当社は投資専門の不動産会社なので

投資と言って、まっさきに思い浮かべるのは

1棟アパートや1棟マンションです。

戸建て投資や、区分マンション投資を

思い浮かべる人も、いらっしゃるかと思います。

これらの投資物件を検討する時に

利回りの事や、立地条件、土地値など。

そして総合的に見て、将来の売却までを

考えて購入する人が多いと思います。

このあたりは、ネットや書籍で

「出口戦略が大事」と書いてあるので

皆さん、意識していると思います。

しかし、これを買う時はあまり出口を

意識している人は、少ないのではないでしょうか？

それは自宅です。

もちろん自宅は、一生住むのが前提なので

売却する事を考える必要は、無いかも知れません。

また「夢のマイホーム」と言われるぐらいなので

自宅ぐらいは何も考えず、投資とは切り離して

好きな物件を、好きな場所で買いたいものです。

でも金融機関によっては住宅ローンの金額と

実際に持っている自宅の評価が、見合っているかを

審査をするケースもあります。

場合によっては、自宅の評価が低いので

融資は出来ない、と言われる事もあります。

または予期せぬ事が起こって、どうしても

「自宅を売却しなくてはない！」

なんて事もあります。

こんな時のため、できれば自宅も不動産投資と考えて

流通性などを踏まえて、買うのがお勧めです。

もちろん家族と、しっかり話しあって

勤務先からの距離、小中学校の場所、買い物の便利さなど

色々な要素を総合的に見て、納得した上で買うのが一番ですが。

それでは、投資物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

10月6日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

今年は例年に無いほどの猛暑日だらけで

「半年くらいは暑かったな！」なんて

思いながら過ごしています。

でも最近では朝夕、急に過ごしやすい

気候になってきており、寒暖差で

お疲れの方もいると思います

そんな時は金曜日の夜におなじみの

物件紹介ライブを見て、行楽気分で土日は

気になる物件を見に行くなんて日も

あってもいいですね！

さて今回の物件紹介ライブですが、

メルマガなど他では一切紹介し始めてない

「新着！営業マンのおすすめ物件！」を

紹介する予定です。

営業担当だけが知っている

・ネットなどには出せない未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・実際はここまで価格が下がる！かも？

など。

そんな物件が、出て来るかも知れません。

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和5年10月6日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「10月6日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

