空家問題がたまに、ニュースになりますが

そんなニュースを見た80代の両親から

以前、こんな相談がありました。

それは、空家になって子供たちに

迷惑をかけたくないから

リースバックを検討したい、との事でした。

なおリースバックとは、自分の家を

事前に不動産業者に買い取ってもらい、その後

賃貸借契約をして、そのまま住む事です。

これなら将来、両親が亡くなったり

老人ホームに入って、実家が空家になってしまっても

子供たちに、迷惑をかける心配はありません。

両親はもちろん、不動産の事は

よく分からないので、なんとなく

不安になったのでしょう。

でも、相談された私の答えは、

「リースバックをする必要は、ぜんぜん無いよ」

と言っておきました。

その理由としては、私の実家は築40年

ぐらいの古い戸建てですが、場所は埼玉県の

越谷市で、最寄り駅からは徒歩15分です。

今でも周辺には、新築の戸建てが

建設されている住宅地です。

そんな場所なので、最終的には

土地として売っても良いし

戸建てを修繕して、貸しても良いし。

わざわざ、事前に処分しないと

まずい場所ではないのです。

そんな訳でしたが、あれから数年が経ち

両親は足腰が弱って来た事もあり

結局、マンションに引っ越す事になりました。

空家になる実家は

もちろん賃貸に出す予定です。

実家のローンはありませんし

家賃は５万～６万円ぐらい取れそうなので

両親は喜んでいます。

こんな発想になるのは、この会社での

経験があるからだと思いますが、普通なら

実家を売るのが、一般的かも知れませんね。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ&富士企画まで。

