当社が扱っているのは

おもに中古のアパートです。

築年数が、30年ぐらい経過しているので

建物の価値は、かなり低いです。

そのため

・利回りがどれくらい出るか？

・土地の大きさはどのくらいか？

このあたりが気になる所です。

利回りは、レントロールを見れば分かります。

そして土地の大きさは

謄本を見れば分かります。

が、測量図は無い事がよくあります。

それに測量図があったとしても

昭和40年代とか、昭和50年代に

作成したものだったり。

すると、利回りはいいけど

「土地の面積はあってるの？」

と疑問がわきます。

昭和の測量技術と

現在の測量技術は違います。

ですので現在、測り直したら

けっこう違っていたり・・・。

買った物件の土地面積が謄本の数字より

大きければ良いですが、小さかったら

かなり残念です。

とは言っても、中古のアパートの売買では

測量をやり直したり、境界を復元する事は

あまり無いです。

たぶん

・利回りがどれくらい？

・融資がどれくらい出るのか？

・結果的に手残りがどれくらいか？

ここを１番、気にしているからだと思います。

でも土地面積が、どうしても気になる場合は

測量をする事を購入条件にしても大丈夫です。

もちろん測量費用や測量の期間など

色々と売主さんとの、すり合わせが

必要となりますが。

それでは築古のアパートの事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ChatGPTで作ってもらいました↓

もとの写真はこの下です↓

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、これから不動産投資を始める方や

収益物件のお問合せした事が無い方にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

 ～～～

売却に関して適正な価格をご提案頂けたことで

満足のいく売買ができました。

 （けんあゆ様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

 （今回の営業担当：秋山元志）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

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さる3月8日の13時から

大宮のクリスティで

これから不動産投資を始めたい！とくに

「築浅物件を購入したい方の為のセミナー」

を開催しました。

開催場所が埼玉県の大宮だったので

実は、東京で行うセミナーよりは

参加が少ないと、思っておりました。

しかし、多くのお客様の申込があり

感心の高さを改めて感じました。

内容としましては、不動産投資を始めるなら

最初に使いたい「オリックス銀行」に関して

のお話しです。

融資エリアや、融資年数、金利など。

さらに、対象となるお客様の内容の事など。

オリックス銀行の特徴としましては

都心よりの新築や築浅がメインですが

物件によっては、北関東も融資をします。

融資額は年収の10倍までと

言われておりますが、それを超えての

融資を扱う事もあります。

また融資期間も、木造だと40年から築年数を

を引いたものとなりますが、物件のエリアや

お客様の属性によっては、50年で見る事もあります。

融資の話しはこんな感じで、そのほかには

購入までの進め方や、良い物件を買うための

心得的なお話しです。

まさに、これから不動産投を始めたい

お客様には、分かりやすい内容だった思います。

2週間前にやったセミナーは、ある程度物件を

持っている人向けでしたが、これからのお客様も

結構、いらっしゃる事を肌で感じる事ができました。

今後も、それぞれの段階に合わせた

セミナーをやって行きたいと思います。

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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毎月恒例の「物件紹介ライブ」ですが

