先日、東武東上線の「上福岡駅」に行ってきました。

 

 

なぜ行ったかと言いますと、売却依頼を

頂いた物件の、現地確認です。

 

 

私がクリスティに入社した頃、上福岡駅には

非常に多くの、売り物件がありましたので

しょっちゅう物件案内に来ておりました。

 

利回りも10％以上がいっぱいありました。

でも今では10％超える物件は、ほとんどありません。

 

こう考えると、相場が上がったのだと思います。

 

上がるエリアがあれば

一方では、相場が下がっているエリアもあります。

それは北関東エリアです。

 

3，4年前なら、築30年の物件でも

利回りで12％前後あれば売れましたが

今では15％あっても、売れない事もあります。

 

このように、相場が上がったり下がったりしますが

変動の１番の理由は、融資状況です。

 

最近で言えば、平成25年ごろからの

アベノミクスの金融緩和で、融資が出るようになり

どこのエリアも収益物件の相場が上がりました。

 

そして、平成30年のかぼちゃの馬車の問題で

どこのエリアも融資が出なくなりました。

 

このあたりは、ご存知の方も多いと思います。

 

しかし、このような融資状況の変化があっても

あまり収益物件の相場が、変わらないエリアもあります。

 

例えば、私が取引した物件で

ピンポイントで言いますと、千葉県の新松戸駅です。

 

ここは今も昔も、築30年前後なら

利回りが9％から10％で決まる事が多いです。

 

あと埼玉県の春日部駅です。

ここも新松戸と同じように、ここ10年ぐらい

相場の変動が比較的少ないエリアです。

 

この2つの駅以外にも、このようなエリアはありますので

相場変動を気にする方は、クリスティまでご相談ください。

 

ご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで

電話を頂くか、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「来社相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

本日は皆さまにお知らせがございます。

 

大宮にあるクリスティと

四ツ谷にある富士企画はグループ会社である事は

ご存知の方も多いと思います。

 

 

 

社長はどちらの会社も、新川義忠です。

 

 

グループ会社だけにホームページも、けっこう似ている訳ですが

この度「富士企画株式会社」と「株式会社クリスティ」は

業務を連携する運びとまりました。

 

この業務連携により

より迅速な対応、サービス品質の向上を目指します。

 

業務連携に伴う変更点については

下記の通りとなます。

 

変更日：令和2年2月22日より

 

変更点

・各社の保有するお客様情報の共有

・各社に対するお問合せを連携して対応

 

この連携により、下記のメリットを狙いとしております。

・より多くの情報をお届けします。

・より早く情報をお届けします。

・より質の高い提案を致します。

 

今までは物件情報などの共有のみでしたが

これから本格的に営業部が一体となる事となります。

 

今後セミナーやイベントについても合体したパターンも

企画していきたいと意気込んでおりますので

今後とも富士企画株式会社、株式会社クリスティを宜しくお願い致します。

 

 

それでは不動産投資の事ならクリスティまで

ご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで

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先日、久しぶりに栃木県の

宇都宮市に行ってきました。

 

 

なぜ行ったかと言いますと

収益物件のご案内です。

 

久しぶりでしたが、駅前の雰囲気は特に

変化がないような気がします。

 

 

 

 

しかし、今回の物件がある

駅から車で20分ぐらいの場所は、以前より

お店が増えていて、にぎやかになっておりました。

 

たまに来ると、このように変化が分かるので

この仕事をやるからには、いつになっても

定期的に、現地調査の必要性を感じます。

 

 

そして、宇都宮の収益物件の後に

今度は千葉県松戸市の物件案内に行きました。

 

松戸について、宇都宮から来た事をお客様に話すと

「そんなに移動して、大変ですね！」と言われます。

 

たしかに、普通のお客様ならそう思うと

思いますが私どもの場合は、よくある事です。

 

ひと昔前は、朝の10時に

埼玉県の草加駅で待ち合わせをして

千葉県八千代市の物件を見て

次に茨城県龍ヶ崎市により

最後は群馬県渋川市の物件を見る。

 

なんて事もやっていました。

 

終わる頃には夜の8時ぐらいで

当然、まわりは真っ暗です。

 

ちなみに、この頃の1日の

平均走行距離は１００Kmぐらいで

年間で３００００Kmぐらいです。

 