元気の出る「ひまわり」で決めてみました。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

最近、資産管理法人を設立して

不動産投資をしようと思っている

お客様が増えております。

でも法人を設立する前に

ちょっと、注意点がありますので

今回はそんなお話しです。

法人を設立する目的としましては

①   節税だったり

②   事業拡大に向けてだったり

③   現在の会社だと、副業禁止で個人はＮＧだったり

など、こんな理由があると思います。

ここで③の副業禁止の場合で

よくあるのが、無職の奥さまが法人の

代表になり、旦那さまが裏方や実務にまわる。

この場合、パッと見は大丈夫そうですが

いざ融資を組もうとすると、問題が出てきたりします。

近年では、収益物件に法人融資をする

金融機関は増えて来ております。

そんな金融機関は、融資基準も

個人でも資産管理法人でも

ほとんど同じの事が多いです。

そのため、無職の奥さまが代表でも

旦那様がしっかり年収があれば

問題なく融資が出る！と考えます。

しかし、あっさり融資を出してくれる

訳でなく、金融機関により

いろいろな条件が付いてきます。

例えば

・旦那様が出資してればＯＫ

・旦那様が連帯債務になればＯＫ

・旦那様が法人の代表になればＯＫ

・旦那様が連帯保証人になればＯＫ

・旦那様の出資金割合が多ければＯＫ

など。

金融機関によっては

上記の組み合わせだったり。

法人を作った後で「こんなはずでは、なかった！」

とならないよう、このあたりを理解して

設立する事をおススメします。

それでは、資産管理法人の融資なら

クリスティ＆富士企画まで。

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先週につづき今週も

やってくれました。

なにをやってくれたかと

言いますと、収益物件の

融資説明会です。

一般のお客様などは、不動産会社から

セミナーや、説明会を聞くように

私どもも説明会を聞きます。

ただしお客様と違うのは講師です。

お話しをしてくれるのは

金融機関の融資担当者などで

かなり、詳しい方々となります。

先週はzoomで説明会をやって頂き

今週はクリスティまで来社して

説明会をやって頂きました。

参加者は、クリスティと富士企画の

営業マンをはじめ、社長の新川も参加したので

総勢20名を超える人数となりました。

定員15名のセミナールームは

営業マン達で、ぎゅうぎゅう詰めになりました。

ちょっと暑苦しいですが、冷房を

ガンガンにしたので、体感はクールです。

でも内容は「熱い融資の話し」でしたので

この熱気は、しばらく続く事でしょう！

やはり不動産投資は、融資情報がカナメで

さらに言いますと「最新」の融資情報が

とても重要になります。

ですので、最新のホットな融資情報を

知りたい方はクリスティ&富士企画まで

ご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

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良い収益物件は、誰もが欲しいものですが

評価も出そうで、運良く買えそうな時

たまに、審査にストップがかかる場合があります。

今回は、そんなお話しです。

融資の審査には、まず物件の

評価が出る事が重要になります。

ここで言う評価とは、金融機関ごとに

違うので、一概には言えませんが

一般的には高積算か、高収益な物件です。

高積算とは

物件価格に対して、土地の値段も同じぐらい出る。

高収益とは

利回りが高いので、ローンを返済しても手残りが

多いので、安定収益が保てる事となります。

次に見る部分は、お客様の属性です。

これは年収、自己資金、既存借入や

お勤め先となります。

これら物件評価と、お客様の属性が

問題なければ、順調に審査が進みます。

しかし、審査の途中でストップが

かかるケースが3パターンあります。

まず1つ目は、過去の延滞です。

これは自動車ローンなど、借入の延滞や

クレジットカードの引き落としが、過去に出来なかったなど。

2つ目は、金融機関に申告していない借入です。

これは本人も忘れていたり、自覚していない事があって

例えば、クレジットのリボ払いや、商品の割賦販売など。

3つ目は、団体信用生命保険での告知事項です。

これは過去に心臓や脳の病気をしていたり、寝不足や

ストレスなどで精神を安定させる薬を飲んでいる、など。

もちろん、ストップがかかっても

金融機関ごとに、問題がなければ

審査は再開され、融資が出る事も多々あります。

ですので、これがあると「絶対ダメ！」とは

なりませんが、注意するに越した事はありません。

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不動産投資を順調に

進めていくうえで、融資付けが

重要なのは、皆さんご存知だと思います。

ですので、買い進めるためには

なるべく自己資金を使わず、融資比率の

高い物件を探している方が多いです。

いわゆるフルローンや

諸費用ローンとなります。

でもたまに

「〇〇銀行でフルローンを組むと信用棄損になり

ほかの金融機関で借りれなくなるのでは？」

と質問が来ます。

信用棄損とは

「他行の融資審査にマイナス影響を与える可能性の事」

で私がクリスティに入った2007年頃は、よく聞きました。

その時は、アパートローンで有名な

「Ｓ銀行で借りると信用棄損になる」

と言うような話しです。

つまり「最初はここで、次はここで」など

どのような順番で借りれば大丈夫！

みたないな話しを、よく聞きました。

でも、お客様の資産状況も違いますし

いつ、どんな物件が出て来て

どこの融資が使えるか？

予測不能です。それに出て来たとしても

ほかのお客様に買われてしまったり・・・。

そんな事もあり、理想の順番はあるけど

その通りに買うのは至難の業だったりします。

ですので

「信用棄損になるのは

わかっちゃいるけど、現実的ではない」

となって、気にしないお客様が多かったです。

今でもこのような話しは、出て来ますが

18年前よりもっと競争が激しいので

気にしていては、いつまでも買えない。

と、なってしまいますね。

もちろん、どの物件をどの金融機関の

融資で買うかは、お客様の自由ですけど。

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本日（5/24）朝10時から大宮のクリスティで

「最新の融資セミナー」を開催しました。

セミナーの内容としては、皆さんも

良くご存知で、さらに当社で多く取り扱う

金融機関の最新情報です。

さらには、今年の2月から連携をはじめ

かなり良い融資条件を出してくれている

某地方銀行の説明など。

さらにさらに、ある金融機関の

融資増額や、金利優遇など

裏技的な話しまで。

やはり不動産投資では

融資がカナメですので、予想よりも

多くのお客様に、ご参加頂きました。

またセミナーでは、説明する営業マンの

話しを聞くのがメインになる事が多いのですが