昨日の20時から開催いたしました。

このページの1番下に、ライブの模様を

録画した、YouTubeのURLがありますので

見逃した方は、そこから見て頂ければと思います。

さて、今回のライブで紹介したのは

・千葉県の高根公団駅

・山梨県の善光寺駅

・埼玉県の東大宮駅

・東京都のめじろ台駅

・千葉県の北小金駅

の5物件でしたが、録画ミスがありまして

1番最初にご紹介した「高根公団駅」の物件は

動画に入っておりません。

この物件のカンタンな詳細は下記となります。

高根公団駅より徒歩10分、価格980万円

利回り8.57％、昭和57年築の戸建て賃貸です。

物件の特徴としましては、土地が大きく

路線価以下のため、資産価値が高いですね。

あとそれ以外に関しては

2千万円台から7千万円台の4物件で

当社で取引の多い価格帯です。

利回りに関しては、山梨県の物件が

16％超えで、とくに高利回りです。

高利回りと言う事は、リスクも付き物ですが

それが問題ないお客様には、おススメです。

あとそれ以外の物件も、全体的に見て

エリアや築年数の相場から見ますと

お買い得な価格に、なっていると思います。

それでは、前置きはこれぐらいにしまして

詳しくしくは、この下よりご覧頂ければと思います。

https://youtu.be/fyqphjVT3Ls?si=I1Z3cLaRmSVShdOG

なお、視聴期限は3月15日なので

お早目にどーぞ！

みなさんは、もう申告しましたか？

何の申告かと言いますと

もちろん確定申告です。

税理士さんに任せている人は

いいですが、自分でやるのは

けっこう大変ですよね。

私もかれこれ、10年以上やっておりますが

この時期は、ちょっと憂鬱ですし

何回やっても、慣れるものではないですね。

今の会社に入って、はじめの頃は白色申告で

手書きの紙でやっておりました。

そして7年目ぐらいからは、会計ソフトを使って

青色申告をするようになっております。

その頃から、自分でもアパート買って

外務員報酬の部分と、不動産収入の部分と

それぞれ分けて、経費計上をしたりして。

さらには途中から売上的に、課税事業者に

なってしまい「消費税課税事業者届出書」を出して

消費税申告書の作成が必要になったり。

この時に初めて「本則課税」と「簡易課税」を知りました。

事前に知っていれば、かなり節税できましたが

知らなかったのが残念です。

そして翌年は、免税事業者に戻ったので

「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書」

を出したり。

さらに、さらにアパートを売却して

申告書の第三表を作成したり。

この時はそれなりに利益が出たので

数百万円も税金を払いました。

無計画でやっていたので、節税対策が

とても重要な事を学びました。

高い授業料でしたが、おかげ様で

不動産投資の申告に関しては

かなり詳しくなりました。

それでは、確定申告の期限まで

あと10日ですが、まだの人は

お互いに、ガンバリましょう！！

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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賃貸アパートは基本的に

オーナーと、入居者が

契約をして運営されております。

いわゆる賃貸借契約です。

当社で扱っている物件は、基本的に

普通借家契約で、入居者が希望すれば

契約を更新して、何年間も住む事ができます。

オーナーが出て行って欲しい場合でも

家賃滞納や、隣人への迷惑行為など

よほどの事がない限り、退去させるのは難しいです。

一方、定期借家契約というもの存在します。

当社の取引ではあまり見かけませんが

たまに、出て来る事があります。

この契約の場合は、契約期間が満了したら

契約は終了して、入居者には退去してもらいます。

しかし、オーナーと入居者が合意すれば

再契約をする事ができて、継続して住む事ができます。

そしてどちらの契約も

メリットとデメリットがあります。

まず普通借家は、入居者が安心て住めますし

オーナーさんも長期入居がみこめます。

定期借家は、期間がくると退去しなくてはいけないので

長期入居が見込まれる、ファミリーなどには不向きだったり

入居者を見つけるのが、難しかったりします。

こんな理由から、定期借家は不動産投資で

長期的に賃貸経営するには、不向きかもしれません。

でも逆に将来的に建替や、土地として売却を考えなら

普通借家より定期借家の方がイイです。

築40年や50年ぐらいになってくると

徐々に定期借家に、切り替えていったり

それを見越して、築30年ぐらいからそうなっている事もあります。

どっちの契約方式で行くかは

最終的には、どのような計画で

アパートを運営していくかによる訳です。

それでは賃貸アパートの事なら

クリスティ＆富士企画まで、ご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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3月7日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

物件紹介ライブのイラストをChatGPTに作ってもらいました↑

イイ感じだと思いますが、いかがですか？

ちなみに、参考にしたのはこの2枚の写真です↓

今回もメールマガジンをご覧頂いている

全ての方に、ライブが視聴できるURLを

配信しますので、参加の申込は必要ありません。

「時間がなくて、見逃した！」

という場合でも後日、ライブを録画した

You TubeのURLをお送りしますので、ご安心ください。

さて、2月がアッという間に

駆けぬけて行きました。

そして3月がスタートしたとたん

寒暖の差が激しい日々が続いてますね。

また年度末に向けて、仕事に忙殺されて

目まぐるしく、過ごしている方も多いのでないでしょうか。

忙しいからこそ、週末くらいは

ゆっくりしたいですよね。

そんな皆さまにおかれましては

週末ですし、自宅でゆっくり過ごしながら

今回の物件紹介ライブにご参加ください。

なお今回の物件紹介ライブも、いつも通りの

「新着！営業マンのおすすめ物件」を紹介する予定です。

物件に詳しい営業マンだけが知っている

・ネットに載せる直前の未公開物件や

・ある銀行でここまで融資が出ちゃう物件や

・売値は高そうだけど実際はここまで下がる物件

など。

そんな物件が、出て来るかも知れません。

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和7年3月7日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

