いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

皆さま、お昼ご飯はどうしてますか。

お弁当持参の人や
コンビ二弁当の人や
近くのお店食べる人など
さまざまでしょうか。

私の場合は、近くのお店食べていたのですが
最近は、行きたいお店が無くなって来たので
近場のコンビニで済ましています。

今日みたいな、雨で寒い日は
特にその傾向が強いです。

そして、よく食べるのは「蒙古タンメンメン」ですが
新しい「北極ブラック」出たので先日、試しに食べてみました。

感想は、想像以上に辛くて
味がよく分かりませんでした。

市販のカップラーメンの多くは
辛口でも、ぜんぜん辛いと思いませんが
これはホントに辛かったです。

お陰でしばらく、汗が止まりませんでした。
辛いの好きな方は、ぜひお試し下さい。


さて、収益物件を探し始めると
最初は近場から、検索する方が多いです。

そして近場で良い物件が出ていて
無事に買えたなら
それは、すごくラッキーです。

しかし多くの場合、近場ではあまり良いのが無いので
だんだん検索範囲広げていきます。

始めは、自宅の隣接している市町村に広げ
それでも無いと、隣接している都道府県に広げ
それでも無いと、関東全域に広げます。

このようにして、実際は
埼玉の人が茨城を買ったり
千葉の人が群馬を買ったり
栃木の人が神奈川を買ったりします。

この時
・そんなに自宅から遠くて大丈夫なのか？とか
・何かあったら、すぐいけないじゃないか、とか
・土地勘が無いのに、入居付けはどうするのか
など、疑問があると思います。

その問題は管理会社に頼めば、解決です。

管理会社に頼めば
自分で駆けつける必要もなければ
自分で入居付けする必要もありません。

でも、自分で現地をみたい場合は
自分で行くしかないので、遠いよりは
近いほうが楽です。


不動産投資は、投資なので
近くても、遠くても結局は収益が出れば
OKだと思います。
あくまで、私の考えですが・・・。

それでは、収益物件の事ならクリスティまで。
ご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで電話を頂くか
この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「来社相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

いつもお世話さまです。
不動産投資クリスティ、吉井です。

突然ですが、クリスティ1位の私が
来る3/9(土）に『売却・購入面談会』を開催します。

さて、何が1位なのかといいますと自称・お客様満足度No.1なんです。

なぜかと言いますと。。。

今まで、私のお客様には『吉井さんに相談してよかった。』と
言って頂けることが結構多かったので勝手にそう言ってます。

ここで最近、お客様に満足して頂いたことをちょっと自慢させてください。

『購入のお客様』
〇お客様の希望借入額が3690万円（価格の90％）だったのですが
　物件のアピールポイント（賃貸需要や家賃相場など）を調べあげ、銀行に提出しました。

　その結果↓
　なんと280万円アップの3970万円（価格の96.7％）を融資して頂きました。
　この時には銀行の担当さんにも頑張ってもらいました。

〇別のお客様は私が資産について詳しく伺っていたときに
　ご実家に抵当権がついていないことを見つけました。
　
　その結果↓
　当初9割の融資を受けて購入する予定だった物件に
　ご実家を共同担保に入れてフルローン融資を受けることができました。

『売却のお客様』
〇売却査定のご依頼を頂いた際に物件の場所がいまいちピンとこなかったので
　私が実際に現地へ行き、感想（施設などの周辺環境や入居付けの工夫など）を
　そのままメールマガジンやお客様さま様へお伝えしました。

　その結果↓
　メールマガジンでのお問合せが20件ほどあり
　そのうち4件申し込みを頂いたお客様の中から価格交渉なし。
　売り出し価格のままで、ご契約となりました。

ここまでのお話、決して私が凄腕の営業マンな訳ではありません。

というのも、ご契約に至りましたお客様は
私と過去に個人面談をさせて頂いた方達で

その際に今現在の融資や相場のお話をし
お客様のご希望をお聞かせ頂き
しっかりと打ち合わせをさせて頂きました。

その結果として
買主さまには、いい物件をいい融資条件で
売主さまには、ご希望の金額以上での売却を
お手伝いできたのだろうと思います。

そこで、3/9(土)に『売却・購入面談会』としまして
限定5名での個人面談会を開催することにしました。

時間ですが、
１、10:00～11:30
２、11:30～13:00
----------------
３、14:00～15:30
４、15:30～17:00
５、17:00～18:30

