いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

はやいものでクリスティに入社して、
まる9年がたち10年目に突入しました。

9年間で社員は入れ替わりましたが、
写真に写っている、今のメンバーが最高です。


さて、9年間も働いていると何人ものお客様を
現地案内してきた訳ですが、
案内したときに必ず聞く質問がいくつかあります。

その中の一つに
「今まで何件ぐらい現地を見ましたか？」
と言う質問があります。

そのこたえとしては、何年間も探していて数十件から数百件見てきた人もいれば、
今日はじめて現地に出向いて、まさに1件目の人もいました。

営業マンとしては初めて見てすぐ買ってくれれば、こんなに楽な事はありません。
しかし数千万円もする買い物を、そんなに簡単に決める人はめったにいないのが、
この仕事の簡単でないところです。

でも稀にはじめて見た物件を買っちゃう人がいます。
以前、契約したお客様もそれに近い感じでした。

そのお客様と最初に会ったのは5年前の6月で、
投資アパートを見るのは初めてと言っていました。
案内した物件は相模原市の物件です。

私は7年前のゴールデンウィークにこの物件を案内したことがありました。
つまりすでに2年ぐらい売れ残っているものです。

利回りこそ高い物件でしたが、外観はかなり痛んでいて、
室内もボロボロだったので
「初めて見る物件がこれじゃ、きっと気に入らないだろう」と思っていました。

現地に着き、外観・室内を一通りみてお客様はボソッと

「この物件、買いたいんですけど・・・」と言いました。

私は買ってくれるのはありがたいのですが
「本当にこの物件いいですか？
ほかの物件もいくつか見比べたほうがいいですよ」と言いました。

しかしこのお客様はこの物件でいいと言うので
売買金額2700万円のところを2500万円で申し込みました。
結果は2600万円でないと売らない事になり一旦は交渉が決裂しました。

それから、そのお客様と3週間にわたり9つ物件を見ました。
9つ見た結果、やっぱり最初の物件が一番良いとの結論になり
再度2600万円で申し込み無事契約となりました。

「若いのに決断がはやくてすばらしいなー」というのが率直な感想です。
ちなみに年齢は29歳で、私から買ったなかでは最年少でした。



さて、収益物件を買う前の
分からない方は、わかりやすく説明しまので、
どんどん来社相談を使ってください。

ご相談をご希望の方は０１２０－１１－４５３０までお電話いただくか、

この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
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大好評の、書店には置いてない非売品の小冊子
「不動産投資で、ほかの人より良い物件を買う方法」（Ａ５版４０ページ）と
物件購入前と、購入後に起こる問題点をせきららに書いた
「物件選びで失敗しないための特別レポート」（Ａ４版２０ページ）をプレゼントしています。

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店長の近藤です。

いろいろな不動産会社によく
「クリスティは細かすぎる！」と言われます。

ちなみに写真左はクリスティの中でも、一番細かい営業の「秋山」です。
写真右は「踊る大走査線の青島」に、あこがれている「飯田」です。

私は仕事がら、契約前になると色々な会社の営業マンと打合わせをしています。
その中でよく動いてくれる営業マンと、全く動いてくれない営業マンがいる訳です。

基本的に不動産屋はテキトーな人が多いうえ、
売る側の不動産会社になると更にテキトーになります。
大手企業で○○不動産と名乗っているところでも、そんな感じです。

しかし買う側はそうはいきません。
なん千万円という高額な買い物をする訳ですから、
かなり慎重で細かくなるのは当たり前です。

とくにうちの会社は買う側に付くことが多く、会社自体の方針としても契約前などは、
かなり細かいところまで確認しますので「クリスティは細かすぎる」と言われることが多いです。

また「そんなことでいちいち電話してくな！」と文句を言われる事もありますが、
しっかり確認した上で契約にのぞみたいので、妥協するつもりはありません。

こんな感じで、けっこう細かい会社ですが
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店長の近藤です。

普通の人の場合、家を買うのは一生で１度の大きな買い物です。
また家を決めるまでにも駅からの距離や幼稚園・小学校・
スーパーの場所・病院の場所など、かなり細かく調べると思います。

私は仕事がら投資用の一棟アパート・マンションのご案内しかしません。
しかし一度だけ、自宅用の土地を探している人に、土地を紹介して
現地を案内した事があります。

その時、現地を見に来る前から、お客さまのほうで周辺に何があるのか、
こと細かく調べていたので「すいぶん細かい人だなー」と思った事があります。

しかし、町の不動産屋に勤めている友達に聞くと
「自宅を探している人は、それぐらい細かいのが当たり前だ」と言っていました。

それに比べると投資のアパート・マンションを探している人は、
利回りや銀行の評価にはかなり細かいですが、それ以外は
自宅を買う人よりは細かくない気がします。

それに一棟だけでは終わらず、2棟、3棟と買う人がほとんどです。
先月買ってもらったお客様に、1棟だけではやめれない理由を聞くと、
ズバリ「儲かる」からだと言っていました。

