今年の5月1日から
平成から令和になりました。


当時はカウントダウンで盛り上がったり
何でも、かんでも「令和」に便乗しておりました。

そんなお祝いムードも、3ヶ月たつと
すっかり落ち着きました。

今年の初めは、まだ「平成」だったのが
とてもなつかしく思います。

さて、今回は令和になって3ヶ月が過ぎ
収益物件の融資はどう変わったかです。

令和になりましたが、融資は
お祝いムードではありません。

まわりの業者さんに聞いても
暗い話題が多いです。

例えば
「最近どうですか？」
「厳しいですね。」
と言う会話が多く聞かれます。

でもクリスティの場合は
「最近どうですか？」と聞かれると
「最近イイですよ！」と言ってます。

こう切り返すと
「えっ！本当ですか？」
と言われます。

てっきり「厳しいですね」と
言うと思ったようです。

そうなんです。
最近、けっこういいんです。

理由としては、まず
物件価格が昨年より下がっている事があります。

そして、融資ですが
昨年より、かなり良くなっている気がします。

「気がする」と言うところがポイントです。

なぜなら、他の不動産会社もクリスティも
同じような物件を紹介し
同じような銀行で融資をやっています。

かたや「厳しいですね。」と言い
かたや「最近イイです！」と言ってます。

この違いは何か？

詳しくはクリスティの来社相談に
お越し頂ければ、分かるかも知れません。

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

先日、栃木県の小山駅に行ってきました。
なぜ行ったかと言いますと、売主様から
売却依頼をもらっている物件の、現地案内があったもので。

15時に現地待ち合わせで、14：20に着く電車に乗って
いったのですが、小山駅に着く瞬間に
不覚にも一瞬寝てしまい隣の「小金井駅」まで行ってしました。

戻る電車の時刻を見ると、14：57発です。
30分ぐらい電車が来ません。

電車がこないので、小金井からタクシーで戻ろうと改札を
出ようとすると「入場登録できいない」と表示が出て
改札を出られませでした。

仕方なく駅員さんを見ると、ひとりしかおらず
どうやら、別のお客様でもめております。

5分待っても10分待っても
ずっとやり取りをしています。

そこで、改札を出るのをあきらめ
電車で戻る事にしました。

お客様にも遅れる事を電話で連絡し
現地に15：15分ごろ着きました。

皆さまも北関東の電車は
乗り過ごすと大変な事になりますので
注意しましょう。

さて、今回は収益物件を売る時の
売主さまの心理です。

収益物件を売る時に、売主様は
一括査定などを利用しながら
自分なりの売却額を設定します。

そして、実際に売り出して1週間ぐらいで
購入申込が複数入ったりすると
「ちょっと安すぎたかな？」と感じます。

そこで、購入申込を断って
翌週に1割ぐらい高い値段で販売したりします。

そうすると、まったく問合せが無く
何か月も売れ残ったりします。

また別の人は売り出して契約予定になり
売却後の税金などを確認するため、税理士などに確認すると
「その金額で売るのは、安すぎる」と言われ
値段を上げたりします。

そして、値段を上げたとたん
はじめの人と同じように
しばらく売れ残ったりします。

これらの現象を踏まて言える事は
話が折り合ったら、なるべく早く
契約した方が良いと言う事です。

これは、買う人も、売る人もです。

出来る事なら契約するまでの、交渉を
なるべく、少なくした方が良いと思います。

以前、複数の申込が入った物件を
見事に勝ち取って、めでたく契約ができた時

売主さまに
