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2019-03-30 00:00:00
いつもありがとうございます。
店長の近藤です。
まずは上の写真をご覧ください。
これはアパートの敷地内にあるコインランドリーです。

これを見ただけで、アパートの名前がわかる人は
かなりの玄人ですね。

このコインランドリーが敷地内にある
アパートと言えば、あの有名建築家の黒川紀章さんが
監修したと言われる「ベルピアシリーズ」です。

30年ぐらい前に、たくさん建築されていた
投資用のアパートです。

投資用アパートと言えば、ベルピア以外にも
セキスイハイムシリーズやジュネパレスシリーズや
今、問題になっているレオパレスシリーズがあります。

当時、いろいろ建てられた投資用アパートのなかで
黒川さんが監修しただけに、ほかのアパートとの
明確な違いがベルピアシリーズにあります。

例えば上の写真のように
・コインランドリーが付いている、とか
・カウンターキッチンが付いている
・自動消火装置(パトホン)が付いている
などがあります。

このなかのパトホンは、長年の劣化で
だいたい壊れていて機能していない事が多いです。

しかしコインランドリーはだいたい
「株式会社ニド」が管理とメンテしているので
問題無く稼働し、わずかですが収入源となります。

そして、ベルピアには当時としては大変めずらしい
「カウンターキッチン」が付いております。

そんな事もあり、外観がキレイに塗ってあると
築30年経過していても、あまり古さを感じず
室内もカウンターキッチンがあるので、とてもイイ感じです。

悪い点といえば、室内やベランダに洗濯機を置ける
スペースがないので、コインランドリーを必然的に
使わなければいけない事です。

このため、女性の入居者が少ないです。

この不便さ解消するために
オーナーさんによっては、後付けで
室内に洗濯機置場を設置しております。

設置の費用は部屋の状況にもよりますが
3万円~10万円程度です。

このあたりを解消できれば、ベルピアシリーズは
かなり、お勧めのアパートなので
売りに出た際は、要チェックしてみて下さい。

それでは不動産投資の事ならクリスティまで。

ご相談を希望の方は
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2019-03-29 00:00:00

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

本日、今年度最後となる決済をしに
東京の駒込駅に行きました。

ここ数日の暖かさで、駒込駅前の桜は
キレイに咲いておりましたが
季節外れの寒さで、すぐにお店に入り暖をとりました。

今日は本当に寒く
外にいるとコート着ていても震えてきます。

やせ我慢をして、コートを家においてこなくてよかった!
と本当に思いました。

月末の決済はだいたい混みますが、さらに年度末なので
銀行はスゴク混んでいるかな?と思いきや
人はそれほどでもありませんでした。

でも受付に行くと「60分待ち」と表示されておりましたので
やっぱり「そのくらいかかりますね!」と言う感じです。

60分と表示されていましたが
実際20分ぐらいで呼ばれました。

今回は三井住友銀行で振込をやったのですが
最近は、紙に書かないようで
伝票類が一切ありませんでした。

家の近くの銀行も今は
こんな感じのペーパーレスになって来てます。

そして意外と早く、呼ばれ処理が済んだので
あとは売主様の着金を確認するだけです。

そのとき、今回融資をしてくれた銀行の担当者に
「最近、ほかの銀行さんはどうですか?」と質問されました。

私は「どこも厳しいので、せめてこのエリアの物件に、融資をしてくれるとありがたい」
と言うと、その人は「来週の打ち合わせで、さっそく掛け合ってみます」
と言ってくれました。