今回はそうでは、ありませんでした。

参加されたお客様からの質問が

非常に多く、実際に質問している方も

聞いている方も、とても勉強になった事だと思います。

参加された方がほぼ全員、質問をして

下さったと思いますので、今後も定期的に

融資セミナーをやって行こうと思ったしだいです。

収益物件の融資条件は

よく変わります。

そのため、今回は都合が悪くて

参加できなかったお客様も、次回は

ぜひ参加してください。

きっとお役に立てると思います。

それでは秀英物件の融資の事なら

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不動産は高額な買い物です。

そのため「絶対に失敗したくない！」

と思う方は多い事でしょう。

そして、失敗しない物件選びを

するには、ベテラン営業マンや経験が豊富な

営業マンが、好まれるかも知れません。

このあたりは、もっとだと思います。

でも、実は若手や新人営業マンでも

良い事も、いっぱいあるのです

かく言う私も、今では入社18年目で

50代のベテラン営業マンです。

しかし18年前、この会社に入った頃は

当然、もっと若い30代でしたし

右も左も分からない、新人営業マンでした。

でも自分としては、早く1人前になりたかったので

とにかく、なんでも頑張っていました。

毎日、朝早くから出社して日中は

かたっぱしから、良さそうな物件を見に行き

実際に良かったものは、夕方から電話でお客様に紹介する。

1日で20件から30件の収益物件を

関東全域で、見に行ってました。

お客様の希望を聞いたなら

一日中、ネットで物件を探したり

販売図面を取り寄せたり。

さらには良い物件が見つかって、お客様が

見に行きたいと言えば、朝早くから

夜遅くまで、現地案内をする。

知識や経験ありませんが

とにかく「一生懸命」なのです。

このあたりが、やはり新人や

若手営業マンの魅了です。

また、キャリアが少ない分

お客様の不安や、疑問に思う事が

自分の事として、理解できるのです。

キャリアが長くて、この業界に

どっぷり浸かってしまうと、このような

初心を、忘れてしまうんですよね・・・。

さて、この話しに共感できるお客様は

新人や若手営業マンと一緒に

物件探しをしてみて下さい。

もちろん、至らないところは

先輩や上司がフォローするので

問題はありません。

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よく、ちまたのニュースで自宅は

賃貸にするか？購入するか？

の話しが出て来ます。

この対決では、いつもそれぞれのメリットと

デメリットの話しになるのですが

例えば、賃貸のメリットは

・転勤などでも、引っ越しがしやすい。

・購入に比べて、初期費用が少なくて済む。

・建物の修繕費や、固定資産税がかからない。

デメリットは

・住んでる限り、賃料を払い続ける必要がある。

・家賃を払い続けても自分の資産にはならない。

・ペット不可、リフォーム不可など制限が多い。

など。

一方、購入のデメリットは賃貸の逆で

・転居しずらい、すぐ売れない

・多大な初期費用がかかる

・税負担や、修繕費がかかる

メリットは

・将来的には住居費がほぼゼロになる。

・ローンを完済すれば、自分の資産になる

・間取り変更やリフォームが自由。

など。

まあ、どっちが良いかは人それぞれの

状況ですから、正しい答えはありません。

しかし、もし買うのなら

この事を考えてもらいたいです。

それは自宅であっても、大きな枠組みで

見れば、不動産投資をしている。

と言う事です。

自宅は、ずっと住むかも知れませんし

途中で、離婚したり、転勤したりで

売らなくては、ならないかも知れません。

または、ずっと住んでいたとしても自分が

亡くなった時、相続財産として自分の子供や

孫や親族に、わたるかも知れません。

そう考えると、いつかは現金化される訳で

やっぱり自宅も、不動産に投資してるんですよね。

自分のアパートを2回売買して

自宅を3回売買して、さらには実家の一軒家の

売却を考える時期にもなり、そう思うようになりました。

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クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、ご存知のないお客様や

過去に取引のないお客様にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

北岸さんはいつも、徹底的に物件の良し悪しを調査して下さって、こ

ちらの不明点や心配な点を解消してくださいます。

購入後の物件でも、生半可な知識の私だと悩んでしまうような事態

に陥ったときに、アドバイスを頂けて、アフターケアとしても考えて

動いてくださいまして、心強いです。

今後も、良い物件のご紹介をいただきたいと思っています。

（S.Y様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

（今回の営業担当：北岸洋一良）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

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一般的に、と言いますか

私の感想として、不動産投資は

参入のハードルが、非常に高いと思います。

その理由としては、まず誰でも

少額から、出来る訳ではないからで

数千円とか、数万円からでは難しいです。

そもそも不動産を買う事から始まるので

現金で買うにしろ、ローン組んで買うにしろ

数百万円から、数千万円が必要です。

現金で買うなら、それなり貯金が必要ですが

数百万円や、数千万円のお金をポン！

と出せる人は、かなり少ないと感じます。

そこで、金融機関から借入する事になりますが

誰でも、お金を借りられる訳ではなく

やはり金融機関でも審査があります。

それも多くの人が借りる住宅ローン

ではなく、アパートローンの審査です。

不動産投資に詳しくない人は

アパートローンは住宅ローンに毛が生えた程度で

内容や審査は、ほぼ同じと考えている事もあります。

しかし、中身は全然違います。

それは買う人の年収や自己資金、既存の借り入れを

住宅ローンより厳しく見ますし、購入する物件の

評価も厳しく見ます。

住宅ローンなら購入に物件に関しては

違法建築でもない限り、物件で

ダメになるケースはあまり無いと思います。

一方、アパートローンの場合は

買う人に問題がなくても、アパートがダメだったり

評価が伸びないと、全然融資が組めません。

ここまで聞いても、参入ハードルが高いですが

さらに収益物件の選び方や、そもそも

どこの不動産会社の、どんな営業担当者が良いのか？

もう初めての人にとっては

とても大変で、ハードルだらけな訳です！！

そんな人は、不動産投資専門で

数十年間やっている、当社までご相談ください。

きっと、お役に立てると思います。

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