いつも、ありがとうございます
店長の近藤です。
上の写真はクリスティ事務所の、近くの光景です。

これを見ると、たぶん最近話題の
所有者不明の空家かな？と思うかもしれません。

でも、私の場合は
「再建築の時に、セットバックすると歩道が広くなるだろう。」
と考えたりします。

今回の写真のケースはたぶん違いますが
不動産取引をしていると、前面道路の種類で
「４２条２項道路」と言うものがあります。

これは再建築時に、セットバックが必要な道路です。

つまり道路幅が２ｍだったり、３ｍだったり
現状では４ｍないので、再建築する時に
自分の土地を道路に提供して、道幅を広げなくていけません。

その時に基本となるのが、道路の中心線です。

例えば、現状の道路幅が３ｍなら１ｍ足りないので
道路の北側の家と、道路の南側の家が１ｍの半分の５０ｃｍずつ
土地を提供する事になります。

でも道路の中心線がすでに、決まっている場合と
再建築する時まで、ハッキリしない事があります。

ですので、単純に現状の道路の半分あたりの位置が
中心だと思うと、実際は違う場合があります。

また道路が私道だと、道路の所有者たちが
集まってそれぞれの熱い主張を言い出し
その結果、思ったところより４ｃｍずれたりする事もあります。

だれでも、自分の土地が道路になるのは嫌なので
熱くなるのも無理はありませんが・・・。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

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クリスティは、大宮に根付いて２０年なので
「大宮の事はすごく詳しいです」と言いたいところですが
実はあまり詳しくありません。

しかし、昨年の７月に事務所を移転して
近所を散歩していたら、なかなか良い「うどん屋さん」がありました。
１２時前なのに、こんなに並んでいます。

並んで待っていると、意外と早くお店に入る事ができ
写真のような、かなり極太のうどん出てきました。
ちなみにこれは「肉汁うどん、あつもりの、大盛　９００円」です

１枚だけ、幅が広ぎるうどんが混じっていましたが
いかにも「手打ち」と言う感じで
麺は噛み応えがあり、汁もすごく美味しいです。

「駕籠休み」のうどんを食べたあとは
参道を通って氷川神社にお参りをするのがイイです。

このうどん屋からは、歩いて１５分ぐらいですが
春の日差しが清々しいので、ちょうどいい散歩になります。

そして、うどんの前でも、後でもかまいませんが
クリスティにも遊びに来てください。

来るタイミングによっては、入ったばかりの
新鮮な物件情報があるかもしれません。

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まずは左の写真をご覧ください。
よくある傾斜地です。

不動産屋的に、これを見てどう思うのかと言いますと
・傾斜に建っている左側のアパートの擁壁（ようへき）は大丈夫かな？
・竹が右側のマンションに越境しているので、切って欲しいなぁ。
・ところで、この傾斜地の竹林は誰の所有なんだろうか？
などなど。

そのほかは
・よーく見ると、右の写真のようにタケノコが3本はえているなぁ。
・タケノコはあく抜きが面倒なんだよなー。
・でも、ゆでたてのタケノコは姫皮の部分が美味しいんだよなー。
とか。
不動産とは関係無い事も考えたりします。

ところで、収益物件をあっちこっち見ていると
写真のような傾斜地に建ってる物件に出会います。

このときの注意点は、さっき書いたような事ですが
とくに気にしたいのは擁壁です。

擁壁とは斜面が崩れないようにする、壁みたいなもので
土留めとも言います。

傾斜地のアパートは、擁壁を作らなくてはいけないケースが多いです。
そして再建築する場合、既存の擁壁にしっかり強度があるかが問題になります。

もし強度がなければ、作り直すなど
何らかの処置しなくてならず
その費用は数百万円かかったりします。

ですので、傾斜地の物件はそこを十分考慮して検討するのがイイです。

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先日、所沢のメットライフドームで行われた
5時間リレーマラソンに出ました。

２Kmのコースを全力で3回走ったので
かなりの筋肉痛になり、朝のジョギングはつらいです。

でも平坦な道を走るのは、筋肉痛でイタイですが
上の写真のような階段を駆け上がったり
駆け下りたりするのは、まったく支障がなく
いつものスピードで行けちゃいました。

