収益物件を紹介していると、販売図面の

備考欄に「告知事項あり」とか「心理的瑕疵あり」

と書いてある事があります。

 

これは何かと言いますと、室内にて

死亡事故があった事をさします。

 

基本的に当社では、売主様が知っている限りは

事実を説明しますが、どのような経緯で

亡くなってしまったのかが、重要になります。

 

最近できた国土交通省のガイドラインでは

「自然死や日常生活の中での不慮の死

（特殊清掃が行われた場合は除く）」は

原則として告げなくてもよいそうです。

 

そして他殺や自殺など、相手方の判断に

重要な影響を及ぼすと考えられる場合は

告げる必要があるそうです。

 

 

 

ガイドラインとは言っても

何となく曖昧な感じがします。

 

とくに、この「相手の判断に重要な影響を

及ぼすと考えられる場合」って、どんな場合？

 

これって結局、人それぞれなので

やっぱり知っている事をわざわざ隠す事なく

ぜんぶ告知した方が、トラブルを未然に防げると思います。

 

ただし、売主さんが知らない場合は

知らないので、告知する事はできませんが。

 

あと引渡し後、数ヶ月経ってから

亡くなっている事が分かる場合もあるので

賃貸物件は、普通の住宅と違ってやっかいではあります。

 

それでは不動産投資の融資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

当社にお問合せ頂くお客様は

高利回りの物件を探している方が多いです。

 

高利回りと言っても人によって、まちまちですが

だいたい利回り9％とか10％です。

 

たまに20％以上ある物件がネットに掲載されると

お問合せがスゴイ事になったりします。

 

このように、不動産投資をするにあたり

高利回りは魅力があります。

 

それも10％より11％がよく、11％より12％と

利回り1％でも高ければ、高いほうがイイです。

 

 

しかし、利回りが高いと言う事は

低い物件よりは、いろいろと問題があったりして

リスクが高いと言えます。

 

例えば高利回り物件は、利回りが低い物件より

・築年数が古い

・駅から遠かったり、場所が悪い

・旗竿地など、土地の形が悪い

・土地値や資産価値が低い

・問題のある入居者が多い

など。

 

さらに高利回りは、鉄部がサビ錆びだったり

ゴミだらけだったり、見た目がボロかったりします。

（これらは、あくまで個人的な見解ですが）

 

つまり、高利回りなのに物件自体に

「何の問題も無い！」

なんて事はまず無い！と言えます。

 

でも不動産投資は、収益が出れば良い訳なので

このような物件でも、しっかり運営して

儲ける事ができる人なら、高利回りはスゴクおすすめです。

 

でも、始めからこのような物件が難しいと思う人は

そこそこの利回りが出ている物件から

不動産投資を始めるのが良いと思います。

 

 

（皆さまが、良い収益物件を買えますように）

 

 

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不動産投資をするにあたり

融資情報は非常に重要です。

 

ですので、どこの金融機関が

どのような条件で融資を出しているのか

知っておくに越した事はありません。

 

しかし、銀行の融資条件は頻繁に変わるので

ちょっと前の情報は、すでに古い場合があり注意が必要です。

 

また同じ金融機関でも、支店によって

ぜんぜん融資の出し方が違う場合もあります。

 

最近でも、同じ物件をとある金融機関の

違うに支店に持ち込みました。

 

例えば、A支店とB支店です。

そしてA支店は5割から6割との回答が来て

B支店は9割との回答が来ました。

 

こんな事が意外と多いのが、この業界ですので

金融機関情報と共に、支店の情報を知っていると便利です。

 

この結果、融資をよく出してくれる支店に

物件を多く持ち込むようになります。

 

いつまでも、融資を出してくれれば良いのですが

ある日、突然でなくなる事があります。

 

それは、人事異動です。

 

人事異動により、積極的だった人から

消極的の人に変わったりします。

 

そして、人事異動が多いのは

10月と4月です。

 

つまり今です。

 

この時期に人事異動で担当者が変わった場合も要注意です。

 

もちろん、悪くなる場合もあれば

良くなる場合もありますが・・・。

 

 

それでは不動産投資の融資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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ついに岸田さんが

第100代内閣総理大臣になりました。

 

菅総理は1年ちょっとでしたが

総理大臣になる前は「令和おじさん」と

言われていたのが、つい最近のようです。

 

 

それから総理になりコロナ対策やら

東京オリンピックやら、大変な時期だったと思います。

 

本当にご苦労様でした。

ゆっくり休んで頂ければと思います。

 

さて、不動産投資の業界は

総理大臣によって、かなり変化します。

それは銀行の融資が関係するからです。

 