「そんなに簡単に方針が変わるのですか?」と聞いたら
「すぐは無理ですが、いずれ・・・」と言っておりました。

それならば、ついでに
金利の事や、融資期間の事や、融資額の事など
言いたい要望を伝えました。

この要望が通り、御社が融資してくれたら
「1人勝ちになりますよ!」
と伝えておきました。

そうすると「何とかしてみます」と言ってくれました。
ダメ元でも、言ってみるもんだな。と思いました。

そんな、おしゃべりをしている間に今年度の最後の決済は
無事に終わり、会社に戻った訳でした。

今年度もあと2日ですが
不動産投資の事ならクリスティまで。

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2019-03-28 00:00:00

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

先週、関東でも開花宣言があり
今度の週末あたりから、花見も本番です。

クリスティでも毎年、大宮公園で花見をしますが
今年は4月1日に開催する予定です。

大宮公園と言えば、氷川神社や
ナックファイブスタジアムで有名ですが
参道が市街地のなかで、さらに2キロもある事でも有名です。

写真左が参道のスタートの鳥居で
地図で言うところの右端です。
ゴールの大宮公園は左端です。

スタート場所は、最寄りの駅で言うと
「さいたま新都市駅」です。

ここから大宮の中心の方まで伸びておりますので
スタートからゴールまでは、20分ぐらいかかります。

たまに散歩しますが、晴れている日などは
とても気持ちがイイです。


さて、桜が咲き始めると
入学や新学期がはじまります。
会社で言えば、新年度の始まりです。

この時期は会社でも、新入社員がはいったり
銀行の異動で新しい担当者が来たり
新たに、いろいろな事が始まります。

そして何も変わっていなくても
春は、何かが始まる予感がします。

そんな訳で、
急に売却の相談が増えたり
購入の相談が増えたり
銀行の担当者と、今後の明るい話できたりします。

先日も新しい銀行の担当者から、電話があり
「4月も積極的に融資を出していく」と言っていました。

きっとほかの銀行からも、こんな連絡くると思いますので
お時間ある方は、クリスティまでそんなお話を聞きに来てください。

または、不動産投資をはじめるための
相談をしに来てください。お持ちしております。

そして、話を聞いた後は氷川参道沿いの
駕籠休みの、美味しい手打うどんでも食べて氷川神社で
「良い物件が買えるように」お参りでもいかがでしょうか。

それでは不動産投資の事ならクリスティまで。

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2019-03-25 00:00:00

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

賃貸経営はいろいろな事が起こります。
物件を買ったら、終わりではなく
そこからが本番です。

例えば、滞納や、シロアリや、地震の被害など。
ここ数年は台風による
風災や床上浸水が多い気がします。

そして、今回のお話は
「敷地に車を放置されたら」です。

まず警察を呼びたいところですが
実際は、呼んでも何もしてくれず
レッカー移動もしてくれません。

それはアパートの敷地は私有地だからです。
いわゆる「民事不介入」です。

なので、被害にあって困っていますが
何もしてくれません。

これがアパートの前の公道に
放置車両があれば、話は別です。

道路を管轄しているのは警察なので
通報すれば、警察官は取り締まりをしてくれ
場合によってはレッカー移動してくれます。

これなら簡単に解決です。

でも自分の敷地の場合はどうするか?
勝手に動かす訳にはいかないので
まず車の所有者を調べます。

これは陸運局で調べられるそうです。

入居者が車を乗捨てて、夜逃げの場合などで
車検証のコピーなどがあれば
それに所有者や使用者の名前と住所が書いていります。

夜逃げの所有者は、だいたい連絡が取れませんが
ローンで買っていれば、所有者がクレジット会社の事があります。

その場合はそこに電話すれば
引き取ってくれる事もあるそうです。

次に住所がわかり、クレジット会社でもなければ
そこの住所に内容証明を送ります。

それと合わせて、車にフロントガラスや
目立つ部分に警告文を貼り付けます。
上の写真ような光景を、ご覧になった事がある人もいるかと思います。

そして、警告文を貼ってから2,3週間連絡がなければ
レッカー移動をして処分をします。

レッカー移動や車の処分は、専門の会社がありますので
自分でやらず、そこに頼むのをお勧めいたします。

これで、放置車両の撤去終了です。
費用は全部含めて10万円前後です。

いかかでしょうか。

そんな訳で、賃貸経営のトラブルはクリスティまで。

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2019-03-24 00:00:00


いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

最近、あったかい日が続き
花粉が飛びまくっております。

そんな時は花粉予防に上のスプレーをお試しください。
このスプレーは、けっこう効果があるようです。

そして連日の暖かさで先日、東京でも桜の開花宣言があり
これから花見のシーズンに突入します。

開花宣言のあとは、いつ花見をするか
気になりますがそれ以上に
気になるのは、銀行の人事異動や融資の動向です。

毎年、4月と10月は
