不動産投資で、アパート買ったなら

管理会社に、運営を任せる人が多いです。

でもたまに、自分でアパートを管理する

オーナーさんもおります。いわゆる自主管理です。

そして、そのアパートが売り出ている時は

こんな事があります。例えば・・・

・オーナーが住んでる

・オーナーが倉庫にしている

・オーナの友達が住んでいる

・オーナーの親族が住んでいる

・オーナーの社員が住んでいる

など。

ここまでは、あまり問題が無く

売却後に退去してもらう、住むなら

新たに賃貸契約を結べば、よいと思います。

ただし、退去する場合は原状回復を

売主がやるのか、やらずに引き渡すのか？

をしっかり決めておいた方がイイです。

さらには

・入居者との賃貸借契約をしていない

・入居者が滞納保証会社に入っていない

・長期の滞納者がいるが取り立てをしてない

・入居者が修理依頼をしているのに直していない

・現状回復を自分でやっているので、室内の状態が悪い

などなど。

こんな場合は、売買契約をする前に

・滞納はどう対処するのか？

・賃貸契約書を作り直すのか？

・修理はやるのか、やらないのか？

など、決めておきたい所です。

とくに修理依頼は、売却後に

「前のオーナーにずっと言っていたのに、直してくれなかった！！」

と発覚します。まさに「自主管理あるある」ですので、要注意です。

それでは売りアパートの事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

本日、緊急融資セミナーを開催しました。

3連休にも関わらず大変、多くのお客様に

ご参加頂きました。

この場を借りて御礼申し上げます。

ご参加頂き、ありがとうございました。

当初、会場は富士企画の3階の

「YOTSUYA BESE 73」で予定しておりましたが

入りきれないため、四ツ谷のTKP会議室を借りました。

場所はインド料理屋の上なので

階段や共用部分は、カレーのにおいが

充満しておりました。

このカレーのニオイが、いい感じで

怪しさを、かもし出しておりましたが

内容は至って真面目です。

新しい融資の取り組みとあって

皆さま、真剣に聞いていたり

メモを取っておりました。

また、セミナー終了後には多くの方から

いろいろな質問が出て来ました。

普通のセミナーですと、講師が

「質問は、ありますか？」と聞いても

しーーーーん、と静まりかえる事が多いです。

セミナー後の個別面談でも

自分がどのくらい、借り入れ出来るか？

どんな物件なら行けそうか？など。

かなり熱心に、聞いておられた思います。

なおセミナーは一旦、終了ですが

融資の取り組みが気になる方は

この下より、ご相談ください。

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「融資の相談希望」と入力して下さい。

皆さん、セミナーに参加した事は

ありますでしょうか？

コロナ以降、会場にわざわざ行くのではなくて

オンラインを使った、セミナーが多くなりました。

オンラインだと、自宅でのんびり聞けたり

移動中の電車の中で聞けたり

非常に便利ですよね。

でも会場に、わざわざ行くから

・極秘な融資情報が聞けたり、

・公開前の物件情報がもらえたり

・裏技的な節税ノウハウを教えてもらったり

する事もあります。

こう聞くと、なんか怪しさ

バリバリな感じがしますね・・・。

と言う訳で明日、クリティ＆富士企画では

オンライン無しの、会場オンリーで

緊急融資セミナーをやります。

もちろん、すごく健全な内容でして

予想を超える、お客様より

参加の申込を頂きました。

そのため1回のセミナーでは入り切らず

急きょ、午前と午後の2部構成に変更しました。

時間変更を余儀なくされた

お客様には、大変申し訳ありませんでした。

なおセミナー自体は、何度もやっているのですが

でもせっかく会場まで来て頂くので

短い時間で、分かりやすく伝えなくてはいけません。

そこで今日はリハーサルと

事前の打ち合わせをしました

いろいろな意見が出まして

いい感じで、ブラッシュアップができました。

明日はきっと、良いセミナーができると思います！

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

2月も後半に入って来ましたが

みなさまの、不動産投資の状況は

いかがでしょうか。

この時期と言えば、ここから

最終局面に、入ってくるものがあります。

それは金融機関の決算期に

向けた、融資活動です。

ご存知の方も多いと思いますが

一般的に3月と9月が決算時期です。

すると、その年度内に融資額を

伸ばしたい訳ですが、3月から

始めても、すぐには増やせません。

それは融資を実行するには

・事前審査があったり

・その後の本審査があったり

・お客様とのローンの契約があったりで

なにげに、時間がかかるのです。

ですので、今頃の時期から動きはじめないと

3月の融資実行は、間に合わないのです。

そこで、ですが

・3月に融資が間に合う物件と

・3月には間に合わない物件では

かなり違いが出てきます。

なぜなら、金融機関も

3月に間にあうなら

どうにか融資を出したいからです。

だから3月は融資が出やすいと言われ

そのためには、この時期が

最終局面になってくるのです。

この事を踏まえて、今週末の3連休は

行楽地へ、旅行に行くのも良いですが

