クリスティ世田谷店の鎌田です。

先日、お客様を物件にご案内した先でこんな物件を目にしました。
２件の物件が隣同士で、間取りも築年数も方角も同じ。
調べたところ家賃設定もほぼ同額。

片方は満室。
もう片方は1室のみ入居。
同じ条件の立地や間取り、家賃設定でありながらここまでも差が出るのかと驚きました。
入居状態は、賃貸経営の収入を左右する大事な要素であるとともに
買主様にとっても今後の収入予測をする為の基準となると思います。

では、この空室の多い物件は買わない方がいい？
というと、必ずしもそうとは限りません。
隣の物件はもちろん近隣の他の物件が実際にどのような入居率か。
など、様々な情報を収集することによりこの空室が埋められるかどうか
ある程度分かってきます。

管理次第で満室稼動も可能な物件かどうかが分かればそれを実践するのみ。
何棟か物件をお持ちで、御自身で客付けをされた経験がある方であれば
こういった物件はおもしろいかもしれませんね。
また、得てしてこういった物件は相場より価格が下がることも多いので。

もちろんリスクを伴いますので購入一棟目という方にはお勧めできませんが。
とはいえ、安定した入居が見込めるかどうかは誰しも気になるところですね。

弊社スタッフが物件の見方のコツを一緒に物件を巡りながら
アドバイス致しますので、物件情報が入ったらすぐに現地に見に行きましょう。
日々更新される弊社のＨＰ、また弊社の営業スタッフからのメールや電話にいい出会いが必ずあります。

見つけたら即、動き出しましょう！

平素より大変お世話になっております。
株式会社クリスティの川守田でございます。

本日は、新築需要に関してのお話です。
昨今では、新築の住宅の着工数が減少を続けており、
昨年度対比では7か月連続での減少を記録しており、
比較的堅調に需要を維持していたオーナーチェンジ(貸家)物件も
3か月連続の前年比減となっているとのことです。

建設経済研究所は10月下旬に2014年度の住宅着工戸数について
3か月前の予測数値を約２万戸下方修正したとのことで、大手
ハウスメーカーの受注も軒並み１～３割減とのことです。

消費税の引き上げによる減収が予想以上に顕著に反映されている
ようです。

収益物件をお探しのお客様の場合、主に中古の家賃や価格がある程度
こなれた物件をお探しの方も多くいらっしゃるかと存じます。

簡単に中古物件のメリットとは何かを改めて考えると、下記のようになります。

・家賃の下落の可能性、下げ幅が低い。
・価格帯が家賃収入に対して比較的安価である。

この点に尽きます。
では、デメリットとは何か。簡単に表すと・・・

・建物の積算評価額が低い。(もしくは、法定耐用年数を超過し ている。）
・メガバンクや都市銀行など、法定耐用年数を基準としている金融機関から
融資を受けにくい。（もしくは、長期での融資が難しい)
・新築・築浅に比べ補修の手間がかかる。
などなど。

これは言い換えると、新築物件や築の浅い物件の場合、高い利回りが望めない代わり、
金利の低いメガバンクや都市銀行といった金融機関から融資を受けることもできる為、
築浅であることメリットは少なくないことになります。

あくまでケースバイケースですが、出口戦略を考えた場合、売却時の建物の
資産性がどの程度残っているかを考える必要がございます。
その場合、昭和60年前後、平成元年前後の土地の評価額で売買 価格に近い
評価の出る木造アパートなどはすでに値段が安定期に入っているため、
売却時も購入時の金額に近い値段で売り抜ける可能性が築浅物件より
高い公算になります。

上記でご紹介した、昨今の新築需要の冷え込みを考えてみると
ファミリータイプでの賃貸需要もある程度は見込めるともとれます。

「じゃあ、具体的にどんな物件なの？」と思われた皆様、
ちょうどいい例となる物件が比較的東京寄 りの埼玉に一つございます。

是非、ご興味がある 方は川守田までお電話ください。
電話は0120-5797-1005で す。

または、この下にある青色の「投資に関するご 相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこち ら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「埼玉　具体例」と お書きのうえ、送信してください。


