収益物件を買う時に、建ぺい率や

容積率を気にするお客様や

不動産の営業マンは多いと思います。

なぜなら、それがオーバーしていると

違法建築の物件になってしまい

融資が出にくくなるからです。

もちろん違法建築でも、融資する

金融機関はありますが

多くの場合、取り扱いができません。

しかし、条例はどうでしょうか。

きっと、あまり気にしている人は

いないと思います。

でも条例に違反していると

違法建築と同じように

融資が出にくくなる事があります。

例えば、ある地域では共同住宅を建築する場合

世帯数の50％以上の駐車場を敷地内に

確保しなくていけない、と言う条例があります。

これが確保できていないと

基本的には、条例違反になります。

ここでチェックしいたのは、その条例が出来た時期です。

建物が建つ前か、建った後か？です。

建つ前から条例がある場合は

特別な事情がない限り、条例違反となります。

建った後であれば、当時は適法で建てられたけど

現在の条例とは適合していないので

「既存不適格」と言う、扱いになります。

後者であれば、再建築の時に

実施すればいいので、あまり問題にはなりません。

そのため、融資も問題ない事が多いです。

このあたりは、かなり細かくなりますが

条例にも注意が必要です。

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社には定期的に、金融機関の

融資担当者の方が来てくれます。

数年前には色々な金融機関の方が

来てくれていましたが、コロナになったとたん

誰も来なくなりました。

まあ、当たり前ですけどね。

ところが、コロナもおさまって来た事もあり

最近はまた、来てくれるようになりました。

当社として、嬉しい限りです。

やはり、わざわざ来てくれるぐらいですから

融資も積極的で、エリアも広く金利は下がり傾向です。

ここで更に、融資期間が延びてくれると言う事なし！

なのですが、まだそれは出来ないみたいです。

このように積極的な金融機関もあれば

消極的になっている金融機関もあります。

少し前までは、イケイケで融資エリアも

どんどん広くなっていた地方銀行さんですが

最近の融資実績は、すごく減っているそうです。

全盛期には9割融資で金利も2％前後でしたが

いまでは9割には遠く及ばず、半分ぐらいしか

出ない物件も増えているそうです。

やっぱり、金融機関の融資状況はよく変わりますね。

そのためマメに情報収集をする事が大事です。

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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一般的に不動産の売買契約が決まると

現地調査や役所調査をやります。

当社で扱っている中古の1棟アパートや

1棟マンションも同じように調査をしますが

やると色々な問題が出てく事が多いです。

例えば

再建築の問題や、条例の問題。

または消防法の問題や、浄化槽の問題など。

よくあるのは建てる時は居宅（一戸建）で申請して

実際は共同住宅（アパート）と建てちゃっている。

そのため、実は違法建築になっている。

すると、想定していた融資が出ない。

または1階部分を駐車場で申請して

現在は事務所になっている。

これもよくあるパターンです。

そのため、容積率オーバーになっている。

あとは屋上にプレハブ小屋を設置している。

この建物面積を入れると容積オーバーになる。

この時、プレハブ小屋を壊してくれれば

いいのですが、壊すのも簡単じゃないですよね。

このような感じで、調査をすると

知りたくなかった事実が出て来ます。

もちろんこの事は、買主様に報告して

話がなくなる事が多いです。

でもその事実を知っても、そのまま買うお客様もおりますが。

どちらにしても、中古の収益物件は

調査すると、問題が出て来る事が非常に多いのです。

だから買う時は

「たぶんなんか出て来るだろう」と

心構えをしておくとイイと思います。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

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先日、埼玉県の所沢駅に行って来ました。

けっこう立派な駅でした。

ところで、なんで行ったかと言いますと

売却依頼を頂いた物件の、現地確認のためです。

新人の頃は、どこへ行くにも車が基本でしたので

駅から物件の現地まで、歩く事はありませんでした。

でも最近は電車の移動が多くなり

基本的には、どこへ行くにも電車です。

電車にしてから気づいたのですが

移動中に本を読んだり

仕事が出来るので、すごく快適です。

駅に着いて、物件まで30分ぐらいの

距離でしたら実際に歩いて行きます。

でも、だいたい初めての道なので

迷ったりして、30分で着く事はありません。

また30分以上の時や、雨の日や

気分が乗らない時は

タクシーかバスで向います。

このとき、時刻表を見て

バスの本数もチェックします。

場所によっては、5分に1本ぐらい

バスが来るエリアもあります。

つまり1時間に12本です。

これだけ多いと言う事は、それなりに

人が住んでいる事が予想できます。

ちなみに以前のクリスティの事務所の前にも

バス停がありましたが、多い時で

1時間25本バスが来ました。

これってスゴイですよね！

さて、いつも車で現地確認をしている人は

たまには電車とバスを使ってみるもの面白いです。

ぜひやってみてください。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、これから不動産投資を始める方や

