収益物件を仲介すると言う事は当然

買う人と、売る人がおります。

そして多くの場合、買主さまと売主さまは

取引しようとしている物件に対する

考え方と言いますか思いが、まったく違う事が多いです。

例えば、買う人にとっては高額な

取引になりますので、かなり慎重になります。

さらには、生まれて初めて収益物件を

買うのであれば、それはなおさらの事です。

そのため

・ランニングコスト

・入居者の属性や入居時期

・過去の修繕履歴

などあらゆる事を、細かく知りたいのです。

これは当たり前の事だと思います。

しかし一方で、売主さまと言うのは

何年もその物件の賃貸経営を、して来ているので

いまさら、そのような事をあまり気にしてはいません。

たいていの場合、このようなギャップがあるので

契約に向けて動きだすと、それぞれ対応の差や

感覚のズレが出て来ます。

それが原因で、契約の話しが

無くなる事もよくあります。

これはお互い立場も違うし

そもそも違う人間なので

仕方のない事かもしれません。

でも元をたどれば、物件を売る売主さんも

売ろうとしている物件を買った時があって

その時は買う立場だってはずです。

そして、きっと細かく色々と気になったり

売主さんに聞いた事だと思います。

ですので、売る時こそ自分が買う時の事を

思い出して頂くと、取り引きが

「スムーズになるのになー」と思う訳です。

ちょっと、グチっぽくなってしまいましたが

収益物件を仲介する時に、よく思う事でした。

もちろん、買った時の気持ちを忘れずに

こと細かく、対応してくれる売り主さんもおりますが。

それでは収益物件の仲介の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産屋で働いていれば

さぞかし良い物件が買える事だろう。

または

良い物件情報がたくさん入って来て

選びたい放題ですね。

と言われる事があります。

これは半分、当たっているような

半分、違っているような感じです。

理由としましては、もちろん不動産屋には

毎月、多くの物件情報が入ってきますが

やはり良い物件は、わずかです。

また、良い物件情報があったとしても

他の不動産業者も共有しているケースが

多く、結局は競争になります。

すると誰が競争に勝つのか？

それは現金で買う不動産業者や

現金で買う、一般のお客様です。

この現金競争の中に、不動産屋の

営業マンが入ってくる事は、あまりありません。

やはり不動産屋の営業マンも

一般のお客様と同様に、融資を使うので

現金競争には勝てない訳です。

しかし仕事がら、良い物件を見分けるのが上手かったり

決断が早かったり、一般のお客様には分からないけど

隠れた良い物件を、見つける事ができたりします。

そんな理由で、結果的には

良い物件を買えたりします。

不動産屋で働いている人の

実態はこんな感じです。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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収益物件を買う時に融資を組むなら

必ず金利を払わなくてはいけません。

私どもがよく使っている金融機関ですと

低くて2％前後、高いと4％前後です。

この差は2％もありまして

借りる金額が大きいので

当然、大きな差になります。

例えば1000万円を元利均等の10年で借りて

固定金利2％の場合の1年の返済額は1,104,168円

固定金利4％の場合の1年の返済額は1,214,952円

その差は110,784円です。

また10年間の総返済額は

2％なら11,041,680円

4％なら12,149,520円

その差は1,107,840円です。

これだけ見ると大きな差です。

でも金利が高い金融機関は

比較的、融資に柔軟な事が多いです。

例えば

・融資割合が多い

・エリアが広い

・期間が長く組める

など。

これは物件に関してですが

お客様の属性に関しても

柔軟だったりする事もあります。

そのため、実際に当社においては

金利が高くても、借りているお客様は多いです。

つまり投資なので、物件の利回りや

金融機関の金利や借入期間。

そして自己資金をどこまで投入するのか？

これを総合的に見て、思うような

利益が出れば良い訳です。

そんな訳で、物件を買う時の金利は

低い方が良いに決まっていますが

全体のバランスが大事になります。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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令和5年11月20日に

