昨日、うちにお皿が届きました。

何のお皿かと言いますと
お盆休みに「ろくろ回し体験」で
作ったものです。

あの時は、すごく暑かったですが
昨日もすごく暑かったです。

いったい、いつまで残暑が続くのやら。

あれから2ヶ月がたちましたが
暑さは変わらずです。

でもやっと今日から、涼しくなり
やっと秋が始まりそうです。

さて、今回は収益物件を決めてから
自分の物になるまでの
スケジュールです。

だいたい物件を決めてから、
引き渡しまでが、2ヶ月ぐらいと考えてください。

そこでカンタンな流れですが、物件を決めて
購入申込書(買い付け)をして
価格が折り合えば、まず売買契約をします。

次に融資を使って買う人が
ほとんどなので、今度は融資の申込みをします。

その過程で、審査に必要な書類を集め
銀行に郵送したり、面談をしたりします。

書類を送ったり、面談したら
あとは審査の結果を待ちます。

期間は2週間から、長いと1ヶ月ぐらいかかります。
銀行の人に「だいたい大丈夫そうです」と言われても
この期間が一番ドキドキします。

そして仮審査（銀行によっては本審査）が
無事に通ると、今度は銀行と融資契約をして
その1，2週間後に、融資が実行され物件の引渡しとなります。

融資が実行されると、一瞬だけ自分の口座に
数千万円が入り、すぐ売主さんの口座に飛んでいきます。

売主さんの口座にお金が到着すれば
晴れて物件は自分の物となります。

簡単にはこんな感じです。

さらに詳しい話が聞きたい方は
クリスティまでご相談ください。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