銀行の融資の方針に変化があります。

また特に変化がなくても
担当者が人事異動で変わるだけでも
急に良くなったり、急に悪くなったりします。

そして、最近の流れとしては
だんだん融資が出にくくなる風潮があります。

昨年末ごろから、当社でよく使っていた
日本政策金融公庫が
どこの支店も融資に消極的になりました。

でも、ある支店だけは今年に入っても
積極的に出してくれておりました。

しかし・・・。

そこの担当者から電話があり
「3月いっぱいで異動になりました。」と
連絡がありました。

この担当者は、かなり融資を出してくれていたので
ちょっとショックでした。

そしてとうとう、ここの支店も
融資は出なくなってしまうのかな?
と思っておりましたが・・・

なんと後任は、以前
別の支店でじゃんじゃん出してくれていた
知っている担当者でした。

これは朗報です。

この担当者は、異動になった後でも
別な支店の優秀な担当者を
紹介してくれた事もありました。

そして、また戻って来てくれるなんて
なんてラッキーなんでしょうか。

と言う訳で4月もこの支店の融資は
たぶん安泰だと思われます。
(あくまで個人的な見解ですが)

それでは、桜が満開になるのを待ちながら
この担当者が戻って来るのを待ちたいと思います。

それでは、収益物件の融資の事ならクリスティまで。
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2019-03-23 00:00:00


いつもありがとうございます。
店長の近藤です。
先日、とある物件の屋上を見てきました。

中古物件の場合、屋上の状況が
気になる方も多いと思いますが
なかなか屋上を確認するのは難しいです。

しかし見れるチャンスがあれば、見たほうが良いです。

そこで、屋上を見る時の注意点ですが
まずあがる時の安全確認です。

屋上に上がれるハシゴがあれ一応OKですが
何もない時はかなり危険なので、やめた方が良いです。

また、ハシゴがあっても古い場合や
錆びている場合は、人が乗ったとたん
折れたり、抜けたりするので最新の注意が必要です。

またハシゴは登る時より
降りる時のほうが危険なので
その点も心得ておきましょう。

この辺の注意点をしらないと
痛い目にあいます。

私は昔、外壁工事や屋上防水の仕事をしているので
そのあたりの注意点は、よく心得ております。

そして、無事に屋上に上がれたら
静かにゆっくりあるき
四隅や際を、注意深く見ましょう。

ここでは防水膜が切れていないか
劣化はひどくないかを見ましょう。

あと写真のように「ドレン」周辺が
落ち葉などで詰まっていないか
防水膜がはがれていないかなどを見ましょう。

このドレンの周りにゴミなどがあり
しっかり排水ができていないと
その周りから水が入り込み、雨漏りの原因になります。

あとはパッと見で全体的にキレイか
汚いかも見ておきましょう。

こんな感じでみれば、とりあえずOKだと思います。
ただしこれは、あくまでも簡易的に見る時の話しなので
ちゃんと見たい場合は、専門業者にたのみましょう。


それでは収益物件の事ならクリスティまで。
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2019-03-22 00:00:00
いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

先日、またまたクリスティの社長新川が
取材されている記事がアップされていました。

アップされた「満室経営新聞」をやっている会社が
立ち上げた「不動産の学校」のサイトです。

今回は
「収益不動産会社の代表に聞く、今後の展望と業者のホンネ。」
と題して、新川だけでなくほかに2社の代表との合同インタビューです。

まず1社目は合同会社なごみ代表の柳田さんで
2社目は株式会社エフピーランナー代表の佐久間さんです。

私は佐久間さんとは面識はありませんが
柳田さんとは何度か仕事をした事があります。

また、柳田さんとは7,8年前に
まだサラリーマンで収益物件を探していた頃
物件を案内をしています。

はじめに会ったのは、千葉市内のどこかの駅で会って
不動産投資の相談をうけました。

その後、収益物件を紹介するようになり
柳田さん仕事の終わったあとの、夜中の11時ぐらいに
狭山市のほうの物件を案内した記憶がります。

当時は品川の会社に
千葉県長生郡にある一宮町から
通っていた気がします。

私が紹介して物件は成約になりませんでしたが
柳田さんは、私の事を覚えていてくれており
数年前にいきなり、電話がかかってきました。

いつのまにか不動産会社「なごみ」の
社長さんになっていました。

そのあたりから、なごみさんの売主物件を
いくつか成約させて頂きました。そんな付き合いです。

エフピーランナーの佐久間さんとは
面識がないので、なにも書けなくてすいません。


さて前置きが長くなってしまいましたが
今回の対談インタビューは前編と後編に分かれておりますが
なかなか興味深い内容となっております。

ぜひ両方とも呼んで頂ければと思います。

そして、これを読んで不動産投資の疑問、質問などは
クリスティまでご連絡頂ければと思います。

それでは不動産投資の事なら創業21年目のクリスティまで。
ご相談を希望の方はこの下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
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追伸:
対談インタビューはこちらからご覧ください。