ですので、今度の岸田総理大臣が

どんな政策を行うのか気になります。

 

かつては安倍総理の政策であるアベノミクスの

金融緩和で不動産投資の業界は

良くも悪くもスゴイ状況になりました。

 

そして今度はどうなることやら・・・

 

希望としては融資が

出やすくなって欲しいですが具体的には

 

金利が下がったり

融資期間が伸びたり

エリアが広がったり

などなど。

 

総理大臣が変わるたびに

こんな妄想をしております。

 

それでは、総理大臣は変わりましたが

クリスティ＆富士企画は

変わらず、良い物件を紹介いたします。

 

不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

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良い収益物件は、すぐ売れます。

 

そのためお客様から

「ネットに載る前の物件情報があったら下さい」

と言われます。

 

この気持ちはよく分かります。

 

また、不動産屋の営業マンは

最新の物件情報が手に入るので

「さぞ、良い物件を持っているのだろう」

と思われています。

 

そこで、実際はどうかと言いますと・・・。

 

確かに最新の物件情報を

入手できるので、選びたい放題です。

 

でも営業マンがそれを買えるのか？

と言いますと、実際は買えない人が多いと思います。

その理由はズバリ、融資の問題です。

 

現金で買うのなら別ですが、一般的には

不動産屋の営業マンの融資は厳しいです。

その理由として、金融機関は属性を重視するからです。

 

一部上場企業や公務員でしたら

何の問題も無いと思いますが

不動産屋の営業マンは属性が悪く見られます。

 

それはまず、給与体系が完全歩合だったり

基本給＋歩合給だったりで、収入が不安定だからです。

 

あとは、転売目的だったり

そうでなくても、買ってすぐ売る可能性を

疑われ、金融機関が融資をしたがらないです。

 

また出すとしても、一般のお客様より

融資額が1割減とか2割減とかになります。

 

このような理由で、最新の物件情報はありますが

現金をたくさん持っていない限り

競争が激しいような、良い物件は買えません。

 

ですので、持っているとしても売れ残り物件や

一般の人が買わないような、マニアックな物件となり

良いのは普通にお客様に紹介する訳です。

 

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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やっと緊急事態宣言が解除されました。

今までは夜8時になると、どこもかしこも閉店で

静かな夜でしたが、やっと活気が戻ってきました。

 

そして、今日は解除後初の週末なので

お出かけした方も多いと思います。

 

私の住んでいるマンションも、朝から

エントランスの前に荷物を積む車がありました。

きっとキャンプやバーベキューに行く事でしょう。

 

まったくうらやましい限りです。

 

ネットのニュースでは銀座やディズニーランドにも

多くの人が訪れたようです。

 

でも、まだ宣言が明けたばかりなので

慎重派の方は、地元で静かに過ごしていたり

特に出かける予定が無い人も、いらっしゃると思います。

 

そんな方は、クリスティ＆富士企画にて

不動産投資の個別相談はいかがでしょうか。

 

一般的には10月と言えば、9月末で銀行の

決算期が終わり、ひと段落しております。

 

しかし、この時期あたりから来年に向けて

収益物件の売却情報が出始める時期です。

 

たまたま来社した時に、入ったばかりの

新鮮な物件情報が、いち早く聞けるかもしれません。

 

あくまで、これは運しだいですが・・・。

 

それでは不動産投資の事ならクリスティ＆富士企画まで。

 

 

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本日は関東地方も台風の影響で

雨と風が非常に強いです。

 

ここ数年、全国的に台風の被害が多いので

こんな日は自分の持っている築40年の

アパートの事が心配になります。

 

数年前の台風の時はサイクルポートの

屋根が飛んでしまいましたが、建物は平気でした。

 

しかし築古なので、いつかは雨漏りが起きたり

屋根が飛ばないかなど、不安が多いです。

 

その点、新築や築浅物件だと

そのような被害は起きにくいので

台風が来ても、心配事が少ないかも知れません。

 

このあたりが、築古物件ならではリスクであり

そのようなリスクがあるから

新築や築浅より価格が低い訳です。

 

まあ、仕方のない事ですが。

 

でも築古であっても火災保険は入れますので

少なくとも、もしもの時に備えて

充実したプランで入っておきたいところです。

 

充実した火災保険に入っていれば

色々な事で、補償がきく事があります。

 

例えば、過去に火災保険で直した事をお話しますと

先ほどのサイクルポートは、風災の補償で対応しました。

 

部屋で入居者が亡くなってしまった時は

死亡事故対応費用保険で現状回復をしました。

 

またその部屋の空室期間は

家賃収入保険で12ヶ月間までは保険金が出ます。

 

