当社は投資専門の不動産会社ですが

1棟アパートや1棟マンションを主に仲介しております。

 

そしてその中でも、多いのは関東1都6県のエリアで

築30年ぐらい経過した収益物件です。

 

古いものですと、昭和50年代の建築物件で

もちろん、旧耐震で建てられたものになります。

 

このような物件を扱っていると、よくお客様から

・こんなに古くて、大丈夫なのか？

・何年ぐらいまで、耐えられるのか？

・地震が来たらどうなってしまうのか？

など、質問をもらいます。

 

この答えとしては、今までのオーナーが

・どれだけメンテナンスをしてきたか？や

・地震については、震度やその地域の地盤によりけり

なので、何とも言えないところになります。

 

そのため現地にいったら、外観のチェックは

もちろんですが、営業マンに過去の修繕履歴が

どの程度あるかも、確認してみると良いと思います。

 

ただし築40年や築50年も経過していると

最近のものは出て来ますが、建ててから全部の

修繕履歴は出てこないと思ったほうが良いです。

 

地盤については、近所の人に聞ければ良いですが

聞けない場合は、その地域の不動産会社に聞くと

けっこう教えてくれます。

 

地盤が弱いと、建物が傾いている事もありますので

この辺はしっかり確認したいところです。

 

また地盤が悪くなくても、古いと老朽化で

多少の傾きがある事もありますので

室内を見る時に水平器を持っていくのもお勧めです。

 

こんな感じですごく古い物件の場合は

注意してみると良いと思います。

 

それでは築古の収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

2022年も早いもので、もう3月となりました。

3月と言えば賃貸の繁忙期となります。

 

賃貸経営をしていて、空室があるなら

この時期に何とか埋めたいものです。

 

もし、この時期を逃してしまうと半年や1年間

ずっと空室になってしまう事もあります。

 

そのため管理会社には全力で頑張ってもらいたですし

オーナーとしても、できる限り入居者の要望には

応えて、入居してもらいたい所ではないでしょうか。

 

 

さて、収益物件を買って何もしないでも

勝手に埋まる物件もあると思いますが

多くの場合、ある程度の対策は必要です。

 

その代表的なもので思いつくのはフリーレントです。

または入居者の希望により、家具や家電を

プレゼントするもの良いと思います。

 

さらには、入居しやすくするために

初期費用を抑えたキャンペーンも

いいかも知れません。

 

ここまでは入居者のメリットを考えての対策ですが

客付け業者さんのメリットを考えるなら

やっぱり広告費を増やすのも良いです。

 

1ヶ月のところを、2ヶ月にするとか

さらには3ヶ月にするとか・・・。

 

このようにいくつかアイディアはありますが

地域によって、有効な場合と意味が無い場合があります。

 

例えば

私は栃木県小山市でアパートを持っていましたが

その時は、広告費を増やすよりは

家電やガスコンロを付けるのが有効でした。

 

また別の地域では、礼金や敷金を

ゼロにするのが有効な場合もありました。

 

地域によっては初期費用軽減プランが

上手くいく時もあります。

 

ここで言える事は、やみくもに対策をするのではなく

地域に合った対策をやると言う事です。

 

こんな感じで入居付けに困った時は

いろいろと試す事をおすすめします。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

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賃貸経営をしていると、色々な事が起こります。

 

例えば、過去に私のアパートで起きた事と言えば

・入居者が夜逃げして、車を放置された

・台風でサイクルポートの屋根が飛んだ

・ベランダからのぞきの被害があり、近所の人が逮捕された

など。

 

これらに対しては

・放置車両の撤去業者に頼んだり

・火災保険を使って直したり

・ベランダ側にセンサーライトを付けたり

こんな感じで対処しました。

 

このような事があると、まず最初は

管理会社から連絡が来る訳です。

 

はじめのうちは、ビックリする事もありますが

最近は慣れてきたので、特に何とも思いません。

 

しかし不動産投資をしていて、ドキッと

する事が、たまにあるのも事実です。

 

それは税務署からの電話です。

 

知らない番号からかかってきて、出てみると

「大宮税務署、個人課税課の鈴木ですがお尋ねしたい事がありまして・・・」

こんな感じで電話が来ます。

 

この一瞬で頭のなかは

「お尋ねって何？」

「やばい、申告内容で間違えた事があったのか？」

「どうしよう、どうしよう・・・」

 

緊急事態になっております。

 

でも、表向きは平静を保ちながら会話をする訳です。

 

そして内容を聞いてみると

添付書類が足りないので追加で出して下さい、とか

住宅ローン控除の書く場所が違うので修正して下さい、とか。

 

大した事では無いのですが、こんな電話がかかってくると

「１人１人の書類をちゃんと見てるんだな～」と感心します。

 

不動産投資で税務申告をしている限り

このような電話が、皆さまにも来るかも知れませんので

申告は間違えないようにしましょう。

 

それでは不動産投資の事なら

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3月4日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