このお客様の場合、1棟目は茨城県で築10年の物件を
スルガ銀行の融資で買いました。この物件は今でも入居がよく儲かっているようです。

2棟目は神奈川県で築15年の物件をオリックス銀行の融資で買いました。
この物件は管理状態が良く、買った当時は満室でした。

しかしこのお客様の自主管理になったとたん、住人の苦情が多くなり
入居が悪くなりました。でも利益が出ているようです。

また先週会ったお客様も2棟目を探していて、西国立の物件を案内しました。
案内の後、分倍河原駅の居酒屋でお酒ごちそうになりました。

このお客様は埼玉県内で利回り１５％のアパートを買ったのですが、
買った時からずーっと満室のようです。

本人いわく
「何であの場所で入居が付くか分からないけど、物件を紹介してくれてありがとう」と
感謝されました。

このように上手く回せば儲かるから、やめられない訳ですね。

クリスティでは最近、売却の依頼が増えています。
いろんな事情で、公開できない物件も結構ありますが
ご来社して頂ければ、ご紹介できます。

大宮に来る用事があれば、ちょっと寄ってみてください。
いい情報があるかもしれません。

今日も埼玉県春日部市でイイのが入ってきました。
（上の写真ですが、図面作成中です）

春日部はイイ町です。
ちなみ私は春日部東高校出身です。


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私は昔、大仏様や観音様にハマっていた事があります。
牛久の大仏や、仙台の大観音、千葉の東京湾観音、
高崎の白衣大観音などを見に行き、デカさに感動してました。

しかし残念ながらタイのバンコクにある、巨大な寝釈迦像は
見た事が無いので、いつか見にいきたいと思っております。
なお写真の寝釈迦は群馬県みどり市で見れます。

さて以前の事ですが、千葉県東金市で売却の依頼が来ました。
謄本を見ると、売主さんの住所は沖縄県でした。

いろいろアパートについて聞く事があったので、
電話していると管理会社にアパート管理をまかせているのではなく、
自主管理だと言うことがわかりました。

私は
「沖縄県に住んでいて、自主管理なんてできるんですか？」
と聞きました。

すると売主さんは
「できるよ。何の問題もない」
そして「でも今は、沖縄じゃないけどね」と言いました。

私は「今度はどこに住んでいるのですか？」と聞くと
「タイのバンコクだよ。」と言いました。

でもタイのバンコクに住んでいても、アパートは自主管理してました。
何とも遠隔操作の上手なオーナーさんです。

そんな訳でこのアパートは入居が良く、利回り18%の満室で
すぐ売れちゃいましたが、不思議な売主さんでした。

アパートの管理についてお悩み相談をご希望の方は、
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店長の近藤です。

以前、営業をやっていた頃の話です。
私は良い物件が出るとすぐ、仲の良いお客様に電話をします。

大仏で有名な牛久市でいい物件が出たとき、東大宮のお客様に電話しました。
（写真は牛久の大仏ではなく、仙台の大観音です。高さは確か、１００ｍだったと思います）

すると、たまたま牛久市の物件の近くにお客様がいて、
現地を見ながら電話がかかってきました。

そして、お客様に
「物件はキレイですごくいいのですが、現地で何か確認しておく事はありませんか？」
と質問がありました。

普通はお客様と一緒に現地を見るので、
そのときにいろいろとチェックポイントを説明します。

しかし私のお客さまの中には住所だけ私に聞き、
自分一人でドンドン見にいっちゃう方も多いです。

そして気に入ると
「今度、室内を見たい」とか
「良かったので、申し込みたいのですが・・・」と電話がきます。
本当にありがたい事です。

ところで私が現地を見る場合のチェックポイントですが、
まず境界杭があるか、ないかを見ます。
中古物件の場合、新築物件とは違い境界杭がなかったり、
塀の下や地中深くに埋まっていたりと、目で確認できない事が多いです。

物件によっては境界非明示のときもあります。
そのほか越境している個所はないか、道路のセットバックがあるか、
本下水か浄化槽かなど。また浄化槽の場合はモーターがちゃんと動いているか。