すき間時間には、物件探しも忘れずに！

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

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ここ最近、なんか動いております。

何が動いているかと言えば

もちろん投資物件です。

世間では

・融資が厳しいとか

・売り物がないとか

・価格が高い

など、ネガティブな話しを聞きます。

先日、電話で話した業者さんも

「最近は動きが悪いですが、御社はどうですか？」

と質問されました。

もちろん

「いい感じで、動いてますよ！」

と答えましたが。

もしかしたら、

当社だけいい感じなのか？

と思ってしまいます。

ところで、なぜこう思うのかと言いますと

・融資がイイ感じで、出ていることや

・新しい融資の取り組みが、始まる事や

・毎日、たくさん買い付けが入ってくる事など

会社にいると、自然に

「今月も動いてるな〜」

と感じてしまいます。

それに昨日も、今日も、誰かが

売買契約をしている事もあります。

雰囲気の問題かも知れませんが

なんか、いい波が来てる感じなのです。

今回は、ふわっとした話しでしたが

投資物件の事なら、クリスティ＆富士企画まで

なお、某金融機関との

新しい融資の取り組みについては

2月22日（土）のセミナーでお話しします。

大きい会場に変更しましたので

これからでも、セミナーの参加は間に合いますよ！

それでは、ご相談などは下の申込フォームからお申込みください。

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アパートやマンションには

共用水道と言って、共用部に

外部の水道が付いている事があります。

使い道としては、通路や階段の清掃する時とか

草木に水をまく時とか、浄化槽の水張りなど。

こんな感じで使いますが、最近では

外部水道があっても、ほぼ使わないので

使用をストップしているオーナーもおります。

さてここまでは、一般的な話ですが

たまに共用水道と、各部屋の水道の

メーターが1つしかない場合があります。

いわゆる「一括水道メーター」と言うヤツです。

そんなときは、全部の水道代を

オーナーが払っております。

そして水道料金を毎月2000円とか

一律で入居から、もらっていたり

そもそも、水道代込みの家賃になっていたりします。

私どもとしては、このような物件を売買する時は

ランニングコストして、毎月の水道代を確認します。

毎月と言っても、水道代は

2ヶ月に1回なので料金を2で割る訳です。

すると、ビックリするぐらい

安いアパートがあったりします。

10世帯で現在満室なのに1万円を少し

切っていたり、さらには数千円だったり。

ほんとに全室、住んでるの？？

と疑ってしまいますが、よーく考えてみると

ありえる話しだったりします。

その理由としては1人暮らしなら

・自炊しなかったり

・食器を洗わなかったり

・飲み物は買ってくるので水を飲まなかったり

・洗濯はコインランドリーか、実家でやって

・水を使うのは朝に顔を洗って、歯を磨く程度。

お風呂も3点ユニットなら、浴槽にお湯はためずシャワーのみ。

人によって冬などは、2日1回とか3日に1回シャワーを浴びる程度など。

このような生活スタイルだったとすると

確かに、水道水を使う場面は少ないですよね。

 と、新たな発見があった訳です。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

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投資商品と言えば、利回りが気になる所ですが

不動産投資も、もちろん同じだと思います。

やっぱり高利回りの方が良いですが

高いという事は、何かありますよね。

例えば最近、ＮＩＳＡなどの影響です

話題になっている投資信託ですが

一般的に運用利回りは７％前後でしょうか。

でもここ数年は、調子がいいみたいで

全世界株式やS&P500などは

もっと利回りが良かったとか聞きます。

でも良いときもあれば、悪いときもあって

30年ぐらい持っていると、平均化される訳です

だから結局は相場になります。

不動産投資の場合でも、やはり高利回りは

魅力的ですがハッキリ言って、ハイリスクです。

例えば、エリアがへんぴな場所で入居付けが厳しいとか

建物がボロ過ぎて、直近で高額の修繕費が来そうとか。

または長期の滞納者がいて

退去させるのに手間と費用がかかる。

さらには違法建築で融資が出にくいので

買いづらいし、売却するときも苦労する。

などなど、これらのようなリスクがある訳で

それがあるから、高利回りなのです。

ですので、これらのリスクを上手く解決できるなら

高利回りは魅力的ですが、解決する自信が

ないなら、よく考えて買った方がいいです。

ちなみ私は、リスク少ない

堅実な物件が好みですね。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで、ご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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今日は何の日でしょうか？

