当社は中古の投資物件を

多く扱っております。

それも築30年ぐらいがメインなので

築15年ぐらいだと「築浅」って感じがします。

そんな古い物件ばかり扱っていると

調べても分からない事が多いです。

今回はそんなお話しです。

まず何が分からないかと言いますと

修繕の履歴がわりません。

築30年ともなると

オーナーが何人も変わっております。

すると今のオーナーがやった修繕はわかりますが

その前とか、その前の前のオーナーがやった事は

まずわかりません。

仮に今のオーナーが5年間所有していて

なにも修繕していなくても、物件がキレイな時は

きっとその前か、その前の前のオーナーが何かやったかも？

と推測するしかありません。

またよくあるのが、建築確認で申請した面積と

現在の登記簿の面積が違う事です。

土地の大きさが違っていたり

建物の大きさが違っていたり。

これは頻繁にあるのですが、申請した面積より

登記簿の面積のほうが大きい建物の時は

金融機関に、その理由を質問される事があります。

でも質問されても、分からないので

答えられず、融資が出なかったり・・・。

こんな事も、たまにあります。

あとよくあるのは、浄化槽の排水を

どこに流しているのか、わからないケースです。

前面の側溝に流していると思いきや

裏の水路に排水していたり。

建築当時の資料が残っていないので

今となっては、よく分からないのです。

このあたりが、中古物件の難しいと言いますか

リスクであり、そのぶん新築より

価格が安いメリットになります。

ですので、中古物件の購入はそのような

リスクとメリットを総合的に判断する事が重要です。

それでは投資物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

本日10時より

「年内に収益物件を買いたい人、集まれ！」

セミナー開催しました。

おかげ様で、たくさんのお客様に

来て頂きまして、大盛況のうちに終わりました。

セミナーの内容としましては

事前告知の通り、当社でよく相談している

金融機関の特徴や、融資条件のお話しで

・静岡銀行

・滋賀銀行

・オリックス銀行

・横浜幸銀信用組合

・三井住友トラストＬ＆Ｆ

・関西みらい銀行

・埼玉縣信用金庫

などです。

金融機関によっては最近の

事例も合わせて、紹介させて頂きました。

まだ投資アパートを持っていない人には

「思った以上に融資をしてくれる金融機関が多い」

との感想を頂きました。

すでに何棟が物件をお持ちの方は

「まだ貸してくれる金融機関があるかも」

と言う感じでした。

この辺の事は、ネットで調べるだけでは

分からない情報なので、参加された方にとっては

非常に有益な内容だったと思います。

あと、何でセミナーに参加すると

「年内に良い物件が買えるのか？」に

ついては・・・。

参加した人だけにしか、お伝えできませんが

企業秘密なので、気になる方は

次のセミナーにご参加頂ければと思います。

まあ

何はともあれ、セミナーにご参加頂いた

皆さま、この度はありがとうございました。

それでは不動産投資の事なら

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不動産投資の会社が「カルタ」を作りました！

その名も「明日やろうは馬鹿野郎カルタ」です。

やっている仕事が、不動産や投資なので

その関係の言葉が出て来るかと思いきや

そんな言葉は、ぜんぜん出て来ません。

例えば

（あ）：明日やろうは馬鹿野郎

（い）：いかなる想像も行動しなければ意味がない

（う）：運命は星が決めてない自分のお思いが決めているのだ

（え）：笑顔が世界共通語

（お）：己が成りたいってものになるような行動をせよ

など。

当社代表の新川が、一生懸命に考えた

前向きな言葉が、たくさん入っております。

カルタ遊びと言えば、自分の娘が

幼稚園の頃、たまにやっておりましたが

このカルタは、大人も楽しめそうです。

よく有名な人の格言が書いてある

日めくりカレンダーが出ておりますが

それの、カルタバージョンと言う感じです。

さっそく、自宅に持って帰って

中学生に成長した娘に見せたら

「今度、遊んでみたい！」と興味深々でした。

カルタなので、50枚あるのですが

（し）：仕事も遊びも一生懸命

（や）：やりもしないで無理って言うな

など、新川の柱になっている言葉も入っていますし

（わ）：我が人生に一片の悔いもなしと言って死んでやる

は最近、新川がよく言っているヤツですね。

幼稚園児には、ちょっと早いかも

知れませんが、小さい頃からこのような

前向きな言葉を知るのは、イイかも知れませんね。

今後、何かの企画で

皆さまにプレゼントすると

