いつも、ありがとうございます
店長の近藤です。

いよいよ、残るところあと12日となりました。
何が12日かと言いますと、確定申告の期日です。
こんな時ばかりは、税務署や税金の本が頼りになります。

すでに済んでいるかる方は、ご苦労様でした。
そしてもう終わっているなんて、なんとうらやましい。
私はまだまだ、作成中です。

2月後半からやっておりますが、まだ終わってません。
今日も朝から、通勤前に2時間ぐらい作成しておりました。

「やよいの青色申告18」を使っておりますが
年に1回、どたばた状態でやるので
いつも使い方を忘れています。

でも朝だと「電話サポート」がやっていないので
会計処理がわからないと、一向に進みません。

そんな事を毎年やっております。

いつも、来年こそ「税理士さんに依頼しよう」と思いつつ
いまだに依頼した事がありません。

まだ、終わっていない方へ・・・。
あとちょっとです！ともにガンバリましょう。


さて、不動産投資を始めると確定申告する訳ですが
そのとき土地と建物の割合を、分ける必要がでてきます。

そのため、売買契約書に書いていないと
「どのように分けたらいいのか？」と質問があります。

このとき固定資産税評価額の割合で、分けるのが一般的です。
または、合理的な割合で分けるのが良いと言われますが
ここで「合理的って、なに？」となります。

具体的な答えは無いのですが
税務署に聞くと、こう答えてきます。

ですので、みなさんも合理的に分けるようにして下さい。
くれぐれも適当には分けないでくださいね。

適当に分けると、たまに税務署員が訪ねて来て
「訂正してください」と言われる事があります。

それでは、税金の事は税務署まで。
不動産投資の事ならクリスティまで。

ご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで電話を頂くか
この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「不動産投資の相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

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店長の近藤です。

まずは上の写真をご覧ください。
お気に入りのアンダーアーマーの
手袋（3,800円もしました）に穴があいてしまいました。

なぜ穴があいているかと言えば
朝のジョギングでコケたからです。

なんの凹凸もない、平らなアスファルトなのに
見事に、つまづいてコケました。

この年（45歳）になって、道路で転ぶと痛いと言うより
恥ずかしいという感情が強いので、何もなかったようにすぐ立ち上がり
周りを見ましたが、朝の通勤の人たちが何もなかったかのように、歩いておりました。

今の世の中、私のように
いつ、どこでコケルか分かりませんので
みなさんも、注意してください。

ところで不動産投資を始めると
いろいろと問題が起きます。

問題が起きた時にどう思うのか？

そもそも何も起きないと思っていると
「わー大変だ、大変だ！」となって
あたふたしてしまいます。

しかし、不動産投資は問題が起きるものだと思っていると
冷静に考えたり、周りの人や管理会社の人に相談したりして
なんとか解決する事ができます。

私がアパート経営で起きたトラブルを上げると
・もと彼と今彼が室内でケンカをして、あげく果てに逮捕されたり
・何かが当たって、ドアが閉まらなくなってドア交換をしたり
・ゴミ出しの問題で、今まで払っていなかった町会費を払う事になったり
・アパートのベランダ側から覗きしていたおじさんが捕まり、覗き対策でセンサーライトを付けたり
・たまに滞納する人がいたが、退去していなくなったり
・給湯器が故障したり(これは、よくあります)
・空いている駐車場を勝ってに停める人がいるので、赤いコーンを立てたり
・コウモリが屋根裏に入ってしまい、追い出すのに30万円かかったり・・・。

こうやって見てみると、イロイロあります。
つまり中古のアパートなら、これが普通なので
「普通に起こる事が起こっただけか。」
と思えばいいのです。

そして、淡々と対処していくだけです。
これがつまずかない方法と言うか心構えです。

でもコウモリの30万円は、ちょっとツラかったです。

参考になりましたでしょうか？

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今日、久しぶりに大宮駅西口の
「ラーメンどでん」に行ってきました。

会社が大宮駅の西口にあるころは
しょっちゅう食べておりましたが、東口に移転してからは
行くのがおっくうになっていました。

私が食べたのは写真に写っている「ラーメン普通もり、豚増し」ではなく
「ラーメン　麺半分、野菜少な目、あぶら増し」です。

最近、年のせいかあまり量食べれなくなりましたが
麺半分なら、なんとか食べる事ができます。

この店はすごく美味しいので、みなさんも
大宮に来たときは、ぜひ行ってみてください。
ただし量が多すぎるので、初めて行く時は要注意です。


さて、収益物件を見る時に最寄りの駅をチェックすると思いますが
物件があるほうだけ見て、逆側を見ない方が多いです。

しかし大宮駅で言えば西口と東口では
雰囲気が全然違います。

例えばクリスティがある東口は
昔ながらの飲み屋街で、ごちゃごちゃした感じです。
朝から風俗店の呼び込みの方もいます。

一方、西口はオフィス街ですっきりして
高層のビルやデパートなどがあります。
もちろん、朝から風俗の呼び込みはありません。

こんな感じで同じ駅でも、どっち側かで雰囲気は全然違いますので
せっかく収益物件を見に来たなら、両方の出口の見るようにしましょう。

次に駅の逆側で、良い収益物件が出た時
「買う、買わない」のすばやい判断ができるようになります。

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先日、自宅で「すき焼パーティ」をやりました。
なぜやったかと言いますと、お礼にもらったもので。

