先日、東武東上線の「朝霞台」駅で電車を
待っていたら、塩辛い広告がありました。

見たままですが
「塩味法律事務所」と書いてありました。
正しくは「しおみ」さんだと思います。

しかし、その時は「しおあじ」さんだと思い
法律事務所に行くような時は
きっと塩辛い思いをしながら、相談するイメージが浮かびました。

さて、こんなどうでも良い話はさておき
不動産取引には、たまにトラブルが起きます。

トラブルが起きたからと言って
すぐに、法律事務所に相談したり
裁判をする訳では、ありません。

それでは、どうするかと言いますと
私どもが相談を受けた場合は
まずは事実確認をします。

例えば、売主さまの言い分と
買主さまの言い分を聞きます。

または、入居者さんや
管理会社に聞いたりします。

そして、全体の情報を確認したうえで
「今回起きている事、または起きてしまった事」は
契約書のどの条文に、あてはまるのか？

と考えます。

契約書には、難しい表現がたくさん書いてありますが
不動産売買契約書では
売主さまと、買主さまの約束事が書いてあります。

例えば
【買主は売主に売買代金を〇月〇日までに払う】
と書いてあります。

その後の方には
【これを守らない時は、このように処理しましょう。】

そして、それでも解決しない時は
【物件所在地の裁判所で裁判しましょう】

こんな感じに書いてあります。

もちろんこれは、あくまで例文ですが
トラブルがおきる度に、条文を読み直し
今回はどの条文で解決できるか？と考えます。

こんな事を繰り返しているので
相談をうける、何となく解決の方向性がわかります。

でも、なかなか解決しない時もあり
このあたりが、不動産取引は
非常に難しい部分でもあります。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

きたる9月21日（土）に
個別面談会を開催します。

何に関する面談会かと言いますと
最近では、めっきり無くなってしまった
「フルローン」です。

今をさかのぼる事、2年ぐらい前までは
いろいろな銀行がフルローンや
諸費用まで借りれる、オーバーローンをやっていました。

かくいう私も、その恩恵にあずかり
当時はフルローンで収益物件を買いました。

その後、かぼちゃの馬車の問題が起きて
どこの銀行も融資基準が厳しくなり
フルローンはやらなくなりました。

しかし、最近ではある金融機関が
フルローンをちらほら、やり始めています。

そしてある程度の、融資事例もそろって来たので
個別面談会を開催する運びとなりました。

なお、この金融機関の直近3カ月の
実績としまして、融資実行した
お客様の半数がフルローンでした。

そのおかげで、頭金を温存でき
次の物件購入の幅も広がっております。

面談では実際にフルローンが出た
事例をお伝えしますが、それとあわせて
物件のご紹介もする予定です。

ぜひご興味ある方は、参加して頂きたいのですが
参加には、いくつか条件があります。それは・・・

1、埼玉県にお住まいのお客様
2、金融資産を1,000万円以上お持ちのお客様
もしくは共同担保をお持ちのお客様
3、借入総額が1億円以下の方
以上に当てはまるお客様に、限定させていただきます。

また、今回はセミナーでは無く個別面談形式での
対応になりますのでお申込みは
以下のお時間で先着順とさせて頂きます。
１、10:00～11:30
２、11:30～13:00
————–
３、14:00～15:30
４、15:30～17:00
５、17:00～18:30
６、18:30～20:00

【個別面談日程】
日付：令和1年9月21日（土）
時間：10:00開始
場所：株式会社クリスティ
住所：埼玉県さいたま市大宮区下町1-51 木崎屋ビル2階
参加費：無料
交通：大宮駅東口より徒歩７分
※お車でお越しのお客様は駐車場のご用意がございませんので
近隣のコインパーキングをご利用下さい。

クリスティは投資専門の不動産会社です。
やっている事は、収益物件の紹介をして
仲介をしたり、収益物件の管理業務をやっております。

つまり不動産投資に関係する仕事です。

しかし今回は、不動産投資とは関係ない
応援ソングを作りました。
タイトルは「波ヲコエテ」です。

何を応援するかと言いますと
サーファーを応援するソングです。

そして歌を作ったといっても
プロの作詞家さんや、プロの歌手に
歌ってもらっている訳ではなく、全部自腹です。

作詞作曲と、実際に歌っているのは
なんと、全部クリスティの社員なのです。

クリスティは、たぶん多才な社員が多いのです。

作詞作曲は営業マンの菅野で
歌の中ではギターを担当しております。

歌っているのは
広報担当の「白鳥つばさ」です。
白鳥はダンスだけではなく、歌もイケちゃうのです。

ぜひ、いちばん下にURLを付けておきますので
一度、ミュージックビデオをご覧ください。

なかなか、いい出来で
見ているとサーフィンがしたくなります。

ちなみに、この応援ソングは
今日から横乗日本映画祭でも
CMとして上映されるそうです。

このようにクリスティでは
「仕事も遊びも一生懸命」をモットーに
不動産投資以外の事でも、頑張っています。

このミュージックビデオのレコーディングには
菅野と白鳥がスタジオを取り
夕方から朝まで、頑張ったそうです。

また、代表の新川は
・ラジオのパーソナリティをやったり
・本を執筆したり
・ダブルフルマラソンに出たり
何でも一生懸命です。

こんなクリスティですが、連休中は
本業の不動産投資の相談も受付中です。

 

