当社は、収益物件専門の不動産会社です。

仲介しているのは主に中古の1棟アパートと

1棟マンションで、たまに戸建賃貸や区分マンションも扱います。

 

毎日、そのような物件をお客様に紹介したり

ネットからお問合せ頂きます。

 

そして、物件に関してお客様により

いろいろなご質問を頂く訳ですが

その中でも多いのが、売主様の売却理由です。

 

この質問に対して、売主様に直接聞いたり

発売元の不動産会社に聞いていると

多くの場合、「資産整理です」と言われます。

 

この答えは、もちろん正しいと思いますが

不動産を現金化する訳ですから

全ての売却案件は資産を整理していると言えます。

 

ですので、もう少し突っ込んだ質問をすると

このような答えが返ってきます。

 

１，高齢なので、相続に備えて不動産を現金化している

２，減価償却が終わるので不動産を現金化して、別の不動産を買う

３，お金に困っていて、不動産を現金化したい

 

だいたいこの３つの理由が多いです。

 

買う人としては３番の売却理由を期待して

指値交渉の、手がかりをつかみたいと思いますが

実際に多いのは２番です。

 

それに本当の理由が３番だとしても

任意売却や競売になる寸前でもない限り

わざわざ「お金に困っています！」と言う売主さんはいません。

 

このあたりをご理解して頂くとスムーズだと思いますし

自分が売る立場になって始めて「売却理由はなんですか」と言われても・・・。

 

特に無いので、とりあえず

「売却理由は資産整理」と言ってください。

と言う答えが返ってきます。

 

いかがでしょうか？売却理由には

こんな、売主様の真意がある訳です。

 

それでは収益物件の売却の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

不動産投資の営業マンは

いったい、どんな物件をもっているのか？

 

お客様は気になるようで、物件の

ご案内をしているとよく聞かれます。

 

そこで今回は以前、持っていた収益物件のお話です。

 

以前なので、現在は売却していてこの物件を

所有しておりませんが、初めて買った収益物件です。

 

買ったのは平成27年で、この頃は

日本政策金融公庫の融資が出まくっていて

フルローンで買いました。

 

金利は固定1.95％で期間15年です。

 

場所は栃木県小山市の西城南と言う住所です。

小山駅からは徒歩30分ぐらいの場所ですが、区画がキレイな所です。

 

買った時は、8室中5室入居で

過去に雨漏りもある物件でしたが

場所がいいので、問題無く埋まるだろうと思いました。

 

そして管理は地元のエイブル小山店にお願いしました。

 

エイブルの人はその物件の事を知っていたようで

口には出しませんでしたが

「よく、こんなしょうもない物件を買ったものだ」

と思ったそうです。（これは売却した後に聞きました）

 

管理会社の間では有名なダメ物件だったそうです。

 

でもそんな事は知らないし、簡単に埋まるだろうと

思っていたので実際は、すぐ満室になりました。

 

また家賃も買った時より、数千円づつ上げていき

最終的には年間家賃で10万円ぐらいアップしました。

 

ここまで良い感じになったのは

しっかりやってくれた管理会社のおかげです。

 

また、西城南と言う場所がすごく良かった事も上げられます。

行けばわかりますが、このエリアだけスゴクお店が多いです。

 

例えば

スターバックス、しゃぶしゃぶの木曽路、お寿司の魚べい、

ファミレスのココス、マクドナルド、ステーキの宮、すき屋の牛丼

びっくりドンキー、コメダ珈琲、とんかつのかつや、はなまるうどん。

など

 

さらには

ABCマート、洋服の青山、TUTAYA、イエローハット、ケイヨーD2

スギドラッグ、ロイヤルホームセンター、ファッションセンターしまむら

マルヤ、マルエツ、マツモトキヨシ、などなど。

 

こんな感じなので、このエリアで

収益物件が出たら、超オススメです。

 

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

今年の7月に発売された新川の書籍ですが

最近、増刷がきまりました。

 

それを記念して大宮セミナーなどに参加できる

増刷キャンペーンを11月25日までやってます。

 

基本的には書籍

「速く、高く、不安なく！トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意」

を買って頂く必要がありますが、買うと下記の特典がございます。

 

