私はこの会社に入って、15年目になります。

入社したのは平成19年（2007年）で

三井住友銀行のフルローンが全盛期でした。

 

物件価格と同じ積算評価のRC物件が

売りに出ると、フルローンが組めるので

すぐに買付が殺到しました。

 

そしてその頃、スルガ銀行も全盛期でしたが

スルガ銀行でローンを組むと、その後の融資が

組みにくくなるとの話がありました。

 

組めなくなる理由は信用棄損で

現在でも、たまにその話を聞きます。

 

つまり耐用年数を超えている物件に対して

長期の融資を組む事や、積算評価が出ていないのに

評価以上の融資を組むからです。

 

これはもっともな理由だと思いますが

この話は、それなりの年収や自己資金があり

それなりの会社に勤めている場合だと思います。

 

そのような人は、信用を毀損しないような

積算評価が高く、収益性の良い

収益物件を選ぶべきだと思います。

 

しかし、そうでない人の場合は

それを気にしていると、なかなか物件を買えません。

 

それに金融機関によって

物件の評価のやり方が全然違いますし

融資基準は頻繁に変わります。

 

例えば、ある金融機関は所有物件の積算評価を重視し

またある金融機関では収益性を重視します。

 

よって明確に1棟目はこの金融機関

2棟目はこの金融機関と決めて

買わないと上手くいきません。

 

でも計画通りに希望の物件が出て来て

めでたくそれを買うのは、かなり難しい事で

実際はそれにこだわると、なかなか物件を買えません。

 

そもそも不動産投資の目的は家賃収入を得て

資産を増やす事だと思います。

 

ですので、その目的を達成するためには

その時代に合った融資と、お客様に合った方法を

選ぶのが１番の近道だと思います。

 

そんな訳で収益物件の融資でお悩みなら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

不動産投資の良い所は、何と言っても家賃収入ですが

銀行から借入をできる事で、自分のお金を使わず

投資ができる事も魅力です。

 

また収入が増えるだけでなく

節税が出来る事も魅力だと思います。

 

当社にお問合せを頂くお客様でも

節税をしたいから、収益物件を買いたいと

言ってくる人もおります。

 

そのような人の中で「減価償却」を

たくさん取りたい場合は注意が必要です。

 

一般的に収益物件の売買代金は

土地代金と建物代金に分けられます。

 

そのうち建物代金は減価償却できるので、買主さんが

この価格を売主さんに交渉して、大きくする場合があります。

 

確かに大きくすれば、その分だけ減価償却で

節税できますが、これをする事により

年々、帳簿上の不動産価格（簿価）が下がります。

 

するとどうなるのか？

数年後、売却する時に大変な事が起こります。

 

それは、思っていた以上に売却益が出た事になり

多額の税金を払う事になります。

 

例えば、収益物件を取得してはじめの1月1日から

5年以内の売却は短期譲渡になり、その売却益に対する

税率は約40％です。

 

また5年を超えて売却した場合は長期譲渡になり

その税率は約20％です。

 

例えば5000万円の収益物件で築30年の木造

土地代金3000万円、建物代金2000万円だった場合を考えます。

 

そうすると、減価償却は4年なので

毎年建物を500万円ずつ償却していき

4年後に建物代金はゼロになります。

 

そうすると帳簿上の不動産価格（簿価）は

土地のみの3000万円になります。

 

4年たった時に4500万円で売れたとすると

単純計算で売却価格の4500万円から簿価の

3000万円を引くので利益は1500万円です。

 

税率は約40％なので600万円の税金を払う事になり

5年以上経ってから売れば20％の300万円です。

 

実際は仲介手数料や印紙代も計算に入るので

正確ではありませんが、だいたい合っております。

 

建物代金の2000万円分を減価償却として

節税した分と、売却して払う事になるかもしれない

税金のどちらがお得でしょうか。

 

これは個人の場合であり、人によって

所得税率が5％から45％までと、かなり違うので

あくまでケースバイケースです。

 

また、基本的に売却しない方針の人には

あまり関係ない話となります。

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

 



 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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11月3日は文化の日です。

この日は晴れている事が多いので

「晴れの特異日」と言われております。

 

昨日も、その名の通り良い天気でしたので

私は上野にある、国立科学博物館に行ってきました。

 

でも予約をせずに行ったので

人数制限があり、館内には入れませんでした。

この辺りは、まだコロナの影響が残ります。

 

仕方ないので近くを散歩すると、30メートルもある

シロナガスクジラのオブジェがありました。

 

 

これはかなり迫力があり万が一、海で出くわしたら

嬉しいですが、食べられそうでちょっと怖いです。

 

そんな事を言っていたら小学校４年の娘が

シロナガスクジラは、プランクトンしか

食べないから、大丈夫だよ！と言っていました。

 

