当社では仕事がら、いろいろな

金融機関と、お付き合いがあります。

その中で、金融機関ごとに

担当者にも色々な人がおります。

同じ金融機関でも、支店によって

全然違っていたり、逆にどの支店でも大体

同じような感じだったり。

まあ、いろいろある訳です。

当社しましては、何だかんだ言っても

融資を出してくれる担当者なら

嬉しい限りであります。

でも、よく融資を出してくれる

担当者だからと言っても、対応が

早い事もありますが、のんびりの場合もあります。

このあたりは、個人の性格や

仕事に対するスタンスです。

また電話をしても、折り返しが無かったり

メールを送っても、ぜんぜん返答が無かったり。

こんな担当者も、よくおります。

ここで普通なら、もっと

「スピーディーに対応して欲しい！」と思いますが

担当者にも、連絡できない事情があります。

よくあるのは

「売れっ子なので、案件が多すぎる」

と言う状況です。

ですので私なんかは、あまり

担当者を、せかしたりしましません。

また折り返しの電話が無くても

きっと「忙しくて、電話する暇もないのだろう」と

気長に待っていたりします。

単純に折り返すのを、忘れている時もありますが

融資を出してくれれば、忘れていても問題無しです

お互いの信頼関係、みたいなものでしょうか。

そうすると、しっかり良い結果が来たりします。

それでは、投資物件の融資なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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私が不動産投資の仕事に

