いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

よく「階段の途中に建っているアパートが再建築できるか？」と質問されます。
いわゆる上の写真のようなアパートです。

結論から言いますと
「ほとんどの場合、再建築できます」

そもそも、
再建築できるか、出来ないかは
アパートにくっついている道が
建築基準法の道路か、そうでないかです。

なので、建築基準法の道路であれば
たとえ階段であっても、
車が通れないほどの、細い道であっても
敷地が道路に2m以上くっついていれば
再建築は可能です。

逆に言いますと、くっつている道が
建築基準法の道路でない場合は
どんなに広くて立派な道でも
基本的には再建築はできません。

ここが、ちょっと現地を見ただけは
分かりにくい部分です。

では、どうすればアパートの前の道が
建築基準法の道路なのか、確認できるのか？

それは、物件の所在地の市役所か区役所の
建築指導課(場所によっては呼び名が違います)に出向いて
聞いてみれば、誰にでも教えてくれます。


それでは、不動産投資に関する事はクリスティまで。
ご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで電話を頂くか
この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「不動産投資の相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

いつも、ありがとうございます
店長の近藤です。

まずは上の写真をご覧ください。
クリスティには、なんと暖炉があります。

とてもあったかそうに見えますが
実際は近くにいても、全然あったかくありません。

そーです。実は飾り物の暖炉です。
でも煙がモヤモヤでているので
ホントに燃えているように見えます。

なぜ事務所に暖炉なんてあるのか？と言いますと
誰かが「会社に暖炉があったらイイですね！」言ったので
社長がすぐ、買ってきたそうです。

よく出来ているので、私も自分の家に買うつもりで
１万円ぐらいかな？と思っていましたが
６万円か、７万円もするそうで買うのをやめました。

私が思う価値より、かなり割高でした。

さて、今回は収益物件の正しい選び方と言うか
今まで買ったお客様を見ていると
共通していることが１つあったので、それをお話しします。

それは
買った物件の価格も、利回りも、エリアも様々ですが
相場より、ちょっと割安だったと言う事です。

割安と言うのは、例えば
・自殺があったり、
・シロアリがあったり
・滞納があったり
・市街化調整区域だったり
・再建築不可だったり
・すごく古かったり
・傾いていたり
・違法建築だったり
・受水槽が壊れていたり
いろいろと、ありますがそれを踏まえても
割安かどうかです。

ですので、割安であれば上記の問題があっても
お客様は買っていきました。

と言う訳でちょっと割安な物件が欲しい方は
ぜひ、クリスティの営業マンと仲良くなってください。
仲良くなれば、優先的に割安な物件を紹介すると思います。

不動産投資に関する事はクリスティまで。
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店長の近藤です。

クリスティは今年の7月に移転して、新しい場所になりました。
昔は大宮駅の西口で、今は大宮駅の東口です。

まだ知らないお店が多いので、お昼どきに
「いいお店がないかな～」と散策していたら
通行人が「じーっと」自動販売を見ていました。

何を見てるのかと、一緒にみてみると
なんともめずらしい「おだしの自動販売」がありました。
いったい誰が買うのか？

それに1本700円と、ちょっと割り高なので
買うのにちゅうちょしてしまいました。

それに私はおだしには、ちょっとウルサイです・・・。
なぜかと言いますと昔、板前の見習いをしていて毎日
玉子を12個使って「だし巻き卵」を作っていたからです。

でも、わざわざ「おだし」だけを売るぐらいなので、きっと美味しい事でしょう。
すごく気になるので、近いうち買ってみたいと思います。

さて、今日で12月も半分となりました。
さらに言いますと、今年もあと15日です。

忘年会や、年末に向けての仕事など
みなさん、忙しいと思いますが
収益物件はまだまだ動きます。

そんな訳で、収益物件を年内に購入ならまだ間に合いますので
そんな方はクリスティまで、ご相談ください。

そして来たついでに「おだしの自動販売機」で
おだしを買うのもイイかもしれません。

それでは、
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いつもありがとうございます。
不動産投資専門のクリスティです。

ご存じの方は少ないかもしれませんが
クリスティはアパート管理もやってます。

ちなみに写真左は管理部の責任者の中條（ちゅうじょう）で
管理物件は２００棟ちかくあちます。

いろいろな会社で、収益物件を購入するためのセミナーはやってます。
でも買った後の管理に関するものはあまりありません。

そこで・・

きたる12月16日（土）10時から賃貸管理課にて
第2回『賃貸管理について』のセミナーを開催します。

これから物件を購入しようとしているけど、
購入した後の事は何にも分からない。
アパート運営しているけど、
管理会社まかせで現場では何をやっているのか知らない。
など、賃貸管理は中身が不透明な事が多いとおもいます。