【クリスティ＆富士企画で売買仲介をした

新築物件＆融資先解説セミナー】をやります。

今回のセミナーは過去にクリスティ＆富士企画で

売買仲介をさせていただいた『新築物件』の紹介と

『融資先』について公開させていただくセミナーです。

実際に新築物件を購入されている方が、どういった物件を

購入していて、どの金融機関でどの様な融資条件で

取り組みされているのか、気になっている方も多いと思います。

こういった過去の売買事例を詳細に公開する事は

弊社でもなく、他の不動産屋さんでも公に

公開する事はほとんどないと思います。

新築物件といっても『建売』や『土地先行』などにより

取り組みができる金融機関も異なります。

中古物件ではアパートローンといえば

この金融機関という金融機関がいくつかあると思いますが

ご存知かもしれませんが、新築物件のアパートローンは

中古物件よりも利用できる金融機関が多いんです。

中古物件を検討している時には耳にしない

金融機関もあり、融資条件も良い条件で

取り組みできる事もあります。

現在、新築物件をご検討の方や今まで新築物件を

ご検討されていなかった方でも今後の参考になるかと

思いますので、皆さまのご参加をお待ちしております。

また、セミナー終了後は個別面談も承りますので

ご希望の方はお気軽にお申し付け下さい。

【セミナー概要】

日時：11月20日（月）　19：00より

場所：YOTSUYABASE73　

住所：東京都新宿区四谷1-19-16　第一上野ビル３階

※参加条件はありません。

セミナーに参加希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「11/20セミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