そうです、バレンタインデーです。

でもバレンタインデーと言っても

この年齢になると、特別な

イベントでもないですね。

しいて言えば、娘と、奥さんと

奥さんお母さんから、毎年

チョコレートや、クッキーをもらっております。

でも今年は、こんな嬉しい物を

管理部女子から頂きました！！

そうです。

代表新川のキャラクターが

印刷されたチロルチョコです。

こんなチョコをくれるなんて

ちょっと感動です。

いつの間に作ったの？

と聞いたところ、ネットに載っている

画像を拝借して、作ったのと事です。

チロルチョコと言えば、チープな感じがしますが

このデザインだと、特別感があってイイです。

それに、こんな事を気づかって

男子営業マンたちに、配ってくれるなんて

やっぱり、うちの管理部ってサイコーですね。

ちなみに、うちの管理部は仕事も

しっかり出来て、管理物件の入居率は

いつも97％ぐらいをキープしてます。

そんな訳で、収益物件の売買だけでなく

管理の事もクリスティ＆富士企画まで

ご相談ください。きっとお役に立てると思います。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資と言えば、融資がカナメです。

そんな、すごく重要な融資に関して

今月から当社と、ある金融機関が連携をして

新しい取り組みを、始める事となりました。

そこで今回は、緊急となりますが

その内容についての融資セミナーを

2月22日（土）の10時から開催します。

なお、融資のカンタンな概要としましては・・・

金利は2.5％から3％ぐらいで

融資額は10億以内で

物件評価しだいではフルローンもあり。

融資期間は、最長35年ですが

木造と軽量鉄骨なら（65年－築年数）の残存年数

鉄骨やRCなら（70年－築年数）の残存年数となります。

融資エリアは、東京都と埼玉県は全域で

あとは、都心に近い神奈川県と千葉県。

そして購入後は、クリスティか富士企画が物件を管理する。

以上が概要です。

すでに何件か打診しておりまして

95％融資や100％融資の事前評価が

出て来ております。

詳しくはセミナーで、お話ししますので

ご興味のある方はぜひ、ご参加下さい。

と、言いたいところですが

融資の取り組みが出来るお客様には

いくつか条件があります。

それは

条件1、年収が3年連続で1000万円以上の会社員の方

条件2、この融資を受けても既存借入が年収の25倍以内に納まる方

条件3、居住地が東京都と埼玉県は全域でOKですが

あとは、都心に近い神奈川県と千葉県にお住まいの方

※神奈川県と千葉県にお住まいの方は

基本的に個別相談となりますが、国道16号線の

内側か外側かが、ひとつの基準になりそうです。

上記の3つの条件を、全て満たすお客様

または、それに近いお客様なら融資の取り組みが

できる可能性がありますのでぜひ、ご参加ください。

■セミナー内容

開催日時：2月22日（土）10時から

参加条件：上記の3つの条件を全て満たすお客様、またはそれに近いお客様

会費：無料

住所：新宿区四谷一丁目19-16　第一上野ビル3階

会場：富士企画セミナールーム（YOTSUYA BASE 73）

それではセミナー参加ご希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「緊急セミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

不動産は1点ものです。

そのため同じ物件は1つしかありません。

ですので、気に入った物件が出て来たら

出来る限り、早く現地を見に行って

買付けを入れるのが基本です。

この基本を知っている人は、多いと思います。

これは、誰が見ても条件の良さそうな

人気の物件の場合で、個性的な物件や

一般的には、あまり条件の良くない物件は別です。

と以前、私は思っておりました。

やはり上記の物件ですと、すぐ売れてしまう事も

少ないので、のんびり構えてゆっくり見に行っても

競合が少ないので買えたりします。

ここまでは、みなさんも想像通りだと思います。

でもたまに、こんな事が起こります。

それは、何か月も売れ残っていたり

ぜんぜん問合せが無かった物件に

買付けが、同時に何件も入る現象です。

それも価格を下げたり、メールマガジンなどで

営業マンが、物件の良さを写真など付けて

詳しく説明したり、しなくてもです。

逆に言いますと、価格を下げると

検索に上がって来るので、問合せが増えます。

また当社の営業マンなどが、メールマガジンで

詳しく物件紹介すると、売れ残っていても

隠れた良さが伝わり、売れたりします。

これらをしなくても、売れ残り物件が

なぜか急に人気物件になって

何件も買付が入る事もあります。

ですので、最初に戻りますが

気にった物件は、出来る限り早く

現地を見に行って買付を入れる。

この基本を、忘れてはいけませんね！

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。