何にでも始めの一歩があります。

それは不動産投資でも同じです。

 

でも収益物件は数百万円から、数千万円もするので

購入は慎重にもなりますし、気軽には買えません。

 

しかしこの仕事をやっていると

毎月、何人ものお客様が収益物件を

買っていくので、その意識は薄れていきます。

 

ですので、収益物件を買う事に

抵抗を感じる営業マンはまずいません。

 

でも実際のところ、収益物件をもっている

営業マンは少ないと思います。

 

その理由として、不動産屋の営業マンと言うのは

金融機関から言わせると、仮に年収が高かったとしても

属性を悪く見られ、融資は出にくいです。

 

それは基本給が低かったり、または完全歩合給で

基本給自体が無く、収入が不安定だからです。

 

そんな融資の状況があるので、収益物件の会社に勤めていても

物件を持っていない営業マンが多いのではないでしょうか。

 

または少なくとも3年以上は勤めていないと

融資を組むのは難しいので、必然的に

収益物件を持っているのはベテラン営業マンとなります。

 

以前、お客様に「なんで物件を持っていないのですか？」と

不思議に思われましたが、この説明をすると納得してくれます。

 

本当は買いたいし、良い物件を買える環境にはいるけど

属性の問題で買えないのです。

 

ですので毎日、収益物件を検索して

お客様に紹介をしておりますが

自分で買いたい物件がたくさんあります。

 

買いたくても、買えませんが・・・

こんな状況なのです。

 

もちろん、しっかりコツコツと貯金をしていれば

現金で買う事はできますが、そんな堅実な

営業マンは少ない訳なのです。（たぶん）

 

でも仕事がら

収益物件や融資付けには詳しいです。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

賃貸経営をしていると、色々な事が起こります。

 

その出来事が想定内の時や、想定外の時がありますが

室内で入居者さんが亡くなってしまうケースについてです。

 

基本的には相続人の方に、室内に残っている

家財や洋服などの整理をお願いする訳です。

 

しかし亡くなった方の家族がいない場合や

身内と疎遠になっている事があります。

 

いろいろと調べても相続人が見つからない、または

見つかったとしても相続放棄をされてしまうと

結局は、オーナー負担で残置物の処理をする事になります。

 

この費用は特殊清掃などを含めると

50万から100万円程度になり

オーナーとしては大きな出費となってしまいます。

 

 

そんな時、死亡保険や火災保険の孤独死の

特約など入っていれば、保険を使って修繕する事ができます。

 

万が一のために、備えておく事をおすすめします。

 

でもこの保険と言うのは、室内で入居者が

亡くなった場合なので、室内で体調を崩して

病院で亡くなった場合、保険は出ません。

 

そこで次の備えとしては、入居する時の

保証会社の保険適用です。

 

これはいわゆる滞納保証の保険で

当社の管理物件はカプコエージェンシー

CASA、エポスカードなどを利用しております。

 

この保険を使えば、死亡保険までの

費用は出ませんが残置物処理から現状回復まで

ある程度の費用が出ます。

 

そのほかにも、年配の方が1人で住む場合は

民間企業や自治体の見守りサービスを

活用するのもオススメとなります。

 

それでは賃貸経営の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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多くのお客様が、不動産投資を始めるにあたり

ネットで物件を検索して、資料請求をして

良さそうなら、現地に出向くと思います。

 

現地では外観を見て、近い将来に

修繕が必要か、それともしばらくは不要か。

 

または通路やベランダに、ゴミが出されていたり

使われていない自転車やタイヤが放置されていないか。

近隣の様子や周辺環境はどうか。

 

こんな感じで、現地をチェックして良さそうなら

買う気マンマンで帰路に着くのですが

積極的な人は、駅前の不動産屋にも顔を出します。

 

駅前の不動産屋に行く目的は、買おうとしている

物件についてのヒヤリングです。

 

ヒヤリングをすると、どうなるのか？

 

買おうとしていたテンションが一気にさがり

「今回は買うのを辞めよう」となります。

 

その理由は、不動産屋の人に

「あの物件は良くないから、やめたほうがイイよ」

と言われてしまったからです。

 

これを聞いて、昔なら

「余計な事を言わないでくれよ」

と思っておりました。

 

でも今は、何とも思いませんし

そのように言う気持ちもわかります。

 

駅前の不動産屋が

「そのアパートは最高だから、今すぐ買ったほうがイイよ」

と言う訳がありません。

 

こんな答えが来たら、逆にあやしいです。

 

それに「そのアパート最高です」と答えて、管理を任されて

入居付けが出来なかったら、文句を言われるので

防衛本能が働いているのだと思います。

 

このように駅前の不動産屋も意外と

慎重なところがあるので

「つい悪く言ってしまうのです」

 

と自分なりに勝手に解釈をしております。

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

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最近、急に暖かくになって来まして

本日は関東でも25度以上の夏日だったようです。

 

