先日開催したオンラインライブですが、今回は

「契約時のチェックポイント」のお話でした。

 

さっそく、その時の模様が

アップされましたのでご覧ください。

 

 

 

さて、収益物件を買う事になると契約の時に

宅建士による重要事項説明があります。

 

しかし不動産の素人であるお客様にとって

この内容を理解するのは容易ではありません。

 

そこで、社長の新川が自ら

重要事項説明書の内容を分かりやすく

かつ詳しくお話してます。

 

まず重要事項説明書の1ページから

どんな会社が今回の仲介をしていて

どこの団体に所属しているのか。

 

またその下の売主様の名前や住所など。

 

あと今回買う物件の所在地や土地の大きさ

建物の構造、築年数などなど。

 

基本的には、謄本の内容をそのまま記載してあり

所有者がどこの銀行で、いくら借りているのかなど。

 

こんな内容になります。

 

そのほか、建ぺい率や容積率。

どんな道路に接していて、再建築はできるのか。

 

水道、下水、ガスのなどのライフラインは

どうなっていて、配管はどこから入っいるのか。

 

ここで書いているだけも難しいそうです。

でもこの動画を見れば、スッと理解できると思います。

 

それでは続きは動画をご覧ください。

先日、久しぶりに

かなり古い収益物件を見てきました。

 

1971年(昭和46年)築なので、約50年経っております。

私は昭和47年生まれなので、1つ上の先輩です。

 

この仕事をしていると、収益物件を買って

最終的には「土地として売る」とイメージ

している人が多く、それが出口のように感じます。

 

しかし、この仕事を約14年やっておりますが

空き家にして土地として売ったケースは無く

賃貸中で、そのままの状態で売っております。

 

最近で言えば、昭和30年代のアパートですら

賃貸中のままで売買をしました。

 

なぜ、そこまで古いにもかかわらず

土地としてではなく、賃貸中のアパートとして売るのか？

 

それは、入居者に退去してもらうのが

大変であり、完全な空き家にするまでに

時間がかかり過ぎるからです。

 

ですので、基本的には

そのままの状態で出口を迎えます。

 

ただし入居状況がすごく悪い場合は土地としても

売れると思いますが、実際に当社に売却依頼が来る物件は

入居が悪いケースがほとんどないです。

 

つまり私が知る限りでは、どんなに古くても

賃貸中のままで、売る事になりこれが現実的な出口です。

 

この話を聞いて、いかがでしたでしょうか。

それでは、収益物件の売却なら当社まで。

 

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームから

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「売却相談を希望」と入力して下さい。

最近、新川の対談企画が増えておりまして

昨日は当社の営業マン、秋山と売買契約書についての

対談セミナーがありました。

 

みなさまはご覧になったでしょうか？

その模様は近いうちにYouTubeにアップします。

 

セミナー自体は1回で終了する予定でしたが

1時間では入り切らない内容になってしまい

再来週に続きをやる予定です。

 

そして今回は新川とサーファー薬剤師さんこと

宮崎俊樹さんの対談です。

 

 

宮崎さんは新川が主宰するサーファー大家の会の

メンバーでもあり、ご自身でも戸建賃貸をお中心に

不動産投資をしております。

 

宮崎さんのYouTube対談に新川がゲストで

出ておりまして、近ごろの融資が

出やすい銀行の話をしております。

 

 

そのほかにも、どんなお客様に物件を

紹介しやすいかや、または紹介しにくいのかなど

新川が本音のトークをしております。

 

ぜひご覧ください。

当社は長年、収益物件専門でやっております。

 

その中で、良い物件を買っているお客様は

ある共通した方法を、実行している人が多いので

今回はその方法をご紹介します。

 

良い物件情報と言うのは、自分で探すのもよいですが

おススメな方法としては1度、営業マンに

希望条件を伝えておき、出たら連絡をもらう方法です。

 

そうすれば、ネットに公開される前の

新鮮な物件情報が手に入ります。

 