さらには、アパートの扉が何かの拍子に壊れた時は

破損・汚損の補償で保険金が出た事もあります。

 

このように、火災保険は頼りになります。

 

ただし何でも保険で直せる訳ではなく

コウモリが屋根裏に入った時は追い出すのに

30万円かかりましたが、保険金はでませんでした。

 

それでは、不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

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なお、こんなご時世なのでオンライン相談も対応しております。

 

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不動産投資は融資がカナメです。

でも全ての物件に、希望の融資が出る訳ではないので

物件価格に近い融資のものに、人気が集中します。

 

また金融機関によって融資基準は

築年数や積算評価、利回りなどの条件はありますが

多くの銀行で同じように言ってくるのは物件のエリアです。

 

一般的に首都圏を環状に通っている

国道16号線を基準にして、その内側エリアは

融資をするけど、外側はやらない金融機関が多いです。

 

また融資するにしても、外側エリアは

金利が高くなったり、期間が短くなったりします。

 

そのため、どうしても国道16号線の内側エリアの

収益物件にお客様が集中して、競争が激しくなります。

 

逆に、外側エリアですと利回りも良く

入居状況が良い物件でも、融資が出にくいため

物件の動きが悪い傾向にありました。

 

しかし最近、とある金融機関が

16号線の外側エリアでも、けっこう良い条件で

融資をしてくれています。

 

はじめは、その金融機関も東京から車で

1時間以内と言っていたので、当社の営業マンも

その範囲内の物件を持ちん込んでおりました。

 

そしてたまに、ちょっとエリアから外れる

1時間10分とか1時間20分の場所を

チャレンジ的に持ち込んでおりました。

 

もちろん、始めはエリアから外れるのでダメでしたが

取り引きが増えるにつれて「当社のお客様ならやります！」

と言ってくれるようになりました。

 

そんな訳で当初、言っていたエリアよりも

徐々に広がりつつあります。

 

ですので、ほかの金融機関で断られた物件でも

取り扱いが可能かもしれませんので

ぜひ一度、ご相談いただければと思います。

 

それでは、収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

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10月1（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

 

あの残暑はなんだったのかと思うくらい

最近、秋らしい気候ですね。

 

食欲の秋、読書の秋、芸術の秋、などありますが

クリスティ＆富士企画で不動産の秋はいかがでしょう。

 

夜は涼しくなってもホットな物件情報をお見逃しなく視聴ください。

 

さて今回の物件紹介ライブですが、いつも通り

営業マンの「オススメ築浅物件」を紹介する予定です。

 

ですので、営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある信金で融資を組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和3年10月1日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「10月1日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

一般的に収益物件を探す時、ネットで検索して

良い物件があれば、その会社に資料請求をします。

 

そうするとメールやFAXで

販売図面が送られてきます。

 

販売図面には詳しい住所や、土地建物の面積

築年数、道路状況、建ぺい容積率など

基本的な情報が書いてあります。

 

これらの情報を見れば、大体の概要が

分かりますが、たまに一番最後の項目の

「備考」に何か書いてある事がります。

 

備考なので、書いても書かなくても

特に問題の無い事柄が、サラっと書いてあるのかな？

と思ってしまいます。

 

例えば

・告知事項あり

・増築部分が未登記

・既存不適格

など。

 

一般のお客様が読んでも、あまり意味が

分からないと思いますので説明します。

 

 

まず「告知事項」ですが物件にもよりますが

室内で自殺や、病死を言っている事が多いです。

 

次に「増築部分が未登記」です。

これは建築してから数年後、屋上にプレハブなどを

設置して、この部分の登記していなかったりします。

そして登記すると、容積率がオーバーになったりします。

 

あと「既存不適格」ですが

これも非常に分かりにくいです。

 

例としては、建てた時は建ぺい率や容積率が

規定の範囲内に収まっていたのですが

何らかの理由で、現在は超過している状態だったりします。

 

その理由としては

・用途地域が変わった

・計画道路で敷地の一部が道路になった

・土地の一部を売却して、現状は建ぺい容積オーバーになった

などなど。

 

これも、物件によって様々なので

発売元の不動産業者に聞かないと分からない事柄です。

 

これらを見ると分かると思いますが

「備考」と書いてありますが、ぜんぜん些細な事ではなく

購入するにあたり、すごく重要な事が書いてあります。

 

その点を注意して、販売図面をご覧頂ければと思います。

 

それでは、収益物件の事ならクリスティ＆富士企画まで。

 

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

なお、こんなご時世なのでオンライン相談も対応しております。

 

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相談内容のところに

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