不動産投資は収益物件を

買ってからがスタートです。

買ってから賃貸経営が始まり

嬉しい家賃が入って来ますが

いろいろな問題が起こったりします。

そこで今回は私が収益物件を買った後

大き目の費用がかかった問題を書いて行きます。

まず良くあるのですが、家賃滞納です。

滞納保証に入っていたので、とくに

自分で取り立てる事はありませんでした。

全部、保証会社が対応してくれました。

ただ、入居者が夜逃げをして車を

敷地内に放置された時は、自分で対応しました。

道路に放置してくれれば、警察を呼ぶのですが

敷地内だと、警察は何もしてくれません。

そこで、ネット調べた業者さんに

うまい事やってもらいました。

この時は10万円ぐらいかかりましたが

とても勉強になりました。

あと屋根裏にコウモリが入った事もありました。

これは追い出すのに、30万円ぐらいかかりましたが

けっこう痛い出費でした。

お部屋で入居さんが亡くなってしまった事もありました。

この時は、遺族の方と連絡はとれましたが

何もしてくれませんでした。

そこで残置物処理、特殊清掃、原状回復をやって

100万円ぐらいかかりましたが、保険が使えたので

なんとかなりました。

備えておくもんですね。

そのほか

・入居者が室内でケンカをして警察沙汰になったり

・入居者が、覗きの被害あってセンサーライトを設置したり

・寒さで給湯器が壊れたり

・台風でサイクルポートの屋根が飛んだり

・ドアが壊れて、閉まらなくなったり

などなど。

いろいろ起こりますが、保険に入っていたり

管理会社に頼れば、どうにかなるものです。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社は収益物件の売買仲介をメインに

やっておりますが、実は購入して頂いた

アパートの管理業務もやっております。

お陰様で年々、管理棟数も順調に

増えており、このたび管理部の

スタッフを募集する事となりました。

賃貸管理の業務に興味のある方は

ぜひ私たちと一緒に働きませんか？

詳しくはこのままご覧ください。

【仕事内容】

今回、お願いしたいのは当社の

管理オーナー様を個別に担当するお仕事です。

始めは20～30人を担当して頂きます。

管理をしているアパートの退去があった際

オーナー様に連絡をして、募集条件のすり合わせや

リフォーム内容の提案をしてもらいます。

また別部署より入居者クレームが

あった時の業者手配の仕事もあります。

（基本的に入居者様との、やりとりはありません）

【募集資格】

不動産業界で3ヶ月以上経験がある方（賃貸、売買などは問いません）

または、すでに賃貸経営をしていて賃貸の勉強をしたい方

※普通自動車免許（AT限定可）は必須です。

【勤務地・交通】

埼玉県さいたま市大宮区下町1-51　木崎屋ビル2F

※転勤はありません※車通勤OK（社用車もあります）

交通：「大宮駅」東口より徒歩7分

【雇用形態】正社員　社会保険完備（雇用、労災、健康、厚生年金）

【勤務時間】9：30～18：00（基本的に残業はありません）

【給与について】

（給与例）30歳の場合　基本給26.1万＋交通費全額支給

宅建資格をお持ちなら宅建手当を1ヶ月3万円支給

賞与年2回　昇給年1回　経験により優遇あり

【休日休暇】

＜年間休日120日＞

◆完全週休2日制（希望日で設定）

◆GW（9日間）

◆夏季休暇（9日間）

◆年末年始休暇（9日間）

◆有給休暇

◆慶弔休暇

ご興味のある方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「スタッフ募集について」と入力して下さい。