人間の体って不思議です。
使っている筋肉が違うと、こうも違うんですね。


さて、違うと言えば良い収益物件を買う事と
うまく運営する事はちょっと、違う気がします。

買う時は
・現状の入居状況、とか
・満室利回り、とか
・駅からの距離、とか
を気にして、頑張って良い物件を買おうとします。

しかし、買ってからは必ず入居者の退去がつきものなので
すぐに入居を決めて、今度はうまく回す事を考えなくていけません。

もちろん場所のイイ物件を買えば
入居は付きやすいですが、ほったらかしのオーナーさんだと
買ったとたんに空きが多くなります。

以前、私が紹介した神奈川県内の駅6分の好立地で
買ったお客様がいて、買った時は11室中10室入居でしたが
自主管理のほったらかし状態にしたため
1年で半分以上あいてしまいました。

これは極端な話ですが、こうならないように
買ってからも色々と頑張る必要があります。

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今日から4月となりました。
この時期は世間的に春休みなので
子供たちは、もちろんお休みです。

子供が休みなのに、父親が家でゴロゴロしている
わけにはいかなので先週、お台場ビッグトップで開催されている
「ダイハツ　キュリオス」をみてきました。

基本的に上演中は「カメラ撮影NG」ですが
最後だけは良いらしいので、写真（右）をとりました。

内容はストーリー仕立てのサーカスで
大人には面白いです。

しかし、一緒に行った6歳の娘は途中から寝ていたので
あまり面白くなかったのかな？と思いましたが
終わった後に感想を聞いたら「面白かったから、また見たいと言っていました」

半分寝てたくせにホントかよ！と思いましたが
結果的に娘は、とても満足したようです。

翌日にも「またキュリオス見たい！」と言っていました。
行ってもいいですが、今度は寝ないで全部見て欲しいものです。

さて、4月は不動産投資的には不安定な時期です。
なぜなら銀行の審査基準が変わる時期だからです。

基準が明確になるまでは、モヤモヤした感じですが
毎年の傾向を見ると、モヤモヤしながらも
実際は取引の多い月間になっております。

取引が多いと言う事は、つまり
結果的に良い物件が毎年出ていると言う訳です。

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本日、埼玉県所沢市にある
メットライフドームで「クリスティ&富士企画」は
5時間チームランに参加しました。

クリスティでは「白鳥つばさ」こと小山貴子は
いつもの衣装で、本気の走りを見せました。

11人で約2kmのコースを交代しながら5時間走るので
一回走ると100分ぐらい、順番がまわってきません。

これだけ聞くと、今回はいつものスーパーハードな
イベントと違いマイルドなイベントだと思っていました。

しかし実際に走ると、ついつい本気モードで走ってしまい
走った後はしばらく酸欠状態になり
立ち上がれないランナーもおりました。

私ものんびり走るつもりでしたが
まわり雰囲気に圧倒されて本気で走ってしまい
しばらく咳が止まらなくなってしまいました。

待ち時間が100分あるので、待ってる間は暇だと思っていました。

しかし実際は体力回復をしたり、応援したりしていると
あっと言う間に自分の走る番が来ました。

全部で3回走った訳ですが、けっこうハードで
かなり疲れましたが、5時間走り切る事でき
楽しい1日となりました。

おかげ様で、今日はグッスリ寝れそうです。
仕事は明日から頑張ります。

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先日、久しぶりに自分の車を洗いました。
去年の夏からまったく洗っていなかったので
半年ぶりぐらいでしょうか。

昔は洗車機に入れてカンタンに済ましていましたが
どーやら塗装が痛むらしいので、今は仕方なく洗車場で洗っています。

洗車場には写真のように、高圧洗浄機あるので
砂汚れはキレイに落ちますが細かい部分はまでは
落ちないので結局、手でこすってます。

もっと簡単に洗えるといいのですが、そうも行きませんね。


さて、収益物件買ってしばらくすると
外壁や通路の汚れが目立ってきます。

そんな時は、家庭用の高圧洗浄機で
外壁を洗う方がおりますが、そんな時はここに注意してください。

それは、高圧洗浄は結構パワーがあるので
やりすぎると、外壁の塗装自体をはがしてまったり
すき間から内部に水が入ってしまう事があります。

あとベランダの洗濯物を濡らさぬように気を付けて下さい。

私は昔、都営住宅の外壁補修工事をやっていて
高圧洗浄もやりましたが洗濯物には、かなり気を使っていました。

事前に「出さないで」と言ってあっても
気にせず出す人がいるんですよね。
でも、濡らすと怒られるし・・・。

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まずは上の写真をご覧ください。
左は手動式の井戸で
右は電動でくみあげる井戸です。