不動産投資は物件購入がゴールではありません。
賃貸管理の仕方でその後に大きく差が出ます。


今回は下記内容をお話する予定です。

●家賃保証会社について
保証会社の重要性と保証内容について
●火災保険と家財保険
投資用物件には必須の保険・今後増えるであろう孤独死への保険対策
●第１回に続いて賃貸募集について
前回同様、投資用アパートの効率的な募集方法・購入物件のエリア需要の簡易調査の仕方


【セミナー概要】
日時：平成29年12月16日（土）
時間：10時00分～12時00分
場所：クリスティのセミナールーム
住所：さいたま市下町1-51木崎屋ビル2F
参加費：無料
交通：大宮駅から徒歩7分

これから物件を購入予定の方、すでに物件をお持ちの方、どなたでもご参加ください。
営業とは違った視点、賃貸管理だからこそお話できる内容です。

なかなか管理会社からオーナー様に保証会社の詳細や保険の内容などは
お話しする機会が少ないと思います。
知っているだけで有利になることは一杯あります。

１時間ほどのセミナー後に、賃貸管理についてのご相談時間を１時間ほど設ける予定です。
投資専門で２０年の会社だからこそ、管理も投資家様に向けてのノウハウがたくさんあります。

セミナーに参加希望の方は
この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「12月16日のセミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

当日の飛び入り参加もOKです。

大宮駅から近くなった新しい事務所に
ぜひ、遊びにきてください。
みなさまのご来社、お待ちしております。

いつも、ありがとうございます
店長の近藤です。

今回は驚きました。

なんとクリスティの社長新川が
ラジオのパーソナリティをやるそうです。

まずは左の写真をご覧ください。
そして、記念すべき第１回目のゲストは
右の写真の中島亮さんです。

中島亮さんは
「手取り年収１０００万円を目指すサラリーマン不動産投資術」
と言う本を出している事でも有名でが、新川がホントに
ラジオ番組を進行できるのかちょっと心配です。

でも、なんとかやってくれるでしょう。

しかし、一般人がラジオのパーソナリティを
やるなんて事が、実際にあるんですね。

私の場合
ラジオのパーソナリティと言えば、NACK５でおなじみの
三遊亭鬼丸さんや、池辺愛さんが思いつきますが
新川は声が低いので、クリスペプラーさんでしょうか。

まぁ、どちらにしてもこのラジオが評判になり
他の番組もやるようになったら、面白いと思います。

みなさんも時間あれば
ぜひ聞いてください。

【ラジオ紹介】
タイトル：新川義忠の明日やろうは馬鹿野郎！
2018年1月6日の２３：３０～２３：５９
市川うららFM　８３．０　MHz
（第1週と第3週の土曜日放送予定）

さて、社長がラジオ番組をやるクリスティでは
不動産投資の相談を受付中です。

ご希望の方は０１２０－１１－４５３０まで電話を頂くか
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いつも、ありがとうございます
店長の近藤です。

最近は上の写真のように
携帯のアプリで、ローン計算ができるようになりました。

私がクリスティに入社した平成19年のころは
そんな便利なものはなかったので、金利電卓を自腹で買っていました。
たしか5,000円ぐらいしました。

ほんと世の中は便利になり、ますます変化してます。
そしてアパートローンも、ますます変化してますが
いつの時代も、不動産投資は某銀行マンの
書初めのように「融資」が重要です。


さて、先日
あるお客様から「最近のアパートローンはどうですか？」
と電話がかかってきました。

私は仕事がら、融資には敏感です。
なのでこの質問の時はこう答えました。

「今年に入りA銀行は融資が厳しくなりました。」
「そしてB銀行は、ちょっと前までイケイケでしたが、10月から厳しくなりました」
「しかしC銀行は、最近さらに積極的になりました」

それを聞いて、お客様は
「それではC銀行で融資が組める物件があったら、ぜひ紹介してください」
と言って、電話を切りました。

この会話のように、銀行の融資基準は日々変化をしていますので
本屋で売っている本の情報を鵜呑みすると
現在は全く使えない場合があります。

ですので、不動産投資の融資に関する事は
クリスティまでご相談ください。

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「ご相談内容」のところに「融資の相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