関わるようになり16年が経ちました。

仕事をしていく中で、たくさんの

収益物件を仲介して来ました。

その中には、自分で買いたい物件も

たくさんありましたが、属性的な問題で

買う事は出来ませんでした。

これは不動産の営業マンを

していると、よくある話しです。

ところで長年やっていると

たくさんのお客様に出会う訳ですが、その中で

良い物件を買った人達には、似ている特徴がありました。

今回はその話しですが、私の場合に限って言えば

よくネットを見ていて、気になる物件があれば

すぐ電話をして来る人が多かったです。

例えば

「楽待で出ていた、あの物件、どーですか？」

と、こんな感じです。

一日に何回も電話が、来る事もあります。

たくさん連絡が来るので、時間に余裕があるのかと思えば

すごく暇そうな人もいれば、意外と忙しい人もおりました。

どちらにしても、たぶん物件を探すのが

楽しかったり、宝探しのようにワクワクするので

寝る間を惜しんで、やってしまうのでしょう。

また別な特徴として

「素直で、決断が早い」ことがありました。

これは何となく、分かると思いますが

良い物件が出て、お客様に電話をするとします。

例えば、私が

「佐藤さん、松戸で土地値の出る良い物件が出ましたよ！」

と言うと、佐藤さんは

「それイイですねー。じゃあ、申込んで下さい！」

こんな感じです。

営業マンが「良い」と言った物件を

何の疑いもなく、素直に認めてしまうのです。

しかも、すぐに。

これが先ほど言った

「素直で、決断が早い」です。

でもこんな人は、良い物件を買える事もありますが

ダマされやすい特徴もありますので、注意が必要ですが・・・。

それでは良い収益物件の事なら

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アパートと言うのは

基本的に賃貸物件です。

自分で住む事もありますが

多くの場合は、第3者に貸しております。

すると貸しているオーナーさんと

借りている入居者さんとで

契約があります。

いわゆる賃貸借契約で、これを

書面にしたのが、賃貸借契約書です。

この書面には

・契約期間や

・家賃や敷金

・連帯保証人

などが書いてあります。

また、そのほかの内容としましては

何かトラブルがあった時の約束事

も書いてあります。

アパート経営をしていく上では

この書面は非常に重要です。

でもたまに、この書面が

・全然無い物件や

・部分的に無い部屋がある物件

があります。

こんな時はどうするか？

対応策としては、どうにか

作成してもらうのがイイです。

よくあるのは、契約前に作成してもらうか

一旦、売買契約はしてしまい

引渡しまでに、売主さんに作成してもらう。

そして実際は、売主さんが

管理会社にお願いをして

管理会社が入居者と接触をして作る。

こんな感じです。

物件によっては管理会社が

協力してくれなかったり、売主さんの

自主管理の場合があります。

そんな時は売主さんの仲介会社が

入居者に接触して、作成する事もあります。

私も過去に何度かやった事はあり

無事に作成できました。

もちろん契約書がなければ、別なアパートを

買うのでもイイですが、どうしても買いたい時は

こんなやり方で、解決する事もできます。

それでは、賃貸物件の事なら

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当社で投資物件を買うお客様の

ほとんどは、ローンを使います。

それも出来るだけ

「たくさん借りたい」

と言う場合が多いです。

その理由としては、現金を出来るだけ

使わず、融資を使って

買えるところまで、買い進めたい。

こんな考えがあると思います。

または、何かあった時のために

現金は取っておきたい。

など、こんな感じでしょうか。

でも少数派ですが、基本的に

現金でしか物件を

買わないお客様もおります。

そして、そのお客様には

ある共通の特徴があります。

これは、あくまで過去に

私が出会ったお客様に限りますが

「日取り」を気にする事です。

売買契約や決済は基本的に

「大安」を希望してきます。

でも、不動産取引は売主さんと

買主さんの日程調整が必要です。

そのため「大安」の日で、お互いの都合が

付かない時は、先勝の午前中にするとか

先負の午後にするなど。

だいたい、こんな感じで調整が

付くのですが、間違っても「仏滅」に

行う事は無かったです。

この日取りを選べるのは、お金と時間の

余裕があるから出来る事であり

その余裕がない人は、なかなか選べません。

私も自分で、投資物件の売り買いを

して来ましたが今まで、日取りを

気にした事はありません。

この現象を見て

「お金と時間の余裕があるから、日取りを選べる」

と考えるのか。

逆に

「日取りを気にして生きて来たから、お金と時間の余裕がある」

と考えるのか。

どっちが事実なのか、分かりませんが

「原因と結果の法則」みたいなものですかね。

それでは、投資物件の購入なら

融資でも現金でも大歓迎の

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一般的にアパートローンは

住宅ローンより審査が厳しいです。

その理由としては数日前に書いた

内容となりますが、金融機関ごとに

購入する物件の評価方法が、複雑だからです。

ですので、事前審査で「行けそうです！」と

融資担当者が言ったとしても、行けない事もあります。

とくに、初めてお付き合いをする金融機関だと

事前がＯＫでも、本審査でダメになる事が多いです。

もちろん、売買契約をする前にダメだと分かれば

良いのですが、契約後だと手付金の返還や

書類の取り交わしなどがあり、ちょっと大変です。

一般に言う「解約処理」ですが

アパートローンには避けては

通れない部分です。

解約するのが大変なので、どの営業マンも

融資がある程度、かたい状態にならないと

売買契約をしない事が多いです

これが住宅ローンなら別で

事前審査が通れば、そのまま

本審査も通る事が、ほとんどです。

でも本審査まで通るのを待っていると

ほかのお客様に、物件を取られてしまうので

見切り発車と分かっていても、契約をする事があります。

これで上手く進むがどうかは

・運と言いますか

・経験と言いますか

・駆け引きと言いますか

長年のノウハウみたいなものがあります。

ちなみに当社では、2023年度の

融資解約は1件も無かったそうです。

これを良しとするのか、積極性が足りないと思うのか

非常に難しい判断ですが、今年度は

もう少し、見切り発車があっても良い気がします。

良い収益物件は

すぐ無くなってしまいますので。

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当社で毎月1回やっている「物件紹介ライブ」ですが

前回の5月10日（金）は、初のこころみをやりました。

それは「ライブ」と言いつつ

事前に録画をしてみました。

その録画を、いつものように

金曜の20時から配信を開始し

そのYouTubeのURLを皆さまに送った訳です。

すると「録画だから、ライブじゃない！」

と言われそうですが、それは勘弁して頂いて

