以前、「 良い物件を買うための準備」というコラムを掲載いたしましたが、
今回は「良い物件とは？」に注目してみました。
不動産を購入すると決めたら、大きな検討課題となるのが「価格」です。

不動産には一つとして同じものが存在しません。
土地に関して言えば地形、面積、方位、接する道路の状況など、
建物に関して言えば構造、築年数、間取り、部屋数など、
様々な条件が組み合わさって一つの不動産として存在します。

似たような物件があるかもしれません。
しかし、一つの付加価値が価格を大幅に上げるかもしれませんし、下げるかもしれません。

また、一年前と今では全くと言っていいほど相場が違います。
その相場を知ることが、不動産の購入で後悔しないための絶対必要なことです。

不動産の情報を見て、価格を見たときに、
「あっ！相場より安いかも？」と思えたら・・・
すぐに現地へ行って確認いたしましょう!!

私は皆様に物件を探してご紹介致します。
相場観を養うためには、良い物件も悪い物件も知ることが必要です。
ご紹介した物件が皆様の知識、経験、そして変わり続ける不動産相場を身に付けるサポートができればと思います。

弊社のホームページをご覧頂き誠に有難う御座います。
クリスティ世田谷店の井口です。

物件をお探しになられるにあたり、ご希望の物件のタイプはお決まりですか？

収益物件と言っても、月々の家賃収入を一番の目的と考えるか、
資産を増やすという事を一番の目的と考えるかで物件のタイプは大きく異なってきます。

正直どちらも兼ね備えたような物件があれば一番ではあるのですが、
残念ながらそういった物件にはなかなかお目にかかれないのが現状です。

ではどう考えていけばよいのか。
それは不動産投資を行っていくにあたり、物件を一件だけ所有するのではなく、
タイプの異なる物件を複数所有していき、トータル的にバランスをとっていく方法です。

この際に、購入を進めていくタイプ選びの順序が最も重要になって参ります。
これを間違ってしまうとその後不動産投資を広げていくに辺り、大きな足枷になってしまいかねません。

これから物件のご購入を検討しているけれど、物件タイプがまだしっかりとお決まりでない方いらっしゃいましたら、
是非一度ご相談をお寄せ頂ければと思います。

いつもクリスティのホームページをご覧いただきありがとうございます。
世田谷店の村田です。

アベノミクス、東京オリンピック、建築費高騰による中古物件回帰、海外不動産高騰による日本への資産シフトなどなどを理由に日本の不動産価格は上昇。
その上昇を見込んでキャピタルゲイン狙いの買いもさらに増えている状況です。

利回りは下がる一方で、借入に対しての支払いが気になるのは当然ですが、
だからといって安くて期間の長い提携ローンを使われる方は少し注意した方が良いかもしれません。

提携ローンとは、売主様が業者の場合に使われるもので、特徴は低金利で長期間、そしてフルローン。
一見すると何も問題ないのですが、実は落とし穴があります。
ずっと持ち続けるなら良いのですが、再売りするときに問題が起きます。
それは、次に売るときは当たり前ですが提携ローンを使えない事です。
購入した物件を今度は自分が売りに出す場合、新しい買主様は普通の金融機関の通常商品を使わなければならず
その月々返済額は提携ローンより間違いなく高くなります。

例えば収入が月12万円の物件を月々返済額10万円の提携ローンで買ったとします。
それを同じ価格で売却した場合、新しい買主様は提携ローンを使えないので、返済額は10万円より高くなります。
そうなると収支が合わなくなるので、売る為には月々返済額が10万円になるよう、物件価格を下げなければならなくなります。
つまり値下がりが約束されてしまいます。

なぜこうなるかといいますと、本来不動産投資とは、自分にあった「その時一番気に入った物件」を買うべきもので
「その物件を購入するためにローンを借りるもの」ですが、
金利にこだわり過ぎたがために「優遇金利ローンを借りるために物件を買う」
つまり知らぬ間に目的と手段が入れ替わった買い方をしてしまうからです。

「良い物件を買う」という目的を見失わないよう、低い金利に振り回される前に、その物件が本当に欲しいものなのか
もう一度考えたほうがいいでしょう。

大切なのは欲しい物件を買うと言う目的であり、手段ではありません。
　

現在、日本国内の75歳以上の人口の爆発的な増加が見込まれる中、
これに比例して高齢者向けの住宅の需要増加も予想されております。

政府は対策として、2011年に高齢者住まい法や介護保険法の改正を実施し、
60万戸の高齢者向け住宅を新たに供給することを国策として打ち出しております。
厚生労働省によると、現在の総人口に対しての75歳以上の人口の割合は１割程度
といわれて
おりますが、東京オリンピックを迎える2020年には約2割まで増加するとのこと
です。

こうした状況の中、介護・医療の分野と協力しバリアフリー構造の高齢者向け住
宅である
サービス付き高齢者向け住宅を商品化して販売する住宅メーカーも出てきており
ます。

例えば、2012年、積水ハウスからはユニバーサルデザインや
低ホルムアルデヒド建材を採用した業界初のサービス付き高齢者向け住宅が発売
されております。
また、大和ハウス工業からはサービス付き高齢者向け住宅の入居者の75%が女性
だったという
調査結果をもとに、シニア女性が快適に暮らせるよう設計をした専門性の高い商品が
発売されているようです。

投資用物件を見る場合、必ず気になるのが入居率ですが、シニア層というター
ゲット層を考えた時に
物件周辺の労働者や学生需要があるかなどということではなく、立地やこうした
付加価値の有無も
ひとつのポイントになるのかも知れません。

