毎月恒例の「物件紹介ライブ」ですが

昨日は19時から開催いたしました。

このページの1番下に、ライブの模様を

録画した、YouTubeのURLがありますので

見逃した方は、そこから見て頂ければと思います。

今回のライブで紹介したのは

・神奈川県の二俣川駅

・埼玉県の南浦和駅

・東京都の成増駅

・千葉県の新松戸駅

・東京都の八坂駅

の5物件です。

物件価格は3580万円から9000万円でして

当社で言うところの、メインの価格であり

売れ筋の物件が、集まった感じでした。

築年数は昭和62年築もあれば

平成18年築や平成20年築もあり

こちらは、幅が広めな感じです。

収益物件と言うのは、やはり

融資が「カナメ」となります。

その点で言いますと今回、紹介された

物件たちは、事前に金融機関に打診してあり

だいたいの融資想定が、分かっているようでした。

融資先は

・静岡銀行

・オリックス銀行

・香川銀行

・L＆Fアセットファイナンス（旧三井トラスト）

など。

そして最近、当社が提携を始めた

金融機関も使えそうでした。

それでは、詳細はこの下よりご覧頂ければと思います。

https://www.youtube.com/watch?v=WZwH3mdxXnA

なお、視聴期限は1週間なので

お早目にどーぞ！

クリスティ&富士企画、公式YouTube

社長、新川の新しい動画が配信されました！

不動産投資を、失敗させないためには

ある程度の学びが必要なので、毎回

新川が色々な情報を発信しております。

が、今回も不動産投資と関係ない話題です。

内容としましては、前回の続きで

世界でもっとも過酷と言われている

サハラマラソンチャレンジの第４話「出発」です。

ついに4月1日夜、サハラ砂漠へと旅立った

サーファー新川ですが、実はおき土産として

出発直前に収録した、動画を残してくれました。

出発前日の3月31で、バタバタな準備風景から

サハラマラソンへ、持って行くもの紹介です。

まずは三共社様から提供してもらった

サングラスで、伊藤李安琉モデルだそうです。

そして20日間、しっかり電池が持つと言う

腕時計です。きっと、どんな過酷な状況でも

時を刻み続けるはずです。

あとは、お約束のサーフボードです。

富士山は登山用サーフボードで

今回はサハラ砂漠モデルです。

レース中は食料や水などもって歩くため

ボードは軽量化をしております。

砂漠にて良い傾斜があれば、そのボードで

サンドサーフィンをするそうです。

そのほか、日本代表として行くので

日の丸を付けたＴシャツの紹介や

おススメされたスニーカーなど。

「いよいよサハラへ、行くぞ～！！」

と言う感じです。

詳しくこの下よりご覧ください

youtu.be/kQcmNavMomw

4月に入り、新年度が始まりました。

電車には初々しい新入社員たちが

いたのか、いないのか？

特に周りを気にせず、電車で出社した

訳ですが火曜、水曜が休みだったので

会社的には、今日が新年度のスタートです！

気分を一新して、スタートと行きたいですが

2月から始まった、新しい融資の

取り組みの、振り返りをしました。

セミナーもやったのですでに、ご存知の

お客様も、いらっしゃると思いますが

新しい融資取り組みは、非常にイイ感じです。

それをまだ体験していない営業マンの

ために、極秘の勉強会をやりました。

 Zoomを使った、オンラインでの

ミーティングだったので現在、サハラマラソンに

向かっている新川も参加しました。（写真の右上）

海外にいてもリアルタイムで

つながれるなんて、とても便利な

世の中になりました。

（飛行機からサハラの上空を撮ったみたいです↑）

社外秘なので、セミナーの動画を

流す事はできませんが、融資条件が非常に良い為

この融資を使えるお客様は、ラッキーだと思います。

気になる方は、いつもやり取りしている

営業マンに、コッソリ聞いてみて下さい。

またはこの下より

投資相談をお申し込み下さい。

それでは2025年度も不動産投資の

事なら、クリスティ&富士企画まで

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

4月4日（金曜日）の19時から

収益物件の紹介ライブをやります。

今回もメールマガジンをご覧頂いている

全ての方に、ライブが視聴できるURLを

配信しますので、参加の申込は必要ありません。

「時間がなくて、見逃した！」

という場合でも後日、ライブを録画した

You TubeのURLをお送りしますので、ご安心ください。

なお今回の物件紹介ライブは、前回の

ライブより1時間早く、19時からスタートします。

そのため

・いつも楽しみにご覧いただいている方

・いつも週末はゆっくりご覧になられている方

・いつもライブを見ながら購入を検討されている方

など、今回は時間の間違いが無いようご注意ください。

今回の物件紹介ライブも、いつも通りの

「新着！営業マンのおすすめ物件」を紹介する予定です。

物件に詳しい営業マンだけが知っている

・ネットに載せる直前の未公開物件や

・ある銀行でここまで融資が出ちゃう物件や

・売値は高そうだけど実際はここまで下がる物件

など。

そんな物件が、出て来るかも知れません。

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