「クリスティのお客様は細かい事を、何にも言ってこないし
感じが良かったので、ほかの申込を断ってクリスティのお客様に決めました」
と言われました。

こんな事で、競争率の高い物件を
勝ち取るケースもあります。
まったく、売主さまの心理は難しいですね。

それでは、収益物件の事ならクリスティまで

本日（8月3日）23：30分から、新川義忠の
FMラジオ「明日やろうは馬鹿野郎」の放送です。


今回のゲストは、弁護士であり
袖縁綜合(しゅうえんそうごう)法律事務所
の代表の福岡寛樹さんです。


福岡さんは
「大家さん、その対応は法律違反です！」
という書籍も出しております。

何とも、この本のタイトルが
すごくイイと思います。

思わず中身と読みたくなるのは
私だけでしょうか？

弁護士と言うと、お堅いイメージがあると思いますが
福岡さんは、とても話しやすく
親しみある弁護士さんです。

まさに「かかりつけの医者」ならぬ
「かかりつけの法律家」です。

不動産投資と言うのは
いろいろと問題が起きるものです。
特に新築より、中古のアパートは多い気がします。

私もトラブルが起きて、解決方法が見いだせない時は
県庁の法律相談や、弁護士に相談したりします。

そんな時に、親しみやすい弁護士の方がいたら
とても心強いと思います。

あと、福岡さんは法律事務所だけでなく
経営者や士業の異業種交流会から始まった
落語会「袖縁会」の主宰でもあります

なぜ弁護士と落語？

なにか共通点はあるのでしょうか。
詳しくは今日のラジオを
お聞き頂ければと思います。

【ラジオ紹介】
タイトル：新川義忠の明日やろうは馬鹿野郎！
毎月第1週と第3週の土曜日放送23：30～23：59
市川うららFM　83．0MHz

社長がラジオ番組をやるクリスティでは
不動産投資の相談を受付中です。

追伸：
市川うららFMは、こちらからリアルタイムで聞けます。

https://goo.gl/TSi6qC

先日の7月3日に新川の
新刊が、発売されてすぐにアマゾンの
不動産投資の新着ランキング1位になってました。

通常だと、だいたい１ヶ月もたてば
ランク外に忘れ去られているのが
一般的だと思います。

 


でも新川の書籍は7月31日に時点でも
堂々1位になっておりました。

これは皆さまが、ガンガン
応援していてくれている、おかげであります。
ありがとう、ございます。

ところで、何でランキング1位かと言いますと
「産業研究の不動産投資の売れ筋ランキング」です。

産業研究とは？
よく分かりませんが、1位は1位です。

このまま8月も何のランキングでもいいので
1位で突っ走りたいと思います。

ところで、みなさま。
この本を買うとある特典が
あるのをご存知でしょうか？

現在、出版キャンペーン期間中となっております。

例えば
1冊お買い上げの方（先着70名予定）には
8月25日の出版セミナー無料参加権プレゼント

このセミナーでは新川が３５００人の物件サポートで
印象に残った大家さんや、物件の話。

そして、サーフィンと滝行とマラソンレースに
著名大家さんがどんどん参加する理由など
普段は、なかなかお話ししない「おもしろ話」を披露します。

セミナーのゲストには本に登場している著名大家さんが5人ほど
参加する予定です。誰が来るかは当日まで、お楽しみに！

本自体はAmazon・楽天などのネット書店
紀伊國屋書店、ジュンク堂書店などのリアル書店など
どこでもOKです。

【出版セミナー概要　先着７０名予定】
■日時：８月２５日（日曜日）
■場所：新宿のセミナールーム予定
■１３時頃～１２０分予定
※セミナー終了後、新川義忠や著名大家さんとの
名刺交換や個人質問タイムもあります。

