本日、10時より大宮のクリスティにて滋賀銀行の

「融資増額セミナー（インベース活用編）」を開催しました。

あいにくの天気ではありましたが

たくさんのお客様に、ご来社を頂き

大盛況のうちに終わりました。

やはり現在、イケイケの滋賀銀行の

内容だったので皆様、真剣に

セミナーを聞いて頂きました。

また通常のセミナーですと

お客様のほうからは、あまり

質問が出ない事が多いです。

しかし、今回はセミナー中にたくさんの

お客様から、いろいろな質問が出てきたので

それを聞くのも、かなり勉強になる内容だったと思います。

あと、参加したお客様の印象として

「滋賀銀行は、積算がでないと融資が出ない」

と思っている方が多かったようです。

でも最近の事例をもとに検証すると

積算だけではなく利回りやエリア、構造、築年など

総合的に見ている感じがします。

実際には土地積算が低くても物件価格の

８割や９割の評価が出ているので、このセミナーにより

お客様のイメージも、かなり変わったと思います。

なお、今回のセミナーには参加できなかった

お客様でも10月30（木）19時から四谷の

富士企画で、おおむね同じ内容を開催します。

ご都合があえば、ぜひご参加ください。

【富士企画で、開催のセミナー概要】

日時：10月30日（木）19:00～

会費：無料

会場：YOTSUYA BASE73(富士企画セミナールーム)

　（東京都新宿区四谷1丁目19−16 第一上野ビル 3階）

セミナー終了後には、営業マンとの個別面談の時間も設けております。

具体的な融資相談をご希望の方はご活用ください。

（対象のお客様）

年収700万円以上で、勤続年数5年以上の会社員の方。

収益物件を所有されている方は、不動産収入が給与所得を

超えていない方になります。

※上記が基本的な対象となりますが、事前にプロフィールシートを

ご提出いただければ、条件に該当しない方でもご相談は可能です。

それではセミナー参加ご希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「10/30セミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

