不動産の仕事をしていると

非公開物件とか、公開前物件とか

裏物（ウラブツ）など、こんな言葉をよく耳にします。

どれも同じような意味になると思いますが

簡単に言えば、ネットや新聞広告などに

公開されていない、物件情報をさします。

このような説明を聞くと、限られた人だけ知っている

「スゴク良い物件情報ではないか？」

と思う人が多いです。

そのため、お客様から

裏物があったら教えてください、とか

ネット出る前の情報を下さい、と

よく言われます。

でも実際の話しとしては

公開されていない情報だからと言って

必ずしも、良い情報とは限りません。

いろいろな諸事情があって

公開出来なかったり

公開していないのです。

一般的に投資物件を売りたい

オーナーさんなら、出来るだけ

高額で売りたいはずです。

そして高く売るなら、出来だけ多くの人に

物件情報を知ってもらったほうが

その可能性は高いです。

だからネットに載せて、全国のお客様が

見れたほうが良く、公開したほうが

売るのは有利です。

でもある一定のお客様は「非公開」とか「裏物」と

言う言葉に、少しあやしさを感じつつ

魅力を感じて、興味を持ってくれる事も事実です。

このあたりを不動産会社は

上手く使い分けているのです。

ですので、結論から言いますと

公開物件でも非公開でも

良いものは良い、悪い物悪い

こんな感じです。

それでは投資物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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不動産投資と言えば、利回りが