購入での参加条件は
〇ご年収が700万円以上の方
〇お借入が1億円以下の方

上記2つに該当される方のみでお願い致します。

※お一方づつ真剣に対応させて頂きますので
　一日5名の方までとさせて頂きます。
　
※別日をご希望の方やその他ご質問は、個別にご相談ください。

【売却・購入面談会 概要】
日付：平成31年3月9日(土）
時間：10時00分～
場所：株式会社クリスティ
住所：埼玉県さいたま市大宮区下町1-51　木崎屋ビル2階
参加費：無料
交通：大宮駅東口より徒歩７分
※お車でお越しのお客様は駐車場のご用意がございませんので
近隣のコインパーキングをご利用下さいませ。

相談会に参加希望の方は
この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
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いつも、ありがとうございます
店長の近藤です。

本日（3月2日）23：30分から、新川義忠の
FMラジオ「明日やろうは馬鹿野郎」の放送です。

今回のゲストはあやちゃん先生で有名な
司法書士の太田垣章子さんです。

太田垣さんは司法書士の仕事のかたわら
「家賃滞納という貧困」と言う本を出されております。

私はまだ読んでおりませんが、あやちゃん先生が
現場で見た、感じた事実が描かれております。

「滞納する人を擁護するわけではありません
ただ苦しくても助けてと言えない人がいること
どうかその人たちにどうしたの？って声かけてほしい
自己責任だと切り捨てないで。」

そんな思いが詰められているようです。

私も読んでみようと思いますが
皆さまも、ぜひ読んでみて下さい。

そのほか太田垣さんは
「賃貸トラブルを防ぐ、解決する安心ガイド」と
言う本もだしていたり、ブログもやっております。

それでは司法書士のゲストは、初なので
詳しくはラジオを聞いてからのお楽しみです。
ぜひお聞きください

【ラジオ紹介】
タイトル：新川義忠の明日やろうは馬鹿野郎！
2019年3月2日の23：30～23：59
市川うららFM　83．0MHz
（第1週と第3週の土曜日放送予定）


ところで、今回ゲストに関連してですが
賃貸経営で滞納は付き物です。

特にクリスティで仲介している物件や、管理している物件は
築古で駅からも遠いので、家賃も低く
滞納のリスクが高いです。

ここで家賃が低いのに
「なぜ、滞納リスクが高いのか？」
と思う方も多いと思います。

それは必ずではありませんが
家賃が低いアパートには
収入も低い方が多い傾向があるからです。

そのため、保証会社(滞納保証)に入居者が入っているか？
が重要です。保証会社とは、入居者が滞納した時に
連帯保証人として、家賃を払ってくれる会社です。

今は連帯保証人より、保証会社を
連帯保証人の代わりにするケースが多いです。

クリスティの管理で保証会社は
日本賃貸保証や全保連を使っています。
そして最近増えきているのは、カプコエージェシーです。

ここの保証がスゴイです。
それは「一棟まるごと家賃保証」言う商品があり
現在の入居者が連帯保証人も、
保証会社も加入していなくても、
これに切り替えると、その人まで滞納を保証してくれるのです。

詳しくここでは書きませんが、クリスティに
管理を頼めばこの商品が使えます。

こんな訳で収益物件の管理の事も
クリスティまでご相談下さい。

ちなみに管理戸数は約1300室で2月末の入居率は95%です。
しかも管理物件は、築古、駅遠がほとんどです。

ご相談をご希望の方は0120-11-4530まで電話を頂くか
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追伸：
市川うららFMは、こちらからリアルタイムで聞けます。

