当社は収益物件の専門の不動産会社です。

扱っているのはアパートやマンションなど

賃貸物件です。

すると売買契約して

引渡しの時に、家賃を日割精算します。

例えば９月11日に引渡しなら

９月10日までの家賃は売主さんで

９月11日からは買主さんです。

この事は不動産売買契約書に

「収益や負担金は日割精算する」と

書いてあるので、分かりやすいです。

この条文にもとづくと

家賃のような収益部分はもちろんですが

固定資産税などの支出の部分も同じです。

ですので固定資産税の場合は

１月１日から９月10日までは売主さんで

9月11日から12月31日までは買主さんが負担します。

ここまでは、分かりやすいです。

しかし、たまに解釈に困るお金があります。

それは引渡しの前後に、更新する部屋があって

その更新料を誰がもらうか？です。

一般的に更新料というのは

家賃の1ヶ月分を入居者が払います。

そして、その更新業務を行った管理会社が

半分もらい、オーナーが半分もらう

取り決めになっております。

でもその更新日が引渡し後だと

どうなってしまうのか？

例えば、物件の引渡し日は9月11日で

ある部屋の更新日が9月20日であっても

更新業務はその1ヶ月前から行うので微妙な感じになります。

こんな時は、あくまで業務行った時の

所有者がもらったり、または逆だったり

そのつど、話し合いで決める事が多いです。

でも出来れば、こんな事が予測される場合は

事前に取り決めておくのが、イイかも知れませんね。

それでは収益物件の売買の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

収益物件には必ず、売主さんがおります。

個人の場合と、法人の場合があり

それぞれ注意点があります。

そして今回のお話しは、個人の方で

高齢の方の場合の注意点です。

売主さんが現在も元気で

契約の場所にもこれる場合は

あまり問題はありません。

しかし高齢になってくると、病気で入院していたり

老人ホームに入っていたり

手に障害があって字が書けなかったり。

こんなケースがあります。

入院中や老人のホームの場合、外出できなければ

本人確認や意思確認ができないので

家族の方に代理人に、なってもらう事があります。

その時は、実印の押してある委任状と

印鑑証明証の原本を持ってきてもらい

本人確認と意思確認をします。

また字が書けない場合などは

本人の隣で、代理の人が変わり

契約書のサインを書く事もありました。

ここまで売買契約ですが、次は契約後の

決済に向けての注意点です。

高齢の為、意思表示が微妙な場合は

司法書士の先生が売主さんに

生年月日や干支を聞いたりします。

また「本当に売却する意思があるか」を

確認するため再度、売却の意思を聞いたり

その模様をビデオで撮影する事もありました。

このあたりを、しっかりやっておかないと

後々、トラブルになる事もあるそうです。

高齢の売主さんの場合は

このような注意が必要です。

それでは収益物件の売買の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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クリスティ&富士企画、公式YouTube