思いますので、こうご期待ください。

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みなさんはマンガの「正直不動産」を

見た事がありますでしょうか。

数年前には、ドラマにもなり

テレビでも放映されておりました。

私はマンガもドラマも、少しだけ

見ましたが、まさに不動産業界の

アルアルの話しが出て来ます。

その正直不動産のなかで

不動産屋は千三つ屋と言われております。

言葉の意味としましては

「千の言葉のうち真実は三つしかない」

のが、不動産屋と言われております。

簡単に言えば、しゃべっている事の

ほとんどが「ウソ」と言う事です。

これは業界にいる私も

そう思うところがあります。

そんな胡散臭い業界ですが

もちろん、全部の会社がそうではありません。

中には正直で、誠実な会社もあり

そんな会社とは、何度も取引をしたり

長い付き合いになります。

それに一度、取引をしていると

お互いのやり方も分かっておりますし

すごく、やりやすいです。

先日も、何度も取引している業者さんと

急きょ、契約となり私は先約があり

契約に立ち会えるか微妙でした。

その事を話すと、業者の社長さんは

「オレがしっかり説明するから、もし来れなくても大丈夫だよ」と

とても頼りになる言葉を頂きました。

実際は、どうにか調整できて

契約には立ち会えたのですが。

このように、千三つ屋と言われる業界ですが

中には、信頼できる業者さんもいたりして

個人的には、面白い業界だと思っております。

それでは不動産投資の事なら

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不動産投資を始めると

収益物件を、何棟も買う人が多いです。

1年で2棟3棟と、買うような人もいれば

数年おきに1棟ずつ買う人もおります。

そして、何年か経つと売却の時期を迎え

物件を売った資金で、また購入したりなど

こんなサイクルになっていきます。

すると、営業マンとお客様の付き合いも

必然的に長くなっていきます。

私も、この会社に入って17年に

なりますが、入社当初に購入してもらった

お客様とは、いまだにお付き合いがあります。

そんな感じなので、たまに会うと

昔ばなしに、花が咲きます。

会話のなかで、言われて嬉しいのは

「あの時、物件を勧めてもらって良かった！」

という言葉です。

やはり不動産は、高額な買い物なので

誰もが不安だったり、迷いがあり

買うべきか、やめるべきか非常に悩みます。

ましてや当社の扱っている

投資用の中古アパートなど

古いし、怪しさバリバリです。

そんな時、営業マンの

「この物件なら大丈夫ですよ！」

の一声で、最後の決断をして買ったりします。

もちろん営業マンも、ダメそうなら

「やめたほうが、いいですよ！」

と言う事もありますが。

そして、順調に行く事もありますし

何らかのトラブルが、起こる事もありますが

数年後には、売却してシッカリ利益が出たりして。

このように、お客様の不動産投資が

上手く事が、この仕事の嬉しい部分であります。

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっと、お役に立てると思います。

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不動産の売値に

明確な決まりはありません。

つまり単純に言えば、売主さんが

売りたい価格で、販売活動はできます。

でも売れるかどうかは、わかりませんが。

逆に、不動産の購入を検討する

買主さんも、金額の交渉は自由です。

こんな感じなので、不動産には

指値交渉と言われるものがあります。

指値と書いて「さしね」と読みますが

この業界に入ったばかりの時、私は

「ゆびね」と読んでんでいました。

そして指値の良いところは

売主さんの、実際の売りたい

価格を知れる事にあります。

多くの売主さんは

価格交渉が来るのを見越して

高めに価格を設定します。

または、最近だと不動産の価格が

上昇しているのを知っていて

高く売り出す人も多いです。

ネットを見れば分かりますが

数年前から、ホントに価格が

高いと思います。

でも実際に売れてる金額は

意外と低かったりで、なんだかんだ

相場の価格になっております。

ですので、気に入った物件があったら

ダメ元で価格交渉をするのも

有りかなと思う、今日この頃です。

それでは投資物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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明日は私どもの仕事には