詳細を掲載できず大変お手数をおかけいたしますが、お気軽に ご連絡を頂けますと幸いです。

今後とも、弊社をどうぞ宜しくお願いいたします。

　世田谷店　鉄羅（てつら）と申します。

　既に不動産投資されている方も、これからはじめられる方も。
　今の相場を身につけるにはとにかく物件を見ることです。

　数ヵ月前の相場と今の相場もかなり変わってきています。

　具体的に言えば、全体的に物件価格が上がり、利回りが下がっています。
　これからしばらくはこの流れは続くと思います。

　２－３年前や数ヵ月前のイメージで物件を探すと良い物件が無いと感じられると思います。
　今の相場をインターネットだけで見ていてもイマイチピンと来ないと思います。

　　相場観をつけたい。
　　どんな物件が自分に合うのか知りたい。
　　どんな物件でどこの金融機関なら自分は融資が出るのか知りたい。

　　こんな方は私と一緒に物件を回りませんか？

　　大体私のご案内は半日～1日かけて10物件以上は回るのが普通です。
　　ご希望のエリア、ご予算で多くの物件を見る事で、今の自分に合った物件がきっと見つかります。

　　たくさんの物件を見て自分に合う物件を探したい方は

　　世田谷店　鉄羅（てつら）までご連絡下さい。
　　0120－24－1004
　　お会いできるのを楽しみにしています！！
　　

お世話になっております。世田谷店の佐伯です。

投資用不動産の運用には築古物件や空き屋物件を安く購入し、リノベーションを施し高い入居率を目指す方法や、高く売却する方法があります。実際にリノベーションで物件再生に成功された例はありますし、実際に築古物件や、接道関係で再建築不可の物件の資料も少なくはありません。お客様の中にもリノベーションに適した物件を探している方も多くいらっしゃいます。
こんな文章をある記事にみつけました。
不動産業者に物件を探してもらい、リノベーション業者に設計してもらうと思ったような仕上がりにならないことがあるそうです。それは不動産業者のいう「良い物件」と「リノベーションに適している物件」に少し違いがあるそうです。実際最近では建築業者がリノベーションを施して物件を売りに出していることが多くなってきているそうです。
ただし、気を付けていただきたいのが、リノベーションをしたから必ず入居率が上がるわけではありません。実際に最近あった話ではリノベーションで見た目も中身も綺麗になり、入居者募集もしているのにもかかわらず空きの状態がずっと続いている物件もあります。
もちろんまったくお勧めしないかというとそうではなく、不動産経営の経験を積んで勉強された方であれば成功する可能性は高いでしょう。しかし投資用不動産を検討されている方には「安く購入できるから」「リノベーションをしやすいから」で物件を絞って探すことはリスクが高いかと思います。
不動産投資にはいろいろな方向性があります。まずはどのような方向性がお客様にとって適しているのか。どのように探していけばリスクが少ない物件と出会えるのか。
弊社では不動産投資について無料の相談も致しております。
気兼ねなくいつでもお電話くださいませ。

弊社のホームページをご覧頂き誠に有難う御座います。
クリスティ世田谷店の井口です。

ここ最近、金融機関の融資基準の変更の動きが激しいと感じます。
一つの金融機関は、10月よりこれまで見込めていた一定の融資期間が厳しくなってしまいました。
また別の金融機関では、ある一定以上の価格帯の物件の融資を受けるにあたり、
ご年収のボーダーラインが新たに設定されてしまいました。
ここまではネガティブな変更の内容ですが、
別の金融機関では今後新たな融資基準の枠が増えそうだと言う噂も入ってきております。

このように金融機関の基準は良い方向、悪い方向にしてもいつ、どのタイミングで変更があるか全く読めません。
つきましては、現時点では融資の目安がたっていても来月には厳しくなってしまう事も考えられますし、先月まで難しかった金融機関が今月からは融資が可能になる可能性もあるということです。

今融資を受ける事が可能であれば、今の内に進めて頂く事が確実です。
逆に、前回の打診ではギリギリ難しいという方でも、来月には可能になる可能性も御座いますので、
そのような方はまた一度、営業マンへお声がけ頂ければと存じます。

クリスティ世田谷店の永田と申します。

不動産投資の売買仲介をやらせて頂いて8年目になりますが
「いつが買い時ですか？」といった質問をよくいただきます。

私が決まってお答えするのが
「買える時に買うのが良いと思います」と答えます。

もちろん買えればどんな物件でも良いわけではありませんし
中には買わない方がいいとアドバイスする物件も当然あります。

ではなぜ「買える時が良い」かです。

私が考える理由はいくつかありますが、一部の投資家を除きほとんどのサラリーマン投資家
のお客様が不動産投資を行う上で重要なのが、「銀行融資」です。
つまり「買える時」＝「銀行融資が組める」と言えます。
不動産投資と銀行融資は切っても切り離せない関係にありますから
常にどうすれば有利な条件で融資を受けれるか？について対策を練る必要があると思います。