社長、新川の新しい動画が配信されました！ 

不動産投資を、失敗させないためには

ある程度の学びが必要なので、毎回

新川が色々な情報を発信しております。

今回は7月3日に出版された書籍

『初心者でも「早く」「高く」売る！不動産売却“成功”への道しるべ』

について、著者である新川自身が解説しております。

まず内容としましては、タイトルの通り

収益物件の売却の本です。

内容は序章を含めて７つに分かれております。

序章：なぜ、いま売却が過熱しているのか？

第１章：売却で「頼れる不動産会社」8つのチェックポイント

第２章：「売却のための基礎知識」9つの視点

第３章：私がサポートした売却成功事例

第４章：売却のタイミングを見極める

第５章：物件種別で変わる売却方法

第６章：知らないと損をする税金の話

そして巻末にはクリスティ＆富士企画で

いつも使っている「付帯設備表、物件状況確認書」の

サンプルが付いております。

何気なく付いている付録ですが

これが意外と重要です。

なぜならこれは、普通の書式を

投資物件用にアレンジしており

トラブルを未然防ぐ内容になっております。

売った後に「そんなの聞いてないよ！」と

買主さんからクレームが来る前に

ぜひ活用して頂きものです。

それでは、本の内容を含めて

詳しくこの下よりご覧ください。

https://www.youtube.com/watch?v=m4cvO84h5AQ

最近、収益物件に対する融資が熱いです。

すでにご存じの方も多いと思いますが

某地方銀行は、全国の物件の融資を積極的に出してます。

融資額は4500万円までと、規定はありますが

本体のローンとは別に、フリーローンも1000万円まで

出るので、物件によってはフルローンになる事も。

さらには諸費用まで、まかなえるケースもあるそうです。

まったくイイ時代になりました。

また別の金融機関では、エリアは全国ではありませんが

期間35年のフルローンを相変わらず出しております。

そして今回のお話しは、埼玉県にお住まいの方への

おすすめ金融機関です。

通常、ここの金融機関は現状利回りや土地の積算を

重視するので入居が良くて土地値も出てる

物件しか持ち込めませんでした。

しかし、最近ではどういう訳か

現状利回りがイマイチだったり

土地値もあまり出ていないのに評価がスゴク出る！

こんな現象が起きております。

理由は良く分かりませんが

こういう時は、とにかくドンドン持ち込んで

出してくれてる時に買う。

これが一番です。

過去の経験からいえば

いずれ融資が出なくなります。

一時的にスゴク出る事って

よくあるので、出てる時がチャンスです。

この金融機関が気になる方は

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「融資相談希望」と入力して下さい。

波の日（7/3）に出版された、新川の書籍

『初心者でも「高く」「早く」売る！不動産売却“成功”への道しるべ』

ですが、今度はテレビで紹介して頂きました。

紹介されたのは

千葉テレビの「モーニングこんぱす」

と言う、朝の情報番組です。

番組の内容は分かりませんが

こんな感じで、バッチリ紹介されました。

テレビで紹介して頂けるなんて

本当にありがたい事だと思います。

ところで、まだ読んでいない方のために。

カンタンに内容をご説明しますと

初めての物件売却で、失敗しないための

基礎知識が書いてあります。

私どもは専門家なので当り前の内容ですが

不動産業界をあまり知らない方には

ぜひ知って頂きたい内容です。

また、こんな不動産会社に行くと

買い叩かれたり、失敗する話しなどもあり

これから売ろうとする人は必読です。

ご興味がある人は、アマゾンで買えますので

この下のリンクからご覧ください。

https://amzn.asia/d/2AD1OW3

または近所の本屋で立ち読みでもして下さい。

（立ち読みすると、買っちゃいますが）

それでは収益物件の売却の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「売却相談希望」と入力して下さい。