利回り、入居率、路線価、立地と全て好条件がそろう物件というのは残念ながら
存在しません。
しかしながら、何かしらの<特徴>や納得して購入できる<根拠>を見つけることが
できれば、自然と
物件が輝いて見えてくるのではないかと、個人的には思っております。





・・・そういえば、横浜の瀬谷のあたりに土地が広くて入居率の高いアパートが
出てきております。
まだ、出てきたばかりのようですが中々面白いのではと思っております。
土地が広く、比較的高い路線価が出るという点と、高めの入居率がこの物件の
<特徴>となります。

ご興味ございましたら、お気軽にお問い合わせくださいませ。


0120-24-1004
川守田

エアコンに働いてもらったら負けかと迷っております、今日この頃…
クリスティ世田谷店の石川でございます。


最近の物件事情ですと、良い物件は「買付が5本、入っています」なんていうのも多くなっております。
そこで、誰が購入できるのか？

買付を入れた順番、私どもは番手順とも言いますが、
融資の事前打診で可能性があれば契約、
ダメであれば次の番手の人といった形になります。
また別に、融資順なっていうのもございまして、
融資の事前打診が早く終わった人と契約という形も多くなっております。

良い物件は早く終わるなんて言うのは、
もちろん物件として良いというのもございますが、
融資についてきちんと準備しているからだと思っております。

弊社でも融資については力を入れております!!
ぜひとも、ご相談いただければと思います。

いつも弊社のホームページをご覧頂きまして誠に有難う御座います。
クリスティ世田谷店の井口です。

9月23日付けの住宅新報によると、国土交通省が発表した2014年都道府県地価調査（基準地価、7月1日時点）の結果、
全国平均では住宅・商業地とも依然として下落をしてはいるものの、下落率は減少傾向が続いている模様で、
上昇地点数の割合は全国的に増加し、特に三大都市圏では、住宅地の半分弱の地点が上昇。
商業地の3分の2強の地点が上昇している状況です。

一方、地方圏は住宅地、商業地ともに上昇地点は増加してはいますが、8割弱の地点が下落している状況です。
ただ、一部の地域では上昇の兆しが出てきている模様です。

今後の物件選びの条件の中で、「立地」の重要度の割合を大きくしていく必要があるかもしれません。

こんにちは。株式会社クリスティ遠藤です。
暑かったり、涼しくなったり季節の変わり目を感じる今日この頃です。

お客様とお話しする中で「いい物件ないかな？あったら紹介してよ！」というやりとりが
結構あります。
私たちからみて、条件が整った物件は出たと同時に無くなってしまうのが現状です。
では、こういった物件を手に入れるにはどうしたらよいか？スピード感が重要になってきます。そして、ご紹介したときにすぐに動けるようにするためには事前準備が必要です。
その一つとして、不動産投資の目的を明確にする。
私自身必ず聞くことが「どうして不動産投資を始めようと思ったのですか？」と確認するようにしております。理由はそれぞれあると思いますが、投資の目的がはっきりすれば、達成する為に必要な物件のご紹介が可能になってきます。
まだまだ他にも準備がいりますが、まずはじっくり弊社担当と話をして、チャンスをものにしてください。ご連絡をお待ちしております。

皆様投資の目的は様々で、将来の安定資産にしたい、キャッシュフローを多く出したいなど、
いろいろな目的があると思います。
投資目的を達成するために資産性、利回り、入居率、立地、築年、構造など、様々な指標を持って図面を見ながら判断されている方も多いと思います。

もちろん指標を持って判断することは重要です。
ただ、図面ばかり見ていても物件の良し悪しは本当のところは判断できません。
図面で見たものと現地で見た感覚はほとんどの物件で違います。
図面では良さそうにみえたのに、行ってみたら周りは空室だらけだったり。
逆に図面では築古だしボロボロだと思っていたら、リノベーションされていてとても綺麗で満室だったり。

図面だけ見て判断するのは良い物件と出会うチャンスを自らなくしていることと同じです。

多くの物件を実際に見て相場観をつけながら、自分が本当に欲しい物件は何かを考えていただくことが、良い物件と出会う為に最も大切なことだと考えております。

私はお客様と1回のご案内につき、およそ10件程度の物件をご案内しています。
これを２－３回繰り返すことでご自身にあった物件に出会えたり、方針がはっきりしてきます。

楽しく沢山の物件を回りたい方は


営業一課
鉄羅　敦士（てつら　あつし）
0120-24-1004

までお電話下さい！
誠心誠意ご案内させて頂きます。

こんにちは。世田谷店の佐伯です。
シェアハウスについて少し面白い記事を読みました。記事によると、入居者の性別は男女比がほぼ半分。就業形態で見ると、社会人が約半数、学生1割弱、フリーター1割とありました。
また、シェアハウスの入居理由は「家賃の安さ」「立地の良さ」が過半数の理由だそうです。
私は学生の頃にはアパートでルームシェアをしておりました。多くの人が通勤、通学に便利なところに住みたいですよね。しかも安く。私もそうでしたし、ルームメイトとは買い物に行ったり、ご飯を作ったり、遊んだりと楽しく過ごせました。
ただ、見知らぬ人との生活では気も使いますし、いろいろと決め事も必要でしょう。決めたルールを守る人もいればそうでない人もいます。こればっかりは一緒に住んでみないとわかりません。
私も良い経験ばかりではありませんが、新しいがあり、また楽しくすごせるなら機会があればルームシェアしてみたいと思っています。
皆様は見知らぬ人と一緒に住み始めるということをどう考えていらっしゃいますか?
経験はございますか?
ぜひお聞かせください。