先日、売りアパートを見に
「新京成線」に乗りました。

この電車は松戸から京成津田沼まで
走っていますが、おそらく地元の人しか
ご存知ない電車だと思います。

この電車に乗って感じる事は
墓石やお墓の広告が多い事です。

でも、今回はその広告に交じって
目の不自由な人のための点字がありました。

ほかの路線ではあまり見ないので
親切な電車だなーと思いました。

またこの電車は、だいたい10分に1本来て
込み過ぎず、すき過ぎず
非常にバランスが良い感じです。

こんな事を思うのは、私だけかも知れませんが
皆さんもこの電車に乗る機会があれば
気にしてみてください。

さて今回は売りアパートを電車で見るか
車で見に行くかですが、おすすめは電車です。

理由はありきたりですが、まず
時間通りに着く事です。

あとは先ほどのように、いつもと違う電車にのると
広告など、オモシロい気づきがありますし
利用者の多さ、少なさも感じる事ができます。

ただ、ちょっと田舎のほうに行くと
電車の本数が少ないので
30分ぐらい待ったりします。

こんな時は、車で来れば良かった思う瞬間です。
そのほか、人身事故や、遅延、運転見合わせなど
こんな時も車が強いですね。

まあ、どっちで行くかは人それぞれですが
どちらにしても、良い物件がでたら
すぐ現地を見る事を、お勧めにします。

いつの時代も、良い物件は動きが速いです。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

先日、雑誌の「Tarzan」に載っていた
高タンパクの、かさ増しハンバーグを作ってみました。

本では「はんぺん」と「もやし」で、かさ増しをするのですが
「はんぺん」だと魚臭くなるので、代わりに「大豆ミート」を使いました。

作ってみると我ながら、良くできており
娘も奥さんも残さず食べてくれました。

このように自炊すると、ちょっと手間はかかりますが
野菜もたくさん取れて、お金も節約できるので
料理好きの私にとっては、たまにならイイかなと思います。

ところで、収益物件を買うと管理を
管理会社にまかせるか、自主管理をするか？
の問題があります。

これは先ほどの自炊に似ている気がします。

それは、お金がかかっても
管理の手間がかかるのが嫌なら
管理会社に任せたほうが良いです。

しかし、いろいろと入居者のとの
やりとりや、建物を自分で修繕したり
掃除したりするのが好きなら、自主管理がイイと思います。

もちろん自主管理なら、費用の節約にもなりますし。

一般的には収益物件を買うと
管理会社にまかせる人が
ほとんですが、たまに自主管理する人がおります。

自主管理をする人は
管理費の節約と言うよりは
自分で色々やるのが好きな人が多いです。

ですので、滞納の取り立てはもちろんで
夜討ち朝駆けは、当たり前にこなします。

また入居者とのコミュニケーションも
得意で生活保護の手続きを
一緒にやってあげたり、面倒見も良いです。

このような人が自主管理をやると
非常に上手く行きます。

でも、管理費を節約したいだけの人が
自主管理をやると、過去には10室満室だったアパートが
半年後には9室退去した事がありました。

これは失敗事例で、このような人は
管理会社に任せたほうが無難だと思います。

それでは、不動産投資の事なら
アパートの管理もしているクリスティまで。

いつもありがとうござます。
店長の近藤です。

今年の初めに、小学生の娘から
落とし玉578円もらいました。


そしていつのまにか「平成」が終わり
「令和」になり、アッと言う間に
2019年もあと3ヶ月を切りました。

月日の流れ早いものです。

さて、この時期からの
収益物件の動きを書きたいと思います。

銀行融資が出やすい9月が終わり
収益物件の動きが一段落します。

と言いたいところですが
実際はそうでもありません。

それは、年末に向けて
売り物件が増えてくるからです。

この時期の売主さんは
年内に売りたい人と
年が明けてから売りたい人がおります。

事情はそれぞれですが
どちらも、この時期から売り出します。

理由としては、どちらの売主さんも
今年に売買契約をして
引き渡しを「年内」にするか
「年明け」にするか、だけの違いだからです。

そしてスッキリした気分で
新年を迎えたいと思っております。

そんな事情で昨年は
「10月から売り出して欲しい」と言う
物件が、けっこうありました。

今年も同じような売却依頼が
ちらほら来ております。

また過去には「来年に引き渡しをしたい」と
言っていた売主さんも、思わぬ金額で決まってしまい
年内に、引き渡しまでやってしまった売主さんもおりました。

こんな訳なので、収益物件の市場は
ここから年末にかけて
また盛り上がっていきます

ですので、そんな目でネット検索をして頂ければと思います。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