自分ではこんな高級なお肉は買いませんが
もらい物なので、ありがたく食べさせていただきました。

やはり高級すき焼店「人形町　今半」のお肉は美味しかったです。
お肉も美味しいですが、タレもまた美味しいです。

このタレなら、少し安いお肉でも
十分にすき焼が楽しめそうです。
すき焼をくれた方、感謝感謝です。


さて、アパート経営で管理会社との関係作りは重要です。
私の場合、特に気を付けていたのはお歳暮と、お中元です。

なぜかと言うと、自分のお客様が
「アパートが埋まるか、埋まらないかは管理会社の
さじ加減だから、埋めてもらうために
いつも１番いいものをお歳暮やお中元でおくる」と聞いたからです。

確かに、管理会社の方も人間なので
「それもいちりあるな」と思い、私もなるべく
気を使って送っていました。

そのおかげかどうか分かりませんが
いつも満室で、空いてもすぐ埋めてくれました。

ただし良いものを送ると言っても
「すき焼セット」などの生ものは送れませんが・・・。

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先日、横浜ベイクォーターに行ってきました。
この施設はいつも高速を走っていると見えるので
いつか行きたいと思っていました。

横浜駅に用があったので、
用事が終わったあとに
上の写真のお店でランチを食べました。

食べた感想は、写真で見ても想像できますが
「サイコーにおいしかったです。」

そして肉が美味しいのはもちろんですが
切ってくれた店員さんも、イケメンが多く
心なしか、女性のお客様が多かった気がします。

私はイケメンには興味はありませんが
お肉がホントに美味しかったので
いつかここで「肉行」をやりたいです。

さて、収益物件を買う時に売主さんが課税事業者だと
土地と建物の内訳を書くことがあります

一般的には固定資産税の評価額の割合に応じて
分けることが多いです。とくにクリスティの場合
築古物件ばかりなので土地を90%、建物が10%に近い数字になります

しかし横浜などの土地が高いところだと更に
土地95%で建物5%になる事もあります

逆に土地の価格が低いエリアだと
50対50の割合で別れたりするので
建物の減価償却がたくさん取れます。

この観点から考えると、北関東の物件は結構いいです。
物件を選ぶ時にたまには、こーゆー見方もいいとおもいます。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

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以前、自分のアパートを家電付きの部屋にするために
電子レンジ、ガスコンロ、洗濯機を見にいきました。

最近は海外ブランドの家電が安いので、6万円ぐらいで全部そろいました。
しかし管理会社の人に聞いたら4万円ぐらいで、そろうようです。
「それ、早く行ってよ！」と言う感じでした。

さて、不動産投資を始めるとき
物件選びが大事ですが
買ったあと、満室経営する事も重要です。

良い物件を買えば、簡単に満室経営できそうですが
実際はいろいろな事が起きるので
それなりにオーナーの努力が必要です。

やはり投資なのでほったらかしでは、うまく行きません。
問題が起きた時に、解決して、うまく運営していくのが
不動産投資の醍醐味ではないでしょうか。

ではどーすれば、うまく運営できるか？

これは私の個人的な見解ですが、うまく行かない時は
いろいろな人の意見を聞いて、まずやってみる事だと思います。

いろいろな人とは
・不動産の営業マン
・管理会社の担当者
・セミナーで聞いた講師の話
・まわりで不動産投資をやっている人
・不動産投資の本の話
などなど。

私の場合は、管理会社に言われた事はすぐやります。
いわゆる管理会社の「言いなり状態」です。

この作戦のおかげで、満室経営ができております。

もちろんこの作戦を成功させる秘訣は
・良い管理会社を選ぶ事や
・管理会社と良い関係を築く事にありますが。

それでは、不動産投資の事なら
管理物件182棟、うち入居率91％のクリスティまで。
（管理物件は昭和と平成の初期など、築30年前後が中心です）

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本日、茨城県の土浦駅に行ってきました。
なぜ行ったかと言いますと、アパートの決済（引渡し）があったもので。