たしかにそうですが・・・。

 

まあ、そんな事はさておき上野公園は

本当にたくさん人がおりました。

こんなに人がいるのは、久しぶりに見ました。

 

そこからアメ横に向かうと

さらに人で、ごった返しておりました。

 

昼間から飲み屋では、お酒を片手に焼鳥を

ほおばる人が、歩道に出したテーブル席（通称：テラス席）で

にぎわっておりました。

 

そこには緊急事態宣言中では、考えられない

光景が広がっており、その焼鳥の臭いと煙が

すごかったので、そそくさとアメ横を後にしました。

 

まあ、何はともあれ町には活気があり

何となく、いつもの日常が戻った感じがしました。

これから、年末にかけて色々な事が動き出す感じがしました。

 

さて、年内に収益物件を買いたい人は

この時期あたりから動き出すとスムーズだと思います。

 

そんな訳で年内に収益物件を買いたい方は

クリスティ＆富士企画まで。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

緊急事態宣言や蔓延防止に続き、各業界の時短営業も

解除され、仕事帰りに一杯飲んで帰る事も

気兼ねなく出来るようになりました。

 

しかし、いつの間にか秋を通りこして冬のように

寒くなったりで、お疲れの方も多いと思います。

 

そんな方はご自宅で温かくして、今週末は物件紹介ライブを

ゆっくり視聴する、そんな過ごし方がオススメです。

 

さて今回の物件紹介ライブですが

「売主様から直接、売却依頼を頂いている物件」を紹介する予定です。

 

ですので、営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和3年11月5日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「11月5日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

本日、朝7時に衆議院選挙に行ってきました。

 

今回はコロナの関係でソーシャルディスタンスを

保っていて、人との距離を取るため投票所の前は

行列が出来ておりました。

 

 

いつもなら、スムーズに進んで

アッと言う間に投票が終わるのですが

今回はなかなか行列が進みません。

 

きっと密にならないように、投票所内に入る

人数も制限しているのでしょう。

 

投票所内は撮影禁止なので、もちろん写真は

とりませんでしたが、たしかに記入スペースや

中に入る人数が通常より少なかった気がします。

 

 

私は前から10番目ぐらいでしたが

なんだかんだで、投票するまでに

意外と時間がかかりました。

 

どこの政党の誰に投票したかは

ここでは内緒ですが、最高裁判所国民審査に

関しては誰にも「×」はつけませんでした。

 

毎回、この最高裁の審査は

「意味あるの？」と思ってしまいます。

 

さて、投票を済ましたあと会社に出勤しましたが

11時現在の投票率は11.32％と前回よりも低いそうです。

しかし期日前投票は前回より高いそうです。

 

あとネットで見たのですが

投票所に1番目に並ぶと、投票箱が

空になっているかの確認ができるそうです。

 

これは零票確認といって、投票箱に

何も入っていない事を確かめ

公正な選挙であると示すそうです。

 

次回の選挙では、1番目に並んで

零票確認にチャレンジしたいと思います。

 

それでは選挙の結果は、どうなるか分かりませんが

不動産投資の事ならクリスティ＆富士企画まで。

 

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1997年10月1日設立のクリスティですが

今年の10月で25年目に突入いたしました。

 

これも一重にご支持して頂いている

お客様のお陰です。ありがとうございます。

そして今後もよろしくお願いします。

 

さて、ご存知の方もいらっしゃると思いますが

クリスティの会社名ですが、はじめは

「クリスティ」ではありませんでした。

 

元々は「スズコウハウス」と言う会社名です。

（入口はこんな感じ↓）

 

名前の由来としては、創業時に

小林さんと、鈴木さんと、上原さんがいて

それの頭文字をとって決まったそうです。

 

非常に分かりやすいネーミングです。

そして、そのうち上原さんが抜け

鈴木さんが抜け、ある時クリスティになったそうです。

 

人から聞いた話なので、定かではありませんが

だいたい合っていると思います。

 

ちなみにクリスティは英語で書くと「CHRISTIE」です。

名前の由来はイギリスのオークションハウスの

クリスティーズから来ております。

 

 

クリスティーズにように投資家が集まる

会社なので、先代の小林社長が名付けたそうです。

 

私も入社当時は、名前の由来を知らなったので

なんか怪しい不動産会社なのかな？と思っておりました。

 

しかし、名前の由来を聞いた時は納得がいきました。

聞いたのは入社して数年経ってからでしたが・・・。

 

そんな訳で25年目に突入しましたが

今後も良い投資物件を紹介して行きます。

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

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つい先日、岸田さんが第100代

内閣総理大臣になりました。

 

そして、明後日は衆議院選挙です。

人気芸能人が、投票を呼び掛ける動画を流したりと

注目度の高い選挙になっております。

 

