今回は昨日の続きです。

無事に7：30発のJALの旭川行きに

乗れましたが、搭乗に前にダッシュしたせいで

飛行機のなかでは、Tシャツ1枚で過ごしました。

なお、今回は「クラスJ」と言う座席だったので

ちょっと広めで、ゆっくり過ごす事ができました。

昨年、乗った格安航空とは

座席の幅が、ぜんぜん違いました。

なお飛行機中では最近、売却依頼をもらった

茨城県の収益物件の図面を作っており

アッと言う間に、旭川空港に着きました。

ここから富良野（ふらの）に向かいます。

富良野と聞いてドラマの

「北の国から」が思い浮かぶ人は

私と同じ年代ですね。

さて、富良野行きのバスまで1時間ぐらいあったので

ちょっと食事をしながら、時間をつぶして

バス停に行くとなんと、長蛇の列が・・・

また悪い予感が、よぎりました。

「バスに乗れない事は滅多にありませんよ！」

と空港案内の人に聞いていたので

ギリギリの時間に、バス停に行ったのが甘かったです。

案の定、10：37発のバスには乗れず

1時間後のバスに乗ることに。

でも次のバスにも、乗れる保証はありません。

14時と15時に、現地の不動産屋さんと

待ち合わせがあります。予定は変更したくありません！

そこで、最悪の事態を考えて

富良野駅まで行くための

３つのプランを考えました。

（プラン１）：次のバスに乗る、これがダメだったら

（プラン２）：タクシーで最寄りの「千代ヶ丘駅」に行って電車で向かう

（プラン３）：どちらもダメなら、タクシーで直接「富良野駅」まで行く

ちなみに（プラン３）は2万円ぐらいかかりそうで

出来れば、さけたい所です。

こんな問題が起きる事は、現地に着てみないと

分からないので、やはり実際に来る事は

いい経験になります。

ところで、運命やいかに？？？

あっさり次にバスに乗れて

無事に「富良野駅」に着いたのでした！

駅前からはスキー場が見えます。

それでは、遠方の投資物件でも

クリスティ&富士企画まで、おまかせ下さい。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

今日は始発電車で

出かけております。

なぜそんなに早く、出ているのかと言いますと

北海道の物件案内が、あるからです。

予定としましては朝7:30の

旭川行きに乗るので、自宅から始発で

行くと6:40に羽田空港に着きました。

空港に着くと、思った以上に人が多く

やはり今日は、日曜日の朝なのだと実感しました。

なんせ、ここ数年は平日の空港しか来た事がないもので。

日曜日ですので、自動チェックイン機も

混んでおり、搭乗前の保安検査には

長蛇の列が、出来ておりました。

7時前に並んだのですが

こんなに混んでて、搭乗に間に合うの？？？

出発時刻の20分前までに、通過しないとダメみたいで。

「これは、たぶん間に合わない・・・」

と頭に、やばい感覚がよぎりました。

しかし7時を過ぎた頃

「7:30の便のお客様はいますか？」とスタッフの声が聞こえ

なんとか優先レーンを案内してもらいました。

でも私はいつも、保安検査は１度でパスした事はなく

昨年の9月に行った札幌の時も、11月に行った宮崎の時も

再検査となり、意外と時間がかかりました。

こんな過去の経験があったので

まだ気が気で、ありません。

そんな時、一緒に現地確認へ向かう

お客様から電話がかかってきました。

「近藤さん、今どこですか？」とお客様。

「保安検査ですが、もう通過しましたか？」と私が聞くと

JALのメンバーか、何かで優先レーンが使えるようで

すでに、搭乗口の「21ゲートの前に座って待ってます！」

との事でした。

やはりお客様は、旅慣れしていて段取りがイイです。

「うらやましい・・・」と思いつつ

なんとか7：20に保安検査も終えて

そこから21番ゲートまで、ダッシュしました。

飛行機に乗るときは、毎回ダッシュしている気がします。

この距離が、いつもスゴク遠く感じるのは

焦っている私だけの感覚でしょうか。

と、朝からこんなドタバタ劇でしたが

なんとか搭乗に間に合い

無事に飛行機に乗れましたとさ。

続きは、また明日です。

それでは、遠方の投資物件でも

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私がこの会社に入ったのは

約20年前です。

その頃は、三井住友銀行の全盛期で
全国のRC物件に、フルローンとか

オーバーローンとかが、出ていました。

また、スルガ銀行も木造の築古物件に

融資をジャンジャン出しておりました。

ほんと融資が、スゴかったです。

また昔は利回りも、すごかった訳ですが

15％や20％なども、良く出ておりました。

そして利回りが高い物件と言うのは

当然、あれもスゴイのです。

あれと言うのは、物件の状態です。

例えば

入居状況が悪いのは、アルアルですが

半年や1年の長期滞納者がいたり。

建物が傾いていたり、壁が落ちていたり

廊下の天井板が無かったり。

室内は、ゴキブリやハエの死骸は

もちろん、白骨化した鳥がいたり。

まー、けっこうひどい状態なので

ちょっと汚れてい部屋ぐらいだと

逆に、小ぎれい見えたり。

