先日、弊社で取り扱っている物件に関して面白い出来事がありました。
それまで問い合わせ件数が決して多いとは言えない物件だったのですが、
ある日を境に急に問い合わせが増えだし、買付（申込）も幾つか入りました。

価格を下げたり、入居が劇的に増えたわけでもありません。
それなりに理由を考えてみたのですが、例えばその地域でもっと
条件の良い物件が売れてしまい、この物件がその地域で
1番条件の良い物件となったのかもしれません。

1億円で割高だなと思われる物件でも、その物件がもし5,000万円に
下がれば誰もが目を引く物件に変わるかと思います。
ここまで極端な例でなくとも、仮に500万円下がった、800万円価格下がった物件が
もしかしたら積算評価の方が売買価格よりも上回る物件となることもあり得ます。
当然融資を引きやすくなるので誰もが注目をする物件になると思います。

弊社の社員も価格動向には目を光らせております。
勿論そんな物件はいち早くお客様にお知らせしております。
お客様も是非弊社のホームページ、ポータルサイト等をご覧頂き、
ご興味を引かれた物件に関しては是非お問合せください。

弊社は明日12月27日(木)より平成25年1月4日（金）まで
年末年始休暇を頂きます。
今後ともかわらぬご愛顧のほど宜しくお願い申し上げます。
皆様も良いお年を迎えられますことをお祈り申し上げます。

私が以前実需（一般住宅や居住用のマンション）を扱っていた頃の話ですが、
よくお客様に｢住宅ローンがあっても、車のローンは組めますが、車のローンが
あると住宅ローンが組めないこともあるので、家を買うまでは自動車の購入は
我慢してください。｣と話したことがありました。

これは年収からの返済比率の関係なのですが、収益アパートのローンに関しても
返済比率や既存の借入額は大きな問題になります。
新たな借り入れを起こす際に住宅ローンは一方的に返済をするだけですから、
当然返済比率に組み入れられます。借り入れが多すぎると希望岳を減額されたり
又はローンが否決されることもあるわけです。

それでも買いたい収益物件が見つかったらどうするか？
弊社と提携している金融機関には、今借り入れている住宅ローンや収益用ローンを
新たに一棟購入して頂く際に、一括して借り換えていただくというスタイルのローンを
取り揃えている所がございます。

勿論、今お持ちの物件や個人の属性、借り入れの額等による制限はありますが、
ご興味をお持ち頂いた方は是非弊社までお問合せください。

弊社には購入のお問合せとともに、売却の相談も多々寄せられます。
オーナー様にとって、自身の物件がいくらで売れるかというのは大きな問題です。

当然査定をさせて頂くことになりますが、土地いくら、建物いくらと言うほど
簡単なものではないのが現実です。
収益不動産の場合、賃料を生んでくれますので、収益還元分も価格に見込まれます。
直前に修繕を行っていればそれを加算したり、入居率が長く良くなければ適正賃料で
数字を引きなおしたりもします。
この様な算定から出されたものが査定価格になりますが、売主様には売却希望価格というのもあります。
この他にも銀行が物件に対してどの程度まで融資が可能かという銀行査定
価格もありますので、1物1価にはならないことが殆どです。

更に価格決定を難しくするのは、上記の様に物件の｢絶対価格｣だけでなく、
近隣で売っている物件との比較、｢相対価格｣も出てくるからです。
いかにご自身の物件が良い物件で、しかも適正価格で売り出していても、
隣で同程度の物件が安価で売りに出たら(例えば、事情があっての
売り急ぎ物件のような場合を想定してください）その物件が売れるまで
ご自身の物件は売れなくなるでしょう。また、直近の取引事例という形で、
売買の相場が下がってしまうという不安も出てくるかもしれません。
買主には購入希望価格というものもあるので、売買契約に至るまでには
価格一つとっても様々な障害があるわけです。

大切な財産を扱わせていただくわけですから、弊社ではお客様と様々な角度から
相談をさせて頂き、またご提案もさせていただきます。
現在売却をお考えの方は、是非一度弊社までご相談ください。

弊社は収益不動産を主に扱っている会社です。区分マンションから
一棟アパート・マンション、、、住居併用の戸建て賃貸やその用地等、
収益にかかる情報を多く扱っております。

では、それ以外は扱っていないかと言えば、決してそんなことはありません。
先日お客様より、工場用地（または売りに出ている工場）を探してほしい。
というリクエストを頂いた社員がおりました。
私も以前、沿道用の商業施設用地を探したい、分譲マンション用の土地は
ありますか？と言ったご依頼を受けたこともございました。
収益＝事業という考え方に繋がるのかも知れません。

ご自身の所有されている土地や建物を売却したいのだけど、
果たして売れるだろうか？どこに頼めばよいのだろうか？
とお考えの方、、、　一度弊社宛ご相談ください。
お待ちしております。

オーナー様にとって空室リスクというのは避けて通れない問題だと思います。
例えば、レントフリーとか、賃料を値下げするという方法は直ぐに思いつく方法ですが、
本当にそれでよいのかといえば、もっと事前に行う手段もあるかと思います。

これは一例ですが、スペインのマドリードでは部屋を借りるときに、コーヒーカップとか
お皿、フォーク、スプーン等日用品までが一般的についています。
まだあまり日本では見ない例だと思います。
お部屋の隅にチョッと間接照明を置くだけでもお部屋のイメージは良くなります。

ほんの一工夫で近隣のアパートとの差別化も出来る気がします。

皆様のお陰により弊社は本日、免許番号を（３）から
（４）に更新させていただくことが出来ました。
今後も日一日と歴史の重みを感じながら、
更なる進歩を続けてゆける会社を目指し、
そして何よりも皆様のお役に立てる会社を目指し、
日々成長できる会社となれればと考えております。

今後とも皆様のご指導ご鞭撻のほど宜しくお願いいたします。