今日から10月になり、今年も残すところ

あと3ヶ月の92日です。

もちろん毎年、思う事は

「1年て、早いな～」と言う感じです。

そして毎年の事ですが

この時期になると、増えて来るのが

売却査定や、売却相談です。

その理由としては、来年になれば

長期譲渡になったり、減価償却が終わったりで

売却に向けて動き始める時期だからです。

10月から動きだせば、11月とか12月頃に

売買契約をして、融資審査があるので

年をまたいで、1月に決済する。

こんなイメージだと思います。

とくに理由もなく、涼しくなって来たから

「もうそろそろ、売ろうかな」と思って

10月頃から、売り出す方もおります。

まあ、どちらにしてこの時期からまた

売却物件から増え始める事でしょう。

融資に関しても皆さんご存知の

静岡銀行やオリックス銀行、三井トラストなどは

いい感じで出ております。

また某地方銀行や、某信用金庫も

出てる所は、出てます。

先月も、某信金さんに持ちん込んだ所

1週間もかからずに、ナイスな条件で

本承認を出してくれました。

こんな状況は

「きっと、まだまだ続くでしょう！」

と勝手に思っております。

それでは、収益物件の売り買いなら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

毎年の事ですが9月は物件の動きがイイです。

私だけでも昨日と一昨日を含めて

今月だけで、4件の決済がありました。

非常にありがたく思います。

4件もあると、いつも暇な私でも

ちょっと忙しかったです。

ところで何で、9月は物件の動きがイイかと

申しますと理由は、決済期の金融機関が多いからです。

そのため、9月中に融資を実行して

数字を伸ばしたい、担当者や

支店長の思惑があります。

また不動産の営業マンも9月が

半期の締めなので、こちらとしても

どうにか数字を伸ばしたい所です。

さらにお客様のほうも、9月は融資が

出やすいと知っている方は

この時期に良い物件を買いたい思惑があります。

この金融機関と営業マンとお客様の

思惑が一致するので、9月はいつもより

ちょっと多く、物件が動く訳です。

まさに三方良しの9月なのです。

とくに今月、４つ決済した案件のなかで

1つは、9月中に現地案内から

決済までした物件でした。

流れとしては

今月の始めに物件を紹介して

すぐ現地を見てもらいました。

そして買付を入れると同時に、融資の申込をして

現地を見てもらった翌週に、売買契約を締結。

売買契約から4日後には融資の

本承認が出て、月末に決済をする。

こんなスピードで進むのは関係者の

動きがイイからですが、売主様の

協力があった事も忘れていけません。

でも売主様も早く、希望の金額で売れたので

三方良しではなく、四方良しかも知れませんね。

次にこんな事が起きやすいのは、年末の12月や

年度末の3月ですが、皆さんの思惑が一致すれば

毎月、起きたりします。

それでは良い収益物件を買いたい方は

クリスティ＆富士企画まで。

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最近、よく「FIRE」と言う

言葉を聞くようになりました。

意味としては

Financial

Independence

Retire

Early

の頭文字です。

日本語で言えば

「経済的に自立して、早く仕事を辞める」

こんな感じでしょうか。

私がこの会社に入った頃は

「不動産投資で早くセミリタイヤしたい」

と言っている人はいましたが

「FIRE」と言う言葉は聞きませんでしたね。

まあ、どちらも同じような感じだと思いますが。

ところで、どれくらいFIREしている人が

いるかと言いますと、私のお客様で言えば

16年この仕事に携わって、今ところ3人です。

3人ともタイプやFIREまでの過程も違います。

まず1人目は、会った時にすでにFIREしてまして

もともとは、普通の給料の会社員の方でした。

比較的、高利回りの小さい物件から

コツコツ買っていき、不動産投資を始めて

十数年後に達成したそうです。

2人目は何棟か買った後に、不動産投資が

会社にバレてしまい、辞めざるを得ない状況になり

そのままFIREしました。

3人目は私と出会ってから半年ぐらいで

4棟アパートを買って、そのままFIREしました。

この方も普通の会社員でした。

3人ともタイプはFIREまでの過程が違いますが

共通していた事を今、考えてみると行動や判断が

すごく早かった気がします。

また、お客様の中にはすでにFIREできるぐらい

不動産収入があっても、仕事が楽しくて

会社員をやっている人もおります。

自由でイイですね！

今回はFIREのお話しでした。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画に相談して

良い波に乗って行きましょう！

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来たる10月21日と22日に、千葉の一宮にて

新川義忠と１日過ごす！

「一宮」ワクワク物件視察＆バーベキュー

＆ワクワク物件「宿泊」ツアー！を開催します。

 あと2名、空きがありますのでご案内です。

このツアーは出版記念キャンペーンの

一環でやっております。

内容としましては、新川の8冊目の書籍

「初心者でも高く早く売る！

不動産売却“成功”への道しるべ」

を8冊、買って頂く事が参加条件となります。

実際に8冊買うと15,000円ぐらいになりますが

食事代から宿泊代、そしてICHINOMIYA BASE73での

サウナの利用などが楽しめるツアーとなっております。

また物件視察では、新川が実際に買って

リフォームをしているので、現場を見ながら

そのこだわりを存分に聞き、楽しめると思います。

そして夜は、サーファー大家の会の幹事でもある

「日の出大家さん」の貸別荘にお泊まりです。

参加者同士で朝まで、不動産投資の話しや

関係無い話しでワイワイ盛り上がったりして。

もちろん新川も一緒です。

更にサーファーの方は、早朝に新川と共に

サーフィンをする事も出来ます。

昨年は10名の方に参加頂き

大好評でしたので、ご興味ある方は

ぜひこの機会にどうぞ。

【物件ツアー概要】

■日時：２０２３年１０／２１〜２２の土曜宿泊～日曜(予定)