なお購入先はAmazon・楽天などのネット書店

紀伊國屋書店・ジュンク堂書店などのリアル書店など

どこでもかまいません。

 

 

【特典その1】　1冊お買い上げの方（先着40名様）

大宮にて開催の増刷出版セミナーの無料参加権プレゼント

■日時：11月27日（土曜）14時～17時予定

（懇親会　17時30分より2時間予定）

※セミナー終了後、新川義忠への個人質問や名刺交換タイムもあります。

※懇親会は会費制（\4000＝飲食店にて飲み放題＋食事）

■場所：大宮駅近辺セミナールーム予定

■講師：新川義忠、クリスティ・富士企画の現場担当社員

■募集：先着40名

 

新川義忠の話（予定）

・コロナショック後！直近の不動産売却・成功事例

・4000件の物件サポートで記憶に残る物件購入や売却ピックアップ！

・業界20年の経験から考察した「コロナショックとリーマンショック」の類似点、 相違点とは

・年齢・属性・年収・自己資金・銀行融資などを考慮したいまあなたが成功しやすい 物件の探し方など

 

クリスティ・富士企画の現場営業マンの話（予定）

・最新物件売買情報

・「買える！売れる！」令和の銀行融資のコツ

・いま利回り的に狙うべき物件種別とは？

・「これから生涯、付き合っていきたい！」と思えるお客様の共通点など

 

 

 

【特典その2】　2冊お買い上げの方（先着15名様）

新川義忠の無料面談（60分）＆“人生開花”ランチ！

（+1冊特典のセミナー無料参加権）

〇新川義忠があなたの不動産投資・不動産売買・相続問題などにおける疑問や

不安について何でもアドバイスいたします。面談後は、肩の力を抜いてお薦めランチを

召し上がっていただきながら、不動産投資を通じて人生を楽しむ方法をお話します。

 

○面談＋人生開花ランチの日程は、11/1〜11/30（土日祝含む）の期間で

双方の都合がつく日とさせていただきます。

 

※2冊特典の面談＋人生開花ランチは、 前回のキャンペーン実績からお申込み殺到が

予想されます。お申込順に、スケジュールを調整して参りますので、 お申し込み後は

しばらくお待ちくださいませ。

 

 

それではキャンペーンの詳細や、特典のお申込みは

この下のURLからお願いします。

https://gomashobo.jp/campaign/shinkawa6th/

（各特典は定員になり次第、終了させて頂きます。）

11月19日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

 

さて今回の物件紹介ライブですが、

「おてごろ！3,000万円以下の物件」を紹介する予定です。

 

ですので、営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にてお酒をお友に

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

 

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和3年11月19日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「11月19日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

一般的に住宅地は都市計画法の

市街化区域になっている事が多いです。

 

市街化区域とはネットで調べると、

市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に

優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域らしいです。

 

当社で扱う収益物件も市街化区域が多く

ここのエリアに建っている物件なら

おおむね再建築の問題はありません。

 

しかし、市街化区域とは反対の意味の

市街化調整区域の場合は、いろいろ注意が必要です。

 

そもそも市街化を抑制するエリアなので

基本的に建物を建ててはいけません。

 

でも建物が建っている事は多いです。

 

それはなぜかと言いますと、昭和40年代の

線引き前からそのエリアで建物が建っていて

既存宅地制度を使って建築していると言う事が多いです。

 

でも既存宅地だからと言って

何でもかんでも建てられる訳ではなく

いくつか制限があります。

 

例えば、もともとの敷地の分割をする分筆や

複数の敷地を一緒にする合筆をしてはいけません。

 

知らずにこれをしてしまうと

その敷地は再建築不可になってしまいます。

 

また基本的には同種、同規模、同用途なので

共同住宅が建っていたらなら、再建築も共同住宅のみ

戸建てが建っていたなら、再建築も戸建てのみです。

 

あと調整区域の場合、下水や上水のなどの

ライフラインが整備されていなかったり

今後も整備される予定なかったりします。

 

さらに一番のカナメである、銀行の融資が

出にくい事もあり、そのため市街化区域の

物件より値段が割安です。

 

このあたりを総合的に見て、良ければ

市街化区域の物件もオススメとなります。

（とある市街化調整のアパートからの景色です↓）

 

 

 