不動産投資を始めるうえで

誰もが、良い収益物件を

買いたいと思っております。

そして、その良い収益物件というのは

多くの場合、だいたい同じです。

皆さん、違う人間なので普通に考えると

それぞれ違う件を選びそうですが

なぜか、同じになってしますのです。

その理由としては、はやり

多くの人が、融資を使いますので

まず、融資がよく出る物件を好みます。

また、まわりの相場より利回りが

少しでも良いものを好みます。

さらに、少しでも新しい物件や

土地も大きいものを好みます。

こんな感じんなので、ネットで物件を探していると

だいたい同じに物件になってくるのです。

物件をいろいろと検索して、良さそうなのを発見し

問い合わせみるとその物件は、すでに買付が

入っていたり、契約予定になっていたり。

もちろんローンを使う人が多いので

買付が入っていたとしても、融資の出た順

だったりして、すぐに決まらない事も多いです。

でも不動産会社によっては、買付の入れた順のケースも

まだまだあるので気にった物件は、できるだけ早く

現地を見て、買付を入れるに越した事はありません。

そのためには、早朝だったり

仕事が終わった後の夜だったり。

または雨が降っていても。

行ける時に、できるだけ早く

現地に行って物件を確認する。

これが良い物件を買う鉄則ですね

最近、天気がイマイチですが

良いのがあったら、気にせず

すぐに見に行きましょう。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資を、うまく進めるうえで

まず、重要なのは物件選びであります。

そのため物件価格から

利回り、エリア、駅からの距離

築年数、構造、間取り、家賃相場など。

さらには、土地値や融資付けまで。

このあたりを総合的に判断して

物件を選定すると思います。

そして売買契約をして、融資も通り

晴れて、不動産オーナーになります。

これで「ゴール」かと思いきや

実際は、ここからがスタートであり

ここからのほうが、長い道のりです。

この物件運営を順調に進めるあたり

やはり、重要になってくるのは

管理会社選びです。

でもこれって、スゴク難しいです。

ネット調べて、実際に電話をして

さらにはお店に訪問して

担当者の話を聞く。

ここまでして、会社的にも

担当者も良さそうだね！

となって、管理をお願いする。

だがしかし。

対応が悪い！対応が遅い！客付けが弱い！

などなど。

まかせるまでは、イイ感じだったのに

「とほほ・・・。」なんて事に。

はっきり言って、実際に管理をお願いして

仕事を任せてみないと、実態が

分からない事が、ほとんどです。

実際にお願いしているオーナーの

話を聞ければ、一番良いのですが

なかなか現実的にも難しい。

こんな感じなので、初めての不動産投資を

行う上で、管理会社選びは難しいと思うのです。

そんな訳で、収益物件の管理についても

長年やっている、クリスティ＆富士企画に

ご相談頂ければと思います。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

先日、第104代の内閣総理大臣に

高市さんが選出されました。

日本で初の女性総理との事で

非常にめでたい事だと思います。

これからじゃんじゃん、国民のための

政策やって頂きたいと思います。

そしてネットをみると

「サナエノミクス」との言葉が出ておりました。

これは！！

あれですかね。

もしかして

かつて、大胆な金融緩和をした

アベノミクスの進化系ですか？

とすると、あの頃のように

収益物件に対する融資が

またまたスゴイ事になるかも・・・。

と、期待しつつ今のところは

ガソリン減税とか、食品消費税ゼロとか

税制対策がメインのような感じです。

やはり不動産投資は融資がカナメなので

政治の動きが気になります。

とくに、こんな大きな動きが

あったとなると、期待せざるを得ません。

まあ、当社としては連携してくれている

金融機関が増えておりますで

以前から動きは活発なのですが。

さらに高市さんが、やってくれたら

サイコーだよな～、と希望的観測をしつつ

「仕事も遊びも一生懸命」に励んでおります。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ&富士企画まで

