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いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

先日、横浜の「みなとみらい」に行ってきました。
天気も良く写真左の「横浜コスモワールド」周辺は
人がごった返していて、ワールドポーターズに車は停められませんでした。

仕方なく、横浜インターコンチホテルの駐車場に車を入れました。
ところで何をしに横浜に行ってかと言いますと、ソファーを買いに行きました。

ソファーと言ってもピンからキリまであって、なにがイイのか？悪いのか？
ちょっと良さそうな物があって、座りながら
値札を見ると「なんと60万円でした。」

た、たかすぎる！！

お店の店員は何気なく「いかがですか？」と話かけてきましたが
素早く、その店をあとにしました。やっぱり、イイものは高いですね。


さて、不動産も基本的に良い物件は高いです。
例えば、
・築年数が新しいとか
・駅が近いとか
・都心に近いエリアとか
など。

でも不動産投資の場合、儲かる物件が良い物件だと私は思います。
ですので
・築年数が新しいとか
・駅が近いとか
・都心に近いエリアとか
は正直言いまして、どうでもいいです。

見ている部分は、相場より安いか、高いかです。

つまり相場より安ければ
どこでも買うべきで、お客様にも紹介します。
それが
・新しいか、古いか
・駅から近いか、遠いか
・外観がキレイか、汚いか
は全く気にしません。

逆に相場より高ければ、いい場所でも、キレイでも
あまり紹介しません。

要はなるべく儲かる物件を紹介してます。
それはお客様にたくさん儲けて頂き、何棟もクリスティから買って頂きたいからです。

今日はちょっと真面目な話をさせて頂きました。


クリスティでは不動産投資の相談を受け付け中です。
不動産投資のご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで電話を頂くか
この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「不動産投資のご相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

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投資家の皆様は満室経営を続けるために
何か工夫をしてますでしょうか？

満室になったと思ったら、別の部屋が退去。
埋まる→退去→埋まる→退去の繰り返し…
原状回復費でCFが出ない…

そんな状況を打開するには、長く住んで貰う必要があります。

では、何をするかというと、
今住んでいる入居者さんの満足度を上げて
今後も住み続けたいと思ってもらえる事をするのです。

具体的に何があるでしょうか？
以下をご覧下さい。

【ファミリータイプの場合】
家族で生活をしていると水回りの設備の使用頻度が高くなり、
それだけ設備は傷んでいきます。
そんな時に水周りの設備が新しくなるとどうでしょうか？
恐らく、嬉しい気分になるかと思います。
例えば独立洗面台・キッチン・ウォシュレットの設置などです。
費用はかかりますが、入居中なので設置後すぐに費用の回収が始まります。

【単身向け物件の場合】
独身の女性の入居者もいるので、セキュリティにお金をかけてはいかがでしょうか？
例えば監視カメラを設置したり、センサーライトを設置してもいいかと思います。
オーナーが防犯に意識が高く、建物管理に力を入れていると印象付けられ、
満足に繋がるかと思います。

【単身向け物件（学生アパート）の場合】
単身の中でも、学生はあまりお金がありません。
また、長くても４年で退去になる可能性が高いので、
長期入居を狙うよりはクチコミで安定的に
集客できる様なサービスに力を入れてはどうでしょうか？
例えば無料のWi-Fiを導入したり、家具家電を設置してもいいかと思います。
家具家電は２年毎に１つでいいので新しい物に入替えるといいと思います。

また、駅から遠い物件の場合は自転車の貸し出し、
引っ越し費用を１万円援助してもいいかもしれません。
先輩のオススメ物件としてクチコミで人気が出るかもしれません。

以上のように満足度を高めるためには、設備の充実が有効です。
ただ、やはりお金が掛かります。
入退去が激しいと原状回復にかかる費用がかさみます。

それよりは少しの負担で満足度を上げ、
少しでも長く住んでもらえるように努力した方が良いと思います。
ご参考にされて下さい。

管理についてお悩みをお持ちの方は是非ご相談下さい。
不動産投資専門で20年培ってきた経験からベストなアドバイスができると思います。

もちろん、管理だけでなく、
物件探しなど不動産投資全般のご相談を承っております。

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いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