 

急に春らしい天気が続いてますが

冬の祭典、冬季パラリンピックも

物件紹介ライブと同じタイミングでスタートしますね！

 

物騒なニュースが続いてますが、ノリノリな選手たちと共に

今月もノリノリな弊社営業マンたちのライブを

是非お楽しみください。

 

さて今回の物件紹介ライブですが、

「駅から徒歩10分以内の駅近物件」を紹介する予定です。

 

ですので、営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

お酒を飲みながらリラックスして、ご覧頂ければと思います。

 

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和4年3月4日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「3月4日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

不動産投資は、融資がカナメです。

でも現金をお持ちのお客様は

融資を組まずに、現金で収益物件を買います。

 

私のお客様に限って言えば、過去に

現金で購入したのは1割以下で

それ以外のお客様は、融資を使いました。

 

つまり現金購入のお客様は非常に少ない訳です。

 

そんな現金購入のお客様に

融資を使わない理由を聞くと

 

・融資の手続きがめんどう

・金利を払うのがイヤ

・融資で買うのは怖い

 

など、こんな理由が返ってきます。

 

私もお金が有れば、このような事を言って

バンバン現金で収益物件を買いたいですが

現実的には、融資を組まないと買えない訳です。

 

でもお客様の中には、現金はあるけど

「出来るだけ融資を使いたい」と言う方もおります。

 

この理由を聞くと

・早期に規模を拡大したい

・現金を使ってしまうと不安

・融資が組めなくなったら現金を使う

など。

 

現金で買う人も、融資を使う人もそれぞれ

考えがあって不動産投資をやっている訳です。

 

要するお客様ごとの考え方の違いであり

何が正しいとかはなくて、自分の目標に合った

やり方で進めるのがベストだと思います。

 

でも初めての不動産投資で不安な方は

投資専門のクリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

収益物件を検討する上で

ライフラインは気になるところです。

 

一般的には飲用水は公営水道で

汚水処理は公営下水で、ガスはプロパンガスが好まれます。

 

一方、飲用水が井戸で汚水処理は浄化槽

さらにガスは都市ガスだと敬遠されます。

 

その理由はランニングコストの問題です。

 

不動産投資は収益が目的なので

なるべく収益性が高く、逆にランニングコストが

かからない物件が良いわけです。

 

例えば浄化槽の場合、定期点検の費用や

年1回の清掃の費用がかかります。

 

その費用は規模にもよりますが

1年で5万円から10万円程度です。

また浄化槽自体が壊れたりすると修繕費用がかかります。

 

でも下水につながっていれば、費用は一切かかりません。

また、上水管が壊れることもあまりないでしょう。

 

次に井戸水の場合ですが、これも年1回の水質検査が

必要となり検査費用は1万円程度かかります。

また井戸のポンプ等が壊れると数十万円かかったりします。

 

でも飲用水が公営水道であれば検査費用や

故障する事は、ほとんどないと思います。

 

そしてガスですが、都市ガスの場合だと

給湯器が壊れたときオーナーの費用で直します。

 

でもプロパンガスですと多くの場合

プロパンガス会社が直してくれます。

 

これらの理由で井戸水と浄化槽と

都市ガスは敬遠されるわけです

 

しかし意外なメリットが1つあります。

それは入居者に対するメリットです。

 

基本的に井戸水は無料（タダ）です。

また浄化槽だと通常、入居者が払う

下水道使用料もかかりません。

 

さらに都市ガスなら

プロパンガスより燃料費が安いです。

 

いかがでしょうか？

 

このような観点で見ると

収益物件の見方が変わるかもしれません。

 

それでは収益物件のことなら

クリスティ&富士企画まで。

 

 

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最近、週末は千葉県や神奈川県の

私道の所有者の自宅を、飛び込み訪問してます。

 

なぜ、そんな事をしているのかと言いますと

通行掘削の承諾書を頂くためです。

 

所有者の電話番号が、謄本に書いていれば良いのですが

書いていないので、いきなり行ってピンポンピンポンしてます。

 

でも、いきなり行ってもいないので

そんな時は手紙を置いてきて、電話を持ちますが

かかってこないので、また訪問する訳です。

 

けっこう地道な作業となります。

 

ところで収益物件を買う時に

道路付けは重要な要素です。

 

その道路の種類によって

銀行の評価が変わったりします。

 

道路の種類を大きく分けると、公道と私道があります。

公道はいわゆる、県道とか国道とか市道です。

私道とは、個人が持っている道路です。

 

どっちが良いかと言えば、公道のほうが

制約も無く、なにかと問題が起きにくいですが

収益物件の場合、私道が多い気がします。

 

私道の場合に気になるのが、再建築は

・できるのか？

・できないのか？

・所有者から許可をもらう必要があるのか？

こんな事があると思います。

 

私道の多くは「位置指定道路」と言う

種別になっており、この道路は

基本的に再建築は可能です。

 

