不動産は高額な買い物です。

1つの物件が数百万円から数千万円。

更には数億円、なんて事もあります。

そのため売買契約をする時

お客様は、かなり慎重になります。

そして仲介する営業マンとしても

取引がスムーズに行くように

細心の注意をして契約にのぞみます。

しかし、細心の注意をしても

問題が起こる事はあります。

特に当社がメインで扱っている

中古の投資物件は、契約してから

引き渡しまでに、色々な事が起こります。

これは古いために経年劣化している事と

自宅を買う時のように、空き家では無く

賃貸人がいる事が関係してきます。

また融資も決まり切ったパッケージの

住宅ローンでは無く、個別に審査する

アパートローンのため、予期せぬ事が起こります。

これら複数の理由があり

何かしらの問題が起こる事を

想定してやっております。

そのため、仮に何かが起こったとしても

多くの場合が想定内なので

速やかに処理していきます。

その結果、何も無かったかのように

物事が運び、スムーズに引き渡しまで

行くケースが多いです。

これは長年、投資物件だけを

やって来たから、できる事かもしれませんね。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

投資物件は利回りが重要です。

そのため低いよりは、高い方がイイです。

単純に利回りが5%よりは10%が良いです。

でも利回りが高いということは

同時にリスクも高くなります。

これは、切っても切れない関係で

基本的には、表裏一体です。

一般的に、利回りが高い物件の傾向としては

立地が悪いとか、建物の古いなどがあります。

それでは

詳しくリスクを考えてみます。

まず立地が悪いと言うことは

・人口が少なかったり

・駅が遠かったり、

・電車の本数が少なかったり

・そもそも電車が走ってなかったり

・周辺にお店が無かったり。

すると

「入居付けが、しづらい」

というリスクがあります。

また田舎で資産価値が

低かったりするので

将来の出口も心配です。

次に建物が古い物件の場合は

あちこちが経年劣化で傷んでおりますので

頻繁に修繕費かかったりします。

更には

今の耐震基準ではないので、地震に弱かったり

自然災害を受けやすかったり。

こんな事が予想されます。

このようなリスクを考慮に入れて

総合的な観点から、高利回り物件を

狙っていく事をお勧めします。

もちろん高利回りだけど

上記ような問題が

全く無い事もありますが。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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12月も半分が過ぎ

来週からは、後半戦に入ります。

すでに連日の忘年会などで

疲れ切っている方も

いらっしゃるかと思います。

またこの時期になると

今度はクリスマスモードで

さらに慌ただしくしなる人も、いる事でしょう。

なんだかんだで

12月は休む暇がありませんよね。

そしてここから、収益物件の動きも

かなり活発になって来ます。

えっ！

こんな時期から、物件が動くの？

と思った方も多いと思いますが

けっこう動きます。

それも、どちらかといえば

かなり激し目に動きます。

これは例年の事なのですが

シッカリしとした、理由があります。

それは年内に収益物件を

・売りたい売主さんがいたり

・買いたい買主さんがいたり

・それをまとめたい営業マンがいたり

など。

この3者の思惑が、一致するからです。

年内にこれならを済ませて

スッキリした気持ちで年末年始を迎える。

こんな訳で、ここから年末にかけて

まだまだ動きまくるのです。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ここから更に、イイ波に乗って行きましょう！

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本日19時より大宮のクリスティで

三井住友トラストL＆Fの

セミナーを開催しました。

講師はナント！

現役の融資担当者さんで、わざわざ

クリスティの事務所まで来てくれたんです。

内容としましては、もちろん

三井住友トラストL＆Fの融資の詳細なんですが

意外と知ってるようで、知らない事が多かったです。

おかげで様、あらためて

非常に勉強になりました。

例えば

建ぺい容積オーバーはやるけど

シェアハウスはやらない、とか

担保物件を提供する時

抵当権と根抵当では評価がぜんぜん違う、とか

基本的には全国規模でやるけど

静岡県と山梨県は空白地帯になっている、とか

資産管理法人や一般の事業法人はやるけど

売上が1億以下で従業員が、5人以下じゃないとダメ、など

こんな感じでした。

まあ、いろいろありますが

どちらにしても、今後も積極的に

ジャンジャン融資をしてくれそうです。

ですので、収益物件の融資なら

三井住友トラストさんがお勧めです！

そして不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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さて今年も残すところあと