　集合時間はAM１０時予定

　※日帰り希望も可能です。

　※途中参加も応相談

■物件視察、宿泊、バーベキュー代は無料

■集合場所：千葉県「一宮」駅

■宿泊地(＆バーベキュー)：「一宮」海岸近くのワクワク宿泊物件

■募集：先着８名

参加希望の方は、下記リンクから申込下さい。

https://ws.formzu.net/fgen/S40776941/

当社は関東の1都6県をメインに

収益物件の仲介をしております。

すると、そのエリアごとに

特性と言いますか「あるある」

みたいなものがあります。

そこで今回は収益物件が良く出て来る

横浜市の、知っておくと為になる

「あるある」についてです。

まず横浜市は平坦な部分もあるのですが

当社が過去に仲介した物件のほとんどは

傾斜地やガケ地です。

そして、道路との高低差が３ｍ以上の

時はガケ条例に該当してくる訳ですが

すると多くの場合、擁壁があります。

擁壁とはコンクリートなどで出来ている

土が崩れるのを抑える壁です↓

この擁壁と言うのは、見た目からシッカリしてそうな物や

見るからに老朽化していて、くずれそうな物など

いろいろあります。

崩れそうな物は、購入をやめた方が良いと思いますが

シッカリしてそうな物でも、建築時に検査済みを

取得しているか、していないか？

ここを確認するのがおススメです。

また検査済みを取得していても、建ててから

何十年も経てば傷んできますので

再建築時は修繕したり、作り直す可能性もあります。

この擁壁の修繕費用や建築費用と言うのは、けっこう高いので

その辺を踏まえて、検討して頂きたいのです。

ちなみに当社が扱う物件は

検査済みが無いのがほとんどです。

これは築30年ぐらいの小規模のアパート

を扱う事が多いからだ思います。

このように擁壁物件を買う場合は

将来的な費用も考えて検討するのが大事です。

それでは中古の収益物件のことなら

クリスティ＆富士企画まで。

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過去の経験から言いますと

良い物件を買っている人の特徴としましては

「行動が早く、決断も早い」感じがします。

これを聞くと

「そりゃ、そうでしょう」

と思う人が多いかも知れません。

でも何百万や、何千万円する不動産を

即決できる人は少ないです。

また高額物件だからこそ

「時間をかけて、ゆっくり考えたい」

と思うのが普通だと思います。

私なんかも、基本的には優柔不断なので

家族でご飯を食べに行っても

注文を決めるのに、すごく迷います。

先日もピエトロと言うパスタ屋に行きましたが

・トマトモツァレラにしようか

・博多明太子カルボナーラも良いし

・ウニとタラコのソースも捨てがたい

「あーどうしよう！？」

と言う感じです。

千円ぐらいのランチでもこんな感じなので

自分の収益物件を買う時も、迷いに迷って

動き出して決断するまでに、すごく時間がかかりました。

でも最後には、良い収益物件を

買えて満足しております。

どう買ったと言いますと

何度か買付を入れて、買い逃した結果

決断するスピードが速くなったのです。

つまり「買う練習」と言いますか

「買付を入れる練習」と言いますか

これをやっていくうちに、慣れてきたのですね。

そして2棟目を買う時は

1棟目の経験や慣れがあったので

数週間で決める事ができました。

何事も、経験と慣れが大事ですね。

もちろん必ずしも、早ければ良い訳ではありませんが

不動産投資は時間が味方をしてくれます。

だからやると決めたら、早く買った方が

早く家賃が入ってくるので、遅く始めた人より

お金が増えるもの早いです。

これが半年、1年、3年、5年と

積みあがっていくので、やるなら早い時期から。

そして練習をして慣れたら

「最後は、決断も早く」がおすすめです。

それでは不動産投資の事なら

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私どもは毎日、新しい物件情報を見ております。

基本的には「レインズ」と言う不動産業者の専用サイトです。

このサイトは業者専用と言うだけあって

はじめての人が見ても、非常に分かりにくいです。

なぜなら、メインは文字情報のみで

物件住所（枝番は無し）や、土地面積、建物面積

築年数などが書いてあるだけです。

大事な利回りや、入居状況は書いていません。

ポータルサイトの「楽待」や「健美家」の

ような写真も無ければ、地図もありません。

販売図面が付いている事もありますが

図面が無い事もよくあります。

でも見なれて来ると、文字情報だけで

良い物件なのか、イマイチなのか分かってきます。

これは、やっぱり経験ですね。

文字情報でイマイチの時でも

念のため、図面が付いていれば

見ますが、やっぱりイマイチです。

逆に良さそうな場合は、図面を見ても

やっぱりイイ事が多いです。

このように図面が付いている時は問題ないです。

でも１つやっかいな事が、図面が無い場合

発売元の不動産会社に請求しても、まだ作っていなかったり

何日経っても、送って来なかったり。

こんな事が良くあります。

そんな場合は、ネットで調べまくって

住所を特定したり、想定家賃を調べて利回りを計算します。

ここで良さそうなら、見切り発車でお客様に紹介して

現地案内へ行って、入居状況が問題なければ

すぐ、買付を入れる事もありました。

この不確定な情報の中でも、営業マンを信じて

素早い動きができるお客様は、良い物件を買えるんですよね。

それでは収益物件のことなら

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借地とは言葉の通りで、土地を借りて

その上に自分の建物を建てている状態です。

そのため

土地は他人の物

建物は自分の物

となります。

いわゆる借地権と言うヤツです。

この借地物件のメリットとしては

同じ価格帯の所有権の物件に比べると

・割安であったり

・良い場所だったり

・土地の面積が大きかったり。

・土地の固定資産税を払う必要なかったり

こんな事があります。

そのため、利回りも良いうえに

場所も良いので、入居付けもしやすい。

これだけ見ると、借地権の物件は

すごく魅力的です。

でも、もちろんデメリットもあります。

それは

・融資が出にくい

・更新料や名義変更料がある

・何かと土地所有者の許可がいる

・買いづらい、売りづらい

など。

更新料や、物件を売る時の名義変更などは

物件の規模や場所にもよりますが

数十万円から数百万円。

また外観の修繕や、物件自体の売却の際には

土地所有者の承諾が必要です。

そして、一番やっかいなのは融資です。

そもそも融資を出してくれる金融機関が少なく

出たとしても物件価格に対して、融資割合も少ないです。

そのため良い物件でも

買いずらく、売りずらいです。

このあたりをクリアできる人にとって

借地物件は、オススメだと思います。

それでは収益物件のことなら

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