それでは収益物件の事ならクリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

来たる12月17日（金）19時から

またまたオンラインで「夢がモリモリ会」をやります。

 

もともとの趣旨としては、投資家さん達が

お酒を飲みながら、不動産投資の

夢をモリモリ語る飲み会です。

 

過去には、一般のお客様をはじめいろいろな

銀行の融資担当さんや、司法書士の先生やら

100名近くの人が新宿歌舞伎町の

怪しい雑居ビルに集まっておりました。

 

 

しかしコロナの影響がまだ残っておりますので

新宿の雑居ビルに集まる訳にいかず

オンラインでの開催となります。

 

なお今回も有名投資家さんにゲスト出演してもらったり

一般のお客様の参加してもらったり、最近パッケージを

リニューアルしたレトルトカレーのプレゼント、または

貸別荘「IZU BASE」の宿泊権やら、いろいろと予定しております。

 

初めてという方も、そうでない方も参加費は無料で

オンラインなので、途中参加も、途中退出もOKです。

 

必要なのはお酒とつまみだけ！

もちろんノンアルコールでも大丈夫です。

 

ご興味ある方は、ぜひご参加ください。

 

【オンラインモリモリ会の概要】

日時：令和3年12月17日（金）19時から21時

（終了時刻は前後する場合がございます）

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメールに記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

参加ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「モリモリ会参加希望」と入力してください。

ここ数年、自然災害が多いです。

 

ですので、収益物件を買う時は

ハザードマップを見たり、過去に水害がないかなど

調べるお客様も多いと思います。

 

また高低差がある場合も、注意が必要です。

 

関東だと横浜市や横須賀市は

非常に起伏が激しいので、ガケ条例の地域だったり

急傾斜地危険崩壊区域だったりします。

 

千葉県だと松戸、柏、船橋あたり

埼玉県でも川口やさいたま市なども

傾斜のあるところや、ガケ地があります。

 

一般的にガケ条例に該当すると

ガケが崩れないように、強固な擁壁をつくったり

ガケからある程度の距離を離す必要があります。

 

そのため再建築をする時に、通常よりも

建築コストが、かかったり建築に制限があったりします。

 

これはあくまで、再建築する時の話なので

今すぐ、何かをして費用がかかる訳ではありませんが。

 

このように、見た目からガケ地とか高低差がある

地形になっていれば危ないな！と容易に気づきます。

 

しかし、ガケ地にも「隠れガケ地」がありました。

 

それは川です。

 

最近、調査した物件の目の前が

たまたま川になっていて、その部分が建物より低くなっています。

 

この事を市役所の人に確認したら

川底と物件の高低差が2メートル以上あるので

ガケ条例に該当するとの事でした。

 

見た目は真っ平なので、普通は気づきません。

でも、こんな事もあるんですね↓

 

 

それでは収益物件の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

最近じわじわっと、いい波が来てます。

なんの波かと言いますと、契約の波です。

 

クリスティ&富士企画では

これから週末にかけて10件以上の

契約予定が入ってます。

 

実際に働いている私としては

毎日、普通に仕事しているだけなので

すごく物件が動いている感じはしせんでした。

 

しかし、周りの営業マンを見ると

次々に話がまとまって来ております。

 

当社としては、とても良い傾向でありすますが

実際は融資が急に良くなった訳でもなく

物件価格が損切りみたいに、急に下がったものでもありません

 

でもなんとなく、ピタッ、ピタッ、ピタッと

契約が決まって行くのでなんか不思議な感覚です。

 

理由はよく分からないのですが・・・。

 

でも色々と考えてみると

ちょっと思い当たる事がありました。

 

これは売主さんの販売価格がちょっとだけ

下がったり、ちょっとだけ指値の幅が大きくなったり。

 

そして買主さんとしては、今までよりちょっとだけ

目線を下げたり、指値の幅が小さくなったり。

 

この絶妙な組み合わせで、丁度良い感じで

こんな現象が起きいるんだと思います。

 

さて、そんな訳で年内に収益物件を

買いたい方のご相談をお待ちしてます。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

来たる11月20日（土）14時より

当社代表の新川と、戸建投資の脇田雄太氏が

大阪の梅田にて、コラボセミナーを開催いたします。

 

 

 

 