一時期、土浦駅は百貨店が閉店したり
企業が撤退したりと、厳しい状況がありましたが
その頃よりは、活気が出てきた感じがしました。

しかし、決済後にお昼ご飯を食べよと
駅周辺をウロウロしましたが
飲み屋が多く、なかなかランチにあり付けませんでした。
もう少しお店が増えてくれと、嬉しいですね。

さて、最近のアパートローンの状況ですが
厳しくなってきた銀行と
まだまだ積極的な銀行があります。

どこが厳しくて、どこが積極的か？
ここでは書きませんが、エリアで言えば
北関東の融資が厳しくなった気がします。

それは約1年前からある金融機関が
・フルローンをやらなくなり
・融資期間も短くなり
・物件評価も厳しくなったからです。

その影響で北関東に関しては以前より
売主さんは、売りたくても売れないし
買主さんは、買いたくても買えない。
どちらにしてもツライ状況が起きております。

しかしクリスティでは日々、銀行開拓をしたり
いろいろな方面から生の融資情報が入ってきますので
何とか、うまくやっております。

そんな訳で、融資のお悩みはクリスティまでご相談ください。

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本日、クリスティがラジオの生放送に出ました。
出た番組は東京FMの「シンクロのシティ」の中の
「ショクバのシティ」のコーナーです。

ラジオの生放送があるなんて、全然聞かされていませんでしたが
仕事中の16時ぐらいにクリスティの事務所に
ラジオのスタッフの方が入って来まして
「これから生放送で流れます！」と説明がありました。

ところで、なぜ生放送に出たか言いますと
クリスティの「白鳥つばさ」こと小山貴子が
うちの会社に来てくださーい！と手紙を出したからです。

と言う訳で
ハナちゃんにインタビューを受けていたのは
いつものように「サーファー新川」と「白鳥つばさ」です。

2人はラジオ番組もやっているので
やり取りもすごく上手で、そばで聞いて面白かったです。

インタビューしていたハナちゃんもクリスティに来て
「たのしー！また来たい！！」って名残惜しく帰っていきました。

リアルタイムで聞けなかった方にも、ぜひ聞いてもらいたかったですが
ラジオは再放送とか無いので、残念です。

今度、出る時は事前に告知させて頂きます。

そして、ラジオの生放送の後は
また「一生懸命」に仕事に取り組みます。

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平昌オリンピックが盛り上がっているな
先日、スキー場に行ってきました。
スキー場に行くと、上の写真のような上級者コースがよくあります。

リフトで上がっている時は、カンタンに滑れるような気がしますが
実際に上がって見下ろすと、かなり急だったりして
「来るんじゃなかった」と思ったりします。

でも来てしまった以上、もう後戻りは
できないので気合を入れて滑る訳です。

この時はなんとか、ケガをせず降りてこれましたが
出来れば、自分のレベル合ったコースを滑りたいものです。


さて、不動産投資を始める時にもスキーと同じにように
自分に合った事から、始めるのがイイと思います。

例えば、小さい物件だと
区分所有マンション、とか戸建て賃貸など。
これらは数百万円から買う事ができます。

次に始めるなら4世帯から8世帯ぐらいのアパートです。
これならエリアにもよりますが1000万円～3000万円ぐらいです。

これに慣れたら、もう少し大きい10世帯以上のアパートや
マンションで価格は5000万円から2億円ぐらいです。

簡単に分けると上の3パターンぐらいに分かれます。

どこから初めてもイイと思いますが、自分の目標と
無理せずできる範囲から始めるのがイイと思います。
くれぐれも、無理は禁物です。

大怪我をするかもしれませんので。

でも心配な方は、不動産投資専門で20年の
クリスティまでご相談ください。

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店長の近藤です。

本日、またまた滝を浴びてきました。
一般的には滝行と言うヤツです。

2月という事で滝はイイ感じに凍っていて
まさにインスタ映えする、写真が撮れました。

ところで、なんで1月に滝行に
行ったばかりなのに、また行ったかと言いますと
1月に風邪で行けなかった新入社員や
滝のあたり方がイマイチだった社員のためです。

いわゆるリベンジ企画です。

自分の部下も、前回の滝行で不本意なあたり方で、
クレームが出ていたので
しっかり滝に当たっているか、確かめに来ました。

結果的には、部下の社員と一緒に浴びたので
他の人のあたり方など、気にしている
余裕はなく、滝行は終わりました。

部下の社員も、おそらく
しっかり当たっていた事でしょう。

滝行は2回目でしたが
「最高に気持ちイイ！」わけは無く
最高にツラかったです。

それにしても、クリスティでは滝行を筆頭に
つらい企画が多く、参加したくても
ハードルが高すぎると、女子社員に言われております。

そんな事もあり次回は「クリスティ名物、肉行」とか言って
肉を、たらふく食べる企画がいいと思います。
または「いちご狩り」に行って、イチゴをたらふく食べるとか。

社長が、この企画を採用してくれるか
さだかではありませんが・・・。

さて、仕事も遊びも一生懸命のクリスティでは
しっかり滝を浴びた後は、また本業の仕事に取り組みます。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

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