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

クリスティの営業マンが、先日（2月27日）の朝に放送された
日本テレビの「ＺＩＰ！」にまたまた出ました。

出たのは、社長の新川ではなく
営業の菅野（かんの）です。

今、話題の「家売るオンナの逆襲」にちなんで
家売る人のおうちは、どれくらいオシャレ？

と言う訳で「ハテナビ」のコーナーで
自宅を披露しました。

取材は埼玉県某所の、菅野の自宅で
朝から夕方まで、ほぼ1日中撮影したようです。

菅野いわく
「大変だったけど、レポーターのお姉さんがキレイだった」
そうです。

別の日には、クリスティの事務所も
撮影隊がきましたが、キレイなお姉さんは来ませんでした。
ちょっと残念。

たくさん撮影しましたが、実際に
放送されたのは2分ちょっとでした。

こんなに短いのに、1日がかりで撮影するなんて
テレビの仕事ってやっぱり大変なんですね。

でも2分ちょっとでしたが
さすが！全国放送です。

放送後、菅野のもとには
たくさんの方から連絡が来たようです。
テレビのチカラは凄いですね。

ところでクリスティはかれこれ、5，6回は
「ZIP!」に取り上げてられてます。

これって結構スゴイと思います。
普通の会社は、なかなかテレビの取材は
来ないと思います。

これはやはり日頃から、お客様のために
一生懸命、誠実に仕事に励んでいるからだと思います。

あと、社長が
ラジオをやったり、
本を3冊も出したり
真冬の滝行をやったり、と

このへんも、テレビの関係者が
見ているのかもしれませんね。

それでは、テレビに何回も出ているクリスティでは
不動産投資の相談を受付中です。

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店長の近藤です。

以前、会社の旅行でバリに行ってきました。
行った時、バリは雨季だったので空港に夕方着いたら
写真左のように雨が降っていて、幸先の悪いスタートかな？と思いました。

しかし、ホテルに行くバスの中で
ガイドさんが「いつも朝には必ず晴れるよ！」
と言っていました。

ちょっと半信半疑でしたが、翌朝は
右の写真のように本当に晴れました。

この後も、いつも夕方や夜に雨が降り
朝には、雨があがっていました。
不思議ですが、毎日こんな感じです。

バリは蒸暑かったですが、物価も安く、ご飯も美味しく
そして、サーフィンは最高のようなので
興味のある方は、ぜひ行ってみてください。


さて、今回は海外に住んでいる人が
日本の収益物件を売る時の話です。

まず売る時は、本人確認の書類が必要です。
日本なら
・印鑑証明、実印や
・住民票や
・運転免許などの身分証明
など。

でも海外だと当然ですが、実印はありません。

身分証はパスポートでOKですが
住民票は、ある国のと、無い国があり
在留証明がその代わりになると思います

実印や印鑑証明は無いので
海外だと、印鑑証明のかわりに
サイン証明みたいなものあります。

これらの書類は、日本だとキレイに活字で印刷されますが
海外だと手書きだったり、指の母印が押されたりします。

発行するにも、日本みたいに即日発行ではなく
2、3日かかったりします。

こんな感じなので、日本と同じ感覚でいると
えらい目にあいますので、注意しましょう。

また日本でも取得する書類もあります。

それは住所移転の登記をせず
海外に行ってしまった場合、最終住所地で
住民票をとる必要があります。

最終住所地が帰国した時の空港から
近ければいいですが、遠いとそれを取得するでだけ
1日や2日かかります。

数年前、タイに住んでいる人が収益物件を売る時
一旦、成田に返ってきて、羽田に移動して
最終住所地の沖縄で住民票を取り
東京に戻って売買契約をしました。

このように、海外に住んでから
日本の不動産を売るのは結構、大変なので
売るなら、日本にいるうちに済ませてしまうのがおススメです。

それでは収益物件の売却なら、クリスティまで

ご相談を希望の方は
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店長の近藤です。

先月、初めてハーフマラソンに出場しました。
走る前は、初めての経験なので
不安がいっぱいでした。

例えば
・スタート直後に押されて転んだら、とか
・足がつったらどうしよう、とか
・うんちがしたくなったら、トイレあるのか、など
などなど。

でも実際に走ってみると、何とかなるもので
余計な心配だったと感じました。
この経験をもとに次回、出る時はベストな準備ができそうです。