これだけ暖かいと、桜の開花も早まり

花見についでに、収益物件を見るのも良いかと思います。

 

 

さて恒例の物件紹介ライブですが、今回は

「利回り10％以上の物件」を紹介する予定です。

 

営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

お酒でも飲みながら、ご覧頂ければと思います。

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和4年3月18日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「3月18日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

不動産投資の仕事をしていると

たまに、何年も売れ残っている物件に出会います。

 

なぜ売れ残っているかと言いますと

多くの場合は「値段が高いから」です。

 

ここで言う高いとは「高額」ではなく

相場より高いと言う事です。

 

また、そのほかの売れ残りとしては

「広告活動をしていない」

「営業マンがお客様に紹介していない」

と言う理由もあります。

 

さらに追加の売れない理由は

発売元の営業マンの対応が悪く

買いたいお客様がいても、話しが進まない。

 

つまり収益物件が売れない理由は

①相場より高い

②営業マンがお客様に紹介していない

③販売担当者の対応が悪い

④広告活動をしていない

こんな感じです。

 

このなかで①の理由は誰でも気づきますし

価格を下げれば、良いと思います。

 

しかし②③④の理由は、この業界で

働いていないと、なかなか気づかないと思います。

 

当社でもたまに、ずっと売れ残っている物件を

ある営業マンが見つけて、それの良いポイントなどを

一斉配信でお客様に紹介すると、何件も買付が入る事があります。

 

この物件の売れない理由は「相場より高い」ではなく

ただ単に「営業マンがお客様に紹介していない」だったのです。

 

また③の理由の場合、売却をお願している

不動産業者を変えると、急に売れる事もあります。

 

広告掲載をしていない場合も、いろいろな媒体に

出してみると、お問合せが増えたりします。

 

このように、売れ残っていた物件が

急に売れるには、理由がある訳です。

 

それでは収益物件の売却なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

ご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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2022年も3月になりましたが、年始に

「今年こそ、不動産投資を始めよう！」と

目標を立てた人も多いと思います。

 

すでに2ヶ月が過ぎてしましたが

目標に向かって動いていますでしょうか。

 

動いているなら良いと思いますが

実際に動き始めようとすると

仕事が忙しかったり、家庭の事情など。

 

始めの一歩がなかなか踏み出せない。

 

またネットを見ると、悪い情報がたくさん出ていて

・失敗したらどうしよう、とか

・不動産屋に、だまされないか、とか

・ローンが返せなくなったら、など。

いろいろな不安がある訳です。

 

そして、特にお金に困っている訳でもないし

「やっぱり来年からにしよう。」

となる人も、いらっしゃるかと思います。

 

先延ばしにしたい気持ちは分かりますし

何事も始め一歩が、おそろしく大変なのです。

 

始めの一歩を進んでしまえば

次の二歩目、三歩目は比較的スムーズです。

 

そんな始め一歩目を、クリスティ＆富士企画の

無料相談をお使い頂くと便利です。

 

基本的には、お会いして面談をする訳ですが

こんな状況なのでオンラインでも可能です。

 

クリスティは埼玉の大宮、富士企画は東京の四ツ谷ですが

オンラインにならこちらに来ることなく

お客様のご自宅などで利用できます。

 

ぜひ一度ご利用ください。

こんなメンバーが待ってます↓

 

 

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今日は3月11日です。

 

3月11日と言えば11年前に

大地震があった日です。

 

あの地震が起きた時、私は

お昼ご飯を食べた後で車の中で寝てました。

 

すると、いきなり車が大きく揺さぶられて

まるで誰かが、後からグワングワンと押しているようでした。

 

起きてみると、道路の電柱が揺れまくっており

歩いている人もフラフラしていました。

揺れがすごくて、しゃがんでいる人もいました。

 

これを見た時やっと、大きな地震が来ているのだと分かりました。

 

その後、会社に戻ると私の机の書類は倒れていました。

と言うよりぶっ倒れておりました。

 

この光景を見て、きっと事務所はすごく揺れて

仕事をしていた人は、めちゃくちゃ怖かっただろうと思いました。

 

こんな大きい地震でしたが

私や私の家族には被害はありませんでした。

しかし仕事には色々と影響がありました。

 

例えば

契約予定だった物件のキャンセルが相次ぎました。

融資を使うため、仙台市から固定資産税の納税証明を

取る必要がありましたが、1ヶ月ぐらい取得できませんでした。

 

また収益物件に被害を受けたお客様もおりましたが

当時は地震保険に入っていない人が多く

実費で修繕する事となりました。

 

これを機に地震保険の加入率は9割以上になりました。

ちなみにこの地震前の加入率は1割程度でした。

 

このような自然災害は、いつ起こるか分かりませんので

出来る限り事前に備えることができるものは

やっておいたほうがいいと思います。

 

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

 

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不動産投資をやると、収入が増えるのも良いですが

節税が出来るのも大きな魅力です。

 

とくにこの時期は、確定申告なので

それをまさに実感できるのではないでしょうか。

 