ではどうすれば有利に、スムーズに銀行融資を受けれるのでしょうか?
ざっくり言えば「資産（お金）を増やす」ことです。
そして資産を増やすためには不動産投資が有効だと思います。

例えば約5年前ですと、不動産は下落の流れでしたので「今買うと損する」といった意見も
多かったです。
が、当時購入されて今現在売却することで数千万円の売却益を手にしている投資家もいらっしゃいます！手元に数千万円の資金が出来たため次の購入ではかなり有利な融資が受けれる可能性が高いです。

今は不動産が上昇の流れですから「以前と比べるとお得感が少ない」といった意見もあれば。積極的にキャピタルゲインを狙う方もいらっしゃいます。
では銀行融資面はどうでしょうか?
答えは、以前と比べ好条件で受けれる可能性があります。
昔よりも低金利で借りることで以前よりも多いキャッシュフローを生んでいる投資家もいらっしゃいます。
まだまだ「不動産投資」で「資産を増やす」可能性はあります。

さて、不動産投資を行う上で銀行融資が重要なのはご理解いただけたかと思います。
ご自身がどんな条件で融資を受けれるのか？可能性があるのか?一度お話ししませんか?

お気軽にお問い合わせください！（時間は大体40~50分です）
0120-24-1004（無料相談とお伝えください！）

お電話お待ちしております！

いつも弊社のホームページをご覧いただき有難うございます。
世田谷店の村田です。

初めて不動産投資をするにあたり、御自身の求める条件をいろいろな角度から検討されることかと思います。

融資はどのくらい受けられるのだろう？
自己資金はどれくらい必要なんだろう？
諸経費はどのくらい？という、根本的な悩みから始まり

積算が高い物件が良いのか、立地に拘るのか、建物の構造や築年を条件とするのか、
利回りは高いけど入居は見込めるのか、等々
湯水のごとくお金が溢れる財布を持っているのでなければ、
希望に見合う物件を探し、熟考するのは当然でしょう。

ただその考えた量に見合う「行動」をしてますでしょうか。

充分に物件を見て回らずに図面だけで判断していないでしょうか。
頭で考えた理想の物件をフィルターにしていないでしょうか。

勿論、仕事や大切な付き合いなど、時間がありあまっている人はなかなか居ないでしょう。
ですが図面や想像のフィルターに振り回されてしまっては、折角の良縁を見逃してしまうかもしれません。

条件は人それぞれです。
でもその希望条件通りの物件を買った人は殆ど見たことがありません。
図面で想像した物件と現物が乖離しているのは普通にあることです。
その図面をフィルターにしてしまったら、実際の相場と乖離するようになります。
実際に現地に足を運ぶと、希望とかけ離れた物件を気に入ることもよくあります。
自分の知らなかった価値観を見出す方もいらっしゃいます。
それが相性です。

不動産は縁です。
投資ですから数字は大切ですが、縁には相性も大切です。
そして相性は現地に行かなければ絶対にわかりません。
良い縁を結ぶためにも、熟考した量に見合うぶん、行動してみませんか。

現在、賃貸の市場では秋の繁忙期に入っているようで、
オーナー様にとっては空室を埋める絶好のチャンスですが、
逆にこの機会を逃すと、春の繁忙期まで入居付けできない可能性も
あり、勝負所どころといえる状況でございます。

さて、では、どの様に空室を埋めるかを考えていく必要がございますが、
まず、賃貸のお部屋探しをしている方々の物件の探し方を知ることが重要です。
2011～2013年のリクルート社の発表したデータによると、部屋探しのための媒体は
ＰＣサイトが2011年に70.3％を記録しておりますが、2012年に61.2％、2013年に
は57.3％
と徐々に減少傾向にあります。この背景には、スマートフォンのサイトやアプリ
の存在があり、
2010年にはたった3.4％を記録するにとどまっておりましたが、2013年には
22.７％と目覚ましい
伸びを見せてきております。
そのため、スマートフォンサイトやアプリなどの媒体での広告掲載にも注力して
頂くことが、
今後入居を得る上でのポイントとなってくると予想されます。

また、このリクルート社の調査では、物件に関するどのような情報が求められて
いるかもリサーチをしており、
下記の様な結果がでております。

ポータルサイト上で求められている情報
・1位　45.2％　物件を内見しているかのような内覧の「動画」
・2位　29.9％　「周辺環境」の写真が豊富であること
・3位　22.8％　気になった物件と「同じ建物の別のお部屋」の情報