いつも、ありがとうございます
店長の近藤です。

先日、大宮駅にあるルミネと駅ナカにあるエキュートで
クリスマスケーキを見てきました。

ケーキを見る限り、全部おいしそうなので
どれを買っても良いような気がしますが
値段が全然ちがいました。

安いもので2,376円から、高いもので13,800円でした。
でも13,800円ってちょっと高すぎますよね。

この時期、クリスマスのセールをよく見かけますが
ケーキは関係ないようで、むしろ高いです。

イチゴも、クリスマスの時期は高いですよね。
そしてクリスマスが終わると、次はカマボコが値上がりしますが・・・。


さて、この時期の収益物件はお買い得かどうかですが
年内であれば、お買い得な物件がよく出てきます。
理由は年内で、ひと区切りしたい売主さんが多いからです。

ですので「皆さん今がチャンスです！収益物件を買いまくりましょう！」と
言いたいところですが、割高な物件も当然ありますので
しっかり吟味して買いましょう。

あと、もう１つ言いたい事がありまして
毎年1月になると物件数が減り、2月から徐々に増えて来ますので
それを踏まえて、検討するのも良いと思います。


それでは、不動産投資の事はクリスティまで相談ください。

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店長の近藤です。

数年前の話ですがクリスティでは、ある事で盛り上がっていました。
何の事で盛り上がっていたかと言いますと
「鉄骨の厚み問題」です。

当時、ある営業マンが大きい契約を目前に
銀行から「鉄骨の厚みは何ミリですか？」と
非常に答えにくい、質問をされました。

なぜ答えにくいかと言いますと、鉄骨が何ミリかを
裏付ける資料が残っている事がないからです。

さらに
「厚みが6ミリ以上ないと、融資は難しですね」と言われてしまったのです。
ほぼ融資は問題ないと、言われていたのに
鉄骨の厚みで、いっきに状況は変わってしまいました。

一般的に謄本で鉄骨造と書いてあれば
重量鉄骨だと思われます。
そして、重量鉄骨とみなして銀行は審査をします。

しかし、まれに今回の銀行のように鉄骨の厚みを聞いてきます。
それでは聞かれたら、どう答えるかと言いますと
「柱を実際に切ってみないと、正確には分かりませんね」と答えます。

上の写真のように建築中であれば、何ミリか分かります。
しかし一度建ってしまうと、鉄骨の厚みを調べるのはかなり難しいのです。

この時は、たまたま築1年だったので
詳しく資料が出てききて、ひと安心と言いたいところですが
なんと、鉄骨の厚みは1ミリだったのです。

この資料が出てきて、融資はほぼ無理だと
営業マンは一旦あきらめました。

しかし、再度いろいろと資料を集めて、鉄骨が1ミリでも
耐久性能が90年の、スゴイ工法で建てていることを銀行に説明しました。

そしてその結果、融資を無事に通しました。
この営業マンの「あきらめの悪さ」が良い結果を生んだ訳です。

でも鉄骨の厚みが1ミリでも耐久性能が90年なんて
日本の技術はすごいですね。


それでは、鉄骨の厚みの事など
不動産投資の事はクリスティまで相談ください。

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いつもありがとうございます。
不動産投資のクリスティです。

すでにアパート・マンションをお持ちの方必見！
「共同担保をいかして、物件を買い進めて行きましょう」
というセミナーを来年の1月13日（土）に開催します。

先月物件を買ってしまった、新規法人で購入したいがまだ実績がない。
などなど、、、物件を買いたくても断念してしまうことはありませんか？
そんな時、力になってくれるのが担保物件なのです！

過去の事例ここで少しご紹介すると、、

①自己資金があまりないケース
【物件】
住所：埼玉県鴻巣市
価格：２９００万円
構造：木造２階　平成７年築のアパート
【購入した方の内容】
ご年収　：３２０万円
自己資金：４３万円
共同担保：さいたま市内の築１３年の木造戸建て

→融資額は、、、　なんとオーバーローンの３０００万円！！
　　　　　　　　　融資の期間は３０年　　金利３．９％

②無抵当の共同担保がないケース
【物件】
住所：千葉県八千代市
価格：２４００万円
構造：木造２階　平成２年築のアパート
【購入した方の内容】
ご年収　：６５０万円
自己資金：５７０万円
共同担保：１年前に新築で購入したご自宅（住宅ローンは１００％ローン）

→融資額は、、、　１９２０万円 融資期間３０年　金利４．３％(団体信用保険付き)　

③資産管理法人への融資
【物件】
住所：東京都板橋区
価格：７４００万円
構造：木造２階　平成３年築のアパート
【購入した方の内容】
ご年収　：６２０万円(代表者様　自営業)
自己資金：８７０万円
共同担保：埼玉県の１棟アパート（約６０坪）