不動産投資の経費のなかで

大きいのは減価償却費だと思います。

 

そのため、収益物件を買う時に

建物の代金を大きく取れるものが欲しいと

お客様から言われる事があります。

 

これは、これで良いと思いますが建物金額が

かなり大きい場合は、注意が必要です。

 

それはなぜかと言いますと売却する時の

税金が高くなる場合があるからです。

 

物件を持っている時は、減価償却費で

節税ができるので、はらう税金も抑えられます。

 

しかし原価償却を多くしていくと、帳簿上の価格が

下がって行くので、結果的に売却時に

すごく利益が出た事になってしまいます。

 

例えば

築25年の木造アパートを4000万円で

物件の内訳が土地2000万円、建物2000万円

で買った場合の話しです。

 

このとき4年後には、建物代金2000万円の

減価償却が終わり帳簿上は0円になっております。

 

土地は2000万円のままです。

つまり4000万円で買いましたが

現在の簿価は2000万円です。

 

これを3000万円で売った場合、単純計算で

3000万円-2000万円=1000万円の利益となります。

 

この1000万円に対して

短期譲渡で約39％の390万円

長期譲渡で約20％の200万円

の税金がかかる事になります。

 

保有している時の節税効果と

売却した時に払う税金はどちらが多いでしょうか。

 

このあたりを注意する必要があります。

 

もちろん上記の話しは概算なので、実際には

仲介手数料や印紙代、法人なのか、個人なのか

などお客様の状況により変わりますが。

 

詳しくは税務署までご相談ください。

 

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

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不動産投資は、いろいろなやり方があります。

 

書店に行けば、かなりの数の本が出ており

それぞれの著者が、それぞれのやり方を勧めております。

 

その中には、当社がメインで仲介している1棟マンションや

1棟アパートもあれば、区分マンションや

戸建て賃貸を専門にやっている投資家さんもあります。

 

また、都心で資産価値の高い物件がメインの人や

地方の高利回りがメインの人もおります。

 

こんな感じなので、どれが正解かは分かりません。

 

でも言える事は自分に合ったやり方を

選ぶのが良いと思います。

 

しかし、どんな人がどんなやり方をやっているのか

知らないと、何が自分に合っているのか分かりません。

 

そこで、そのような人におススメの本があります。

 

それは当社代表の新川が書いた

「14人の達人に学ぶ不動産投資成功の秘訣」です。

（↑クリックするとアマゾンに飛びます）

 

 

タイトル通り、この本には14人の投資家さんの

やり方が書いてあります。

 

例えば

区分マンションを50戸以上もっている芦沢晃さん

地方高利回り主義の中島亮さん

ボロ戸建て投資の脇田雄太さん

など。

 

また不動産投資と言えば男性が多いですが

女性投資家で活躍している

岩崎えりさん、金子みきさん、菊地美佳さん

などなど。

 

14人、ひとりひとりの本を読むのは大変ですが

この本なら1冊で読むだけで、大枠が分かります。

 

そして、興味のある投資家さんがいたら

あらためて、その人を読めばいいのです。

 

こんな感じで、ぜひこの本を読んでみて下さい

 

 

それでは不動産投資の事なら社長が

6冊も本を出しているクリスティ＆富士企画まで。

 

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3月は賃貸物件の入れ替わりが多い時期となります。

理由は入学、卒業、入社、人事異動など

引越しをともなう生活変化があるからです。

 

そのためこの時期はどこの不動産屋も

忙しく動いていると思います。

 

しかし3月が過ぎて4月になると、徐々に

入居付けが苦しくなり、5月のゴールデンウィークを

過ぎてしまうと、パタッと動きが止まってしまいます。

 

この時期を過ぎても空室があると

半年や1年近く、埋まらない可能性があります。

 

そこで管理会社から

「募集家賃を下げませんか？」

と提案が来る場合があります。

 

空室のままでいるよりはマシか？と

家賃を下げるのも悪くはありませんが

下げるのは、ちょっと待って頂きたいと思います。

 

それは家賃を下げると言う事は

収益性が下がる事を意味します。

 

収益性が下がると、将来の売却価格に

かなり影響が出て来る訳です。

 

収益物件の売却価格の多くは

利回りで決まります。

 

例えば1室1000円下げるだけでも

それが2室、3室と増えてくれば

年間収入が数万円変わってきます。

 

数万円の年間家賃の下落により

将来売却する時の価格が数十万円から

数百万円変わってくる事があります。

 

これは、かなり痛いのですが実際に

売却する時が来た時に、初めて気が付きます。

でもその時には、もう遅いのです。

 

そうならない為に、家賃を下げる前に

もう少し、ほかの作戦は無いか考えてみましょう。

 

またこの事を含めて、売却の事なら

代表の新川が出している書籍

「万年赤字物件を驚異の高値で売る方法」

をぜひご覧ください

 

（↑クリックするとアマゾンに飛びます）

 

それでは収益物件の売却の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

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