やっている事は、テレビのような事ですね。

そうすると、テレビなんかも

録画をすると、リアルタイムで見なくても

時間のある時に、見ればいいや！

となります。でも

「ちょっと待ってください！！」

テレビの録画はそれでもイイですが

当社のライブは、そうではありません。

なぜなら、物件は1つだけで

同じ物件は無いからです。

通販番組のように限定50個とか

先着100名様ではなく、1個なのです。

ですので、録画と言っても

できるだけ早い段階で見て

物件情報を入手したほうがイイのです。

翌日の土曜日や、そのまた翌日の日曜日に

見た時、その物件はすでに

「終了してます」なんて事にも・・・。

今回は皆さまを、ちょっと焦らせる内容でした。

もちろん、残っている事もありますので

何だかんだ、見て頂けると嬉しいです。

それでは、収益物件の事なら

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収益物件を買う時に

融資を使う人は多いです。

初めて不動産投資をやろうとすると

アパートローンは住宅ローンと

同じだと思っている人がおります。

すると金利は1％以下で、期間は

35年組める感覚になります。

でも実際は、金利はもっと高いし

期間はもっと短いです。

また一番、住宅ローンとアパートローンの

違うところは、審査の複雑さです。

住宅ローンなら基本的に買う人の年収で

いくらまで組めるが、決まります。

購入する物件は、だいたい何でもＯＫです。

それに、どこの金融機関も

おおむね、審査方法は同じです。

でもアパートローンの場合、買う人の

年収を見るのは住宅ローンと一緒ですが

購入物件の担保評価も見ます。

つまり買う人と、購入物件の

組み合わせで審査します。

ですので、住宅ローンより審査が厳しくなります。

また金融機関によって買う人の基準と

購入物件の審査基準が違います。

だから、初めて不動産投資を

しようと考えている人だと

非常にわかりにくいし、複雑なのです。

本やネットで調べて

「自分はこのくらいローンが組めるだろう」

と思っても、実際は違ったりします。

ですので、具体的に物件を探す前に

自分はいくらまで融資が組めるか、当社みたいな

投資専門の不動産会社に、相談する事をお勧めします。

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ボロ物件と言って、真っ先の思いつくのは

「ワッキー」こと、脇田雄太さんです。

直接、お会いした事はありませんが当社代表の

新川が、一緒にコラボセミナーをやったり

ボロ物件の見学ツアーなどをやっている、有名投資家さんです。

その脇田さんの著書で上のような

5万円以下のボロ戸建投資、と言う本がありまして

そこまで安くはありませんが、ボロアパートを見てきました。

私がこの業界に入った15年ぐらい前には

けっこう、ボロアパートが売りに出ていて

よく現地を見に行ったり、お客様を案内してました。

でも最近は

・売りに、出なくなったのか？

・あるけど、気づかないのか？

・理由は分かりません？

がめっきり、見なくなっております。

そんなボロいアパートを

久しぶりに見て来ました。

古くてボロいだけに、もちろん

入居状況も悪く、半分以上は空室です。

原状回復など、してません。

空き部屋を見ようにも、もらった鍵は刺さるけど

鍵穴が錆びていて、ぜんぜん回らなかったり

回って鍵が開いたはずなのに、扉が固まって動かないとか。

ボロ物件には、お決まりの

「あるある」が待っております。

そして、やっと扉を開けて入ろうとすると

今度はクモの巣や、虫の死骸が待ち受けております。

また、干からびた排水管から

上がってくる強烈な下水の臭いなど。

室内に入ると、床がミシミシ鳴ったり

天井に、雨漏りの跡があったり。

このように大変そうな事が、色々とある訳ですが唯一

良い事は、土足まま入ってもぜんぜん問題ない事です。

と言いますか、靴を脱いだら

靴下がかなり汚れますが、久しぶりに

面白い物件を見れました。

近いうち、みなさまに紹介できるかも知れません。

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投資物件を買い進めるにあたり

自己資金をできるだけ

使いたくない人は、多いです。

当社にお問合せを頂くお客様も

フルローンを希望していたり、あわよくば

「諸費用まで出して欲しい」と言ってくる方もおります。

この気持ちは、よくわかります。

私も自分で投資物件を買う時は

フルローンで買いましたし、できれば

諸費用まで借りたかったです。

実際は、借りれませんでしたが。

1棟目は日本政策金融公庫で

2000万円ぐらいのアパートを期間15年

金利2％程度のフルローンで買って

2棟目は静岡銀行で6000万円ぐらいの

アパートを金利3.6％、期間28年の

フルローンで買いました。

最近では、日本政策金融公庫の

フルローンは聞きませんが、静岡銀行は

今でも相変わらず貸してくれます。

フルローンだけでなく

諸費用も組める事があるので

非常にありがたい金融機関です。

さて、一般的に投資物件は

同じ金融機関で、購入物件のローンと

諸費用ローンを組むのが普通です。

でも最近あった珍しい話しとして

購入物件は、金融機関Aで組んで

諸費用は、金融機関Bで組む。

こんな事例がありました。

物件の担保評価や、お客様の属性など

うまく組み合わさったのが、成功要因だと思いますが

チャンスがあれば、チャレンジしていいかも知れません。

それでは投資物件の融資の事なら

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良い収益物件を買うには

融資がポイントになります。

基本的には、どれだけ収益が出るかが

不動産投資は重要になりますので

利回りが高いに、こした事はありません。

そうすると、築浅よりは築古ですし

都心部よりは、郊外になります。

でもそうするとネックに

なってくるのは、融資付けです。

一般的に関東であれば東京、千葉、埼玉、神奈川で

国道16号線の、内側エリアは融資が出やすいです。

また、融資を出してくれる

金融機関も、かなりあります。

そのため買いやすく、売りやすいのですが

価格が高めで、利回りも低めです。

逆に埼玉や千葉で16号線の外側エリアや

茨城、群馬、栃木は価格も低めで

利回りも高めなので、収益性はイイです。

しかし、融資付けは難しいです。

地元の人が、地元の銀行や

信用金庫を使って、やっと買える感じで

エリア外の人などは、買えない事が多いです

このあたりが悩みのタネでしたが

皆さんもご存知の、滋賀銀行が

かなり広いエリアで融資をします。

また当社では滋賀銀行以外でも

ある金融機関が、融資をしてくれるおかげで

遠方の物件でも融資が出てます。

最近ですと、東北方面や四国方面の物件を

関東のお客様が買える感じなので

非常に助かっております。

こんな訳で、遠方の収益物件の融資なら

クリスティ＆富士企画ご相談ください。

当社には、いい波がいつも来てますので！

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