さて、初めて経験する事は不安がいっぱいです。
収益物件を初めて買う時も、不安がいっぱいだと思います。

みなさんも、そうだと思いますが
実は不動産屋の営業マンでも
初めて買う時は不安がいっぱいでした。

私の場合、初めて売買契約をしたのは
平成27年の8月です。

探し始めたのは、平成27年の4月ぐらいです。

いざ自分で買うとなると
決断ができず、良い物件が出て来ても
考えているうちに、申込が入って逃したり・・・。

お客様には「決断は早く！」と言っていますが
なかなか決断ができませんでした。

そして、買付すら出せずに3か月が過ぎていき
自分の奥さんからは
「まだ、アパート決まんないの？　早く決めてよ！」と
せかされる始末です。

なぜ奥さんがせかして来たのか？
それは、アパートを買った後に家を買う予定だったからです。
その気持ちはよく分かります。

でも、決断できないのです。

そして探すのもダンダン疲れてきて
「どーでもいいや、はやく買ってしまえ！」と
どんな物件でも、よくなってきました。

そんな、あきらめかけた時に
良い物件が出てきて
無事に売買契約ができました。

でも契約はしたものの
融資が通るか不安でした。

公庫の担当者には「融資は問題ないですよ！」と
言われていましたが、承認が出るまでは
「本当に大丈夫なのか？」
こんな感じです。

そして、無事に融資が通り始めての物件が買えました。
探し始めてから、引渡しまで約6ヶ月かかりました。

仕事でたくさんやっているクセに
いざ自分の事になると、とてもはずかしいですが
不安がいっぱいでした。

初めて買う人の参考になれば、幸いです。
それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

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店長の近藤です。

私は毎朝、家の近くをジョギングしております。
そしてジョギングコースの途中にある神社で
お参りしてから、帰宅します。

雨が降っていなければ、ほぼ毎日やっています。

そして家に帰るとお風呂に入り、お風呂掃除をして
洗濯機をまわし、娘と奥さんの朝食を作っています。
これが通常のルーティーンです。

しかし、この時期だけは
このルーティーンはやりません。

なぜなら、確定申告があるからです。
起きる時間はかわりませんが
ジョギングはせず、確定申告の書類を作成してます。

できるだけ後回しにしたいのですが
3月15日までにやらないと、いけません。

でも、なかなかやる気にはなれません。
みなさまも、そんな感じでしょうか。


でも、3月15日の期限はもちろんですが
この時期にアパートを買おうとすると
銀行の審査で、確定申告の書類が必要です。

「まだ、今年の提出分ができてないんですけど・・・」
と言って、銀行は許してくれません。

つまり最新の確定申告がないと
審査をしてくれないのです。

審査をしてくれなければ
良い物件が出て来ても、話が進まず
買い逃す事になります。

これはスゴクもったいない事です。

ですので、まだ確定申告が済んでいない方は
お早目にやりましょう。

そして注意点ですが、郵送で確定申告を送る場合は
必ず2部作製して1部は、押捺をして返送してもらいましょう。

この押捺の部分が無いと
審査をしてくれない銀行もあります。

むかし、確定申告をしてるけど控えを
保管していないお客様がいて
融資を通すために、税務署に相談しにいった方がおりました。

これは大変ですので
みなさま、過去の確定申告も
しっかり保管しておきましょう。

それでは確定申告の相談は、税務署まで
不動産投資の相談はクリスティまで。

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店長の近藤です。

みなさん「向津具(むかつく) 半島」ってご存知ですか？
山口県長門市あるようです。

私は初めて聞きましたが
そこでダブルマラソン大会が
6月9日に開催されます。

ダブルマラソンですから
何がダブルかと申しますと
フルマラソンが、ダブルの大会なのです。

つまり42.195km×2倍の84.39kmです。

これって辛すぎませんか？

先日、ハーフマラソンの20キロを
走るのでも大変だったのに
これは超ハードなチャレンジです。

今のところ社長の新川が
参加を表明しております。

これを完走できたら、すごいです。
まさに24時間テレビと同じように
感動するでしょう。

でも84キロの距離って
本当に大変だと思います。

私も先月のハーフマラソンで
20キロ走りましたが、あれを
4回繰り返す訳です。