もちろん私は投票日の朝7時に

投票してから仕事に向かう予定ですが

みなさんは、行かれますか？

 

または、すでに期日前投票を

済ましている方もいるかもしれません。

 

今回の選挙はコロナの関係で

郵送でも投票できるとか？できないとか？

そんな事もネットのニュースに出ておりました。

 

ところで、誰に投票するのか？

どの政党に投票するのか？

 

これが一番重要ですが、まだ決まっておりません。

 

安倍総理の頃は、アベノミクスの金融緩和で

不動産投資の業界が活気づいておりました。

 

そのため、選挙は一択でしたが

今となってはコロナの影響などもあり

どの政党の誰にするのか？迷っております。

 

そんな時に、便利なアプリを発見しました。

それがコレです↓

 

 

16個の質問に答えると、自分の考えと

近い政党が分かるそうです。

 

面白そうなのでとりあえず

やってみると、こんな感じの結果でした。

 

 

このアプリですと「日本維新の会」でした。

 

まぁ、実際はどこに投票するかはギリギリまで

考えますが、基本的には不動産投資の業界を

良くしてくれそうな政党を選びたいと思います。

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

毎年7月3日発売されている新川の本ですが

今年出版した本も絶好調、発売中であります。

 

「速く、高く、不安なく！トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意」

 

 

そして、またまた増刷も決まりまして

この本を1冊買うと、セミナーに無料でご招待する

キャンペーンしている事をご存知でしょうか？

 

知らない方のために、ご案内です。

 

キャンペーンの期間中(11月12日18時まで)に

「速く、高く、不安なく！トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意」

をAmazon・楽天などのネット書店、またはリアル書店などで買うと・・・。

 

 

【特典その1】　1冊お買い上げの方（先着15名様）

大阪にて開催の増刷記念セミナー

特別ゲスト・ボロ物件専門大家「脇田雄太」氏

無料参加権プレゼント

 

■日時：2021年11月20日（土曜）14時～17時予定

（懇親会　17時30分より2時間予定）

※セミナー終了後、新川義忠への個人質問や名刺交換タイムもあります。

※懇親会は会費制（\4000＝飲食店にて飲み放題＋食事）

■場所：梅田駅近辺セミナールーム予定

■講師：新川義忠、脇田雄太氏

■募集：先着15名

 

 

新川義忠の話（予定）

・コロナショック後！直近の不動産売却・成功事例

・4000件の物件サポートで記憶に残る物件購入や売却ピックアップ！

・コロナ禍で、銀行担当と膝を合わせて話した最新融資事情

・業界20年の経験から考察した「コロナショックとリーマンショック」の類似点、 相違点とは

・年齢・属性・年収・自己資金・銀行融資などを考慮したいまあなたが成功しやすい 物件の探し方。

ほか

 

脇田雄太氏の話（予定）

・「5万円以下」でボロ戸建てを買って不動産投資をはじめる方法！

・実例！ワッキー流・「激安」ボロ戸建て投資（5万円戸建て、10万円戸建て、など）

・ボロ物件内装を「新築」並に魅せる！ワッキー流・リフォーム術

・これからの「地方都市投資」で流行ること、注意すること

・サラリーマンから「100室超え、家賃年収4800万円」の専業大家になった脇田の話

 

 

 

【特典その2】　1冊お買い上げの方（先着40名様）

大宮にて開催の増刷出版セミナー

無料参加権プレゼント

 

■日時：11月27日（土曜）14時～17時予定

（懇親会　17時30分より2時間予定）

※セミナー終了後、新川義忠への個人質問や名刺交換タイムもあります。

※懇親会は会費制（\4000＝飲食店にて飲み放題＋食事）

■場所：大宮駅近辺セミナールーム予定

■講師：新川義忠、クリスティ・富士企画の現場担当社員

■募集：先着40名

 

 

新川義忠の話（予定）

・コロナショック後！直近の不動産売却・成功事例

・4000件の物件サポートで記憶に残る物件購入や売却ピックアップ！

・コロナ禍で、銀行担当と膝を合わせて話した最新融資事情

・業界20年の経験から考察した「コロナショックとリーマンショック」の類似点、 相違点とは

・年齢・属性・年収・自己資金・銀行融資などを考慮したいまあなたが成功しやすい 物件の探し方。

ほか

 

クリスティ・富士企画の現場営業マンや管理担当の話（予定）

・最新物件売買情報

・「買える！売れる！」令和の銀行融資のコツ

・いま利回り的に狙うべき物件種別とは？

・【満室】空室になる前に気づけば安く済む、管理の体制の見直し

・「これから生涯、付き合っていきたい！」と思えるお客様の共通点

 

 