そして2冊お買い上げの方にはこんな特典が・・・
詳しくはこの下からご覧ください。

http://gomashobo.net/bookcam/shinkawa4thbook/

さる７月３０日、３１日は東京ビッグサイトで
賃貸住宅フェアに出展しておりました。

今回はいつもの場所と微妙に違い
ビーナスフォートやダイバーシティがある
「東京テレポート駅」から１分の青海展示場でした。

その違いが原因かどうかは、分かりませんが
昨年とは雰囲気が違い、会場も大きくなったせいか
来場者数が多かった気がします。

駅から近かった事と、まわりに商業施設があるので
ついでに来た人とか、来やすい事も要因だったと思います。

たまたま、お話しをしたお客様は
北海道から来た人や
大阪から来た人や
四国から来た人など。

ずいぶん遠方から来ている人が多かったです。
この場をかりて、お礼を言わせて頂きたいと思います。

「ご来場いただきありがとうございました！」

この猛暑のなか、わざわざ来場されているので
クリステのブースの未公開物件には
皆さま釘付け状態でした。

過去には来場された方が、ここの掲載物件で
契約するケースもありました。

掘り出しものがたくさん出ていたので
きっと今後、契約になる物件も出てくると思います。

このように賃貸住宅フェアは、ネット掲載とは違い
掲示板を見に来る感覚で、アナログですが
それがいつも違って、良いのだと思います。

「ライブ感」とでも、言うのでしょうか。

そんな感じで、フェアは盛り上がっておりましたので
今回ご来場頂けなかった方も
次の機会があれば、ぜひ来場して頂きたいと思います。

それでは、不動産投資の事なら
賃貸フェアで盛り上がっていたクリスティまで。

いよいよ明日と明後日
東京ビッグサイトで開催される
賃貸住宅フェアに出展します。

今日はその準備で、現場に行ってきました。
行ってみると、昨年よりも会場が大きく
いろいろな会社のブースが出来あがっておりました。

クリスティでは姉妹会社の富士企画と
合同でブースを出します。

本日は関東も梅雨明けをして、今年いちばんの暑さでしたが
エアコンも無いなか、しっかり設置作業をして来ました。
（明日はエアコンがあると思います）

毎年の事ですが、今年もクリスティ＆富士企画らしさのある
手作り感満載の出展ブースになっております。

ブースの場所は、ちょっと分かりずらいですが
上の地図の赤矢印の位置です。

現地ではクリスティ＆富士企画の「のぼり」と、
サーファー新川と、白鳥つばさの
ほぼ等身大の顔出しパネルが置いてありますので
そこを目指してください。

会場は昨年まで、東京ビッグサイト内の
「西ホール」でしたが
今度は「青海展示棟」となります。

ビッグサイトと言っても、降りる駅が違いまして
今年は「東京テレポート駅」より徒歩2分ぐらいの場所です。

ブースでは、未公開物件など
クリスティ＆富士企画の委任物件を
壁一面にたくさん貼ってあります。

また、融資の相談などを随時やっておりますので
お時間のある方や、ちょっと別の用事で来た方など
ついでで構いませんので、立ち寄ってください。

会場では2日間にわたり
空室対策や賃貸経営をテーマとした
無料セミナーもやっております。

【賃貸住宅フェアの概要】
開催日：7月30日（火）、31日（水）
会場：東京ビッグサイト　青海展示棟
最寄り駅：
りんかい線「東京テレポート」駅より徒歩2分
ゆりかもめ「青海駅」より徒歩4分、「お台場海浜公園」駅より徒歩6分
時間：10:00～17:00
入場は無料です

詳しくはこの下のURLからご覧ください。

https://fair2019.zenchin-fair.com/about/tokyo/

まずは下の写真をご覧ください。
かなりの高低差がります。
おそらく７，８メートルはあると思いますが。

こういった場所の場合、写真のように立派な壁があります。
いわるゆ「擁壁」といわれる物です。

ガケ地や高台などはもちろんですが
ちょっとした高低差でも、擁壁はあります。

収益物件を見ていると、たまに
備考に「ガケ条例あり」と、書いてあります。

特に横浜市や横須賀市に多いです。
千葉県ですと、松戸市や船橋市にもあり
埼玉県でも川口市や、さいたま市に出てきます。

このガケ条例と言うのは
一般的には２ｍ以上の高低差がある場合に
擁壁をつくなどの、対策が必要な地域です。

そして擁壁を作れば何でもいいのか？
となりますが、擁壁にも
OKの擁壁とNGの擁壁がります。

このへんを見分ける必要があります。

もし、購入した収益物件の擁壁が
NGの擁壁だった場合、再建築時に補強したり
作りなおしたりしなければなりません。

それに、擁壁を作り直す費用は
一概には言えませんが
数百万円はかかるといわれます。

この事を知らずに、買ってしまったら
けっこう痛いです。

ですので、擁壁の物件を購入する時は
注意が必要です。

でも、何を注意すればいいか分らない方は
ぜひクリスティまで、ご相談ください。

正しい知識があれば、擁壁物件も
恐れる事はありません。

それでは、収益物件の事ならクリスティまで。

追伸：
大好評発売中！社長新川の新刊
「14人の達人に学ぶ、不動産投資成功の秘訣」はこの下から

https://amzn.to/2JbR5YV

明日は、土用の丑の日です。
この時期になると、何となく
うなぎを食べたくなるのは、私だけでしょうか。

先日、ちょっと訳があって
上の店のうな重を食べました。

 

