

若さを生かしで、ドンドン良い物件を

紹介してくれそうな感じです。

みなさま、新人の小峰と岸を

よろしくお願いします。

ちなみにアニメ風の2人はこんな感じです↓

それでは不動産投資の事なら、新人2名

加わって、更にパワーアップしたクリスティ＆富士企画まで。

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収益物件にも、普通の住宅のように

基本的には「建築確認」があります。

建築確認とは、建物を新築する前に

その計画が、建築基準法などの法令に

適合しているかを確認する、手続きのことで

「この設計で建てても大丈夫ですよ！」

と行政や指定の確認検査機関が

チェックする制度です。

なお、この許可を得ずに自由気ままに

物件を建ててしまうと、以下のような

問題が発生したりします。

例えば

・火災の延焼リスクが高まる

・日照権や景観が損なわれる

・地震で倒壊する危険な建物ができる

・公共インフラに悪影響を及ぼす

など。

こういったことを防ぐために

「事前チェック」が必要となります。

最近の建物では当然に、これがありますが

当社がメインに扱っている築30年ぐらいの

物件だと、無い場合があります。

無いとどうなるか？

となりますが、金融機関によっては

融資が出なかったり・・・。

でも無いと言っても「建築確認済証」という

建築当時に交付された、書類の

「原本が無い」という意味です。

何人もオーナーが変わっていくと

これが引き継がれず、原本が

残っている事は、かなり稀です。

しかし、原本は無くても売主さんが

写しを持っていたり、役所にコピーがあったり

建築台帳に情報が残っていたり。

このあたりがあると、融資で

問題になる事は、少ないです。

しかし、しかし、この情報も何にもないと

融資が出ない事もあります。

「よって現金じゃないと買えない」となります。

要注意ですね。

それでは、中古の収益物件の事なら

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来たる4月21日(月)、新宿四ツ谷の

富士企画にて、セミナーを開催いたします。

今回は新築物件と中古物件の特徴と

融資先についてをテーマにした内容になります。

新築物件と中古物件では、それぞれ

融資の取り組みをしてくれる

金融機関や融資条件が異なります。

当社で利用が多い融資先のご紹介

（オリックス銀行・静岡銀行・東和銀行など）や

それぞれの物件のチェックポイントなどを説明します。

どのような融資になるのか？のご説明から

新築・中古の特徴・物件のご注意点などを

交えながらご説明したいと思います！

現在、多数の物件をお持ちのベテラン大家の方々も

物件探しを始めた当初は、どのような物件を選んだらよいのか？

からスタートされたと思います。

「新築物件は高額だから、購入が不安・・・」

「中古物件で入居は安定するのかな？？」

こんなお悩みをお持ちの方に

ぜひ聞いて頂きたい内容となります。

当日の流れですが、セミナーを30分程

その後にご希望の方には弊社営業マンとの

個別面談を予定しています。

皆様のご参加をお待ちしております。

※当セミナーはまたオンライン配信の予定ございませんので、

当日会場までお越し頂ける方のみとさせて頂きます。

■セミナー概要

開催日時：令和7年4月21日（月）19時から

会場：富士企画セミナールーム

住所：新宿区四谷一丁目19-16　第一上野ビル3階

(YOTSUYA BASE 73 ↓)

それではセミナー参加ご希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「4月21日参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

多くの人が、投資物件を買う時に

金融機関の融資を使うと思います。

いわゆる「アパートローン」と言うものです。

このアパートローンですが、不動産投資を

知らない人や、初心者の人は住宅ローンに

ちょっと、毛が生えたイメージでしょうか。

ですので金利は1％前後で

期間は35年など、長期に組めるのではないか？

と、そんな印象があると思います。

でも実際は、金利はもっと高くて

当社で言えば、低くても2％台で

例えば、オリックス銀行や滋賀銀行など

高いと4％台で、例えば

旧三井住友トラストL&Fでして最近、社名変更して

L&Fアセットファイナンスなどがあります。

また融資期間は、基本的に

法定耐用年数からの残存期間なので

新築木造で、20年ちょっとになります。

しかしアパートローンを積極的に

やっている金融機関だと、残存期間が

あまり無くても、それよりは長めです。

実際には20年から25年組めれば

まあまあ、良いほうだと思います。

あと決定的な違いは

購入する物件に対する融資額です。

住宅ローンは個人の年収に対して

融資額が決まり、物件の評価はあまり見ないです。

でもアパートローンだと

物件の土地値や収益性、築年数など

銀行よりけりですが、総合的に見ます。

さらに物件の評価と、購入者の資産状況など

それらを組み合わせて、OKかNGか。

または10割か、9割か、8割か、など。

こんな感じですが、詳しくは

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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不動産投資を始めるにあたり

収益物件の相場を正しく

把握する事は、とても重要です。

相場を知らずに購入してしまうと

割高な物件を買ってしまったり

売却する時に、苦労する可能性があります。

ではそもそも、収益物件の相場は

どう決まるのか？となります。

その答えとしては、まずは

収益物件なので利回りです。

利回りとは「年間家賃収入÷物件価格」で

計算され、基準となるのは物件の

エリアと築年数と構造などです。

例えば、当社がよく仲介する築30年ぐらいで

埼玉、千葉の国道16号線の内側エリアですと

利回り8％前後が多いです。

これに築年数が、新しめだと

利回りが7％や6％になります。

また逆に古いと利回りが

9％とか10％になります。

ただし、いくら古くても10％以上になる事は

ほとんど無いのが、今の相場となります。

また相場は、利回りのほかに

物件の土地の大きさでも左右します。

例えば上記のエリアで同じ

築30年であっても、土地値の値段が

高ければ、利回り7％や6％でも売れてしまいます。

このように基本的には「利回り相場」と

「土地値相場」が基準になっております。

でも相場を知るのは、なかなか

難しいので手っ取り早く知りたい場合は

クリスティ＆富士企画の営業マンに聞いてみてください。

きっとお役に立てると思います。

それでは、ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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