任意売却場合は浄化槽が壊れていたり、何年も汲み取っていないため、
汚泥があふれていて苦情がでている事もあります。

次にベランダや庭に大量のゴミやタイヤや自転車が捨てられていないか。
ゴミの出し方が守られているか。このポイントが良くないと、滞納者がいるケースがあります。

また勝手に庭を畑にして、茄子や胡瓜やトマトを作っていたり、
毎日入居者が庭でゴミを燃やしている物件もありました。
これはちょっとキツイですね。

あと「加藤ひろゆき」さんの本にも書いてありますが、現地のニオイをかぐ事。
これは結構重要で現地の雰囲気を感じてもらいたいところです。

こればっかりは感覚的な部分になりますが、
ここで「何か嫌だな」と思えば要注意ですし「なんかイイ！」と思えば迷わずゴーサインです。

ここまで色々書きましたが、収益物件の事で
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上左の写真は、ベランダ部分の雨漏りの写真で、右は過去のＦＡＸ物件情報です。
収益物件を見るときは、このような部分の雨漏りもチェックしましょう。

さて、私は２，３年前まで営業をやっていました。
その頃は、毎週火曜日の朝7時にお客様200人ぐらいに
FAXで物件情報を送っていました。

送っていると、物件の問い合わせの電話やメールが結構きます。
相場より安い物件が載っていたりすると、送ってから1時間もしないうちに
電話が来る時もありますし３、４日たってから電話がくる時もあります。

電話で住所を伝えたり物件の詳細を話すと
「それじゃ、週末に見て来るんでまた連絡します。」と言われる事が多いです。

そんなとき私は「自分も一緒にいきますよ」と言うと「じゃあ、お願いします。」となり、
一緒に現地に行くことも多々あります。

でも人によっては
「遠いから申し訳ないんで、自分ひとりで見てきますよ」と
言われる場合もあります。

そんな時私は
「それでは、現地で何か分からない事があったら連絡ください」といって電話を切ります。

こんな感じに気を使ってもらうのはありがたい事ですが、
お客様の事を考えると営業マンと見たほうが、たぶんメリットが多いです。

それは、自分ひとりでは気付かない現地での注意点がその場で確認できるからです。
例えば越境、浄化槽の不具合、雨漏り、残地物、建物の瑕疵など。

またローンがどのくらい組めるか、指値はできるかなどの情報も分かる場合があります。

さらに、良い物件の場合は売れるのも早いので、
その場で色々聞いて問題なければ、すぐ購入申みする事ができます。

そのほか営業マンにとっても、一度会った事があるお客様の方が紹介しやすいので、
良い物件が出たときも、連絡がいくのが早いです。

しかしお客様の状況によっては、のんびり探している人もいると思います。

のんびり探している人にとっては営業マンがいると、ゆっくり見れないのでヤダ。とか、
いろいろと売り込まれそうで、嫌と思っている方も多いと思います。

そんな方は、本格的に買う段階になってから一緒に見に行けばいいと思います。

ただ早い段階から、気軽にいろいろと聞ける営業マンがいたほうが
何かと便利かと思いますので、そんな営業マンを見つけて、どんどん使っちゃいましょう。

また収益物件の事で分からない方は、わかりやすく説明しまので、
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店長の近藤です。
クリスティは1棟アパートを売って、終わりではありません。

ご存じの方は少ないかもしれませんが、実は
当社にも賃貸管理部があります。

８月現在で、１７９棟、１２３1室管理しており、入居率は９１．０６％です。
「結構、おおいですね」とよく言われます。

ちなみに上の写真は、賃貸管理部の責任者の中條（ちゅうじょう）と
１７９棟分の管理物件ファイルです。

ところで、なぜ賃貸管理部があるかと言うと、
初めての方は特に、良い物件を買うことに全力を尽くします。

しかし実際に重要なのは買ってから、いかに満室を維持するかです。
そして満室を維持するには、管理会社の存在が重要です。

よく、売りっぱなしで「後の事は知りませーん」という会社もありますが、
当社で買ったお客さまには本当に成功してほしいので、管理も一所懸命やってます。

そこで当社に賃貸管理について、いろいろ聞きたい方は
０４８－６４５－３３３３までお電話いただくか、

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いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

上の写真は伝説の営業本です。フランク・ベドガーさんが書いたもので、初版は１９６４年なので５２年前です。営業のバイブル的な本で、もしかすると、もう絶版かもしれません。


さて、この仕事をしていると、色々な会社の営業マンに出会います。
たまに営業ウーマンにも会います。

ぜんぜん仕事ができないダメ営業や、
すごく仕事ができるトップ営業など。

世間的には、トップ営業の話しはよく聞くと思います。
書店でも
「俺は1年間で車を400台売った」とか、
トップ営業の本なども多いと思います。

でも「大営業マン」の話しはあまり聞かないと思います。
今回はその話です

大営業マンの名前は仮に「山本さん」とでも呼んでおきましょう。
クリスティの営業マンではありません。
山本さんと初めて会ったのは3年前です。

私がまだ、万年ヒラ社員だった頃です。
私はその大営業マンが大好きです。

なぜ好きかと言うと
「その人のお陰でクリスティの店長にまでなれた」と言っても
過言ではないからです。
これはホントの話です。

でもこの話をすると、山本さんと同じ会社で働いている社員の方は凄くビックリします。
なぜならその会社で、山本さんはダメダメ営業マンとして有名だからです。

どれだけダメかと言うと

やっつけ仕事が多く、お客様に怒られる事が多いとか
要領が悪いので、いつもバタバタしているとか
電話しても、ぜんぜん折り返してこないとか
契約しても、なぜか解約になること多いとか
いつも喫茶店でサボっているとか・・・。