17日となりました。

・収益物件を買えた人

・買えなかった人

・まだ考え中の人

いろいろだと思いますが

買った人は来年の2月3月に

アレが待っております。

アレとは、そうです。

確定申告です。

もちろん、すでに何度もやっている人は

お馴染みですが、初めての人もいらっしゃる訳で

そんな方に向けて、本日セミナーをやりました。

 開催場所は東京四ツ谷

富士企画のビルにある

「YOTSUYA BASE 73」です。

講師は当社の顧問税理士である

尾崎先生が担当してくれました。

なお、尾崎先生は非常に良い先生なので

以前は、お客様にも紹介しておりました。

でも今は多忙になってしまい

なかなか仕事は、受けられないそうです。

でもセミナーは開催してくれました。

そんな先生なので、このセミナーは

いつも大人気です

今回も告知をして、わずか2日で

満席になってしまいました。

申し込んだけど、参加出来なかった

お客様へ、この場を借りてお詫び申し上げます。

大変申し訳ありまでした。

また機会があれば

開催したいとおもます。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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中古の1棟アパートや1棟マンションだけに

限りませんが、不動産は何かしらの

道路に接しているケースがほとんどです。

そして、その道路の種類、道路の幅

道路との接道の長さなどによって

建築の制限があったりします。

一般的には建築機基準法の

道路に2m以上接していれば

建物は建てられます。

ここまでは、ご存知の方が多いです。

これが大前提ですが、接している道路が

建築基準法の道路ですが、公道では無く

私道の場合があります。

私道とは国や市町村が

持っている道路ではなく

個人が持っている道路です。

私道の場合、1人で持っている事もあれば

複数の個人が持っている事もあります。

道路に接している人が道路の持分を

持っている事もあれば

持っていない事もあります。

この時、道路の持分を持っていないと

「再建築が出来ないのではないか？」と

お客様から質問が来る事が多いです。

結論から言いますと、持分を持っていなくても

再建築はできます。

だから持っていなくても「何の問題もありませんよ！」と

言いたいところですが、大なり小なり問題はあります。

それは、道路の地中に埋まっている

水道管の工事をする時に

掘削の許可をとる必要があったりします。

また、建て替える時に道路所有者から

「道路の使用料を払え！」と言われたり

建築の妨害をされたりする事があります。

だから道路持分を持っていないよりは

持っているに越した事はありません。

でも上記の出来事は、この仕事を

16年やって2回ほどありました。

これを多いと思うか、少ないと思うかは

お客様しだいですが・・・。

それでは収益物件の取引の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

扱っている物件は、築30年ぐらい

経った中古の1棟アパートと

1棟マンションが多いです。

このあたりは

ご存知の方も多いと思います。

エリアとしては、関東地方の1都6県ですが

利回りの関係で東京都内は少な目で

23区内になると更に少ないです。

でも逆に、利回りの高い

北関東がすごく多いのか？

と言いますと、実はそうでもないです。

では、どこが多いのか？

それは東京から近すぎず、遠すぎず。

そんな埼玉、千葉、神奈川のエリアです。

埼玉県で言えば、川口市、和光市、草加市など

東京と隣接しているエリアは、近すぎるので少な目で

もう少し離れた、川越市、桶川市、春日部市などが多めです。

ところで、なぜこんな事が起こるか？

と言いますと、ズバリ！

理由は融資です。

今のところ、収益物件の融資を積極的に

やってくれる金融機関は、非常に限られております。

その金融機関の多くが、それぞれ

違う融資基準があります。

例えば

・国道16号線の内側エリアが良い

・土地の積算は売価の6割以上は必要

・金利の関係で利回りは7％以上欲しい

など。

色々とある訳ですが、これらの条件に

よく当てハマって来るのが、さっき書いた

東京から「近すぎず、遠すぎずエリア」なのです。

だから必然的に多くなってしまうのです。

事務所のある「大宮や四ツ谷から近い」とか

勤めている営業マンが「そのエリアを好き」とか

そんな理由で、紹介している訳じゃないんですよね。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

昨日の12月8日（金）夜ですが

第23回目の「夢がモリモリ会」が

新宿歌舞伎町で開催されました。

かれこれ23回目ともなりますと

すでに、何回も来ている常連さんから

今回で初モリモリ会の方まで、さまざまです。

師走でみなさん、忙しい事もあり