欠かせない、重要な試験があります。

それは宅建です。

宅建とは宅地建物取引士の略称で

立派な国家資格となります。

この資格が無いと、不動産取引の

重要事項説明できません。

ですので、不動産の営業マンは

「全員資格を持っております」と言いたい

ところですが、実際はそうでもありません。

大手不動産会社は、全員かも知れませんが

中小の不動産会社だと、半分ぐらいでしょうか。

当社についても、営業マンの半分ぐらいが

宅建を持っている感じです。

それでは、説明はどうしているのか？

となりますが、専門の担当がおります。

やはり会社組織なので、分業でやっておりまして

現地調査、契約書の作成、重要事項を説明するのは

宅建を持っているスタッフです。

ですので、営業マンが宅建を持っていなくても

契約時には、宅建士が重要事項説明を

しますので心配する事は、ありません。

でも宅建を持っていないよりは

持っている方が良いので

明日、何人かの営業マンが試験を受けに行きます。

日頃から、仕事が終わった後に

学校に通って頑張っておりましたので

受かって欲しいものです。

「みんなの検討を祈る！」

と言う感じです。

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当社は中古の収益物件をメインに

仲介している不動産会社です。

それも築30年前後が中心ですが

契約する直前に、滞納が発覚する事が多いです。

なぜ直前に発覚するのか？ですが

それには、シッカリとした理由があります。

その理由とは、滞納保証会社が

からんでいるからです。

現在、賃貸物件に入居する時に

滞納保証会社に加入する事が

条件になる事が多いです。

滞納保証会社とは、その名の通りで

入居者が滞納した時、家賃を保証します。

昔は連帯保証人を取るケースが

ほとんどでしたが、今はこのやり方が主流です。

この滞納保証会社が入ると

家賃の流れがこんな感じになります↓

まず入居者は家賃を滞納保証会社に払ったり

その会社から引落しがかかります。

次に保証会社は、管理会社に家賃を振込み

管理会社はオーナーに送金します。

ここで問題なのは、入居者が家賃を

払っていなくても、滞納保証会社は家賃を

管理会社に払ってしまう事です。

そのため、管理会社もオーナーも

家賃が入っているので、滞納には気づきません。

ですので、物件の売却を依頼された時に

当社のような売買仲介会社が

売主さんに確認しても分からない訳です。

売主さんは、当然のように家賃が

ちゃんと入っているので

「滞納はありませんよ！」となります。

しかし、当社はそのカラクリを知っているので

契約が決まると、滞納保証会社に

滞納していないか確認します。

すると結構な確率で、滞納が発覚します。

ですので、契約の直前に出て来る訳です。

まあ、滞納があっても結局は

保証会社が立替てくれるので

取り損ねる事は、まずありませんが。

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投資物件を買う時に、気になるのは

価格、利回り、エリア、築年数や

融資が、どのくらい組めるのか？

など。

こんな感じだと思います。

そして、次に気になってくるのは

実際、利回りは良さそうだけど

ランニングコストはいかに？

さらに、ライフラインで

水道は上水道なのか、井戸なのか

下水は本下水なのか、浄化槽なのか

ガスは都市ガスが、プロパンか。

このあたりを総合的に判断して

購入を決めるのだと思います。

この色々ある判断項目のなかで

今回はガスのお話しをします。

一般的に投資物件は

プロパンガスが多いです。

その理由としては、プロパンなら

給湯器をガス会社が無償で

貸与してくれるからです。

また、給湯器が壊れた時も

無償で修理してくれたり

交換してくれたりします。

ガス会社によっては、エアコンや

テレビドアフォンや、ウォシュレットまで

付けてくれたりします。

しかし、今年の7月から法律が変わりまして

基本的には、これらのサービスを受けられなく

なってしまいました。

プロパンガスから恩恵を受けていた

不動産オーナーさんには痛い改正です。

とくに物件を売却する時、ガス会社によっては

「付けた設備を全部、買い取ってくれ！」と

数十万円とか、数百万円の請求が来る事もあります。

くれぐれも、ご注意ください。

それでは投資物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

きたる10月26日(土)に

「年内に収益物件を買いたい人、集まれ」セミナー

をやります。

今年も残り3ヶ月を切りましたが

「2024年は結局、物件を買えなかった・・・」

と、あきらめている方へ。

ちょっと待って下さい。

まだ、ぜんぜん間に合いますよ！

・買うつもりだったけど、まだ購入できていない

・購入したけど、ホントはもう1棟買いたい

・今年は思うように、買えなかった

など。

こんな後悔で、1年を終わりにせず

セミナーに参加をして「今年は、やってやった！」と

すっきりした気持ちで、新年を迎えましょう。

ところで、なぜセミナーに参加したら

年内に物件を購入できるのか？ですが

その秘密は営業マンと、お客様との「距離」にあります。

当社に限って言えば、年に何度か

やっているイベントに参加すれば

お客様と、営業マンの距離が近くなります。

例えばこの下の「夢がモリモリ会」です↓

「距離が近くなれば、良い物件が来るのも早い！」

となる訳ですが・・・。

いきなりイベントに参加するのは

ちょっと不安だし、気が引ける。

そんな方こそ、今回のセミナーに参加して

営業マンとの距離を、1歩でも縮めてください。

それに、セミナーに参加する事によって

今後のイベントにも、参加しやすくなりますよ。

営業マンとしても、やっぱり人間なので

実際に会ったお客様のほうが、距離が近くなり

良い物件が出た時、真っ先に紹介しやすいです。

なおセミナーの内容としましては

当社でよく相談している金融機関について

事例などを交えて、お話しします。

最近だと

・静岡銀行

・滋賀銀行

・オリックス銀行

・横浜幸銀信用組合

・三井住友トラストＬ＆Ｆ

など。

あと、たまに

・関西みらい銀行

・埼玉縣信用金庫

なども相談しております。

さらにタイミングよく、その金融機関に

あった物件が出て来たなら、セミナー後の

面談で、ご紹介もできると思います。

それでは、営業マンと仲良くなって

ついでに年内に、良い物件も買えちゃう！

そんな機会だと思って、参加してみてください。

そして、最高の年の締めくくりにしましょう！

【セミナーの概要】

日時：10月26日(土)　AM10時から（受付9:45から）

※セミナーは1時間程度でその後、ご希望の方は個別面談もあります。

会費：無料

場所：株式会社クリスティ　セミナールーム

住所：さいたま市大宮区下町1-51 木崎屋ビル2階

セミナーに参加のご希望の方は、下の申込フォームからお願いします。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

（相談内容に「10/26参加希望」と入力して下さい。）