さらに、物件の設備自体も見直し、ニーズを把握しておくことも重要です。
下記は、リクルート社の同調査内での付帯設備に関するリサーチ結果です。

欲しい設備・仕様
・1位　59.6％　無料インターネット接続
・2位　46.9％　モニター付きインターフォン
・3位　45.4％　追い焚機能付き風呂

特に、モニター付きインターフォンは女性向け物件用といったイメージがあるか
もしれませんが、
昨今では必須の設備との声もあり需要の高さがうかがえます。
安いもので1万円台後半から購入できるようですが、リースのものを導入して経
費計上するという
方法もあるようです。

この他にも、空室に内見に備えて、玄関マットやスリッパを用意し見学者への印
象を良くすることや、
ワンルーム物件であっても入口にパーティションを導入してプライバシーを守る
ような工夫をするだけで、
入居希望者へ好印象を与えることができます。

賃料設定を安易に安くするのでなく、物件の価値や同地域内での競争力強化を図
り、この秋の
繁忙期で是非入居獲得を目指していきましょう！

また、まだこれから物件取得をしていくという方も、入居のついている物件とそ
うでない物件
の見極めをする格好のチャンスとなりますので、このシーズンに物件を現地へご
覧いただき
入居状況や物件とその周囲の入居率を調べることで、土地勘のないエリアでも入
居の根拠を探っていく
ことが可能になります。

これから不動産投資のスタートを検討されていらっしゃるのであれば、是非お気
軽に弊社スタッフに
お声掛けくださいませ。
春の繁忙期前に物件取得をご希望の場合も、来る賃貸繁忙期の動向を知るという
意味合いも含め、
現地の見学をお勧めいたします。

ご用命はお気軽に。



株式会社クリスティ　世田谷店
川守田　匡輝
〒158-0096 東京都世田谷区玉川台2丁目11-4　吉田ビル
TEL: 03-5797-1004 FAX: 03-5797-1005

世田谷店の鉄羅(てつら)と申します。

皆様は新築・築浅物件のご検討をされたことはございますでしょうか。
築20年以上等の築古物件は新築・築浅に比べれば一般的に利回りは高いですが、新築・築浅物件にも良い点が沢山あります。
一度新築・築浅物件についてもご検討頂ければ幸いです。

弊社のホームページをご覧いただいている皆様は、中古物件中心で利回り重視で探されている方も多いのではないかと思います。

10％を超えてくるような、築古の物件は面白いと思います。
日々のキャッシュフローも出やすいですし、空室率を低く抑えることができれば大きな利益が出てきます。

ただ、デメリットとして購入後いろいろと修繕等手のかかる物件もあり、空室リスクも築古であればどうしても高くなって参ります。

新築・築浅物件は、利回りが低く、家賃の下落もある為、魅力は薄いと感じられるかもしれません。
しかし、少なくとも10年程度は修繕はほぼ必要なく、立地さえ間違えなければ空室リスクも低く抑えることができます。

修繕・空室リスクと利回りの高い築古物件と、修繕・空室リスクと利回りの低い新築・築浅物件。
本当にどちらがお得かは正直五分五分ではないかと思っております。

確かに投資を始めたばかりで多くのキャッシュフローを得たい方には向かないかもしれませんが、2件目3件目の投資の際は新築・築浅物件も検討してみてはいかがでしょうか。

新築・築浅物件のメリットデメリット等、詳細を知りたい方は
世田谷店　鉄羅（てつら）
0120-24-1004
までご相談下さい。

お電話お待ちしております！

お世話になっております。世田谷店の佐伯です。
「不動産は高い買い物だから買うなら一番いいもの。」
希望に合う物件が出て来るまで待っていませんか？

こんな記事を読みました。一棟アパート、一棟マンションの表面利回りが先月と比べて下落しているそうです。
物件の価格が先月と比べて上がっているということです。
また、現在円安の影響か、海外の投資家が日本の物件の購入が加速しているそうで、経済が回復するにつれ、不動産市場も向上しており、
オリンピック開催に向け注目が集まっているようです。需要が多くなっているのであれば供給側が値段を上げようとするのは必然だと思います。今少しでも気になる物件があるなら、「もっといい物件が出て来るだろう。」と“待ち”ではなく、今のうちに行動してみませんか？