車は数年で、ボロボロです。

でもなぜ、ここまでやっているのか？

 

それは、お客様に少しでも良い物件を買って頂きたいので

それなら気になるものは、全部見て欲しいと言う想いからです。

ですので、必然的に移動距離がスゴイ事になります。

 

 

それでは、良い収益物件が買いたい方は

移動距離のスゴイ、クリスティまでお問合せください。

 

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今回は不動産投資のおすすめ本の紹介です。

タイトルは「妻リッチ起業術」で、古川美羽さんが書いた本です。

 

 

 

 

古川さんと言えば、元レースクイーンで

現在はママ社長として、ご存知の方も多いと思います。

 

今年の1月までやっていた

新川のラジオ「明日野郎は馬鹿野郎」

にも出てくれました。

 

 

 

 

さて、本の内容ですが

不動産投資と言えば、資産管理法人を作って

始める人が多いと思います。

 

しかし、資産管理法人って何？という方や

資産管理法人のメリットは？

 

 

それについて、書いてあります。

 

資産管理法人の関連書籍としては、坂下仁さんの

「今すぐ妻を社長にしなさい」が有名ですが

 

古川さんは坂下さんが会長をつとめる

「お金のソムリエ協会」の認定講師でもありますので

両方読むと良いかもそれません。

 

たまたま最近、現地案内をしたお客様も

奥さまを資産管理法人の代表者にしておりました。

古川さんや、坂下さんの影響かもそれませんね。

 

 

そんな訳で本にも書いてありますが

再現性のあるメソッドなので、これから

不動産投資を始める人にはぜひ読んで頂きたいと思います。

 

 

それでは資産管理法人の事なら古川さんまで

不動産投資の事ならクリスティまで

ご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで

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「ご相談内容」のところに「来社相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

2月14日はバレンタインデーです。

 

義理チョコ、友チョコ、本命チョコなど

色々ありますがスーパーでは、こんな物も売ってました。

 

 

 

「ハートのコロッケ」です。

ピザ屋にはハートのピザが

売っていますし、よく考える物ですね。

 

私は数日前に、娘が友達に配る

手作りマドレーヌの残り物をもらいました。

父親なんて、こんなもんですよね。

 

 

さて不動産投資と「バレンタインデー」は

関係無いようですが、以前すごいオーナーさんがおりました。

 

それは数年前の話になりますが

東北のアパートの売却を頼まれた時の事です。

 

依頼をもらった当時の入居状況は

たしか20室中8室入居で、8室のうち4室は滞納していました。

 

このアパートが、最後は20室中19室入居となり

利回り20%で売れた訳です。

 

どのようにして埋まったと言いますと

オーナーさんが入居者さんに、クリスマスプレゼントや

バレンタインチョコを配ったのです。

 

これだけ聞くと

？？？

と言う感じだと思います。

 

実はこのアパートに住んでいた人達は

失業したり、お金がなかったり、親や兄弟とも

音信不通な人ばかりでした。

 

そんな人達のために、このオーナーさんは

相談に乗ってあげたり、生活保護の手続きを一緒に

やってあげたりしておりました。

 

その一貫としてクリスマスプレゼントや

バレンタインチョコを配っていたのです。

 

時には入居者さんが、相談事があり

オーナーさんの自宅まで

２０ｋｍも歩いて来た事もあったそうです。

 

こんなオーナーさんと、入居者さんの関係もあるんですね。

まったく不動産投資を奥深いです。

 

 

それでは収益物件の事ならクリスティまで

ご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで

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「ご相談内容」のところに「来社相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

店長の近藤です。

先日、ハチミツくまちゃんの

マドレーヌを作りました。

 

 

 

 

なぜ作ったかと言いますと

近々やってくる「バレンタインデー」に

娘が配るためです。

 

はじめは、娘が「自分で作る」と言っていましたが

やっているうちに、上手くいかないので

放り出してしまいました。

 

そこで、私と奥さんで途中から

バトンタッチしました。

 

何だかんだ、最近の材料はよくできていて

意外と短時間で簡単にできました。

 

 

 

 

でも小学生には、ちょっと難しいかもしれません。

 

しかし、娘が放り出しても親が何とかするので

問題なく娘は明日、友達に配れそうです。

 