2019-03-21 00:00:00

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

先日、お台場のアクアシティに行ったら
写真のような、人だかりができていました。

何を売っているのか、のぞいて見ると
「貢茶(ゴンチャ)」と読むようですが
台湾茶を売っているお店でした。

私の場合、台湾と言えば
鼎泰豐(ディンタイフォン)の小籠包が浮かびますが
台湾茶も有名のようです。

せっかくなので、試しに買ってみましたが
台湾茶とタピオカの相性がよく
とても美味しい飲み物でした。

価格もそこそこなので
これなら、人だかりができるのも
うなづけます。

並んでいるのは、学生や若い女子ばかりでしたが
みなさん流行には敏感ですね。

私は仕事がら、融資の動きは敏感ですが
このような流行には鈍感なので、たまには
こういう美味しい経験も悪くないなと思いました。


さて不動産投資で、融資の動きは重要ですが
世の中の大きな動きにも気にしなくていけません。

例えば、ちょっと前まで
東京オリンピックの話が良く出ていましたが
昨年末からは「新元号」の話題です。

いろんなところで
「平成最後の〇〇」みたいな
言葉が多く使われています。

そして、平成も残すところあと1ヶ月になりましたが
「平成最後」と言う訳で
売却の相談が、増えてきた気がします。

やはり元号が変わるのをきっかけに
「売却しようかな?」と思う方も多いようです。

でも、元号が変わるからと言って
何としても「変わる前に売り切ってしまおう!」
という方はおりませんでしたが。

しかし、このような世の中の動きによって
「売却しようかな?」と
きっかけになっている事を感じます。

そして5月の新元号になったら
10連休もある事ですし、お祝いムードで
融資がイケイケになったりして・・・。

このように、不動産投資をしていくうえで
世の中の動きは重要です。

それでは不動産投資の事ならクリスティまで。

ご相談を希望の方は
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2019-03-18 00:00:00

いつもお世話さまです。
投資専門のクリスティ、吉井です。
毎週恒例、相談会のご案内です。

今週も『クリスティ1位の吉井が相談会を開催します。』
さて、何が1位なのかといいますと自称・お客様満足度No.1なんです。

なぜかと言いますと。。。

今まで、私のお客様には『吉井さんに相談してよかった。』と
言って頂けることが結構多かったので勝手にそう言ってます。

ここで最近、お客様に満足して頂いた
購入の方2名と売却の方1名をちょっと自慢させてください。

『購入のお客様』
その1
〇お客様の希望ローン金額が3690万円(物件価格の90%)だったのですが
 物件のアピールポイント(賃貸需要や家賃相場など)を調べあげ、銀行に提出しました。

 その結果↓
 なんと280万円アップの3970万円(物件価格の96.7%)を融資して頂きました。
 この時には銀行の担当さんにも頑張ってもらいました。

その2
〇別のお客様は私が資産について詳しく伺っていたときに
 ご実家に抵当権がついていないことを見つけました。
 
 その結果↓
 当初9割の融資を受けて購入する予定だった物件に
 ご実家を共同担保に入れてフルローン融資を受けることができました。

『売却のお客様』
その3
〇売却査定のご依頼を頂いた際に物件の場所がいまいちピンとこなかったので
 私が実際に現地へ行き、感想(施設などの周辺環境や入居付けの工夫など)を
 そのままメールマガジンやお客様さま様へお伝えしました。

 その結果↓
 メールマガジンでのお問合せが19件ほどあり
 そのうち4件申し込みを頂いたお客様の中から価格交渉なし。
 売り出し価格のままで、ご契約となりました。

ここまでのお話、決して私が凄腕の営業マンな訳ではありません。

というのも、ご契約に至りましたお客様は
私と過去に個人面談をさせて頂いた方達で

その際に今現在の融資や相場のお話をし
お客様のご希望をお聞かせ頂き
しっかりと打ち合わせをさせて頂きました。

その結果として
買主さまには、いい物件をいい融資条件で
売主さまには、ご希望の金額以上での売却を
お手伝いできたのだろうと思います。

そこで、3/21(木・祝)に『売却相談会』
3/23(土)に『購入相談会』としまして
両日限定6名での個人面談会を開催することにしました。

ただし、私がお1人づつお話しますので
お申込みは以下のお時間で先着順とさせて頂きます。

1、10:00~11:30
2、11:30~13:00
--------------
3、14:00~15:30
4、15:30~17:00
5、17:00~18:30
6、18:30~20:00