井戸と言えば左の物をイメージする人が多いと思います。
またはヒモの付いた桶で、くみあげる物をイメージする人もいるかもしれません。

しかしアパートの場合は
右側の電動で組み上げる井戸がほとんどです。

収益物件を見ていて、デカいタンクみたいなものが
あれば、井戸の物件だと思って下さい。

井戸は茨城県全域と千葉県の海沿いに多い気がします。
でも埼玉県でも井戸はあります。

クリスティの移転前の事務所があった
「さいたま市大宮区上小町」は
井戸があちら、こちらにありました。
そう考えると井戸って、どこにでもあるんですね。

さて、収益物件を検討していて
買おうと思ったアパートが井戸だったら
どう判断するか？

まず井戸のメリットは
「水道代が無料」な事です。
ほかは、とくに無いような気がします。

デメリットは
・定期的に水質検査をする必要がある
・組み上げるポンプのメンテ費用がかかる
・ポンプが壊れると費用がかかる
など。

さらに
水質検査で「飲み水として不適合」となれば
別途の対策費用がかかったり、井戸が枯れると
生活出来なくなる、など。

リスクがあります。

ただしアパートの前まで水道管が設備されていれば
つなぐお金はかかりますが、問題は解決です。

でも水道管が設備されてない地域の場合は
どうする事も出来ません。

このリスクを踏まえて、井戸の物件が安けれが買いですし
高ければ買うのをやめるか、もっと値段を下げてもらうのがイイです。

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追伸：
先日、クリスティの事務所内でラジオの生放送された様子が
東京FMのホームページ内にアップされました。ぜひご覧ください。

いつも、ありがとうございます
店長の近藤です。

先日、半年前に使っていた
ジョギングコースを久しぶりに走りました。

走っていると写真のように
アパートの外壁がきれいになっておりました。
やっぱり、外壁を塗り直すとイイですね。

特にハウスメーカーが建てた物件は
塗り直すと、かなり良くなる事が多い気がします。
お金はそれなりに、かかりますが。


さて、この仕事をやっていると現地を見ている時に
「この物件を外観を修繕すると、いくらぐらいかかりますか？」
と聞かれる事が多いです。

この質問をされたら、こう答えると新人の頃に
上司の新川（現在の社長）から教わりました。

それは「1坪に付き3万円」ぐらいで概算する事です。

つまり床面積の合計が
100坪だったら、300万円ぐらい。
200坪なら600万円ぐらいです。

こんな感じで、お客様には答えていました。
今も同じように答えています。

そして実際に見積を取って、この計算より高い場合は
・良い材料を使うとか
・2回塗りのところを、3回塗るとか
丁寧な仕事をしてくれるのかな、と予想ができます。

見積が低い場合は
・材料が安い、とか
・塗る回数が少ない、とか
または良心的な会社なかのかな、と予想ができます。

しかし実際のところは、仕上がってみないと
何ともいえませんが・・・。

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いつも、ありがとうございます
店長の近藤です。

まずは上の写真をご覧ください。
これは数年前に、台風の影響で道路冠水した様子です。

子供達はおもしろがって、遊んでいますが
もし自分の物件が床上浸水したら、遊んでいる場合ではありません。

床上浸水すると入居者は出ていくし、
修繕費用もかなりかかります。

そのため、収益物件を購入する前に
過去に浸水履歴がないか、確認しておきたいところです。

それでは、どうやって確認するかと言いますと
・売主さんに確認するとか
・ハザードマップで確認するとか
・市役所に確認するとかです

一般的に市役所に行けば、過去の浸水履歴が見れます。
また川のそばは、だいたい道路冠水の履歴があります。

しかし道路冠水が多い地域でも、基礎を高く対策している物件なら
実際は床上浸水しないので問題ありません。

ただし、最近はゲリラ豪雨の影響で
いままで浸水しなかったエリアが、浸水するケースも増えてきております。

こればっかりは予測不能です。

そのため、すくなくとも周りの地域より土地が低い場所は
火災保険の特約の、水災補償に入る事をお勧めします。

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追伸：
3月17日に放送されたFMラジオ
新川義忠の「明日やろうは馬鹿野郎」をYouTubeにアップしました！
今回のゲストは「優待大家」こと栗林篤さんです。こちらからお聞き下さい。