ハーフマラソンを走り終わって時に
「フルマラソンはこれを、あと1回やるのか？」
そんなの辛すぎて、絶対ムリだ！と思いました。

時間もハーフマラソンで2時間ちょっと
かかったので同じペースで走ったとしても
8時間か9時間かかります。

人間ってそんなに
走り続ける事ができるんでかね。
普通は無理ですよね。

でもやってもいないのに「そんなの無理だ！」と
決めつけるは、社長の新川が許さないので
さっそく本人がチャレンジするそうです。

やっぱり社長はスゴイです！
ぜひ完走してもらいたいと思います。

それでは不動産投資の事なら仕事も
マラソンも一生懸命のクリスティまで。

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店長の近藤です。

まずは上の写真をご覧ください。
これは木造物件の柱が
シロアリに喰われてしまったものです。

この物件を買った人は、購入後
1年ぐらいたって、入居者が退去した時に
この被害を発見しました。

通常なら、自分でこの補修をする訳ですが
この時は売主様が不動産会社だったので
2年間の「瑕疵担保責任」があったので、売主さんが直しました。

中古アパートの取引の場合
瑕疵担保責任が無しか
有りでも2ヵ月程度が一般的です。

しかし、売主様が不動産屋会社の場合は
2年間の瑕疵担保責任を負わなくてはいけません。

ここで瑕疵担保責任はとは？となりますが
目に見えない欠陥での事で
収益物件の取引では

・シロアリ
・雨漏り
・給水、排水の欠陥
・主要柱の腐食
などを指します。

ここで、すでに分かっていて
売主さんが、買主さんに告知している欠陥は入りません。

また引渡し後、新たに発生したと思われる
シロアリ、雨漏り、などの欠陥も含まれません。

ここが判別するのが、難しいところですが
瑕疵担保責任はアフターサービスではないので
引渡し前から、すでに起きていたと
推測される欠陥の事をさします。

ですので、不動産会社から買ったといって
2年間の瑕疵担保責任があっても
なんでも、かんでも直してくれる訳ではありません。

あくまで、対象は
引渡し前から起きていた思われる
目に見えない欠陥だけです。

ちょっと難しいですよね。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。
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店長の近藤です。

2月、3月は賃貸の繁忙期です。
この時期に入居を逃すと
1年間、ずっと埋まらなかったりします。

そこで入居を決めるために
・家電付きで募集をする、とか
・初期費用を抑えたキャンペーンをやる、とか
・フリーレント長く付ける、とか
いろいろと、対策をします。

私も昔、入居を決めるために
上の写真のような家電を付けて
埋めた経験があります。

しかし、どこのアパートでも
家電を付ければ埋まる訳ではありあせん。

そこで、そのアパートやマンションや
その地域に合った、対策が必要です。

そして、入居者さん対する対策はもちろんですが
客付け会社さん対する対策も重要です。

まず入居者さんには
先ほどあげた対策が基本ですがエリアによって、
家電が良い場合や
フリーレントが良い場合や
初期費用の軽減が良い場合、などがあります。

これは、どうやって調べれば良いかと言いますと
単純に管理会社の人に聞いてしまえばいいのです。

私の場合も、管理会社の人に
「どうやったら埋まりますか？」と普通に聞きました。

すると「家電を付けて下さい」と言われました。
「テレビとかですか？」と聞くと
テレビは自分で買う人が多いので
「ガスコンロ、電子レンジ、洗濯機です」と言われました。

家電を付けて1週間もしないうちに
入居が決まりました。

家電を付ける前に、私は
「広告費を3ヶ月にするとか意味ありますか？」
と聞いたら「この地域は、あまり意味ないです」と言われました。

このように、その地域に合った対策が重要です。

この例とは逆ですが
札幌市などは、広告費3か月は
当たり前の地域もあります。
（現在も3か月かは、さだかではありませんが）

ちなみにクリスティには管理部あり
管理している物件の入居率は96％で
今月末には97％になる勢いです。
（物件数は200棟ぐらいです。）

そしてクリスティの管理している物件は
駅近、築浅はほとんど無く
ほとんが、築古、駅遠で、さらにユニットバスです。


それでは、不動産投資や管理の事ならクリスティまで。

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