それでは金曜日の19時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和7年4月4日（金曜日）

開始時間：19時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

視聴方法：

メールマガジンをご覧頂いているすべての方に

開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLより

ログインしてご参加ください。

不動産投資をするにあたり

多くのお客様が金融機関の

融資を使います。

そのため、融資がたくさん出る

フルローン物件などは、買いたい人が多いので

比較的、早く売れてしまいます。

逆に、融資が出ない物件や

物件価格に対して、融資割合が少ない

ものは、売れ残る傾向にあります。

なお、一般的に融資割合が

少ないのは、土地値の低いものや

都心から遠い物件とります。

関東でいえば、1都3県は出やすく

北関東は出にくいです。

また違法建築の物件などは

そもそも融資をしてくれる金融機関が

ほとんどありません。

ここで言う違法建築とは、例えば

建ぺい率や、容積率が指定の数字より

オーバーしている物件です。

よくある物件として、東京の西部に

多いのですが、容積率80％なのに

200％で、建ててしまっているケースです。

こんな物件は、融資が出にくいので

相場より安くしないと、売れません。

そのため、パッと見は

・価格は少し安め

・利回りは少し高め

の魅力的な物件になります。

ですので結構、気に入るお客様が

多いですが実際には、融資が

出にくいので、買いたくても買えません。

でも、ちょっと待ってください。

諦めるのは、まだ早いです。

実は違法建築でも

融資をする金融機関があります。

その金融機関とは、みなさんがよくご存じの

三井住友トラストローン＆ファイナンスです。

（4月からＬ＆Ｆアセットファイナンスに社名変更）

そして、なんと

「滋賀銀行」も取り扱うそうです。

ご存知でしたか？

私は最近まで、知りませんでした。

それでは収益物件の融資の事なら

投資専門のクリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産は値段が

有るようで、無いようなものです。

その理由としては、不動産会社が

物件の査定額を出したとしても、最期に

売り出し価格を決めるのは、売主さんです。

すると、実際に売り出される価格は

売主さんの感覚的な金額だったり、あらかじめ

価格交渉を見越して、高めに設定したりします。

そんな訳で、大幅で小幅であれ

気にった物件があったら、ダメ元で

価格交渉をしてみるのは、イイと思います。

すると、思いがけない答えが返って来て

晴れてナイスな物件を、ゲットできたりします。

でも、いつでも、どんな物件でも

毎回、毎回、価格交渉をするのは

得策ではありません。

もしそれをやってしまうと、どの不動産会社でも

「いつも無理な交渉をするので、もう紹介しない！」

と、なってしまいます。

すると年収や自己資金が充分にあっても

物件紹介が、ぜんぜん来なくなり

結果的に、いつまで経っても物件を買えません。

また、なんとなく価格交渉をするもの注意です。

もちろん、数万円や数十万円でも

安く買いたい気持ちは分かります。

しかしすでに、かなり相場より安い物件の時にまで

価格交渉をして、仮に交渉が成功したとしても

結局、満額で買う人が出て来るので買い逃すハメになります。

このあたりを踏まえて、ダメ元の交渉も

時と場合を考えて、ほどほどにするのがおススメです。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

よくお客様に、不動産屋に勤めていると

「良い収益物件が、選びたい放題ですね！」

と言われます。

これは、当たっている事もありますが

ちょっと違っている事もあります。

その理由としましては、良い収益物件は

たくさん出て来るので情報は入って来ます。

でも、それを自分で買えるのか？

と言われれば「ほとんど買えません」

となります。

やはり不動産屋に勤めていても

所詮は、一般の庶民です。

何億もの現金を持っている

訳ではなく、物件を買う時は

基本的にローンを組みます。

すると良い収益物件の情報が

入ってくる事以外は、普通のお客様と

なんら変わりはありません。

それに、私どものお客様であれば

優良物件の情報は、営業マンから

いち早く伝わります。

ですので、不動産の営業マンと

そのお客様は、ほとんど変わらない

状況にあると言えます。

むしろ、お客様のほうが営業マンより

属性が良いので、結果的には良い融資条件が

引き出せて、良い収益物件が買えます。

過去にも、たくさん自分で買いたい

物件がありましたが、自分では属性的に

買えないので、お客様に買って頂きました。

内心では

「あんな良い物件を買えて、いーなー」

と思っておりました。

これが不動産営業マンの現実的な話しです。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ChatGPTで「ちょい悪オヤジ風」にポスター作ってもらいました↓