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

ここ数年にわたり、投資用の1棟マンションや

1棟アパートの価格が上がっております。

そして、それにつられてかどうか？

分かりませんが、賃貸物件の家賃も

上がって来ております。

このあたりは、気づいている方もいるし

「えっ！そうなの？」という感じで

まだご存じでない方も、いらっしゃると思います。

もちろん、すべてのエリアで家賃が上がっている

訳ではありませんが、チャンスがあれば

値上げに踏み切るのも、よいかも知れません

ところで、たまたま私も父親名義の

戸建てを貸す事になり、最近まで

残置物の撤去や、リフォームをしておりました。

もうそろそろ、リフォームが終わりそうなので

いくらで貸そうか？となり

7万円ぐらいで貸せばいいかな？

と思っておりました。

しかし、営業マンのアドバイスで

はじめは強気の「9万円ぐらい」で

出してはどうか？

と言われとりあえず

それで募集を出してみました。

すると、ほんとにその金額で

すぐ、申し込みが入ったのです！！

もう、びっくりです。

家賃が上がっているウワサは

は聞いておりましたが、まさか自分でも

実感できるなんて・・・。

ありがたい話であります。

それでは賃貸物件の事なら

クリスティ&富士企画まで

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資を始めるにあたり

どんな収益物件を、どんな資金繰りで

買うのかは、非常に大事なポイントです。

そのため、購入前にはお客様ごとに

いろいろな、シミュレーションをすると思います。

まず簡単なシミュレーションとしては

毎月の家賃収入から、ローン返済額とランニングコストを

引いて表面的な、手残りを計算する。

ここでランニングコストには

・管理費

・清掃費

・固定資産税

・共用の電気水道代

など。

さらに物件によっては

・ネット費用

・浄化槽費用

・受水槽費用

・消防点検費用

・エレベータ点検費用

などなど。

私は過去に2棟アパートを買っておりますが

実際にやったシミュレーションはこんな感じで

検討して決めました。

また、お客様によっては

・空室率

・家賃下落率

・金利上昇率

・減価償却費

・見込まれる修繕費

など、このあたり含めて検討する場合もあります。

ここで特に購入を左右するのは

各項目の割合を「何％」に設定するかです。

同じ物件だとしても、この割合を

緩めにすれば、どの物件も良さそうに見えるし

キツメにすれば、どの物件もダメそうに見えます。

このあたり、非常に難しい部分だと思います。

ですので、自分で検討しつつも

当社などの、投資専門の会社に

聞いてみるのも、イイかと思います。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ&富士企画まで

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産市況が活発になると

転売物件が増えてきます。

この理由としては、今まで融資の

あまり出なかった物件が、何らかの事情で

急に、すごく融資が出るようになります。

すると、不動産を買いたい人が増えて

物件の価格が急に上がります。

それに目を付けて、不動産業者が

物件を買って、転売する。

そんな構造が出来あがります。

最近では平成25年ごろの

安倍総理が行った金融緩和によって

平成30年ごろまで転売が活発でした。

いわゆる第2次安倍政権の

「アベノミクス」です。

その頃ですと、不動産業者の転売は

普通にありますが、転売の転売や

転売の転売の転売など。

もう、どなってしまうのか？？

そんな状態でした。

こんな現象が、今から40年ぐらい前のバブル期にも

あったようで、この年代である「昭和後期から平成前期」の

投資物件が多いのも、そんな背景があるかも知れません。

ところで、時代背景や歴史的な事は

さて置き、本題である転売物件は

良いのか？悪いのか？

となりますが「物件によりますね！」

と言うのが、私の答えです。

結局は、価格、エリア、利回り、土地値

築年、入居や修繕状況などを総合的に見て

相場より安いのが良い、高いのが悪い。

これが全てで、その物件の販売理由が

・業者の転売だろうと、

・個人の資産整理だろうと

・相続による売却だろうと

あまり売る原因は、気にしません。

ちなみに、私も業者の転売物件を買った事があります。

要は総合的に見て、良いのか？

悪いのか？なのです。

それでは投資物件の事なら

クリスティ&富士企画まで

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

きたる10月26日（日）10時から

大宮のクリスティにて「インベース活用セミナー」

を開催いたします。

これは10月30（木）19時から四谷の

富士企画で開催するセミナーと

おおむね同じ内容ですが・・・

「平日は仕事が忙しくて行けない！！」

と言う声が、あるかと思いまして

急きょ、日曜日に開催する事となりました。

さて、セミナーは良いけど

「そもそもインベースってなに？」と

なる、お客が多いと思います。

これは株式会社MSFがやっている

融資の増額や、金利の優遇が

受けられるサービスとなります。

お客様の属性によりますが、滋賀銀行など

セゾンファンデックスが保証会社となる

融資で大活躍しております。

当社でもインベース経由で

優遇を受けての融資実行が、かなり増えており

今、すごく熱いサービスとなります。

なおこのサービスを活用できる金融機関として

関西みらい銀行、出光クレジットなどありますが

今回は滋賀銀行をメインでお話をいたします。

セミナーの中では、実際の物件と

融資額の事例や、最新の動向など

活用ポイントを詳しく解説いただきます。

（滋賀銀行について）

全国エリア対応で「有担保ローン」と

「無担保ローン」を組み合わせての融資が可能です。

（※個人向け融資のみ、法人は対象外となります）

ご興味のある方はぜひご参加ください。

【インベース活用セミナーの概要】

日時：10月26日（日）10:00（受付9:45から）

会費：無料

会場：クリスティセミナールーム

　（さいたま市大宮区下町1-51 木崎屋ビル 2階）

セミナー終了後には、営業マンとの個別面談の時間も設けております。

具体的な融資相談をご希望の方はご活用ください。

（対象のお客様）

年収700万円以上で、勤続年数5年以上の会社員の方。

収益物件を所有されている方は、不動産収入が給与所得を

超えていない方になります。

※上記が基本的な対象となりますが、事前にプロフィールシートを

ご提出いただければ、条件に該当しない方でもご相談は可能です。

それではセミナー参加ご希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「10/26セミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

日本人の平均寿命を

チャッピー（ChatGPT）に聞いてみると

男性：81.09 歳 、女性：87.13 歳だそうです。

これを見ると、世界的には

長生きする人が多い国になると思います。

なぜ寿命が長いかと言いますと

生活環境が良い事や、医療の充実があると思います。

たしかに日本には長い間、戦争などがありませんし

病気になれば、近くの病院で治療を受けられたり。

しかし、国によっては戦争や内戦があったり

病気になっても、治療を受けられなかったり

病院に行っても、薬がなかったり。

そう考えると、非常に恵まれた

国に、暮らしている事になります。

ましてや、不動産投資などをして

収入にも余裕があれば、さらに

充実した人生を歩んでいけると思います。

でもお金があっても、寿命が長いと言っても

健康な状態で長生きしないと

人生は楽しめません。

私の父親なども今年85歳で、平均よりは

長生きですが、脳梗塞や骨折などの影響で

現在では、車椅子で病院生活です。

お酒も飲めず、好きな物も食べれず

外出もできず、ほぼ自由はありません。

こんな姿を見ているので、一番大切な事は

健康な状態を、いかに維持するかだと感じます。

これは日ごろから食生活に気を使ったり

マメに運動をしたりなど、こんな事が大事だったりします。

とくに私や、社長の新川など

50代からの健康意識が非常に大事なように思います。

そんな訳で、人生を楽しむにはまずは「健康第一」。

そしてナイスな物件は、その次として

不動産投資に励んでいきましょう！

それでは不動産投資の事なら

クリスティ&富士企画まで

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

投資物件を購入するうえで

ひとつの選定基準になるのが

建物の構造です。

一般的には木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造

鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など。

さらに、たまにあるのがコンクリートブロック造です。

この中で販売図面と実際の構造が

違っている事があるのが

軽量鉄骨造の物件です。

謄本には鉄骨造と書いてあるので

重量鉄骨だと思ったら、実際には

軽量鉄骨の事が多いです。

とくに2階建てで、謄本や

販売図面に「鉄骨造」と

書いてあるのは、だいたい軽量鉄骨です。

また、セキスイハイムやパナホームなどの

ハウスメーカーが作っているアパートは

軽量鉄骨造が多いです。

このあたりは、よーく

確認しておきたい所だと思います。

ところで、この軽量鉄骨と重量鉄骨で

どっちが良いのか？と言いますと

いちがいに、どっちが良いと言えません。

銀行の融資的には重量のほうが

融資期間が長かったりします。

でも軽量鉄骨は、それなに強度があったり

費用面や、軽くて性能が良かったりします。

たしか、鉄骨の厚みが1ミリなのに70年ぐらいの

耐久性能を持った、すごい製品もありました。

つまり、技術や性能は進歩している訳で

本来なら単純に、鉄の厚みだけで融資期間を

決めるのは、時代とあっていない気がします。

まあこんな事は、不動産営業マンの

ただの、ボヤきになりますが。

それでは投資物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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