不動産投資は融資がカナメです。

これは皆さん、認識していると思います。

そのため、良い条件で融資が

組める物件を探している訳です。

でも物件が良いだけでは、融資は組めません。

物件の次は、借りる人の内容が審査されます。

これには年収、自己資金、既存借入など

いわゆる属性と呼ばれる部分で

会社の規模、自分の年齢、勤続年数なども見られます。

会社で言えば、一部上場企業や公務員が

有利なケースが多く、外資系の場合は

金融機関よりかなり判断が違います。

このように、物件とお客様を総合的に見て

融資の判断が下される訳です。

ここで仮承認が出れば、ひと安心となるのが普通です。

仮承認が出れば、本承認が出るのは時間の問題で

だいたい問題なく、融資が可決されます。

しかし、最終的な審査が通っても

最後の最後に、ある審査があります。

それは、団体信用生命保険です。

多くの金融機関は、これに加入できる事が

融資する条件になっております。

毎年、健康診断をしていて

特に指摘事項や再検査などが無ければ

だいたい加入できます。

でも、検査などで経過観察になったり

投薬の治療を受けていると

それが原因で加入できない事があります。

加入できないと言う事は

通りそうだった融資が「否決」となりますが

最近、加入できないケースが増えております。

こればかりは日頃から、健康に気を使い

暴飲暴食、タバコやお酒、睡眠不足や運動不足

などに注意するしかないと思います。

もちろん、これに加入できなくても

融資をしてくれる金融機関もありますが

健康が１番大事であります。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

くれぐれも、飲み過ぎには注意しましょう。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

来たる1月28日(土)に大宮にある

クリスティの事務所にて、数年ぶりに

リアルセミナーを開催します。

コロナ前までは、リアルセミナーが

当り前でしたが現在では

オンラインが主流となりました。

しかし、コロナも治まりつつありますので

久しぶりに対面式のリアルセミナーを開催いたします。

なお今回は、三井住友トラストＬ＆Ｆを

使った購入セミナーとなります。

こちらの金融機関は業界内では

「トラスト」と言われておりますが

収益物件に対する融資の歴史長いです。

昔は「ライフ住宅ローン」と言う会社でしたが

それから、合併や社名変更があり

現在の姿となっております。

融資の特徴としましては

築古物件にも長期ローンが組めるのが

最大の特徴だと思います。

また、基本は物件価格の7割から8割融資が基本ですが

所有物件を担保提供する事により

フルローンが組めるケースもあります。

担保提供する物件に関しては、抵当権が付いていない事が

望ましいですが、物件によってはほかの金融機関の

抵当権が付いていても、取りあつかえるケースもあります。

一棟目を探している方も、複数棟お持ちで借入が

数億ある方も、自営業の方も、外国籍の方も

融資をしてくれる可能性があります。

まずはこのセミナーをお聞きいただき

これからの可能性を探って頂ければと思います。

【セミナー概要】

・日　時：1月28日(土)　13:30～

・定　員：6名

・会　費：無料

・場　所：株式会社クリスティ　セミナールーム

埼玉県さいたま市大宮区下町一丁目51番木崎屋ビル2階

※セミナー40分程度、その後は個別面談を予定しています。

【参加条件】

自己資金1,000万円以上お持ちの方　もしくは

共同担保となる物件をお持ちの方

少人数制リアルセミナーとなっております。

ZOOMライブではない、生の声でお答えしていきますので

少しでも質問などある方はぜひご参加ください。

セミナーに参加希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「1月28日参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