よかった、よかった！

 

さて、話は不動産投資に戻りますが

アパート運営が上手くいかないからと言って

放り出すと、大変な事になります。

 

 

以前、私のお客様で買ったアパートを

自主管理している人がおりました。

 

買った時は満室でしたが、オーナーさんが

共用電気が切れたり、入居者のクレームなどを放置した結果

退去が、じゃんじゃん進んでしまいました。

 

そこで自主管理をやめて、管理会社を勧めました。

でも自主管理のままで、かつクレームもほったらかしです。

 

そして予想通り、買った時は満室の

10室入っていたのに、9室退去で1室のみとなってしまいました。

 

オーナーさん的には、仕事が忙しいとか

管理費を払いたくないとか、いろいろあるようです。

 

でも放り出すと

大変な事になりますので注意しましょう。

ウソのようですが、本当の話です。

 

 

それでは収益物件の事ならクリスティまで

ご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで

電話を頂くか、この下をクリックして

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2月8日（土）に開催した

「初めて収益物件を買う人が、自己資金を抑えて

買い進めるための相談会」ですが

 

おかげ様で、たくさんのお客様に

お越し頂きました。

 

 

 

 

そしてその日や翌日、実際に現地を見て頂き

契約に向けて、進んでいる方もいるようです。

 

それでは、まずここで実際に紹介した物件を

いくつかご紹介しましょう。

 

(1) 東京西部6000万円、利回り9%

融資想定9.5割ローン、金利3%、期間22年

 

(2) 千葉県西部3400万円、利回り9%の物件が

融資想定9.5割ローン、金利2.3%、期間25年

 

(3) 埼玉県北部3850万円、利回り12%の物件が

融資想定9割ローン、金利3%、期間23年

などなど。

 

そもそもこの相談会は

できるだけ融資を使って短期間に

買い進める事を目的としております。

 

そのための、使いやすい銀行のご紹介と

実際の融資事例をお話しします。

 

世間的に収益物件の融資は

非常に厳しいですが、今回ご紹介する銀行は

まだまだ積極的です。

 

何が積極的かと言いますと

・いまだに、フルローン出す事や

・北関東や郊外の物件でもOK

・築古物件でも長期融資OK

 

また、最近ではある条件を満たすと

「融資期間が、さらに10年延ばせる」取り組みも始めました。

 

この取り組みは、けっこうスゴイです。

 

詳しい事は、相談会でお話ししますが

先週、ご都合が悪くて来れなかった方も

ぜひ今週はご参加ください。

 

【セミナー概要】

日付：令和2年2月15日（土曜日）

時間：

10時00分〜

11時30分〜

13時00分〜

14時30分〜

16時00分〜

17時30分〜

19時00分〜

場所：株式会社クリスティ

住所：埼玉県さいたま市大宮区下町1-51 木崎屋ビル2階

参加費：無料

交通：大宮駅東口より徒歩７分

※お車でお越しのお客様は駐車場のご用意がございませんので

近隣のコインパーキングをご利用下さいませ。

 

（望ましい参加条件は下記となります。）

1、ご年収が700万円以上の方

2、自己資金を1,000万円以上お持ちの方

3、既存の借り入れが年収の5倍以内の方

4、初めて収益物件を買う方、または2棟目ぐらいが望ましいです。

 

 

相談会に参加希望の方は、下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

（ご相談内容のところに、「2月15日〇〇時希望」と入力して下さい）

店長の近藤です。

 

私は仕事上、店長ですが

ただ会社で座っているだけではありません。

 

 

 

 

仕事の後に、たまには写真のような居酒屋で

一杯飲みたいですが、家庭の事情で飲みに行ったりもしません。

 

 

 

 

しかし、ふつうの営業マンと同じように

お客様の物件案内はします。

 

そして、物件案内をしていると

個人的に、どんな収益物件を持っているのか？

と質問される事が多いです。

 

一般的に不動産の仕事をしているので

たくさん物件情報が入って来て

すごく良い物件を買っているイメージがあります。

 

でも、実際はそうとも限りません。

 

その理由としては、不動産屋の営業マンでも

私の場合はアパートローンを使うので

現金のお客様には、勝てません。

 

それにいち早く、公開前の情報は入りますが

それが、すごく良いとは限りません。

 