お客様がネットを見て、お問合せをした時には

その情報はすでに古かったり、ほかのお客様から

購入申込が入っているかも知れません。

 

これを読んで

「そんな事は、すでにやっているよ」とか

「やっているけど、良い情報はなかなか来ない」

 

と思ったお客様も多いと思いますが

ここでもう1つ、良い情報をもらうには

ある「コツ」があります。

 

基本的に収益物件の情報は、毎日出てきますが

頻繁に良い物件が、出てくる訳ではありません。

 

しかし良い物件が出た時、まず営業マンが真っ先に

紹介するのは、実際に会った事があるお客様です。

それも1回より2回。さらには2回より3回です。

 

そして電話やメールだけで、実際に会った事がない

お客様は、どうしても後回しになる事が多いです。

こればかりは、営業マンも人間なので仕方ありません。

 

つまり良い物件情報を、早くもらうには

まず、営業マンに会う事が良い方法だと思います。

 

さて、これを読んだお客様にご提案です。

クリスティ＆富士企画では随時、個別面談をやっております。

 

来社面談がお勧めですが、こんな状況なので

オンラインでも、個別面談はやっております。

皆さまのご参加、お待ちしております。

 



 

場所1：富士企画（東京都新宿区四谷1-19-16第一上野ビル5F）

場所2：クリスティ（埼玉県さいたま市大宮区下町1-51 木崎屋ビル2階）

場所３：オンライン（ZOOMを使った面談となります）

 

個別相談をご希望の方は、下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに

「〇日の〇〇時から個別相談希望（富士企画orクリスティorオンライン）」と

入力して送信して下さい。

最終回となりました。

書籍「いまから始めて成功する“秘伝”の不動産投資」

の紹介動画のです。

 

 

この動画は「公式YouTubeチャンネル」ではなく

クリスティ＆富士企画の「サブチャンネル」にアップしております。

 

動画はすべて社内のメンバーで作成しており

とくに撮影と編集をした営業マンの能力がピカイチで

不動産会社が作ったとは思えないほど、良くできております。

（見たら、チャンネル登録もお願いします。）

 

さて、この動画シリーズは

まだ本を読んでいない方はもちろんですが

不動産投資に興味がある方、これから不動産投資を始めたい方など。

 

そんな方々に向けて、著者の新川自身が

本の内容を踏まえて動画で紹介しております。

 

最終回のテーマは

「新川が今、みなさんに伝えたいこと」です。

 

 

当社は不動産投資の会社なので

不動産投資に関しては、なじみがありますし

従業員で、やっている人もおります。

 

しかし、世間一般では不動産投資を

やっている人は少ないと思います。

 

当社の従業員はともかく、その家族や兄弟

または友達などに聞いても、やっている人はまずいません。

 

その理由としては、不動産投資には

怖い、ダマされる、あやしいなど

あまり良くないイメージあるからだと思います。

 

なぜこのようなイメージがあるかと言いますと

ニュースに出て来る不動産投資は、悪い事ばかりだからです。

 

先日の階段が崩落した件や

レオパレスの界壁問題、かぼちゃの馬車の話など

 

あとは、不動産投資の仕組みを詳しく知らない事も

怖いとか、失敗するのはないかとか、不安になる要素だと思います。

 

しかし、当社に来るお客様は

また買いたい！

もう1棟紹介して欲しい

良い物件があったら、すぐ教えてください

と言ってくる方がたくさんおります。

 

この違いはいったい何なのか？

そのあたりのお話です。

詳しくはこの下よりご覧ください。

5月28日（金）20時からの

オンラインライブですが、始めて買う人のために

「契約時のチェックポイント」と題して契約時の書類をご説明します。

 

不動産の売買契約と言えば、まず重要事項の

説明から始まり、売買契約書の読み合わせとなります。

 

あと、あまり知られておりませんが

「付帯設備及び物件状況確認書」という

告知書の読み合わせもあります。

 