先日、お寿司を食べました。
食べたと言っても本物の寿司ではなく、娘が作ったお菓子のお寿司です。
上左の写真のように手前から、いくら、たまご、まぐろです

食べた感想は・・・。

「なんもいえねー」と言う感じで、表現をするのが難しいですが
お寿司の味は全くせず、お菓子の味でした。

やっぱりお寿司は、お寿司専門の店で
本物を食べたいですね。


さて、世の中に不動産の会社はいくつもありますが
不動産投資専門の会社は少ないと思います。

町の不動産屋のなかには、メインは普通の中古戸建てや土地を扱っていて
たまに不動産投資用の収益アパートを扱ってる会社があります。

そういう会社は、普通の住宅ローンは詳しいですが
アパートローンの知識はほとんど無いケースが多いです。

町の不動産屋で働いている友達に言わせると
「不動産投資は、普通の不動産を違って難しい！」
と言っていました。
やっぱり不動産投資は難しいイメージがあるようです。

しかしクリスティの場合は、不動産投資専門なので
普通の住宅とか、土地の売買はよく分かりませんが
収益物件の事は、すごく詳しいです。

そんな訳、お寿司の話ではありませんが
不動産投資の事は専門の、クリスティに相談するのがイイと思います。

クリスティでは不動産投資の相談を受け付け中です。
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店長の近藤です。

みなさんは埼玉高速鉄道線をご存じでしょうか？
始発は写真の左の「浦和美園駅」で、この駅は地上にあり
ちょっと進むと写真右のように、地下に電車が突入します。

よく見ると、電車が突入しているトンネルの上には
家が建っているので地盤沈下しないか気になります。
でも地下鉄を通すぐらいなので、全然問題ないのでしょう。

一般的に不動産を買う時は、
地盤が軟弱でないのか？とか
建物が傾いていないか？とか
気になると思います。

中古の木造アパートの場合、築２０～３０年たっていれば
気がつかない傾きがある事は十分考えられます。

しかし、傾きがあったとしても投資目的なので
入居が付いていて、家賃がしっかり入れば私は気になりません。
でも気になる人は、気になるでしょう。

また、過去に傾いているアパートが売りに出ていた事を思い出すと
千葉県佐倉市のある場所と
埼玉県上尾市のとある場所と
群馬県館林市のとある場所が思い浮かびます。

アパートに傾きがあると言っても、そのエリア全体の
地盤がゆるいとか、
傾きやすいと言う事はなく、
大体はそれを建てた建築会社の施工の問題のような気がします。

私は仕事がら、売りに出ている投資物件に
・傾きがあるとか
・雨漏りがあるとか
・シロアリがあるとか
・自殺があったとか
・滞納者がいる
など、よく耳にします。

この時どう考えるかと言いますと、それを踏まえても
この物件は安いのか？高いのか？で判断します。

安いと思えば、お客様に紹介します。
高いと思えば、紹介しません。

私が入社した時、同期の営業マンは
「中古の投資物件なんてシロアリ、傾き、あたりまえ！」と
言って普通に紹介してました。

要は、この収益物件を買って
儲かるのか？
儲からないのか？
です。不動産の営業マンは、こんな感じの損得勘定で判断してます。


さて、クリスティでは不動産投資の相談を受け付け中です。
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いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

先日、久しぶりに築地市場に行ってきました。
なぜ行ったかと言いますと、お客様と食事していたもので。
食事をした後、時間があったので近くを散歩しました。

築地市場に関して、私はちょっと詳しいです。
それは10数年前ですが築地市場内の魚料理専門店で
板前見習いとして働いていたからです。

板前の仕事は朝5時から夜の21時までで、早出と、遅出があります。
早出は15時に帰れるので、その後はいつも東京都板橋区にある
室内スキー場でハーフパイプを飛んでいました。
（現在、室内スキー場はありませんが。）

遅出の場合は15時から17時まで休憩があって、ぼーっと寝ていても
もったいないので、築地の周辺をローラーブレードで散歩していました。

散歩の定番は、写真左の勝鬨橋を渡り
写真右の晴海トリトンスクエアへ行き、そこから月島方面へ。
最後は隅田川沿いを通り、築地市場へ帰るルートです。

トリトンスクエアでは昔、売れる直前の「ゴスペラーズ」が
写真右のトリトン広場で無料コンサートをやっていて
奥さんと一緒に一度、見に行った事があります。

最近では、もちろん築地周辺を散歩する事はありませんが
自宅の近くをたまに、散歩します。

散歩をすると
「このアパートは、売りに出たらすぐ売れそうだ」とか
「このマンションは1億以上するな！」とか
ぶつぶつ言いながら歩いています。

まさに、職業病です。

でもたまに、ホントに散歩で見ていた
近所のアパートが売り出たりします。
すでに現地を知っているので、すぐお客様に紹介できたりします。

こんな時はラッキーです。

このような事もありますので皆さまも、休日の暇な時は近所を散歩しながら
売りに出てもいない、アパートやマンションを見ながら
ぶつぶつ言ってみましょう。

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いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