もとの写真はこの下です↓

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ&富士企画、公式YouTube

社長、新川の新しい動画が配信されました！

不動産投資を、失敗させないためには

ある程度の学びが必要なので、毎回

新川が色々な情報を発信しております。

が、今回も不動産投資と関係ない話題です。

内容としましては、前回の続きで

世界でもっとも過酷と言われている

サハラマラソンチャレンジの第三話「直前」です。

いよいよ開催まで

あと1週間ぐらいとなりました。

正式には4月6日にスタートですが

移動に時間がかかる為、日本を出るのは

4月1日の夜の便です。

昨年の4月頃に「サハラに出るぞー」と

新川が言ってから、あっと言う間に

1年が経った訳です。

その間、いろいろな人に声をかけて

多くの人が巻き込まれて行きました。

でも、新川みたいな人がいなければ

サハラマラソンに出ようなんて

絶対に思わないと思います。

そう考えますと、ある意味

誘われていく人はラッキーだったと思います。

会社員の方などは2週間ぐらい休みますので

サハラに出ない限りは、普通の会社で

こんな休む事はありません。

これも貴重な経験となります。

まあ、なにはともあれ

いよいよスタートです！！

詳しくこの下よりご覧ください

https://www.youtube.com/watch?v=mCG7IN8c0Rk&t=99s

投資物件の融資状況は

変わるのが早いです。

よくあるのは、3月まで融資を出していた

金融機関が、4月になったとたん

融資を出さなくなった。

または、半年前まで融資をしていた

エリアが、今は融資をしなくなった。

さらには、諸費用までローンが出たのに

諸費用どころか、フルローンも

やらなくなってしまった。

など。

なんとなく、悪い方向に進む事が

以前は、多かった気がします。

しかし、ここ1，2年に関しては

あまり変わる事はなく、どの金融機関も

イイ感じに融資を出してます。

とくに、滋賀銀行などは非常に

積極的に出している印象です。

出してくれるのは嬉しいですが、過去の経験から

「いつ、出なくなってしまうのか？」と

いらぬ心配をしていたりします。

でも今のところ、融資状況が

悪くなる、きざしは無く

まだまだ、しばらくは出してくれそうです。

それに昔より、何となく

融資が出やすくなっている

感覚さえあります。

これに関しては、あくまで

私の感覚的なものですが。

たぶん、社内にいると投資物件が

すごく動いているのを、感じるので

そんな感覚に、なってしまうのかも知れませんね。

それでは不動産投資の事なら

投資物件がイイ感じで動いている

クリスティ＆富士企画まで。

 いい波に乗っていきましょう！

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

先日、社長から

「デットクロスを理解してない社員がいるぞ！」

とラインが届きました。

「なんだ、デッドクロスも知らないのかよ！」

と言いたい所でしたが、私もその言葉の意味は

知らなかったので、調べてみました。

すると「あーなるほどね！」と思った訳です。

そもそも、自分でもローンでアパートを買って

賃貸経営をして、自分で確定申告まで

してたので、仕組みは知ってました。

でも、その現象が「デットクロス」と

呼ばれている事は、知りませんでした。

ここで「デットクロス」を、ご存知ない方のために

説明しますと、ローンの元金返済額が

減価償却費を上回る状態、を指すようです。

なんか分かりにくいですが、簡単に言いますと

「税金が急に増えるタイミング」のことです。

例えば、不動産投資を始めると

しばらくは安定したキャッシュフローが

入ってくる期間が続きます。

しかし、ある時

「あれ？お金がぜんぜん残らないぞ・・・」

なんて、時期が来ます。

つまり家賃収入が変わらなくても、減価償却や

融資の金利がなどの、経費が減っていくため

税金が増え、手残りが減る現象となります。

こうなると、対策としては

・大規模修繕して、経費を作る

・法人化して税率を下げたり、経費の幅を広げる

・物件の買い替えをして、あらたな減価償却を生み出す

が考えられますが、当社としましては

もちろん、買い替えをおススメします。

理由としましては、現在の

融資状況が非常に良いからです。

（それに物件が動けば仲介の仕事が増えますしね）

融資が良ければ、売るのも買うのもスムーズですが

これが悪くなると、売るのも買うのも大変です。

また融資状況は、よく変化するので

状況が悪くなる前に、ササっと動くのが鉄則です。

それでは収益物件の売買の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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