これは道路の持分を持っていても

持っていなくても、建築できます。

 

要は接している道路が建築基準法の

道路なのか、それ以外の道路なのか。

 

ここが重要なところです。

 

これに対して水道管や下水管などが

壊れた時に道路を掘るには、道路の所有者の

許可が必要になってきます。

 

ですので、私道の通行掘削の承諾書は

無いよりは有ったほうが当然、良い訳です。

 

でも承諾書が無い物件も、たくさんありますので

そのリスク分の価格を下げてもらうとか

引渡しまでに取得してもらうとか。

 

出来るかどうかは売主さん次第ですが

色々と交渉してみるのも良いと思います。

 

それでは収益物件の事ならクリスティ＆富士企画まで。

来社相談や、オンライン相談もやってます。

 

 

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賃貸経営をしていると

いろいろな事が起こります。

 

私の場合は

・入居者の滞納

・入居者の夜逃げ

・入居者が亡くなってしまった

など。

 

そのほかにも

・車の放置

・ベランダからのぞきで逮捕

・入居者がケンカして逮捕

などなど。

 

このように想定内や、想定外の事が起こります。

 

入居者に関する事なら、ある程度

滞納保証でまかなう事ができます。

 

そのほかにも火災保険が使える

ケースなら、保険請求をします。

 

しかし使えない場合は自腹です。

上記の出来事で、敷地の放置車両の撤去は

保険が使えず10万円ぐらいかかりました。

 

あと屋根裏にコウモリが住み着いた時も

保険が使えず、自腹で追い出しました。

 

なおコウモリは鳥獣保護法で、保護されている

生き物なので駆除したり捕獲は禁止されてるようです。

 

そのため専門の業者にたのみ

追い出すのに30万円ぐらいかかりました。

 

ネズミの場合は、ワナを仕掛けたり

毒エサを置いて駆除するのは問題ないそうですが

これも保険は使えません。

 

なおネズミの場合は駆除をしても

もともとの原因をなくさないと

結局、また住み着いてしまうそうです。

 

ここで言う原因は、ゴミ屋敷になっている部屋など

ネズミの食べ物を完全に撤去する事だそうです。

 

賃貸経営はいろいろと重りますが、困った事があればそれでは

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

 

 

来社相談や、オンライン相談もやってます。

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2月と3月は収益物件が

活発に動く時期です。

 

理由は、ご存知の方も多いと思いますが

金融機関の決算期が近いので

融資が出やすくなる事が多いからです。

 

そんな訳で当社でも、今月は各営業マンが

慌ただしく、契約業務に追われております。

非常にありがたい限りです。

 

そして、どんな物件の契約が多いのか

調べてみると、ある傾向がある事を発見しました。

 

それは契約物件の8割から9割が

レインズ以外の情報のものでした。

 

つまり一般には、公開されていない

いわゆる裏物（ウラブツ）情報や、売主様より直接

売却依頼をもらってる情報でした。

 

これは長年、投資専門でやって来ていて業者さんとの

太いパイプがあったり、過去にたくさんのお客様に

買って頂いたからだと思います。

 

会社にいると気づきませんでしたが

クリスティ＆富士企画は、お陰さまで

良い情報が非常に多く集まっているのだと思います。

 

そんな訳で、良い収益物件情報が欲しいかた

ぜひ当社の23人もいる、営業マンまでご連絡ください。

きっとお役に立てると思います。

 

    

 

あと営業マンも人間なので、電話やメールだけのお客様より

一度、顔を合わせたお客様のほうが紹介しやすいです。

 

それでは、不動産投資の事ならクリスティ＆富士企画まで。

来社相談や、オンライン相談もやってます。

 

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不動産は土地の形が重要です。

 

例えば整形地だと正方形、長方形で

不整形地だと旗竿形、三角形などがあります。

 

どの形が良いかと言えば、個人的には

長方形で、接道部分が長いのが好きです。

 

これなら将来的に土地を分ける事ができ

売却する時の流通性が良いからです。

 

しかし、このような土地だと割高な事が多いので

相場より安ければ旗竿形でも好きです。

 

一般的には同じ大きさの土地なら当然

旗竿形より長方形の方が価格が高いです。

 

でも収益物件の場合、土地が長方だろうと旗竿だろうと

同じような物件なら、家賃はだいたい同じです。

 

つまり収益を産むと言う観点で見れば

土地の形はあまり問題でありませんが

販売価格は、形が悪い方が安いです。

 

こういう理由から土地の形が悪い物件は

結果的に、ほかの似たような物件より

高利回りになる傾向があります。

 

よって利回り重視なら、地型が悪い方がオススメです。

 

ただし地型が悪いと同じ大きさの土地で比べると

銀行の評価が低くなりやすいので、融資額は低くなります。

 

それとは逆に整形地の場合は、不整形地より

銀行の評価が高くなります。

 

これらを踏まえて、地型が悪い収益物件を

検討して頂ければと思います。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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