食べたと言ってもお店の中ではなく
持ち帰りで、自宅で食べました。

なぜ持ち帰りかと言いますと
自分の奥さんが体調を崩していて
景気付けに、うな重を食べたいと言ったもので。

そこで自宅から30分ぐらいの
浦和まで行ってきました。
まさにうな重の出前です。

こんように、自分のために
他人が動いたり、働いてくれたら楽ですよね。

私は動いた側なの大変でしたが。

さて、今回は
収益物件を買って自主管理に向いている人は、こんな人です。

大多数の方は、管理会社に任せます。
理由は、うな重の出前のように
他人が動いてくれた方が、楽だからです。

でも、その分の費用がかかります。
一般的には家賃の5％に消費税です。

これを安いと考えるか
高いと考えるかは人それぞれですが
高いと思う人は、自主管理をしたりします。

または、仕事も引退して
時間がある人も、自主管理をするケースがあります。

そして、もうひとつの自主管理をするパターンは
入居さんとのやり取りが、好きな人です。

このタイプの人は
滞納の取り立ても自分でやります。
夜討ち朝駆けは、当たり前にやります。

また、入居さんの室内がみたいときは
消防点検の時などに、検査員と一緒に入ったりします。

このような、やり取りが好きな人は
ぜひ自主管理をオススメします。

それでは、収益物件の管理の事ならクリスティまで。

きたる8月25日に
社長の新川がセミナーを開催します。

なんのセミナーかと言いますと
先日、出した4作目の出版記念セミナーです。

新川がセミナーをやるのは1年ぶりですので
しゃべりたい事が、たくさんあると思います。

内容としましては
本のなかで説明している「５つの大家力」の事や
「新川義忠の生き方」そのものなど

新川と言えば、私が思い浮かぶのは
・真冬の滝行
・スパルタンレース
・ダブルフルマラソン
など。過酷でハードな事ばかり思い浮かびます。

なぜ、このようなイベントに参加するようになったのか？
そんな話が聞けると思います。

あとは新川の座右の銘の
「明日野郎は馬鹿野郎」や「仕事も遊びも一生懸命」など
このあたりの話も、あるかもしれません。

また、本業の不動産投資については
新川自身が実行している、不動産投資方法など
普段では、あまり話さない内容が聞けると思います。

あとこのセミナーでは
本に登場している14人の著名大家さんが
5人ほど参加する予定です。

誰が来るかは当日まで、お楽しみに！

それでは、お時間のある方は
ぜひ参加して頂きたいのですが
1つだけ条件があります。

それは新川の4冊目の新刊の
「14人の達人に学ぶ、不動産投資成功の秘訣」
を買った方に限ります。

本自体はAmazon・楽天などのネット書店
紀伊國屋書店、ジュンク堂書店などのリアル書店など
どこでもOKです。

【出版セミナー概要　先着７０名予定】
■日時：８月２５日（日曜日）
■場所：新宿のセミナールーム予定
■１３時頃～１２０分予定
※セミナー終了後、新川義忠や著名大家さんとの
名刺交換や個人質問タイムもあります。

参加ご希望の方は下記フォームより申込下さいませ。

http://gomashobo.net/bookcam/shinkawa4thbook/

いよいよ来週、賃貸物件のビッグイベントがあります。
何があるかと言いますと
「賃貸住宅フェア　2019 in東京」です。

日時は7月30日（火）、31日（水）の
10時から17時です。

会場は毎年恒例の
東京ビックサイトまでは同じですが
今年は微妙に場所が違います。


今までは東京ビッグサイト内の「西ホール」でしたが
今度は「青海展示棟」となります。

クリスティでは、姉妹会社の
富士企画と合同で出展いたします。

出展場所はここでは分かりにくいので割愛したします。

出展場所の目印としては
大好評のサーファー新川と、白鳥つばさの
ほぼ等身大の顔出しパネルが置いてありますので
そこを目指してください。

ところで、賃貸住宅フェアを
ご存知のない方のために説明します。
（ホームページより引用）

「家主や不動産会社、地主、そして賃貸住宅市場に
関わる全ての人のために、空室対策や賃貸経営を
テーマとした無料セミナーと展示ブースで、最新情報を届けるイベント」
だそうです。

クリスティでは、不動産投資の物件紹介や
融資の相談などを随時やっております。

お時間のある方や、ちょっと別の用事で来た方など
ついでで構いませんので、立ち寄ってください。

ブース内には、非公開の物件情報や
これから公開する前の、ひと足はやい物件情報など
壁一面に貼る予定です。

ぜひ眺めに来てください。

【賃貸住宅フェアの概要】
開催日：7月30日（火）、31日（水）
会場：東京ビッグサイト　青海展示棟
時間：10:00～17:00
入場は無料です

詳しくはこの下のURLからご覧ください。

https://fair2019.zenchin-fair.com/about/tokyo/