視聴方法：

メールマガジンをご覧頂いているすべての方に

開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLより

ログインしてご参加ください。

当社は中古の収益物件をメインで

扱っておりまして、特に30年以上

経過したものが多いです。

いわゆる「築古アパート」や

「築古高利回り物件」と

呼ばれるやつです。

築古だけに、いろいろと新築物件や

築浅物件とは違う事があります。

もちろん、建物が傷んでいるのは

見れば分かりますが、それ以外にも

よくある事があります。

それは家賃の滞納です。

あくまで私が過去の経験で言いますと

扱った物件の9割ぐらいは、あったと思います。

この数字を聞いて

・意外と多い、思うのか

・想定通り、と思うのか。

少ない、と思う人は

いないと思いますが。

まあ、こんな感じです。

ですので、現地を案内する時などは

お客様に1人や2人は「滞納」や

家賃の微妙な「遅れ」はあると思う、と言ってます。

私の感覚だと「滞納」は1ヶ月以上の遅れで

「遅れ」は数日の遅れで、例えば

2月末に払うものを、3月の始めに払う。

収益物件で滞納は、ちょっと嫌ですが

昔の連帯保証人と違って、最近は

滞納保証会社に加入している事が多いです。

ですので、滞納があっても

滞納保証会社が家賃の立替や

督促や、追い出しをやってくれます。

そのため、昔よりは問題が無い気がします。

もちろん滞納が無いアパートの方がイイですが。

それでは築古の収益物件の事なら

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3月は収益物件が動く時期です。

そして、アレも動きます。

それは入居者です。

一般的に3月と4月は

引越しシーズンで、入居者の

入れ替わりが多いです。

すると3月に物件探しをして

売買契約をして、融資の審査を待っていると

引渡しは4月の後半か、5月ぐらいでしょうか。

すると、3月は満室だったのに

引渡しの時には、空室がチラホラ・・・。

なんて事もあります。

ですのでこの時期に収益物件を

買う時は、空室が出る可能性がある事を

想定しておくのがイイです。

想定しておけば、引渡し時に

慌てる事はないと思います。

また、空室が発生した場合は

買主のほうで広告費を払うから

積極的に決めて欲しい！！

と売主さんや、現在の管理会社に

アピールするのも良いです。

仮にこの時期、入居が決まってしまうと

売主さんは広告費だけ払って

家賃をもらう頃には、所有権が移転してる。

なんて事が、よくあるので

「どーせ、売るのだから」と

積極的に募集をしないんですよね。

このあたりを、踏まえて引渡しまで

うまい具合に進めてみて下さい。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 ChatGPTで作ってもらいました↓

もとの写真はこの下です↓ 

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今日で2月が終わります。

いつものように、1月1日に2025年の

初日の出を見たのが、つい最近のように思いますが

アッと言う間に、2ヶ月が過ぎてしまいました。

（ちなみ初日の出は、ディズニーシーのファンタジースプリングスホテルで見ました）

2ヶ月が過ぎてみて、今年の始めに立てた

不動産投資の目標の進捗は、いかがですか。

すでに順調に進んでいて

1棟、収益物件を買った人。

または、売却を進めていて

もうじき、売買契約する予定の人など。

しゅくしゅくと、予定を進めている人もいれば

逆に、目標は立てたけど・・・

仕事が忙しくて結局、何も進んでいません。

または、目標を立てた事すら忘れてしまっていた。

なんて事も、あるかと思います。

ちなみに当社としましては

1月も、2月もイイ感じで

収益物件は動いておりました。

2月と8月は、一般的に商売が停滞しやすい

そうですがそんな事は、なかったですね。

ホント、ありがたい事です。

話しは戻りますが、来月から

3月になりますが、まだまだ今年の目標を

達成するには、間に合いますよ。

融資も、イイ感じになって来てますので

収益物件の購入、売却なら

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