※多くのお申込みが予想されますのでセミナー会場の関係上

一定数を超えた場合申込を締め切らせて頂く場合もございます。

※当セミナーは一般の方向けに開催しておりますので

同業者のご参加はお断りさせていただいております。

収益物件を買う時、みなさんは

いろいろな周辺情報を調べると思います。

例えば、物件の近くに将来

・ショッピングモールが出来るらしい

・有名な企業が誘致されるらしい

・大きな道路が通るらしい

など。

ネットに載っている情報というのは

・正確な事もあれば

・何となくのウワサだったり

・希望的観測が入っていたり

書いてる人によって、マチマチです。

私の場合、この手の情報は

あまり信じていません。

そのため、お客様に物件を紹介する時も

「数年後にショッピングモールが出来る

らしいですが、それを期待しない方がイイですよ」

と言うようにしてます。

その情報を頼りに、今よりも入居が見込めると

思っていると、その計画が数年遅れたり

そもそも白紙になったり、こんな事がよくあります。

ですので、それは期待しないけど万がイチ

「ホントに実現したらラッキー！」

と思う程度が、安全かなーと思っております。

昨日も、何年か前に売買したアパートがありまして

「数年後に、ショッピングモールが出来る」

と言う情報がありました。

たまたま近くの物件の売却依頼を頂いたので

現地に行ってみると、ホントにキレイな

ショッピングモールが出来ていました。

こんな事も、もちろんある訳ですが

数年前に近くのアパートを買ったお客様は

やっぱりラッキーでしたね！

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

いつの時代も良い収益物件は

売れるのが早いです。

そのため、良い物件が出たとなれば

営業マンとしては、すぐ

お客様に紹介の電話をする訳です。

でも、いつ良い物件が出るかわかりません。

そのため物件が出たとしても

平日の日中などは、お客様は仕事をしていて

電話に出れる人は少ないです。

また、電話に出れたとしても

仕事中なので、すぐ現地を

見に行ける人はわずかです。

しかし良い収益物件を

買えている人というのは電話した時

・たまたま、仕事が終わったばかりだったり

・たまたま、その日が休みだったり

・たまたま、仕事で近くにいたり

など。

こんな事が起こるんですよね。

人によっては

「もうそろそろ、電話がかかってくると思ってました」

と言ってくれるケースもありました。

ここまでいくと

オカルトチックと言いますか

スピリチュアルとか

シンクロニシティとか

ちょっと別世界の話しになって来ます。

あと、これまでの話しとは別に

・忙しいけど、無理やり仕事を切り上げたり

・仕事の後の夜に物件を見に来たり

・会社に行く前の早朝に現地を見たり

こんな人もたくさんおりました。

まあとにかく、なんだかんだで

良い物件を買っているお客様は

すぐ現地を見に来ているという訳です

参考になれば嬉しいです。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

いい波に乗っていきましょう！

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不動産は、基本的に高額です。

自宅などは

「一生に一度の大きな買い物」

と言われます。

そのため、その売買契約は

出来る限り、縁起の良い日にしたいものです。

でも一般的に平日の日中は

多く人が仕事をしているので

契約事は、土日になるケースが多いです。

そして、土日で更に日取りが

良い「大安の日」を選んで行くと

1ヶ月に1日か2日程度になります。

そうなると、大安にこだわり過ぎるのは

あまり現実的では無い事がわかります。

また、良い不動産と言うのは

競争が激しいので、価格が折り合ったら

出来るだけ早い段階で契約をしたいものです。

日取りを気にして、契約日を先延ばしにした

結果、ほかの誰かに物件を取られてしまっては

堪ったものではありません。

だから営業マンとしては、日取りはともかく

出来るだけ早く契約したいのが本音です。

これをお客様に理解して頂ければ

ありがたいです。

しかしお客様によっては、必ず日取りを気にする人が

おりまして、過去の経験から言いますと

現金で買う人がその傾向が強かったです。

これは偶然か？必然か？

現金をたくさん持つようになると

日取りが気になるようになるのか？

または、日取りを気にして生きて来たから

お金をたくさん持てるようになったのか？

どちらにしても、興味深い事実であり

今回は、日取りについてのお話しでした。

それでは収益物件の事なら

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先日また、ある金融機関の

融資担当者さんが

当社の事務所に来てくれました。

来てくれたと言う事は

・良い融資物件がないか？

・良い客様がいないか？

など、そんな理由だと思います。

つまり融資を出す気は

マンマンだと予想できます。

これは非常にありがたい事です。

先週も、ある地方銀行の融資担当者さんが

当社でセミナーを開いてくれて

たくさんお客様が聞きに来てくれました。

このセミナーも非常に勉強になる

良い内容だったと思います。

ところで前回は地方銀行さんで

今回来てくれたのは、信用組合さんでした。

それぞれに得意分野がありまして

前回の銀行さんは

「低金利の長期35年のフルローン」が得意でした。

そして今回の信用組合さんは

いくつかのエリアを除けば

ほぼ全国の物件を扱っております。

また他の金融機関の借入が多くても

検討は可能でして、最大で物件価格の

9割まで融資ができるようです。

毎回、個別に審査するので

パッケージローンではありませんが

出す気はすごくありそうでした。

この金融機関が気になるお客様は

個別に、営業マンにご相談ください。

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よく、お客様から

「良い物件があったら、紹介して下さい」

と言われます。

その時、営業マンとしては何気なく

「わかりました！」と言ってしまいます。

でもお客様が思う、良い物件と

営業マンが思う、良い物件は

たぶん違います。

例えば、お客様の場合だったら

・価格だったり

・エリアだったり

・利回りだったり

更には

・構造だったり

・築年数だったり

・土地の大きさだったり

更にさらに

・世帯数だったり

・間取りだったり

・バストイレが別だったり

人によっては、もっと色々な

希望条件があって、それに

見合うものが、良い物件だったりします。

このあたりは、お客様によって

もっと多かったり、もっと少なかったりですが

営業マンの場合は、ちょっと違います。

私などは、営業マンを16年やっております。

その観点から、良い物件とはどんな物件か？と聞かれれば

「融資がちゃんと付いて、入居もちゃんと付きそうな物件」

と答えます。

つまり、この2点なのです。

自分でもアパートを買ったり、売ったり

しておりますが、基本的に

見ているのは、この部分だけです。

これがクリアしていれば

営業マン的には、良い物件なので

とりあえず、お客様に紹介します。

それを気に入るか、気入らないか？は

お客様の好みなので、気に入らなければ

ちゃんと断ってください。

そしたら、また次の良い物件を紹介しますので。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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先日、当社のセミナールームにて

某銀行の融資担当者さんが

最新の融資情報のお話しをしてくれました。

事前にこの内容を告知していた事もあり

このセミナーには、たくさんのお客様に

ご参加頂きました。

セミナーでは、融資概要はもちろんですが

・積算評価と収益評価をどう見るのか？

・空きが多い場合は、現状利回りで見るのか？

・満室想定を考慮に入れるか？

など、非常に興味深いお話しが聞けました。

また、担当者の個人的な考え方や

審査部の人が、どのように考えているのかなど

かなり突っ込んだ話しもありました。

こういうお話と言うのは、ネットでは

まず出て来ないので、生のセミナーならではの

良さだったと思います。

コロナも落ち着いて来ましたので

今後もこのような生の融資セミナーを

どんどん企画して行こうと思っております。

さて、リアルセミナーはもちろん

すばらしいですが、セミナー後の懇親会なども

投資仲間を増やすのに最適です。

ですので、セミナーの後に懇親会がある時は

ぜひご参加される事をお勧めいたします。

ちなみに当社では11月18日（土）に

代表の新川と、区分マンション投資で有名な

芦沢晃さんのコラボセミナーを開催します。

もちろん、セミナーの後には懇親会もありますので

ご興味のあるお客様は、ぜひご参加ください。

なお出版記念セミナーなので、新川の本を

1冊買って頂く事が参加条件となります。

【11月18日開催　出版記念セミナー】

日時：11月18日（土）14時～16時

会場：「YOTSUYA BASE 73」

住所：東京都新宿区四谷1-19-16第一上野ビル３F

※セミナー終了後に懇親会あり（希望者のみ）

詳しくはこの下のURLよりご確認ください。

ws.formzu.net/fgen/S395522378/