脇田氏と言えば、ボロ戸建て投資で有名な方で

現在では100室を超える、投資物件を持っております。

 

また出版している書籍は

「5万円以下のボロ戸建てで、今すぐはじめる不動産投資!」や

 

 

岩崎りえさんとの共著である

「関東在住の育児ママでも成功した “ワッキー流” 地方５万円戸建て投資！」

などがあります。

 

 

日経マネー、エコノミストなど、ビジネス誌へのコメント実績も

多数あり、セミナー講師としても人気のある投資家さんです。

 

なお今回のセミナーは、2021年7月に発売された新川の本

「速く、高く、不安なく！トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意」

を1冊買った人なら誰でも、参加できます。

 

戸建て投資にご興味がある方は、ぜひご参加ください。

 

本の購入先はAmazon・楽天などのネット書店

紀伊國屋書店・ジュンク堂書店などのリアル書店など

どこでもかまいません。

 

■日時：2021年11月20日（土）14時～17時予定

（懇親会　17時30分より2時間予定）

※セミナー終了後、新川義忠への個人質問や名刺交換タイムもあります。

※懇親会は希望者のみで会費制です。

（\4000＝飲食店にて飲み放題＋食事）

■場所：梅田駅近辺セミナールーム予定

■講師：新川義忠、脇田雄太氏

■募集：先着15名

■参加条件：「速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす “不動産売却” の極意」を1冊ご購入した方。

 

脇田雄太氏の話（予定）

・「5万円以下」でボロ戸建てを買って不動産投資をはじめる方法！

・実例！ワッキー流・「激安」ボロ戸建て投資（5万円戸建て、10万円戸建て、など）

・ボロ物件内装を「新築」並に魅せる！ワッキー流・リフォーム術

・これからの「地方都市投資」で流行ること、注意すること

・サラリーマンから「100室超え、家賃年収4800万円」の専業大家になった脇田の話

 

新川義忠の話（予定）

・4000件の物件サポートで記憶に残る物件購入や売却ピックアップ！

・コロナ禍で、銀行担当と膝を合わせて話した最新融資事情

・属性と銀行融資など、あなたが成功しやすい物件の探し方など

 

大阪セミナーを参加希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「大阪セミナー参加希望」と入力して、送信してください。

 

追伸：

お申込み期限は11月12日（金）18時までとなります。

不動産投資を始めるにあたり、まずやるのは

ネットで物件検索だと思います。

 

そして、良さそうな物件があったら

不動産会社にお問合せをして、販売図面をもらいます。

 

そのなかで、気になるのがあれば

現地を見に行くと思います。

 

みなさん、こんな感じではないでしょうか。

 

ところで、買う物件を決めるまでに

実際には何件ぐらい、見ればよいのか？

こんな質問をたまに、お客様から頂きます。

 

人によりますが、1件だけ現地を見て

それで決めるお客様もいれば

10件や20件、見るお客様もおります。

 

どっちが良いかは、人それぞれです。

 

過去にいたお客様としては、ネットから

お問合せがあって、現地を見たいと言うので

物件の最寄り駅で待ち合わせしました。

 

駅で車に乗ってもらい

「過去に物件を見た事はありますか？」

と聞いたところ、今回が初めてだと言いました。

 

現地に着くと結構、ボロくて、汚い物件でした。

 

初めて見る物件がこれだと、ちょっとキツイかな？

と思いつつ、お客様は無言で外観や室内を見ておりました。

 

ある程度の時間、現地を見てから帰りの車の中で

「今日の物件はいかがでしたか？」と聞くと

「あれを買いたいので申込ます」との事。

 

「ホントにあれでいいんですか？」と聞くと

あれでいいです。と言いました。

 

でもまだ1件しか見ていないので、せめてあと３，４件は

見た方がイイですよ！と提案すると「わかりました」との事で

翌週もほかの物件を案内しました。

 

でもやっぱり初めに見た物件が買いたいと言うので

その物件に買付を入れて、結局その物件を買いました。

 

こんなケースもたまにありますが、少なくとも

４，５件は見たほうが良いと思います。

 

ただ逆にあまり見過ぎると、選べなくなってしまう

お客様が多いので、ほどほどに見たところで

決めるが良いと思います。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。