本日、東京ビッグサイトに行ってきました。
なぜ行ったかと言いますとクリスティの姉妹会社の
「富士企画」がフェアに出店しているからです。

何のフェアか、よく分かりませんが
とりあえず行ってみました。

平日なので、人が全然いないかと思いきや
意外と人がいて、にぎわっていました。

開場の中に入ると、レースクイーンみたいな方々は
おりませんでしたが、タダでお茶やコーヒーを配っている
ありがたい女の人がおりました。

はじめは不動産投資にかんする、展示会かと思いました。
しかし実際は住まい作りのサポートがメインのようでした。

水回りや、アイランドのキッチンの展示もあり
思わず見入ってしまいました。

また、車の展示やガレージの展示もあり
不動産投資のフェアと言うよりは、
「住スタイルＴＯＫＹＯ２０１７」の
名前の通り、住まいのアレコレをサポートと言う感じでした。

フェアは、あさっての6月11日（日）までやっておりますので
収益物件探しに疲れたら、こんなフェアを見に行って
気分転換をするものイイと思います。
お暇な方は是非、行ってみてください。

クリスティの社長、新川もおりますので
時間があえば新川から直々の投資相談もできるかもしれません。



さて、クリスティでは不動産投資の相談を受け付け中です。
不動産投資のご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで電話を頂くか
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いつもありがとうございます
店長の近藤です。

先日、埼玉県川口市藤兵衛新田にある
「戸塚環境センター」に行って来ました。
ここには何があるかと言いますと、ゴミ処理場です。

ちょっと前に引越しをした関係で古い照明が不要になりました。
それを捨てようと思い、市役所の粗大ゴミ受付に電話したら
3日後に取りに来るとの事で。

「今日、捨てられませんか？」と聞くと
「戸塚環境センターへ自分で持っていけば捨てられますよ！」
と教えてもらい、さっそく行ってみました。

行ってみると朝から、車の行列ができていて
中に入るのに10分ぐらい待ちました。

そして受付をして、身分証を見せると
あとは自分でゴミを捨てに行くと言う、感じです。

写真左の車が並んでいる後ろには
右の写真のゴミの山がありました。
近くで見るゴミの山は、けっこう迫力があります。

そして巨大なツメで、ごみをつかんでいました。
まさに大きなＵＦＯキャッチャーみたいです。

作業員の人に「そこから、ゴミを放り投げて！」と言われ
言われるがまま、照明器具をゴミの山に向かい放り投げてきました。

ちょっと臭かったですが貴重な体験になりました。
みなさんも機会があれば、粗大ゴミを持って行ってみて下さい。
事前予約は不要です。

アパートなどを自分で修繕した場合は、こちらにゴミを持ってくると
たぶん捨てられます（川口市に住んでいる人に限りますが。）


さて、クリスティでは不動産投資の相談を受け付け中です。
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いつもありがとうございます。営業の西井です
どんよりとした空模様が続く中、皆さんいかがお過ごしでしょうか？

明日、6月８日（木）より6月11日（日）までの4日間、東京ビッグサイトにて「住スタイル東京2017」が開催されます。

住スタイル東京2017には主に住宅に関わる企業が、出店しておりまして、新築住宅や、リフォーム、キッチン、ガレージなどあらゆる分野を取り扱う会社がそれぞれのブースで、商品や会社を紹介しているビジネスフェアです。


中には、競売不動産・投資不動団パビリオンブースがありまして、そこにクリスティの姉妹会社「富士企画株式会社」が出店します。昨年からブースを出しているのですが、お蔭様で多くの方々にお越し頂きました。