つまり不動産売買契約で使う書類は

・重要事項説明書

・売買契約書

・付帯設備及び物件状況確認書

の3点がセットになっております。

 

まず重要事項説明書では、おもに購入する不動産が

どんな土地に建っていて、将来どんな建物が建ち

どんな建物はダメなのかが書いてあります。

 

売買契約書では、手付金や売買代金の事や

いつまでにお金を支払うのか

どういう時に契約を解除できるのか

など、売主様と買主様との約束事が書いてあります。

 

最後に付帯設備及び物件状況確認書ですが

建物に何の設備が付いてるのか

建物の修繕や各種点検の事や

賃貸人の家賃の支払い状況など。

 

おもに、売主様から買主様への申し送り事項となります。

 

これらの中で、どの書類が大事かと言えば

「全部」となりますが、意外と気を使うのが

付帯設備及び物件状況確認書となります。

 

これは住宅物件だと、サラっと流されてしまう

書類だと思いますが、賃貸中の収益物件では

非常に重要な事が書いてあります。

 

なぜ重要なのかや、それぞれの書類のチェックポイントに

関しては、今度のライブをご覧頂ければと思います。

 

これから収益物件を買う人は、もちろんですが

すでに持っている人にも、きっとお役に立てると思います。

 

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【オンラインライブの概要】

日付：令和3年5月28日（金）20時から。

ライブは60程度を予定しておりますが延長する場合があります。

参加費：無料です。

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご視聴ください。

 

ライブの視聴ご希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「5月28日視聴希望」と入力して、送信してください。

書籍「いまから始めて成功する“秘伝”の不動産投資」

紹介動画の第11話ができました。

 

 

この動画は「公式YouTubeチャンネル」ではなく

クリスティ＆富士企画の「サブチャンネル」にアップしております。

 

動画はすべて社内のメンバーで作成しており

とくに撮影と編集をした営業マンの能力がピカイチで

不動産会社が作ったとは思えないほど、良くできております。

（見たら、チャンネル登録もお願いします。）

 

さて、この動画シリーズは

まだ本を読んでいない方はもちろんですが

不動産投資に興味がある方、これから不動産投資を始めたい方

など。

 

そんな方々に向けて、著者の新川自身が

本の内容を踏まえて動画で紹介しております。

 

今回、第11話のテーマは「売却の5ステップ」です。

 

収益物件を売却しようとすると

いくつかの手順がある訳ですが

おおまかに５つのステップに分けてお話しております。

 

まず第１ステップですが、売ると決めたら

「どこの不動産会社に依頼をすればいいのか？」です。

 

世の中には、たくさんの不動産会社があります。

 

当社のように収益物件専門の会社もあれば

大手の不動産会社のように、自宅用のマンションや戸建て

または商業ビルなど、いろいろな種類を扱っている場合もあります。

 

さらには地元の小さい不動産会社もあります。

 

これらの会社には、それぞれ

違う層のお客様がおりますので

どこに依頼すればベストかは、何とも言えません。

 

ただ、会社ごとに得意分野と

不得意分野があるので、それを理解して

売却を任せるのが良いと思います。

 

売ると決めても、第1ステップから

しっかり考えて進めたほうが良いと思いますので

つづきはこの下より、ご覧ください。

当社は収益物件が専門の不動産会社です。

そしてお客様から来る相談で、多いのが融資の事です。

 

収益物件の融資であるアパートローンは

一般に知られている住宅ローンとはかなり違います。

 

住宅ローンは多くの場合、年収さえ分かれば

借入れ可能な金額が分かり、あとは

その範囲内で自分の好きな住宅を選べます。

 

どこの金融機関に聞いても、だいたい同じです。

しかしアパートローンだと、そうはいきません。

 

例えば当社でよく使っている、静岡銀行やオリックス銀行

三井住友トラストローン&ファイナンスだけ上げても、かなり違います。

 

静岡銀行の場合だと、基本的には東京、埼玉、千葉、神奈川に

お住まいの年収が700万円以上の会社員が対象です。

 