購入での参加条件は
〇ご年収が700万円以上の方
〇お借入が1億円以下の方

上記2つに該当される方のみでお願い致します。

※ちなみに。ですが、3月だけですでに
 12名の方とご面談をさせて頂いており

 売却のご相談では
・群馬県 利回り12% 満室
・茨城県 利回り11.22% ファミリー6世帯 修繕済み
・東京都 国分寺駅徒歩13分 ほぼ土地値
 
 上記物件の売却のご依頼を頂きました。

 そこで、購入の相談にご来社頂きましたお客様へご紹介したところ
 物件を気に入って頂き、翌朝の07:00に一緒に現地確認をし
 現在、ご契約に向けて最終調整をしております。

と、こんな感じで
3/21(木・祝)の『売却相談会』で売却のご依頼頂いた物件情報は

3/23(土)の『購入相談会』にてご紹介をさせて頂きます。

ただし、売主さまのご希望で非公開での売却活動の場合
今のところ、メールマガジン等でご紹介する予定はありません。

【相談会概要】
日付:平成31年3月21日(木・祝) 23日(土)
時間:10時00分~20時00分
場所:株式会社クリスティ
住所:埼玉県さいたま市大宮区下町1-51 木崎屋ビル2F
参加費:無料
交通:大宮駅から徒歩7分
※会社専用の駐車場はありませんので
お車でいらっしゃる方はお近くのコインパーキングをご利用ください。


相談会に参加希望の方は
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「ご相談内容」のところに『3/21 売却相談希望』又は
『3/23 購入相談希望』と入力して下さい


【吉井公一 自己紹介】
前職は某ロックバンドのマネージャーをしており
47都道府県ツアーや日本武道館でのLIVEにも携わっていました。
プロフィールはこちら↓


2019-03-17 00:00:00

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

先日、クリスティの営業をやっている
菅野(かんの)が日本テレビ「ZIP!」の
ハテナビのコーナーにでました。

その時のテーマは
「家売る人のおうちは、どれくらいオシャレ?」
と言う訳で自宅を披露しました。

自宅には、菅野のこだわりが随所に見られ
私はマンションに住んでいるのですが
やはり一戸建ては「いいな!」と思いました。

ひと昔前は「夢のマイホーム」と言われていましたが
現在は金利も低くなり、期間も35年ぐらいとれるので
昔よりはマイホームを買う人が増えたと思います。

しかし夢のマイホームと一緒に、ついてくるのが住宅ローンです。
現在は低金利なので、仮に金利1%、期間35年で
2000万円を借りた場合、月の返済は56,458円です。

普通は給料から、この住宅ローンを払う訳ですが
不動産投資を知っている人は
自宅兼アパートに住んで、住宅ローンの支払いを
隣のアパート家賃で払えてたらいいのに。

と考える人がおります。

住宅ローンで買えれば、アパートローンより金利が低いです。
平均的なアパートローンは金利3%前後ですが
住宅ローンは1%前後だと思います。
期間もだいたい35年とれます。

それに、住宅ローンならフルローンや
オーバーローンができたりします。
(私も自宅はオーバーローンで買いました)

あと審査も、アパートローンほど厳しくはなく
年収700万円以上とか
一部上場企業に勤務が条件とかは、ありません。

住宅ローンで収益物件を買えれば
良い事ばっかりです。

でも、実際に住宅ローンを使って
自宅兼アパートタイプの収益物件を
買った人は、なかなかおりません。

それは、いろいろな理由があり、例えば
・自分が住むのが前提なので、エリアがすごく限られる事
・住宅部分が50%以上ないとダメな事
・扱ってくれる銀行が、意外と少ない事
などです。

ですので、上記の問題をクリアするより
自宅は自宅、アパートはアパートと
分けて買ったほうが早いとわかり、結局は別々に買います。

これが真実です。

でも中には、ホントに自宅兼アパートを
住宅ローンで買っているお客様がおります。

どうやってローンを組んだかは、ここでは書きませんが
その辺のご相談がある方はクリスティまで。

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