参加者の出足は遅かったのですが

なんだかんだで、73名を超える方に来て頂きました。

この場を借りて、御礼を申し上げます。

ご参加頂き、ありがとうございました。

（様子はこんな感じです↓）

さて、今回は23回目と言う事もあり

特になにか記念の回数では無かったのですが

多くの金融機関の方にも来て頂きました。

最近、すごく積極的な融資で有名な所や

マニアックな融資をしてくれる所や

今も昔もジャンジャン出してくれる所など。

各担当者さんと楽しい

ひと時を過ごす事ができました。

これを機に、更に積極的に

そして、更にクリスティ＆富士企画を

ごひいきに、してくれれば思います。

モリモリ会の後半では

久しぶりにプレゼント企画を実施しました。

景品としては、8冊目の新川の書籍や

パッケージがリニューアルしたオリジナルカレーなど。

そして特賞は「伊豆ベースの宿泊権」でしたが

いつものお約束通り73番目（波にちなんで）に

会場に入った方が当選したしました。

また今回は誰もが当たりたくない

「滝行参加権」も2名分、用意してあり

希望者が4名おりまして、ジャンケンでの争奪戦となりました。

見事、ジャンケンで勝った方は

来年に1月7日に開催される

滝行、ガンバッテってください。

こんな感じで今年最後のモリモリ会は

大盛り上がりの内に終わりましたが

来年もやりますので、皆様また来てください！

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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12月15日(金)に大宮のクリスティで

三井住友トラストL＆Fの現役

担当者を招いて、セミナーを開催します。

内容としましては、基本的には

融資の説明になります。

他の金融機関に比べて柔軟な対応を

していることで有名であり、その

最新の融資条件などをお伝えします。

なお三井住友トラストL&Fは当社も

提携しているので、お仕事でお忙しい方でも

気軽に融資のご相談ができるかと思います。

また、実際の実行事例もご紹介致します。

セミナー後は個別面談を行いますので

いろいろと相談してください。

融資条件を把握し、良い物件を早く

購入できるように頑張りましょう！

【セミナー日時】

日時：12月15日(金)　19：00から40分程度

定員：6名　会費：無料

場所：株式会社クリスティ　セミナールーム

埼玉県さいたま市大宮区下町一丁目51番　

木崎屋ビル2階

セミナー終了後、ご希望の方には

個別面談を予定しています。

【下記のような方に向いています】

物件価格の2割以上の自己資金を使える方

共同担保に提供できる不動産をお持ちの方

今回は、少人数制のリアルセミナーと

なっておりますので

参加者が殺到する場合があります。

ZOOMライブではない生の声で

お答えしていきますので、少しでも

質問などある方は、ぜひご参加ください。

セミナーに参加希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「12/15セミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

不動産の売買契約書では

引渡しの期日が明記されております。

通常ですと融資の審査などで

時間がかかるので、契約してから

1ヶ月半から2ヶ月後ぐらいにする事が多いです。

もちろん融資を使わず、現金の

場合ですと、もっと早くなったりします。

しかし、買主様が現金で払えるとしても

売主様が融資を使って買っている場合は

抵当権の抹消準備で2，3週間かかります。

そのため、何だかんだで、現金でも

引渡しまでに意外と時間がかかります。

ここまでで、当たり前の事ですが

不動産の取引は、基本的に引渡し期日までに

買主様が売買代金を払えば、取引は終了します。

売主様から買主様に所有権が移り

所有権が移れば、その日からの家賃は

買主様のものです。

ですので、買主様の立場から言えば融資の審査が通って

いつでも売買代金が払える状態になれば

出来るだけ早く、自分の物件にした方が得のように感じます。

こんな理由から、逆に売主様から言えば

家賃を出来るだけ、多くもらいたいと考えて

引渡しを、期日のギリギリにする事があります。

これはこれで、売主様と買主様が合意すれば

特に問題ないですが、引渡しと一緒に

実際は、収入だけなく支出も付いてきます。

つまり、売主様が引渡しを先伸ばしにした期間に

自然災害や事件事故などが起これば、その修繕費用は

当然、売主様にかかってきます。

不動産投資は、収益であるメリットもあれば

支出であるデメリットもあり、表裏一体です。

そのあたりを総合的に判断して

決断を進めて行くのが大事です。

もちろん、人それぞれで

正解が1つではありません。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。