感覚がマヒしていましたね。

最近の物件で、このようなひどいのは

あまり見なくなりましたが、その分

利回りも低くなったと思います。

でも金利が低かったり

長期でローンが組めるので

ある意味では、昔よりすごいです。

それに融資を出してくれる金融機関の数も

昔より多いので今は今で、すごいと思います。

そんな訳で、収益物件は

昔も今も、チャンスかも！

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先日、ある業者さんから

いろいろと相談があるので、打合せしませんか？

と連絡をもらいました。

早速、行ってみると

お客様が、自社の投資物件を買いたいので

どの金融機関で、融資が出そうか？

とのお話でした。

要するに、融資の相談です。

同じ不動産を扱っていても

やはり専門があり、この業者さんは

投資物件の融資は、詳しくありません。

そのため、最新の融資情報が

知りたかったのです。

そこで、お客様の年収や資産状況を確認して

見込みのある金融機関の説明をしました。

そして

「やはり専門家は詳しいね！」

とお褒めの言葉を頂き」ました。

私としては、仕事なので当たり前の事ですが

同じ業者同士でも、専門が違うと

扱う情報が、まったく違う訳です。

なお、この業者さんは投資物件の融資は

強くありまあせんが、土地を仕入れたり

新築物件を建築するのが得意です。

このあたりは当社が、ぜんぜんやっていないので

逆に、どうやって仕入れているのか

非常に興味があります。

そんな感じで、お互いの近況を

話ながら、情報交換をしてきました。

なおこの業者さんからは3件

新築の物件情報を頂く予定なので

こうご期待ください！

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最近、ネット状況の進化で

現地に行かなくても、物件の

様子がわかる事が多いです。

例えば

グーグルのストリートビューとか

ほかの地図アプリとか。

さらには、物件の住所や物件名を

ネットで検索すると、募集図面や

外観写真、室内写真が出てきます。

とても便利になったものです。

しかし、私がクリスティに入社した20年前ですと

そのあたりがまだ、発達していなかったのか

その便利な機能を、知らなかったのか？

会社のホームページに物件の写真を

載せるため、現地まで行って写真を

撮りにいく仕事がありました。

たしか営業１人で、毎月30物件の

割り当てがあった気がします。

そのため平日は１日中、写真を撮るために

いろいろ物件を、まわったりしたものです。

または土日など、お客様の現地案内へ

行く途中にある物件を、行きと帰りで

効率よく、写真と撮っていました。

そんな地道な努力もあり

図面だけではわからない

良い事、悪い事が発見できました。

そのため、今までは良さそうだと思って

紹介していた物件を、紹介しなくなったり。

逆に、ダメそうだと思っていたら

意外と良い物件なのが分かり

見た後から、急に紹介を始めたり。

良くも悪くも、いろいろな発見があったものです。

そんな訳で、みなさまも気になる物件は

ぜひ現地を見に行ってみてください。

オモシロい発見が、あるかも知れませんよ！

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当社は不動産投資が専門の会社なので

収益物件に関する事は結構、詳しいです。

また、物件の役所調査なども

専門の調査担当者がいるので

細かい所まで、気づいてしまいます。

そのためほかの会社と、共同仲介をやると

相手の不動産会社から「クリスティは、細かすぎる！」

と言われる事もよくあります。

でも、購入するお客様にとっては

・そんな事、知らなかった

・買った時に説明が無かった

と思われるよりは、良い事だと思います。

ただし、細かいので調べるのは大変です。

私が入社したての頃は

自分で物件の現地調査をする事が多く

かなりの時間がかかりました。

要領が悪いので、役所の中を

行ったり来たり、階段を上がったり下がったり

また上がったり。

または、役所に行って、現地に行って

土木事務所に行って、また役所に戻って

現地に行ったり。

それぞれが、近いとよいのですが

遠い時は、それだけで時間のロスが

スゴイです。

さらに、今はどうか知りませんが

お昼の12時から13時まで

昼食タイムで、対応してくれなかったり。

そすると、そこの駐車場で足止めなど。

そんな事もあるので、調査をするには
前の日に、ネットや電話でいろいろと確認して

事前準備をしっかりします。

すると1日かかっていた調査が

半日ぐらいで終わったりしするので

事前準備の大切さが、身にしみてわかる訳です。

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みなさま、本日は衆議院選挙ですが

投票には、行かれましたでしょうか。

すでに、期日前投票を済ませて

お出かけしている人も、いると思いますが

私は今日の朝、出社前に行ってきました。

関東は朝から、雪だったので