いつもありがとうござます。
店長の近藤です。

増税まであと、ちょっとになりました。
世間では「増税前にこれを買った方がイイ」とか
ニュースがやっていました。

これを見て、アパート経営で
買った方が良いものを考えて見ました。

例えば、家電付きの部屋で
募集活動をするなら、写真のように
家電を前もって買っておいた方が良いです。

このくらいの家電を買うと
5、6万円しますので
税金が数千円違います。

あと金額が大きいのは
エアコンや給湯器です
これも買えれば、買っておきたいです。

ニュースでも増税前に暖房器具を
買っている人が多いと言っていました。

やはり皆様、考える事同じですね。

また、自分で空き部屋の修繕をする人は
壁紙やクッションフロアなどリフォームの
材料を余分に買うのも、良いと思います。

建物の定期点検などを
前倒しで9月中に実施や発注するなど。

これはもう手遅れかもしれませんが・・・。
増税前にできる事は、こんな事でしょうか。

さて次は、増税後に気にした方が良い事です。
アパート経営で消費税に関係するのは
駐車場代や、事務所として貸している部屋です。

ここの賃料を上げるか、据え置きするかは
オーナーの自由ですが払う消費税は
8%から10%にアップしてます。

このあたりは自分が課税事業者か
免税事業者か、によって変わるので
詳しくは税務署に聞いて頂ければと思います。

この税金の線引きは、分かりにくいのですが
個人か法人か、とはまた違います。

ちなみに私は個人名義で、アパート経営を
しておりますが、課税事業者なので
この増税は、けっこう痛いです。

増税ばかりでなく、いつかは
減税になって欲しいものです。
消費税が無かった時代のように。

それでは、増税後も不動産投資の事ならクリスティまで。

先週放送のFMラジオ
「明日やろうは馬鹿野郎」ですが
すでにyoutube に音声がアップされております。

そして今回のゲストは、総勢87名の大家の会
「あまちゃん会」を仕切るツートップの
天野弘章さんと、篠洋平さんです。

この2人はとても仲が良いのですが
新川、白鳥とも縁があります。

そんな事もあり、いつものラジオパーソナリティーと
ゲストのトークとは、まったく違い
ゆるーい感じのトークなっております。

笑いあり、脱線ありで
いつの間にかラジオが終わってます。

そしてラジオだけでは、おさまらず
アフタートークも、盛り上がっております。

詳しくは1番下のURLよりお聞きください。

ところで不動産投資と言えば
全国のあちら、こちらで大家の会があります。
規模も大きいものから、小規模まで。

やっている事も、セミナーや勉強が
メインの事もあれば、定期的な
飲み会がメインの所もあります。

私としてはどこの会が、良い、悪いは
ありませんが、自分に合ったところを
見つけれられれば、ベストだと思います。

でも自分に合いそうな、ところが分からない方は
クリスティの姉妹会社の富士企画が、年2回
開催している「夢がモリモリ会」に来てみてください。

この会はいわゆる、ただの飲み会ですが
毎回７０～８０名の不動産大家さんや
これから不動産投資を始めたい方が来ます。

その人達に聞いて、自分合った
大家の会を探すもの良いと思います。

それでは、まずは「あまちゃん会」の
あまちゃん＆しのちゃんのラジオをお聞きください。

またまた社長の新川が
不動産投資と関係ないイベントに
参加しました。

参加したイベントは
スパルタンレースです。

今回は9月15日(日)に新潟県の
ガーラ湯沢スキー場で開催されました。

ガーラ湯沢スキー場と言えば
大宮から新幹線で1時間ぐらいです。
私も何度か言った記憶があります。

でも夏場は行った事はなく
もちろん、スパルタンレースなど
出た事もありません。

それにスキー場で、スパルタンレースなんて
聞いただけですごく大変なのが、容易に想像できます。

こんな大変レースに喜んで参加したのは
写真を見ると、姉妹会社の富士企画の
メンバーや同業の社長さんたちです。

クリスティのメンバーが写っておりませんが、
きっとクリスティのメンバーは
インドア派が多いか、仕事が忙しかったのでしょう。

ところでスパルタンレースを
ご存知ない方にカンタンに説明しますと
大人の障害物競争です。

コースは3つあり
スプリント:距離約5km 障害物20個
スーパー:距離約13km 障害物25個
ビースト:距離約21km 障害物30個
との事です。

ビーストコースは日本では初開催で
新川はこれに参加です。

つまり1番大変なヤツです。

レースの結果としては10時から17時までの
7時間で無事に完走したそうです。
これはスゴイ！と思います。

記念に写真の3分の1サイズのメダルもらい
過去に参加したのはスプリントと、スーパーのメダルを
合わせると1個のメダルが完成します。

新川いわく
「完成したので、もうスパルタンレースは卒業する」
そうですが、次に新川が何に挑戦するのか楽しみです。

それでは不動産投資の事なら
仕事も遊びも、社長はスパルタンレースも
一生懸命のクリスティまで。