→融資額は、、、７４００万円　融資期間３０年　金利２．９％

担保物件があるだけでこんなにも銀行融資の幅広がるなんて！！
不動産担保ローンの紹介を含めてお話しさせていただきます。

【簡単な内容】
・三井住友トラストL＆F　不動産担保ローンについて
・不動産担保ローン　特徴
・融資条件について
・融資実例の紹介

参加条件はただ１つ。
・共同担保物件をお持ちの方　(借り入れが残っている物件でも大丈夫です！)
以上です。

きっと役立つ内容だと思いますので
セミナー参加をご希望の方は
この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「1月13日のセミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

【セミナー概要】
日付：平成30年1月13日(土)
時間：10時30分～12：00
場所：株式会社クリスティ
住所：埼玉県さいたま市大宮区下町1－51　木崎屋ビル2F
参加費：無料
交通：大宮駅から徒歩7分　
※会社専用の駐車場はありませんので
お車でいらっしゃる方はお近くのコインパーキングをご利用ください。

なお、参加した方には
大好評の書店には置いてない非売品の小冊子
「不動産投資で、ほかの人より良い物件を買う方法」（Ａ５版４０ページ）と
物件購入前と、購入後に起こる問題点をせきららに書いた
「物件選びで失敗しないための特別レポート」（Ａ４版２０ページ） をプレゼントしています。

大宮駅から近くなった新しい事務所に
ぜひ、遊びにきてください。
みなさまのご来社、お待ちしております。

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

毎回毎回、大好評に付き12月17日に
今年はこれで最後となります、売却セミナーを開催します。
まずは、このままご覧ください。


売りたくても売れない、悩める不動産オーナー様へ
～投資物件を高く売却する方法をお伝えします～

【講師情報はこちら】
Amazonランキングで
・不動産投資新着部門１位
・アパートビル経営部門１位獲得
「万年赤字物件を驚異の高値で売る方法」の著者：新川義忠 （クリスティの社長です）

こんな現実や不満をございませんか？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
・平均2割以上も収益が減ってしまうのがアパート経営
・物件を安く買い叩かれるという結末
・年々価値が下がり、購入時よりも売却時の方が安くなる
・売却損でせっかく積み上げてきた利益がなくなる
・せめて購入時と近い価格で売却を希望したい
・不動産の高値売却は困難
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

「万年赤字物件を驚異の高値で売る方法」の著者：新川が
投資物件を高く売却する方法を、皆様にお伝えいたします。

実は投資物件を高く売るためには、いろいろな方法があるんです。
少しでも高く売る方法というのは、ホントにちょっとしたことが重要だったりします。

著書「万年赤字物件を驚異の高値で売る方法」の
各章の内容を分かりやすくまとめ、ご説明するセミナーです。

第１章　毎月赤字の不良物件。売るに売れない不動産オーナーたち
第２章　価格査定は大半“いい加減”。準備不足で売り急げば大損必至
第３章　立地、築年数、劣化度合・・・。物件の状況・程度別出口戦略
第４章　極限まで売却額を吊り上げるテクニック
第５章　ネット×リアルでチャンスを逃すな。“売り時”と“天上値”の見極め方

これを知らないと・・・。

知らず知らずのうちに、所有している物件が
安くしか売れなくなってしまう可能性もあります。

不動産投資は、所有している期間のキャッシュフローは非常に重要ですが、
投資である以上、出口というところも重要です。

買った時より売る時に、安くなってしまったら
せっかく積み上げてきた利益が売却で
ドンと減ってしまうこともあります。

ぜひ、高く売却する方法を勉強していただいて、
将来売却をする際にお役立て頂ければ幸いです。
参考までに、セミナー参加者の声をご覧ください。

【埼玉県在住　A様】
現在、複数の不動産会社に一般媒介でお願いしておりますが
それは間違っていることがよく理解できました。
【埼玉県在住　B様】
安易に家賃を下げるのは、将来的に考えるとまずい事がわかり良かったです。
【東京都在住　C様】
クリスティさんは、そこまでやるのかと思いました。
分析がすごいですね。


今までは、セミナールームの収容人数が限られているため
数名の方しか参加できませんでした。
しかし新しい事務所に移転して、セミナールームも広くなった関係で
たくさん入れます。

そんな訳で、収益物件をお持ちの方であれば、
役立つ情報となりますのでどうぞ、遠慮なくご参加ください。

【セミナー概要】
日時：平成29年12月17日（日）
時間：10時00分（受付９時45分）
場所：クリスティ新事務所のセミナールーム
住所：さいたま市大宮区下町１－５１　木崎屋ビル２階
参加費：無料
交通：大宮駅東口から徒歩７分

セミナーに参加希望の方は
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その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「12月17日のセミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

※会社専用の駐車場はありませんので
お車でいらっしゃる方はお近くのコインパーキングをご利用ください。

大宮駅から近くなった新しい事務所に
ぜひ、遊びにきてください。
みなさまのご来社、お待ちしております。