ですので、結局は皆さんと同じように

健美家や楽待などのポータルサイトや

各社のホームページから探します。

 

2年前に買った物件も、ネットに出てから

1ヶ月ぐらい売れ残っていたものでした。

 

この物件を初めて見た時は

・何でこの物件は、すごく良いのにずっと売れないのか？

・多分、いろいろな問題があるから売れないのだろう

と勝手に想像して、気になっていたものの

2，3日は問合せをしませんでした。

 

でも問合せをしてみると、私的には何の問題も無く

融資も全額出たので、すんなり買う事ができました。

 

ここで、1つだけ言える事があるとすれば

不動産の仕事をしているので

買うと決めてからの、スピードは速いと思います。

 

あと個人的には、郊外の高利回りよりは

駅近や都心よりの手堅い物件が好きです。

 

 

それでは収益物件の事ならクリスティまで

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「ご相談内容」のところに「来社相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

クリスティには、よく銀行の

融資担当者が来社します。

 

 

来ると最近の融資の話から、ほかの銀行の動きから

世間話など、いろいろ話します。

 

 

来社のとき以外でも、電話やメールで物件の融資条件を聞いたり

お客様がいくらまで借りれるか？など、聞いたりします。

 

そしてある日も、銀行の人から電話があり

「この物件なら23年組めます」と言われました。

 

その時は、出先だったので何気なく聞き流しましたが

会社に戻って販売図面を見ると、チョットおかしい？

 

何がおかしいかと言いますと

電話で聞いた融資期間です。

 

今までならこの物件は13年だったのに？

もしかして、聞き間違いか？

 

そう思い、もう1度電話で聞き直すと

やはり23年と言われました。

 

何で10年、融資期間が長くなってるんですか？

と聞く「これこれ、こういう理由です」と教えてくれて、納得しました。

 

そうなんです。

 

この銀行の新しい取り組みで、ある条件を満たすと

10年長く組めるようになったのです。

 

ある条件はここでは書けませんが

これって結構スゴイ事なんです。

 

これにより、融資が組みにくかった

物件が組めたりします。

 

このように最新の融資情報が入って来ますので

お時間がある方は、クリスティの融資相談をご利用下さい。

 

今日もたくさんのお客様に

「初めて収益物件を買う人が、自己資金を抑えて

買い進めるための、相談会」に来て頂きました。

 

そして相談の後は大宮の美味しいランチでもどうぞ。

最近のお勧めは、煮干し中華そば専門「煮干丸」の濃厚煮干そばです。

 

 

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2月3日は節分でしたが

皆さんは「豆まき」をしましたか？

 

うちの家庭では、イベント事は

しっかりやる方なので、ちゃんとやりました。

 

もちろん、私が鬼の役です。

 

 

 

 

いつもは豆と一緒に付いてくる

鬼のお面を使いますが

今回は奥さんと娘の手作りお面です。

 

 

紙袋で簡易的に作ってありますが、鬼の髪の毛の

モジャモジャが、良い感じに出来ています。

 

 

そして節分と言えば、恵方巻ですが

西南西の方向を見て、無言で食べました。

 

やはり私は不動産屋なので

縁起が良いものは、何でも取り入れます。

 

 

さて、縁起ものといえば

収益物件も「縁もの」と言われます。

 

あまり頻繁に聞く事はありませんが

・今年は厄年なので投資は控える、とか

・自宅から南西の方角の収益物件が良いらしい、とか

・買い逃した時は「縁が無かった」など

 

このように収益物件と

「縁」を大切にする人もおります。

 

また、契約事の日取りは

「大安」にこだわるお客様もおります。

 

私の経験上ですが、現金で不動産を買う人は

「大安」にこだわる人が多かったです。

 

ここで思う「大安」に、こだわる理由は2つ。

A:現金をたくさん持いる人は、日取りにこだわる人が多い。

B:日取りにこだわって生きてきたから、現金をたくさん持つ事ができた。

 

昔はAだと思っていましたが

最近はBだと思うようになりました。

 

まあ、私の勝手な想像ですが

とにかく縁起の良い事は

かついだ方が良いと思います。

 

でも、良い物件が出たら

いつでも「買いだ！」とも、思います。

 

それでは収益物件の事ならクリスティまで

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