【特典その3】　2冊お買い上げの方（先着15名様）

新川義忠の無料面談（60分）＆“人生開花”ランチ！

（+1冊特典の大阪or埼玉、どちらかの特別セミナー無料参加権）

 

〇新川義忠があなたの不動産投資・不動産売買・相続問題などにおける

疑問や不安について何でもアドバイスいたします。

面談後は、肩の力を抜いてお薦めランチを召し上がっていただきながら

不動産投資を通じて人生を楽しむ方法をお話します。

○面談＋人生開花ランチの日程は、11/1～11/30（土日祝含む）の

期間で双方の都合がつく日とさせていただきます。

 

※2冊特典の面談＋人生開花ランチは、 前回のキャンペーン実績から

お申込み殺到が予想されます。お申込順に、スケジュールを調整して参りますので

お申し込み後はしばらくお待ちくださいませ。

 

それではキャンペーンの詳細や、特典のお申込みは

この下のURLからお願いします。

https://gomashobo.jp/campaign/shinkawa6th/

（各特典は定員になり次第、終了させて頂きます。）

当社は関東1都6県の中古の収益物件を

多く取り扱っており利回りも高めです。

 

価格帯は2000万円～5000万円ぐらいの木造物件か

8000万円から15000万円ぐらいの鉄骨またはRC物件です。

 

築年数は30年ぐらい経っているのが多く

古いだけに家賃は安めで、そのエリアで

最安値の場合も少なく無いです。

 

そしてこのような物件には、住んでいる人も

同じような傾向があります。

 

例えば

・生活保護

・母子家庭

・高齢者

・外国人

など。

 

この中でまず注意が必要なので、外国人の方で

ゴミの捨て方で、トラブルになっている事があります。

 

このゴミに関しては、言葉が通じれば

すぐに改善してくれるのですが

通じないと、なかなか改善してくれません。

 

そんな場合は、翻訳ソフトを使って

通知文を作ると効果的です。

私はグーグルの翻訳アプリを使っています。

 

次に注意が必要なのは高齢者です。

家族と一緒に住んでいれば良いですが単身ですと

病気などで、お部屋で亡くなってしまう恐れがあります。

 

そうならないよう、民間企業や自治体の見守りサービスを

活用するか、そもそもそのような人が住んでいる物件は

買わないのが良いと思います。

 

あと家賃が安い物件の傾向として

家賃が高い物件より、滞納のリスクが高いです。

 

このあたりは購入前に、連帯保証人なのか

滞納保証会社に加入しているのかをチェックしましょう。

 

滞納保証会社に加入していれば、滞納が発生しても

保証会社が家賃取立て、裁判、追い出しを

やってくれるので安心です。

 

また滞納保証会社に入っていない場合でも

管理会社によっては、1棟まるごと滞納保証を

してくれる商品があるので、それを使えると便利です。

 

もちろん当社の管理部ではその商品を扱っております。

そんな訳で収益物件の管理の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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10月も下旬になり

今年もあと2ヶ月ちょっとなりました。

 

例年、10月と言うのは9月の決算期の後なので

銀行の融資も一段落します。

 

しかし積極的な金融機関は9月でも

10月でも変わりなく、融資を出してくれます。

 

そこで今回は、当社で取引が多い金融機関についてのお話で

取引が多いと言う事は、つまり融資に積極的であります。

 

その積極的な金融機関は某地方銀行です。

 

ここは元々のスタンスとして、融資エリアは

東京にある支店から、車で1時間以内に行ける物件で

さらに年収が800万円以上のお客様が対象でした。

 

始めはそんな感じだったので、その内容に合う物件と

お客様を銀行に相談しておりました。

 

そして、コツコツと融資を実行して頂き

当社としての実績を積み上げていきました。

 

ほぼ毎月融資を実行していたので

だんだんと当社のお客様であれば、元々の条件から

外れていても、扱ってくれるようになりました。

 

そのため現在では、東京の支店から

1時間以上であっても、さらには年収が

800万円なくても条件しだいでは融資をしてくれます。

 

この金融機関の基本の融資条件は

物件価格の9割、金利2％前後

期間は木造と軽量鉄骨は50年からの残存期間

鉄骨やRCは60年からの残存期間の融資です。

 

エリアとしては埼玉方面や千葉方面は

かなり郊外まで扱ってくれます。

 

でも茨城、栃木、群馬はまだやってくれませんので

なんとかやって欲しいと要望を出しております。

 

一方、神奈川方面は他の金融機関より

扱うエリアがかなり狭いです。

 

これは意外でしたが、千葉埼玉の融資エリアが広いので

当社としては千葉埼玉が多めなので問題ない感じです。

 

具体的な銀行名は書けませんが、個別相談をする際は

しっかりご説明させて頂きます。

 

それでは積極的な金融機関の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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