収益物件を検討する時、立地とか利回りを

気にする人が多いですが、ガスや水道、下水などの

ライフラインのチェックも大切です。

このライフラインによって、ランニングコストが

大幅に変わる場合があります。

そこで今回は収益物件では、たまにある

飲用水が井戸の場合のお話しです。

当社が仲介する物件ですと井戸が

出て来るのは、千葉県や茨城県です。

千葉だとの海沿いの八街、茂原、山武、大網とかで

内陸エリアだと鎌ケ谷市にも井戸物件はあります。

茨城に関しては、全域にあるような気がしますが

扱った事があるのは、下妻、取手、鹿嶋などです

基本情報を言いますと、井戸物件は

水道代がかかりません。つまり無料です。

これが最大のメリットだと思います。

次にデメリットですが

まず、1年に1回は水質検査が必要です。

費用は地域にもよりますが、1回1万円程度です。

（ちなみに水質検査をしていない事が非常に多いです）

業者に依頼する場合と、自分で水を採取して

検査場などに持っていくやり方があります。

この検査をして、飲み水として「不適合」と

なってしまうと、けっこう大変です。

適合にするための機械を付ないといけませんが

その費用が数十万円から100万円前後かかる場合もあります。

または公営水道が来ている場合は

それにつなげばいいですが

それにも、もちろん費用がかかります。

あと、頭に入れておきたいのは

何年か経つと、井戸のポンプが壊れたりして

これも直すのに数十万円かかる事が多いです。

井戸物件の場合は、このあたりを注意して

購入すると良いです。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

よく投資商品を営業マンに勧められたら

「自分でも持ってますか？」と質問すると

良いと聞きます。

自分で持っていれば

それなりに良い投資商品で

持っていなければ、悪い投資商品。

こんな見分け方があるようです。

確かに「自分でも持ってますか」は

すごく鋭い質問だと思います。

私もよくお客様から

「物件は何棟ぐらい持ってますか？」と

よく質問されました。

入社したての頃は、もちろん収益物件など

持っていないので「持っていません」と答えていました。

持っていないと答えると、今度は

「何で買わないんですか？」と

質問が来ます。

お客様としては、物件を紹介してるくせに

何で買わないのか、理由が知りたい訳です。

そこで私が答えていたのは、買いたいけど

・入社したてで年収が低い

・不動産屋なので、属性が悪くローンが組めない

・自己資金が無い

など。

こんな感じです。すると大体のお客様は

「なるほど！」と納得してくれます。

このように、不動産投資の社員でも

あまり収益物件を持っている人は少ないです。

やはり不動産は高額なので、簡単には買えません。

何年も勤めていると、それなりに年収も増え

自己資金も貯まってくるので、物件を買う社員が出て来ます。

でも年収が増えると、増えただけ使ってしまい結局

貯金が出来ず、物件が買えない社員が多いのも否めません。

やっぱりお金を貯めるのって、難しいですよね。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

1月20日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

遅くなりましたが

あけまして、おめでとうございます、

本年も弊社のノリノリ営業マンたちは

大活躍する予定ですので

何卒よろしくお願い致します。

活きのいい情報を、どんどん紹介していくので

今回もお見逃しのないように、ぜひご参加ください。

さて2023年最初の物件紹介ライブですが、

「満室稼働中の物件」を紹介する予定です。

営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和5年1月20日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「1月20日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、これから不動産投資を始める方や

収益物件のお問合せした事が無い方にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

物件の購入、売却共に担当して頂きましたが、迅速で正確な対応

をして頂きとてもスムーズに手続きを終えることができました。

感謝しております。ありがとうございました。

（O.N様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

（今回の営業担当：北岸洋一良）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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不動産投資を始めようと思った

キッカケって、人それぞれだと思います。

当社にお問合せ頂く、お客様にも

「何で不動産投資をしたいんですか？」と聞きますと

だいたい、いくつかのパターンに分かれます。

例えば

ロバートキヨサキさんの

「金持ち父さん、貧乏父さん」を読んで

不動産投資に興味をもった、とか

これが１番多いですね。

または

老後の資金を貯めたり、将来の不安から

何かしら今のうちから投資を始めたい！とか

奥さんが妊娠をして、週5のパートを

辞めなきゃいけないので、それと同じ

収入が稼げるアパートが欲しい！など

みなさん目的がある訳です。

でも始めのうちは、どんな収益物件が

自分に合っているのか分からないので

何となく、自分の家の近くから探します。

または自分の年収から、何となく

物件価格を決めて、ネット検索をします。

そして良さそう物件が出て来て、いざ買おうとすると

「融資が出ない」と言う現実に、ぶつかります。

もちろん、これでも良いと思いますが

どうせなら、詳しい不動産会社に

聞いてしまった方が早いです。

その点、当社は投資専門なので

お客様の資産状況を聞けば、どこの金融機関で

どのくらい融資が組めるか、アドバイスできます。

それを元に、収益物件を探す。

こんな感じになります。

もしご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

きっとお役に立てると思います。

うちの会社では主に築30年ぐらいの

中古アパートを仲介してます。

そうするとよくあるのは、ガスはプロパンで

下水は浄化槽と言うパターンです。

東京では少ないですが、東京以外の

千葉、埼玉、神奈川はもちろん北関東でも

このようなケースが多いです。

そしてこの時、注意したいのは浄化槽です。

浄化槽とは建築時に、下水の整備されていない地域で

地中にタンクを埋めて、その中で下水を処理して

自然な状態の水にして、側溝に流すやり方です。

「ボットン便所」をイメージするかも

知れませんが、それともちょっと違います。

地中に埋まっているので、パッと見ても

よく分かりませんが、役割は非常に重要です。

なお浄化槽は

下水だけを処理する単独浄化槽と

下水と生活排水を処理する合併浄化槽に

分かれます。

その規模や地域によりますが、年に3回から4回の

点検と年1回の清掃が必要です。

これをシッカリやっていて

異常が無ければ問題はありません。

でも意外とやっていないオーナーさんや

管理会社が多いです。

そして、売買するあたり点検をしてもらうと

実は内部にキレツが入っていた、とか

ブロワーが壊れていた、とか

悪い報告が上がってきます。

これが少額の費用で、直せればよいのですが

場合によっては修理できず、浄化槽ごと交換や

下水につなぐ工事が必要な場合があります。

すると、数百万円かかったりします。

だから要注意なのです。

浄化槽の物件を買う場合は

この辺りをしっかりチェックして下さい。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

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