良いほうが、イイに決まっています。

ひと昔前は、高利回り物件ばかりを追い求めている

人の事を「利回り星人」と呼んでいたり

自分自身で、言っている人もおりました。

仮に現金で買えれば、物件の利回りが

ダイレクトに収入になりますが

多くの方は、融資を使うと思います。

すると利回りが高くて、家賃収入が多くても

それを買う時の借入金利によって

キャッシュフローは変わってきます。

さらに金利が同じだとしても

借入期間によっても

実際の手残りが変わってきます。

この物件の利回りと、金融機関の

借入金利と、借入期間で返済比率

が変わってくる訳です。

このあたりを総合的に考えて

買う人が多いと思います。

一般的に返済比率は50％以下が

良いと言われていますが、私が過去に

静岡銀行で借りた時は65％ぐらいでした。

ちなみに当社の代表の新川は

アパートを6年ローンで買って

返済比率は100％と言っておりました。

ここまでは、買う時の話しです。

そして何年か持つと、売却する

時期が来まして、出口を迎えます。

売却して初めて利益が確定しますが、今までの

キャッシュフローと、いくらで買っていくらで売れたか？

これが決まった時、最終的な投資の利益が分かります。

ここからが、大事なポイントの話しとなります。

始めのうちはどうしても、賃貸経営している時の

キャッシュフローばかりに目が行きがちですが、実際には

売れる値段までを想定して買うのがお勧めです。

ちょっと難しいかも知れませんが、この視点で

市場の物件をみて見ると現在、皆さんが見過ごしている

物件の中にも隠れた「優良物件」がチラホラあったりします。

もちろん、あくまで想定なので

想定外の事が起こる場合もありますが・・・。
 

それでは、総合的な不動産投資の事は

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私がクリスティに入社した

2007年頃は「鬼のような指値」と言う

言葉がありました。

現在も、使うのかも知れませが

有名投資家の「加藤ひろゆき」さんの

本に書いてあったと思います。

意味としては、みなさんの

ご想像の通りで

大幅な価格交渉です。

例えば

販売価格が3000万円の物件に対して

1500万円で購入申込を入れるとか。

大抵の場合、もちろんそこまでは

下がらないのですが、申込をもらった

営業マンとしては、ちょっと辛い事が待ってます。

それは、売主様を仲介している

不動産会社の担当からの説教です。

特に年配の方が担当だと

よく怒られました。

当時の感覚しては

販売価格に対して5％ぐらいの

指値なら、ぎりぎりセーフです。

つまり怒られません。

でも10％を超えて来ると危険信号で

20％を超えると、ほぼ怒られます。

最近では、あまりなくなりましたが

昔はこんな事がよくありました。

あと、ついでにですが

売主さんの売却理由を聞くと

怒る担当者もおりました。

間違って聞いてしまったら最期

「そんなの売りたいからに、決まってんだろ！」

となります。

ホント、むちゃくちゃな話です。

今となっては

なつかしい思い出ですが

みなさん指値は、ほどほどに！

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不動産投資を始めるにあたり

誰もが、最初の1棟目があります。

ここで上手く行けば、イイ感じで

2棟、3棟と行きますし

失敗すると、もう辞めたくなります。

そこで、今回は私の独断と偏見ではありますが

この仕事を17年近くやったなかで

初めての「お勧め収益物件」についてのお話しをします。

初めて不動産投資をやるとなると

万がイチ、失敗しても大丈夫なように

価格をできるだけ、小さく始めたいと考えます。

ですので

5000万円よりは3000万円。

3000万円よりは1000万円。

1000万円よりは500万円。

このように考えます。

これはある意味で正しいです。

5000万円よりは500万円のほうが

金額が小さいのでリスクは小さいです。

でも収益物件を買って賃貸経営を

順調に進めて行くには、500万円の物件は

おそらく非常に難易度が高いです。

理由としては

一般的に500万円の物件は5000万円の物件より

・駅から遠かったり

・古かったり

・ボロかったり

など。

つまり修繕に手間がかかったり

客付けが難しかったりと、どちらかと言えば

すでに慣れている人向けなのです。

ですので、金額は小さいほうがリスクは低いですが

ある程度は高くても、手間がかからず

賃貸経営しやすい物件を選ぶのが良いと思います。

そんな観点で言えば、いきなり結論ですが

2000万円から3000万円ぐらいになります。

この価格ですと

ほど良い場所で

ほど良い世帯数で

ほど良い修繕状態の物件が

けっこう、あります。

その中から自分の好みと

営業マンのアドバイなどを聞いて

選ぶのがお勧めかと、思う訳です。

さらに詳しい話しは

クリスティ＆富士企画まで

ご相談ください。

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例年の事ですが、年が明けると

収益物件の売却の話しが

ちらほらと、出て来ます。

それも、ちょうどこの時期の

1月の中旬頃です。

これはたぶん、昨年の12月ぐらいに

来年になったら

・長期譲渡になるから売りたい、とか

・減価償却が終わるから売りたい、とか

・何となく売りたい、など。

考えていたのだと思います。

そして新年を迎えて、前半は

バタバタしていて動けなかったけど

やっと落ち着いた。

あーそう言えば、物件

「売らなきゃ！」とか

「売るんだっけ？」とか

「高く売れるなら、売ってみよう！？」

こんな感じで、お客様からメールが来たり

電話がかかって来たりします。

理由はともあれ

私としましては、売却が頂けるのは

嬉しい限りですね。

こんな諸事情があって、これから売却物件が

どんどん出てくると思います。

そんな訳で不動産投資の事なら

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新年に入り、みなさま

いかが、お過ごしでしょうか。

毎年、休みがすごーく長い

不動産業界ですが、1月15日にもなると

さすがに正月気分も抜けてきます。

一般的に1月の前半は

のんびりしているので、当社としましては

ここからが、今月の本番となります。

1月も残り半月ですが

フル稼働で、じゃんじゃん

良い物件を紹介して行こうと思います。

さて、物件を紹介するにあたり

融資の動きですが、昨年に引き続き

今年に入っても相変わらずイイ感じです。

いつもアパートローンを積極的に出してくれる