投資をするなら利回りは大事です。

できれば高い方が良いに決まっています。

でも一般的に利回りが高いと言う事は

リスクも高いのが普通です。

つまり「ハイリスク・ハイリターン」です。

この戦略は、慣れている投資家さんなら

OKだと思いますが、初心者の方は

出来れば避けたいところです。

私どもが扱っている中古の

１棟アパートや１棟マンションは

エリアによって利回り相場があります。

また築年数や、構造にもよっても

相場があります。

ですので、それとはかなり

かけ離れた利回りの場合、注意が必要です。

例えば東京23区内で、普通の収益物件の

利回りが10％を超えてくる事は、まずありません。

もし出て来たなら、たぶん普通でない事が

潜んでおります。それは

・違法建築だったり

・再建築不可だったり

・建物が傾いていたり

このように、利回りの高い理由が分かった上でも

良いと思うなら、買っても問題ないとは思います。

でも理由も分からず相場より利回りが

高いのは、細心の注意が必要です。

もちろん不動産屋の値付けが、間違っいるだけで

何の問題もない事も、たまにありますが・・・。

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

一般的に９月は収益物件の動きがイイです。

理由としては、金融機関の決算時期だからです。

そのため９月に出来るだけ融資を実行したい

金融機関はいつもより、積極的になります。

ただし、どこの金融機関でも

同じ現象が起きているかと言うと

実際はそうではなく、違いがあります。

９月でも、あまり変わらない所もあれば

すごく変わる所もあります。

そのため、すごく変わる金融機関の

融資をねらうのがおススメです。

でもいくら融資に積極的だとしても

審査にはどうしても時間がかかります。

金融機関としては９月の末までには

融資を実行したので、おそくとも

９月前半には審査に持ち込みたい所です。

こんな事情がありますので

９月に収益物件を買いたい方は

ぜひ当社の営業マンに声をかけてください。

９月決済を考えている客様には

とくに優先的に物件を紹介したいと思います。

もちろん、そのほうが営業マンの

成績にもなりますので。

つまりWIN-WINの関係ですね。

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

きたる9月23日（土）に

「ななころ」さんこと、嘉手納智幸さんが主催する

不動産予備校に、新川がセミナー講師として登壇いたします。

セミナーの簡単な内容は・・・。

「不動産は買う時よりも、売る時の方が難しい」と

言われるように、正しい売り方を知らないがために

・ずっと売れ残ってしまったり

・多額の損を出して売る羽目になってしまったり

・騙されてしまう人も

少なくありません。

今回のセミナーでは、初めてでも投資用マンション、アパート、戸建てを

できるだけ高く速く売るために、知っておきたい業界のルールや

失敗しないための必須知識や事例を、不動産投資業界に

25年以上携わる経験と知識を元に、じっくりお伝えしていきます。

【セミナーポイント】

①不動産が高騰を続け売却が活発にも関わらず

なぜあなたの物件が高く速く売れないのか？

②これだけは知っておきたい！高く速く売却するための基礎知識とは？

③高値売却成功事例から学ぶ！高値売却成功の秘訣

【当日スケジュール】

第1部　不動産売却成功の道しるべ

第2部　ホントに大丈夫？管理手法で変わるキャッシュフローとトラブルの現実

第3部　5年で脱サラを目指す！地方高利回り投資戦略

【受講者特典】

特典①書籍「不動産投資を始めて "ワクワク人生" を歩もう!」プレゼント

特典②ツール「高値売却のための準備シート」

特典③ななころとの不動産投資戦略Zoom面談（30〜60分）

【第125回 基礎から学ぶ不動産投資予備校】

日時：2023年9月23日（土）13時30分～18時00分

場所：都内某所　※お申込み後にご案内します。

参加費：3,300円

詳しくは下記のURLよりご覧ください。

https://my75p.com/p/r/k2z2tViP

新川の8冊目の書籍

『初心者でも「高く」「早く」売る！不動産売却“成功”への道しるべ』の

ですが、9月15日までキャンペーンが延長されました！

購入された方には、冊数に応じて特典がありますので

詳しくはこの下よりご覧ください。

なお購入先はAmazon・楽天などのネット書店

紀伊國屋書店・ジュンク堂書店などのリアル書店など

どこでもかまいません。

◆講師：新川義忠、沢 孝史さん

◆日時：２０２３年９月９日（土曜）・１６時より１２０分予定

　※セミナー終了後、新川義忠や沢さんへの個人質問や名刺交換タイムもあります。

◆会場：「JR静岡駅」近辺セミナールーム予定

◆会費：無料

◆募集：先着３０名

◆懇親会あり：希望者のみ、１８時頃より２時間

（会費制￥５０００＝飲食店にて飲み放題＋食事）

※２名の講師も参加しますので楽しくご歓談下さい。

■面談場所：東京・四谷の富士企画内にて

〇新川義忠があなたの不動産投資・不動産売買・相続問題

などにおける、疑問や不安について何でもアドバイスいたします。

面談後は、肩の力を抜いてお薦めランチを召し上がっていただきながら

不動産投資を通じて、人生を楽しむ方法をお話します。

○面談＋人生開花ランチの日程は、7/25～9/15（土日祝含む）の

期間で双方の都合がつく日とさせていただきます。

■日時：２０２３年１０／２１～２２の土曜宿泊～日曜(予定)

　集合時間はAM１０時予定

　※日帰り希望も可能です。

　※途中参加も応相談

■物件視察、宿泊、バーベキュー代は無料

■集合場所：千葉県「一宮」駅

■宿泊地(＆バーベキュー)：「一宮」海岸近くのワクワク宿泊物件

■募集：先着８名

ツアーの流れ（予定）

一宮駅集合

↓

車にて物件視察

↓

途中ランチ

↓

宿泊地のワクワク物件到着

↓

テラスにてバーベキュー

↓

宿泊地で語らい

↓

翌日解散

（必要な方は駅まで送迎）

詳細は、お申込み後に各自にお知らせいたします。

ご希望や質問等もその際にお伝えください。

お車での参加も可能です（駐車場代はご負担いただきます）

サーファー歓迎

（波が良ければ新川はツアー当日と翌日の朝に

近くの海岸でサーフィンをしますのでご一緒に）

それではキャンペーンの詳細や、特典のお申込みは

この下のURLからお願いします。

https://yume-publishing.com/campaign/shinkawa8th/

（各特典は定員になり次第、終了させて頂きます。）

9月1日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

楽しかった夏休みも終わり

白熱した甲子園も、慶應義塾高等学校が

史上最長ブランクとなる107年ぶりの

2度目の優勝で幕をおろしました。

このままの勢いで

世界陸上やバスケワールドカップから

ラグビーワールドカップへと。

今年の後半戦はスポーツ漬けで

駆け抜けていくんだろうなと思う日々ですが

忘れては困るのが、クリスティ＆富士企画の

月いち恒例の物件紹介ライブです。

夏休みが終わって怒涛のお仕事ラッシュや

連日連夜のスポーツ観戦で、お疲れ気味だと思うので

ぜひ今週の物件紹介ライブに参加して、ゆっくりお過ごしください。

さて今回の物件紹介ライブも

メルマガなど他では一切紹介し始めてない

「新着！！営業マンのおすすめ物件」を紹介する予定です。

営業担当だけが知っている

・ネットなどには出せない未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・実際はここまで価格が下がる！かも？

など。

そんな物件が、出て来るかも知れません。

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和5年9月1日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「9月1日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）