融資する物件に関しては、東京、千葉、埼玉、神奈川で

かつ国道16号線の内側エリアが対象です。

 

さらに売買金額に対して土地の積算評価が6割前後出ていて

昭和56年以降の新耐震基準で建築されている物となります。

 

静岡銀行だけ上げても、上記のような細かい基準があり

更には現在の入居状況やお客様の自己資金

借り入れ状況などの総合判断となります。

 

上にあげた金融機関以外にも、某信金や某銀行など複数あり

それぞれに融資基準が違います。

 

これだけでも、覚えるのが大変なのに

さらに銀行自体の融資基準も随時変化するので半年前や1年前の情報だと

すでに変わっていて、使えないケースもあります。

 

このようにアパートローンは複雑なのです。

 

ですので、これら覚えるよりは

手っ取り早く、当社にご相談頂ければ

きっとお役に立てると思います。

 

それでは、収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「融資相談を希望」と入力して下さい。

書籍「いまから始めて成功する“秘伝”の不動産投資」

紹介動画の第10話ができました。

 

 

 

この動画は「公式YouTubeチャンネル」ではなく

クリスティ＆富士企画の「サブチャンネル」にアップしております。

 

動画はすべて社内のメンバーで作成しており

とくに撮影と編集をした営業マンの能力がピカイチで

不動産会社が作ったとは思えないほど、良くできております。

（見たら、チャンネル登録もお願いします。）

 

さて、この動画シリーズは

まだ本を読んでいない方はもちろんですが

不動産投資に興味がある方、これから不動産投資を始めたい方など。

 

そんな方々に向けて、著者の新川自身が

本の内容を踏まえて動画で紹介しております。

 

今回、第10話のテーマは「売却」です。

 

まず気になる事として

「売り時って」本当にそんな時期があるのか・・・？

この質問から始まります。

 

よく不動産は、今は買い時ですよ！とか

買い時ではなく、売り時ですよ！とか

いろいろと聞くと思います。

 

この真意をしては、不動産会社が

ただ単純に物件を売りたいので

根拠もなく言っている場合と

根拠があって言って場合があります。

 

根拠が無い場合は、さて置き

売り時の根拠があるケースは

「高く売れている事例が増えてきた」などです

 

この理由をさらに深く追求すると

「銀行の融資が良く出ている」とか

「融資に積極的な銀行が増えて来た」にたどり着きます

 

でも世間で言う「売り時」の時期と

所有者が売りたい時は必ずしも一致しません。

それでは、どうすればいのか？

 

詳しくはこの下よりご覧ください。

明日（5/21金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

 

昨年の緊急事態前言から始まった

オンラインでの物件紹介ですが、はや1年が経ちました。

 

まさか1年たってもコロナの影響が

残っているとは、予想しておりませんでした。

 

またこのようなライブが、ずっと継続してる事も

1年前までは予想外でした。

 

しかし、実際は恒例行事になって

おりまして、今週もまたやります。

 

毎回、必ず視聴参加される方も多く

当社として、ありがたい限りです。

 

お客様が見てくれているうちは

できる限り、一生懸命に紹介して行きますので

時間のある方は、ぜひご覧ください。

 

 

さて、今年に入ってから現金で購入するお客様が

非常に増えて来ており、最近でも変わらず多いです。

 

これはきっと、引き続き売りに出てくる物件が

お買い得になっているからだと思います。

 

また、このような状況ではありますが

銀行融資のほうは、順調に出ておりますので

現金の方も、融資の方もまだまだチャンスだと思います。

 

ライブでは、いつもの通り営業マンの

「いち押し」の物件を紹介する予定です。

 

想定される融資先がある場合は

その金融機関の金利や期間なども

セットでお話しします。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

 

自分では気づかなかったけど、営業マンの説明を聞いてみたら

「意外と良いかも！」と新たな発見があれば嬉しいです。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスして、ご覧頂ければと思います。

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和3年5月21日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「5月21日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）