確かに、これだけ聞くとダメダメ営業マンですね。

しかし、ある出来事があり私は山本さんの事を
「伝説の大営業マン」と呼ぶようになりました。

詳しくは、ここでは書けませんが
来社相談に来られた方には
お話ししたいと思います。

ちなみに山本さん本人は、
そう呼ばれている事は知りません。

不動産投資に関する、わからない事は
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店長の近藤です。

先日、ディズニーランドに行ってきました。（ミニーちゃんはステキな笑顔でした）
そして毎朝、さわやかに走ってます。


さて、不動産屋のイメージって、長時間労働とか、
ブラック企業とか、思われる事が多いです。

お客様からも
「いつも忙しそうですね。」とか
「不動産屋って、夜おそくまで働いているんでしょ。」
とよく言われます。

今は店長なので、たしかに忙しいですが、
営業マンだったころは、いつも暇でした。

お客様に「忙しいんでしょ？」と聞かれると
正直に「いつもちょー、ひまです。」と答えていました。

どれくらい暇だったかと言うと、当時、
一緒に働いていた営業マンと、どっちが一番ひまか？
お互いの「ひま自慢」をしていたぐらいです。

たとえば
「俺は午前中メールを２通送っただけで、あとは何もしてないぜ」とか
「俺なんて昼飯の店をネット探してたら、午前中が終わったぜ」とか
アホな自慢合戦をしていました。

もちろん火曜、水曜の定休日は必ず休んでいたので、休日出勤はしません。
仕事の日は定時の夕方６時には会社を出て、夜の８時半には寝ていました。

今となってはあの頃が、なつかしいです。

現在はと言うと
朝、１時間ぐらいジョギングして、スーパーに買物に行き、お風呂に入り、
お風呂掃除をして、洗濯機をまわし、食器を洗い、前日の洗濯物をたたみ、
食器をかたずけた頃、奥さんと５歳の娘が起きてきます。

そして洗濯物をベランダに干してから、
８時半ごろ家を出て、会社に９時２０分に出社。

日中はほとんど社内にいて営業からの相談対応、電話でお客様対応、
営業１６人が契約する契約書と重要事項のチェック、社長との打ち合わせなどで、
あっという間に１４時になってます。

そして昼はコンビニで、グリーンサラダと、ひじきの煮物と、
豆腐を買って会社でサラッと食べ、また仕事です。
（食事は尿酸値を意識してます。健康診断で数値が7.8だったので。）

こんな感じで、なんだかんだで大体２１時ぐらいになります。
そして帰ろうとすると、営業からの相談が次々来るので
２２時ぐらいにやっと会社を出ます。

家に着くとそこからご飯を食べながら、
第３のビール「金麦」350mlを７，８本飲んで１２時ぐらいに寝ます。

やっぱり長時間労働ですかね？

しかし長時間働いても、
不動産投資の相談は受付中ですのでご希望の方は
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店長の近藤です。

今回は良い物件を購入するコツを１つお話ししたいと思います。
写真の左の本「手取り年収１０００万円を目指すサラリーマン不動産投資術」の
著者の中島亮（なかしま　りょう）さんは、まさにツワモノです。

中島さんには写真右の⑪の物件を買ってもらいました。
（成田市1450万円　利回り18.62％）

ちなみにこの物件が出たときの話です。

たしか、夕方の４時ぐらいにレインズに千葉県成田市の物件が掲載され、
それを私が発見して中島さんに電話しました。（中島さんは神奈川県在住でした）

電話をするとすぐ連絡が取れ、２時間後には現地で物件を見て
申し込みを入れたと言う感じです。
こういう動きできるツワモノはイイ物件が買えます。

ほかにも

夜９時にさいたま市で物件が出て、会社帰の深夜１時に物件を見て
夜中に申込みを入れたお客様や

前日の夜に相模原市で物件が出て、
翌朝７時に物件を見て申し込みを入れたお客様など。

この方たちもツワモノです。

でも、だれでもこんな動きができる訳ではないので
別な路線で投資物件をさがすのも、一つの手段だと思います。

そのほか、自分はどの路線で投資アパートを探したらいいか
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中島さんの本も面白です。書店にあったら是非、立ち読みしてください。
読んだらきっと、買っちゃいます。