先日、自宅の食品棚を整理していたら
チキンラーメンファクトリーで
手作りしたチキンラーメン出てきました。

このパッケージの裏には作った日が
書いてあり、すでに賞味期限の
1ヶ月が過ぎようとしておりました。

これを見て
「月日の経つのは早いなー。」
と思いました。

そしていつの間にか、年末になって
新年を迎えています。
みなさまも、こんな感じでしょうか。

さて、1ヶ月ぐらい前と言えば
お盆休みごろですが、そのあたりから
収益物件の売却依頼が、増えて来ました。

通常は年末年始や、大型連休が近づくと
増え始め、だんだん減っていきます。

しかし、今年に関しては
8月から引き続き、現在も同じような
感じで、依頼が来ております。

ここ1週間でも2件の
売却依頼を頂きました。

これはなぜか？

原因は、よくわかりませんが
売却物件が増える事は
業界的には、良い傾向だと思います。

しかし、物件が増えても
今は融資が厳しいと、世間では言われてます。
確かに世間的にはそうです。

でもクリスティでは数年前の
フルローンが、出まくっていた時ほどでは
ありませんが、意外と融資は出ています。

この話を同業者に言うと
みんな驚きます。

詳しい金融機関や融資条件などは
ここでは書きませんが、融資の事なら
ぜひ、クリスティまでご相談下さい。

きっとお役に立てると思います。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

もうじき消費税が8％から10％に上がります。
テレビでは、しょっちゅうこの話題が出て
外食すると10％で、持ち帰ると8％など

またはお店によっては据え置きとか。
正直言いまして、詳しくはよく分かません。
でも10月1日から上がる事は明確です。

詳しくはネットや、本や、税務署に聞いて頂ければと思いますが
不動産投資はどうなるか？考えてみました。

まず物件を購入する場合で
売る人と買う人が課税事業者なら
建物代金の消費税が8％から10％になります。

これは結構、大きい金額です。

でも一般個人で、普通のサラリーマン同士の取引なら
まず、どちらも課税事業者である事は少ないので
消費税は関係ありません。

つぎに購入した後の半年後ぐらい来る
不動産取得税ですが
これは消費税ではないので、関係ありません。

また契約書に貼る収入印紙の印紙税ですが
これも売買代金より変動しますが
今回の消費税増税には関係ありません。

毎年払う固定資産税ですが、これも固定資産税評価額から
一定の割合で決まりますが、消費税とは関係ありません。

不動産を買った時の所有権移転にかかる
登録免許税ですが、これも消費税とは関係ありません。

さて、ここまでは消費税増税にあまり
関係ない事柄を書いてきましたが
このあとは関係ある事柄です。

例えば
・銀行手数料
・司法書士手数料
・仲介手数料
など、手数料関係です。

銀行手数料は10万円とか15万円に
消費税なので10月からは増えます。

司法書士費用も通常10万円前後に
消費税が加算されますので、10月からは増えます。

仲介手数料も8％から10％に増えます。
仮に4800万円の物件の場合
仲介手数料は150万円に消費税です。

これが消費税8％なら162万円で
10％なら165万円です。
この差ができる訳です。

10月からは、このように変わりますので
みなさま注意しましょう。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

不動産投資カエルンジャーを
ご存知ない方のために説明しますと

不動産業界ってイメージが悪いので
「それを皆の力で健全化して良くしていきたい！」

こんな志をもった人たちの集まりです。

先月に初めての集まりである
「わっしょい！夏祭り」を開催しました。

全メンバーは30名近くおりますが
この時は急きょ、開催のため全員は集まりませんでしたが
20名ほどの人が集まってくれました。

当初はゆるい会になる予定でしたが
みさんの、不動産業界に対する想いから
実際は熱いトークで盛り上がったそうです。

次回の集まりは忘年会の時期を、予定しておりますので
熱い志がある方、ちょっと面白そうだから参加したい方など
ぜひ、お待ちしております。

ところで、今は30名近い
不動産投資カエルンジャーですが
そもそもは、昨年12月に新川が発足しました。

もともとは「ゴレンジャー」のイメージで
5人集めて、なにかを始める予定でした。
その名も「不動産投資レンジャー」です。

でもその話をしたら、すぐ5人集まってしまい
この企画はボツになりました。

そして次はもっと、人数を増やして
全国的に何かできないか？

と考え、戦国武将的な展開にした結果
「不動産投資カエルンジャー」となりました。

そのため、それぞれのキャラクターは
歴史的な人物をモチーフにしている方が多いです。

不動産会社の方が多いですが
大家さんの参加も大歓迎ですので
参加をお待ちしております。

さて「不動産投資カエルンジャー」が盛り上がりをみせ
不動産投資クリスティも、それにつられて相談をバンバン受付中です。