「こんな事なら、事前投票に行っておけば良かった・・・」

または

「今日は雪だから行くの、やめようかな・・・」

なんて事は、まったく思わず

車に積もっている雪を、おろしをして

元気に投票所に向かいました。

いつもなら、朝イチは混んでいて

投票所に入るまでに並びますが

さすがに今日は、雪のためガラガラでした。

さて、不動産投資を

うまく進めるにあたり、今回の

衆議院選挙は、非常に重要です。

なぜなら、その時の政権によって

収益物件に対する融資が変わるからです。

何度も言っておりますが

不動産投資は融資カナメです。

安倍総理の時は、金融緩和で

非常に融資が出ました。

ですので、融資を出してくれる政党や

候補者に投票しております。

私の1票など微々たるものですが

でも、大事な１票だと思い

しっかり投票に行っております。

融資がもっともっと、出ますように！

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毎月恒例の「物件紹介ライブ」ですが

2月6日の19時から開催いたしました。

このページの1番下に、ライブの模様を

録画した、YouTubeのURLがありますので

見逃した方は、そこから見て頂ければと思います。

今回のライブで紹介したのは

・千葉県の佐倉駅

・千葉県の成田駅

・千葉県の新検見川駅

・千葉県県の東千葉駅

・神奈川県の京急久里浜駅

の5物件です。

物件価格は1780万円から9300万円でして

4つは築古アパートで1つだけちょっと築浅で

平成26年築の物件でした。

エリアは偏ってまして、千葉県内が4件と多く

残りは神奈川となってます。

融資に関しては、今現在

当社でもかなり取引が多くなっている
滋賀銀行が中心です。

なお、この滋賀銀行では

規定の年収と勤続年数に達していれば

融資条件の緩和があります。

それによって、フルローンになったり

諸費用までカバーできたり。

非常に使いがってが、良いです。

また築浅物件に関しては

オリックス銀行、東和銀行、auじぶん銀行の

3つの金融機関が想定されています。

融資割合は95％～100％まで

組めるので、これも非常に魅力的です。

それではこの下よりご覧ください。

https://youtu.be/EOd2HA8iOF0?si=Jm57kYIdYRtV9IDc

※視聴期限は2/14までと

なりますのでお早めにご視聴ください。

よろしくお願いします。

本日、ある金融機関の融資担当者が
大宮のクリスティの事務所に、着てくれました。

ある金融機関と言うのは

今、非常にホットで融資を
じゃんじゃん出している所です。

ところで、なぜ
来てくれたかと言いますと

もっと早く、融資審査を進めるためです。

なぜなら、クリスティ＆富士企画の

営業マンは、全部で24人います。

その24人を、1人で担当しているのです。

すると例えば、その24人が1件ずつ

案件を持ち込んだだけで、その融資担当者は

24件を1人で進める事になります。

でも1人でも、書類の不備などで

時間がかかってしまうと、残りの23人の

審査にも影響が出て、遅くなるのです。

なので、営業マンと融資担当者が

共通のルールを作って、全員の審査を

「スムーズ化しましょう！！」てな、訳なのです。

でも24件も、実際も案件が入るのか？

 

と思う方も、いらっしゃるかも知れませんが

昨年の12月には、当社だけで

40件近く、案件が進んでいたそうです。

なお、スムーズ化の話以外にも

さらにホットな話がありました。

それは今後、物件によっては

「100％融資も出来るようになるかも・・・。」

との事でした。

この金融機関には、さらに期待が高まります！

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たくさん中古の収益物件を見ていると
たまに同じアパートが2棟

並んでいる事があります。

普通に考えると

「所有者が同じなの？」と考えますが
だいたい違う事が多いです。

その理由としては、新築の時は1人の所有者でしたが

その後、別々に売って違う所有者になる。

こんな感じです。

ここで、よく起こる問題があります。

それは、いろいろと共有物がある事です。

例えば

・ゴミ置き場

・境界の塀

・上下水の配管

など。

一般的に水道の配管などは公設管から

物件ごとに単独で引かれております。

すると、不具合があった時に
自分で直すのか、市役所にたのんで

直してもらうのか？それが分かりやすいです。

でも共有の場合、どちらが

直すのか？あいまいです。

そのため、このような物件の場合

なんらかの取り決めや、覚書があるか

確認したほうが良いです。

でも、過去の取引経験から言いますと

それらが無い事も、よくあります。

また、新規でそれを取り交わそうとすると
それが原因で、隣のアパートと

新たなトラブルが発生したり・・・。

このあたりは、なかなかデリケートな部分なので

慎重に事を進めるに限ります。

それでは不動産投資の事なら

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