三井住友ローン＆ファイナンスさん。

静岡銀行さん。オリックス銀行さん。

そして

あちらこちらで、よく話しを聞くようになった

滋賀銀行さんなど。

当社においても、とても

頼れる金融機関となっております。

もちろん、そのほかにも

某信用金庫さんや、某信用組合さんも

今年もイイ感じです。

昨年の12月には、当社の恒例行事である

「夢がモリモリ会」にも参加してくれました！

今年もまだまだ、出してくれそうなので

みんさん、お問合せください。

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長年、この仕事をやっているので

今では収益物件の事や

不動産投資の事は詳しいです。

でも入社したての頃は

何も分からない営業マンでした。

そのため業界用語などは

まったく分かりません。

例えば

・シキエン

・サシネ

・タナコ

・キンショウ

・ジュウセツ

・バイケイ

など。

普通の人からしてみれば

良く分からないカタカナです。

ですので、今はベテラン営業マンに

なりましたが、出来るだけ専門用語は

使わないようにしております。

これはお客様は、もちろんですが

新人営業マンにもです。

でも、いくら新人だからと言っても

「これぐらいは、分かってくれよ！」

と言う事が過去にありました。

それは方角で、つまり

東西南北です。

かつては、この「東西南北」が分からない

新人営業マンがおりました。

それに気づいたのは

入社して半年たった時です。

たまたま、販売図面を見ていて

「ここの矢印に（Ｎ）って書いてあるけど、意味知ってる？」

と冗談で聞いてみました。

すると

「西のＮですよね」と言ったのです。

それも本気で。

まあ、こんな新人営業マンでも1年も経てば

立派なトップ営業マンになりましたが・・・。

何事も、勉強と経験が大切ですね。

それでは不動産投資の事なら

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当社には毎月、多くのお客様から

投資物件のお問合せを頂きます。

そしてその流れで、どんな物件をお探しか？

希望条件を聞く事も、よくあります。

すると

・融資が9割以上組めて

・駅から10分以内で

・利回りは10％以上で

など。このような条件が出て来ます。

それを聞いた営業マンとしては

全ての条件に当てはまる物件を、探す訳です。

でも多くの場合、理想と現実のギャップがあり

全てを満たすものは、なかなか無いので

それに近い物件になる事が多いです。

例えば

融資は9割組めますが、駅から20分、利回り9％など。

または

融資は10割組めますが、駅から15分、利回り8％とか。

このような物件をいくつか紹介します。

このなかで、現地を見に行き

価格交渉などを経て、無事に

買える事もあれば、買えない事もあります。

この時に買えれば、理想と現実のギャップが埋まる訳ですが

買えない場合は、理想と現実のギャップが埋まらない訳です。

ここで更に、理想を追い求めるのは

お客様の自由です。

でも営業マンとしては、出来る限り

お客様の理想を探しまくった結果

その中から、よりすぐりの物件を紹介して来ています。

つまり現在の市場で、売りに出ている中では

一番、お客様の理想に近い物件だったのです。

ですので、ここで選べないとなると今後も

理想と現実のギャップが、埋まらない可能性が

高いと考えてしまいます。

そして営業マンは、そのお客様に

物件を紹介する事を、やめてしまったり・・・。

最近、めっきり物件紹介が来なくなったと

感じるお客様は、もしかしたら

こんな事が、起こっているかも知れませんよ。

以上、お客様の理想と

営業マンの現実のお話しでした。

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不動産投資を上手くやっていくには

1番目はA銀行で借りて

2番目はB銀行で借りて

3番目はC銀行で借りて・・・

など、王道と言われる順番が

私が新人の頃は、ありました。

いつ頃の話かと言いますと

平成19年頃なので16年ぐらい前です。

そして現在でも、王道の順番が

あるかも知れませんし、その順番通りに

借りれれば、ベストかも知れません。

でも、ご存知の方も多いかと思いますが

収益物件の融資状況は、非常によく変わります。

例えば

今月、融資が可能だったエリアが

翌月には融資が不可になったり。

逆に融資しないエリアだったのに

融資をするようになったり。

積極的だった金融機関が

翌月には、消極的になったり。

消極的だったのが、イケイケになったり。

収益物件の融資に関して

こんな話は、昔も今もアルアルです。

ですので、もちろん借りる順番は非常に大事です。

しかし、あまりこだわり過ぎず

その時に良い収益物件を

条件の良い金融機関の融資で、買い進める。

これがベストなのか知れません。

あくまで私個人の意見ですが。

ちなみに私が始めに借りたのは、平成27年ですが

金融機関は日本政策金融公庫です。

そして、その次に借りたのは静岡銀行でした。

それでは収益物件の融資の事なら

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一般的に、収益物件の融資と言うのは

積算評価と連動する事が多いです。

特に、当社みたいな築古の収益物件を

メインに扱っていると、多くの場合

建物評価はゼロです。

すると土地の評価がいかに高いか？

つまり土地が、いかにデカいのかが

非常に重要になってきます。

そして、土地がデカければ

駅から遠かったとしても、それなりの

銀行評価が出る事が多いです。

そのため、収益物件を紹介する営業マンとしても

土地の大きさと、路線価を調べただけで

どれくらい融資が出るか予想できます。

例えば、ある物件の価格が3000万円で

土地の路線価が1000万円なら

融資が出るのも1000万円程度。

良くても1500万円が限界かと予想して

多くの場合、紹介するのをやめてしまいます。

でも実際に金融機関に持ちんでみると

物件価格の8割の2400万円まで融資が出たり

9割の2700万円まで、出るケースがたまにあります。

こんな経験をすると、当社代表の新川が言っている

「やりもしないで、無理っていうな」のごとく

銀行に聞いていないのに、無理ってあきらめるな！

と思う訳です。

そして、その精神で金融機関に持ち込んでみると

意外と思っていたより、融資が伸びたりします。

こんな事が、ここ数ヶ月は非常に多いです。

ですので、収益物件の融資は

とりあえずクリスティ＆富士企画に

聞いてみてください。

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