富士企画も弊社と同じで全体としては、投資不動産を取り扱うケースがほとんどですが、競売の方も一部取り扱いしておりますので、ご興味ある方はぜひ、覗いてみてください。
下記サイトで詳しい内容をご確認ください。
http://www.housingworld.jp/area/fudosan_pav.html


投資不動産といえば、賃貸住宅フェアが有名ですが、この住スタイル東京2017も大家さんにとっても、いろいろと勉強にもなりますし、楽しめるフェアだと思います。
お越しになられた際には、富士企画ブースにもぜひお立ち寄りくださいませ。

多くの方にお越し頂けるのを、楽しみにお待ちしております。

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2階建て以上のアパートやマンションでは
1階よりも2階、2階よりも3階が…という様に
上階の方が人気があり、家賃も1階より高く設定できるケースがあります。

ただ、上記については一般的なお話で、
ある特定の方にとっては2階以上が人気が無い場合があります。

そのある方とは、高齢者の事です。

どうしても年齢と共に足腰が弱っているため、
階段で上がらなければければならない上階ではなく、
1階の方が好まれます。

ちなみに、高齢者をターゲットにした場合に、
室内の床は畳とフローリング＆クッションフロアの2択だと
どちらが好まれるかご存知でしょうか？

私は畳だとばかり思っておりました。
でも、それは不正解でフローリング＆クッションフロアの方が人気があるそうです。

なぜなのか？

私は勝手に高齢者の方には畳が馴染みがあると思っておりました。
しかし、中の良い業者さんの話では、馴染み云々の話ではなく
畳は退去後が面倒臭いからという理由でした。

何が面倒臭いかというと、畳だと家具の痕が付き、
原状回復のために敷金が取られてしまう…
と、考えるからだそうです。

良く耳にする「東京ルール」を基に考えると、
住んでいた期間にもよりますが、基本的には畳に付いてしまった痕に関しては
経年劣化に該当するため借主には原状回復義務はありません。

そのため、畳に付いた痕によって敷金を取られる可能性は低いのです。

しかし、高齢者の方は東京ルールができる前の感覚があり、
経年劣化も含め原状回復をする義務が借主側にあると思ってしまうからだそうです。

上記はあくまで聞いた話なので、エリアによっては違うかもしれません。
ただ、今後大きな顧客層になってくる高齢者の方に好まれるには
どの様な工夫やリフォームが必要かは考えておいた方がいいかと思います。
ご参考にされて下さい。

管理についてお悩みをお持ちの方は是非ご相談下さい。
不動産投資専門で20年培ってきた経験からベストなアドバイスができると思います。

もちろん、管理だけでなく、
物件探しなど不動産投資全般のご相談を承っております。

ご希望の方は０１２０－１１－４５３０まで電話を頂くか
この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「来社相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

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いつもありがとうございます
店長の近藤です。

先日、JR中央線の国立駅に行って来ました。
なんで行ったかと言いますと、売却の依頼を頂いたからです。

お客様に紹介するにあたり、現地や駅周辺を見て来ました。
売却の物件は国立駅から徒歩20分ぐらいで
物件を見た後そのまま隣の立川駅まで歩いてみました。

国立駅(写真左)と立川駅(写真右)は隣の同士ですが
写真のように町の雰囲気は全く違います。

国立駅は閑静な住宅地と言う感じで
立川駅は商業施設が立ち並ぶ、にぎやかな町です。
立川駅と言えば、陳建一の麻婆豆腐店とハシヤのウニスパゲッティが美味しいです。

国立駅と立川駅は全く雰囲気の違う駅ですが
１つだけ共通点があります。それは売りに出る収益物件が
違法建築である事が多い点です。(あくまで私の個人的な感想ですが)

一般的に違法建築の収益物件は、融資が組めません。
だから基本的には現金を持っている方しか買えません。
そういったデメリットがあるので、買いにくいです。

また自分が買った後も、融資が組めない理由で売りにくいです。

でも悪い部分もありますが、良いところもあります。
それは上記の理由があるので相場より物件価格が安い事です。
つまり相場より利回りが高いです。

こんな訳で、現金をお持ちの人は好んで違法物件を買う方もおります。

また基本的には融資は組めませんがノンバンクなら
違法建築でも融資をしますので、そこを利用して買うのもイイと思います。
当社でよく使うノンバンクは三井住友トラストローン&ファイナンスです。

さて、クリスティでは不動産投資の相談を受け付け中です。
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