収益物件のお問合せした事が無い方にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

今回も暑い時期から、晩秋まで何件も、お付き合いいただきありがとうございました。

途中で融資先の変更などがあり、当初の想定とは違う方向になりましたが、お陰様で購入に繋がりました。

差し当たり空室を埋める事を優先しますが、また購入に動くかと思います。

その際にはよろしくお願いいたします。

（ＴＫ様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

（今回の営業担当：秋山元志）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

2月3日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

1月は10年に一度の最強寒波が猛威を

振るいましたが、2月も厳しい寒さが続くらしく

外に出るのが億劫になりますよね。

そんな時こそ、弊社ノリノリ営業マンたちが提供する

ホットな情報をつめこんだ、物件紹介ライブに参加して

土日、営業マンと外に物件を見に行くのも醍醐味ですね！！

さて今回の物件紹介ライブですが、

「今年から販売された新規物件」を紹介する予定です。

営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和5年2月3日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「2月3日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、これから不動産投資を始める方や

収益物件のお問合せした事が無い方にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

クリスティさんに管理から売却までお手伝いをして頂きました。

他社の管理が不満でクリスティさんに引き継いでもらったのですが、

あの時に決断をして本当によかったです。

修繕の提案も低コストで、オーナーの目線で動いていただけたので、キャッシュ

フローも改善しました。

また、最低でも数ヶ月単位の時間がかかると思っていた物件売却の話も

すぐにまとめていただき、希望の金額で決済することができました。

本当に巡り会えて良かったと思える会社です。

ありがとうございました！

（ＹＨ様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

（今回の営業担当：秋山元志）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

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不動産投資は、仕入れが重要です。

仕入れとは収益物件を買う事ですが

出来るだけ「相場より安く」が理想です。

そこで割安な物件を買うため

ネットで検索をしていると、たまに

「これは安い！」と言うものに出会います

そして、資料を取り寄せてみると

こんなケースが多いです。

例えば

借地

全空き

違法建築

再建築不可

市街化調整区域

自殺などの事故物件

このあたりは、だいたい販売図面に

書いてあるので、資料を見れば分かります。

でも現地に行かないと

よく分からない事があるのは

急傾斜地や

擁壁に問題あり

接道が階段などです。

これは横浜市や

横須賀市に多い気がします。

あと図面に書いてあるけど、意味が分からないのは

接道が「43条但し書き道路」と呼ばれる道路です。

この道路の場合、基本的に再建築不可ですが

建築審査会の許可が取れれば、建築できます。

建築するための条件があるので、

融資が出なかったり、融資額が伸びなかったりします。

そのため、結果的には普通の物件よりは

価格が安くなります。

土地が広いと思ったら実際は、私道部分も含まれていて

有効宅地は半分ぐらいだったと言う事もあります。

このように安い物件には

だいたい安い理由があります。

しかし全空きでも、違法建築でも、自殺物件でも

結局は総合的にみて、安いかどうかで

安ければ買いだと思います。

それでは不動産投資の事なら

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ご存知の方も、いらっしゃるかと思いますが

市街化調整区域は、基本的に建物は建てられません。

でも実際には建っている事があります。

それは昭和40年代の線引き前から

そのエリアで建物が建っていて

既存宅地制度を使って、建てているケースが多いです。

また2000年ごろの土地計画法改正によって

自治体が規制緩和すれば、調整区域も宅地開発ができ

住宅が建設されるようになりました。

これにより自治体、住人、不動産事業者の

3者にメリットがもたれされました。

例えば

住民は、広い宅地を安く買える。固定資産税も安い

自治体は、人口が増え税収が増える。

不動産事業者は、広い土地を安く仕入れ売る事ができる。

まさに3方好しでしたが、近年この開発に

大きな問題が出てきました。

それは水害です。

もともと田んぼや、畑の所に住宅を建てているので

浸水しやすく、低いエリアが多かったのです。

さらに浸水リスクを把握せず、購入した人も多くいるそうです。

そのため、2022年4月に国は浸水想定3m以上の

リスクがあるエリアの住宅建設を、厳格に規制する方針となりました。

もちろん実際に規制を行うかどうかは、市町村の判断だそうです。

これにより現在、住宅が建っていても

将来、再建築が出来なくなったり

土地値の下落の可能性が出て来ました。

今後、調整区域の物件を買う時は

このような事も考慮にいれて

頂ければと思います。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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不動産会社って、だいたい

事務所の中に神棚があります。

うちの会社にも、もちろんあります。

また、年始になると社員全員で

神社に行って祈祷をしますが

こんな事をやっているのも、不動産屋です。

このように不動産業者は、縁起をかつぎます。

そんな私も、昔は神社などにはぜんぜん

行きませんでしたが今では年に1回、埼玉から

三重県の伊勢神宮に行ってます。

昨年は5月に伊勢神宮に行って

8月に和歌山県の熊野那智大社と

那智の滝に行ってきました。

「かつげる物は、何でもかついでおけ！」と言う感じです。

お客様の中には「不動産は縁もの」と言う人もおります。

欲しい物件が買えなかった時

「今回は縁がなかったですね」と言います。

売買契約や不動産の決済する日は

「大安」にこだわるお客様もおります。

こんな感じで、お客様でも縁起をかつぐ人はおります。

この中で、とくに日取りを気にする人は

現金で不動産を購入する人が多かった気がします。

つまり日取りや縁起を気にするから

お金が貯まって、現金購入できるのか？

またはお金が貯まって来たので

日取りや縁起を気にするようになったのか？

まあ、どちらが正解かは分かりませんし

人それぞれだと思いますが、選べるなら

仏滅よりは大安がイイと思います。

でも良い物件を買うには、日取りなんて

気にしている時間が無い時もありますが。

それでは不動産投資の事なら

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