追伸：
サーファー応援ソング「波ヲコエテ」はこの下からご覧ください。

数ヶ月前にダイエットのため
写真の「Tarzan」と言う本を買い
家ではプロテインや、高タンパクものを取り揃えています。

しかしちょっと前までは、高タンパクなど気にせず
とにかく低カロリーのものを食べれば、良いと思っていました。

そして昨日、見たテレビでも
焼肉屋で脂分の多いカルビを食べても、太らないけど
ご飯を食べると、太ると言っておりました。

この違いは、食べ物の含まれている
「糖質の量」だそうです。

でもこの事は、あくまで現在の話で
将来は変わるかもしれないと言っておりました。

つまり科学は進歩しているので
今、正しいと言われている事でも
将来も正しいかは分からないとの事でした。

確かに、私は中学校の時
部活で野球をやっておりましたが
練習中は夏でも、水は飲めませんでした。

理由は水を飲むと
汗が出るので、バテるからだそうです。
今、これを部活でやったら大問題です。

でも当時はほかの部活でも
同じような事をやっていました。
まったく、昔の常識は恐ろしいですね。

さて、今回は不動産投資の今と昔の違いです。
パッと思いつくのは、利回りと金利です。

例えば、10年前は
利回り15％以上の物件は、たくさんありました。

でも銀行の金利も高く4.5％とか4.3％とかで
クリスティでは、借りている人が多かったです。

最近の収益物件だと
利回り10％前後が多いと思いますが
金利は2％～3％ぐらいで、借りている人が多いです。

今と昔で、どっちが良いかと言えば
どちらも一長一短なので、どっちも良いと思います。
それに昔が良くても、昔に戻れる訳ではないですし。

ただ今も昔も重要なのは、その時代の
収益物件の相場を見る事だと思います。

このへんは、なかなか分からないと思いますので
詳しい事はクリスティまで、ご相談頂ければと思います。

それでは、収益物件の事ならクリスティまで。

9月は3連休が2回ありますが
明日から1回目が始まります。
気候もよくなり、お出かけには最適です。

しかし、どこにも行く予定がない方は
ぜひクリスティで、不動産投資のご相談に来てください。

クリスティは3連休中も
しっかり営業しております。

さて、9月に入り一般的には
不動産が活発に動く時期となりました。
銀行も通常ならイケイケの状況です。

でも、クリスティに来る同業の方の話は
あまりイケイケではありません。

例えば、会社に来た不動産屋の人に
「最近どうですか？」と聞くと
「厳しいですね。」と答えます。

何日か前に来た、飛込営業の方にも聞いてみましたが
同じように「厳しいですね」と言っていました。

ここ2，3か月はこんな会話が多いです。

このように世間的には
不動産投資は現在
厳しいと思われています。

しかし、クリスティ的には
良い感じになっています。

8月はお盆休みがあり、クリスティでは
9日間も夏季休業でしたが
それでも、かなりの数の契約がありました。

これはどうしてか？

それは、良い物件情報と
良い融資情報が集まって来るからです。

ですので
「最近どうですか？」と聞かれてても
「かなりイイです！」と答えております。

今日も昨日も新規の
売却依頼の収益物件が入ってきております。

来週も7棟持っているオーナー様の
売却相談に行く予定もあります。

このような情報は、いつでもある訳ではありませんが
たまたま良いタイミングで来社したお客様が
一番最初に知る事ができます。

そんな訳で、お時間ある方は
ぜひクリスティまで、ご来社ください。

不動産投資に節税の知識は重要です。

 


詳しくはネットで調べたり、本を読むのがイイですが
いちばん堅いのは税務署に聞く事です。

私も仕事がら、税金の質問が
お客様から来ますので、そんな時は
近くの税務署に電話して聞きます。

過去に聞いた事と言えば
・印紙の貼っていない領収証は、だれが印紙を貼る義務があるか？
・土地建物の内訳は、どうやって決めればいいのか？
・収入印紙で所得税は払えるのか？
・売買契約書に、土地建物の内訳の記載がない場合、どう申告すればいいのか？
・敷金を預かった時、領収証に収入印紙を貼るのか？
などなど。

お客様に聞かれて、わからない事は
適当に答える訳にいかなので、必ず税務署に聞きます。

こんな事を繰り返しているので
今では、だいだい即答できるようになりました。

さて、10月から消費税10％になります。
そうすると「消費税が上がる前に、不動産を買ったほうがよいですよ！」
と言う話が出てきます。

確かに不動産は高額なので
税率が2％あがるだけでも
かなり金額がアップする印象があります。

例えば5000万円に対する8％は400万円
10％なら500万円で、その差は100万円です。
これは確かに大きい差です。

しかし、ちょっと待ってください！

不動産の取引は、個人どうしなら
非課税取引になるケースが、多いので実際は
消費税が上がっても、下がっても関係ありません。

でも、消費税が不動産取引に全然関係ないのか？
と言うと、そうではなく仲介手数は税込みなので
ここは変わります。

例えば5000万円の
8％税込み仲介手数料は1,684,800円です。
これが10％税込み仲介手数料は1,716,000円。
その差は31,200円です。

同じ不動産を買うのであれば
9月中と10月以降では、上記の差があります。

また火災保険料や、銀行の融資手数料など
諸費用のうち、消費税がかかる費用は変わります。

これを踏まえて、検討して頂ければ
問題ないと思います。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

昨日の夜から
関東にも台風が来ました。

夜中に過ぎ去り、朝にはだいたい
おさまっておりましたが、電車はそうは行きませんでした。

かなり余裕を持って、家をでましたが
写真のように電車は大幅遅れで、ぜんぜん来ないし
ほかの駅へ迂回しても、改札に入れずじまいです。

 

結局、家を出てから無駄な迂回と
合間にお昼ごはんを食べたので
会社に着くまでに、4時間近くかかりました。

こんな日は、おとなしく家にいるのが１番です。
（実際は会社に行かない訳には、いきませんが・・・）

さて、台風は過ぎ去りましたが
過ぎた後に来るのが、台風の被害による
入居者からの電話です。

クリスティは収益物件の管理を
200棟近くやっているので
台風のあとは、被害がなかったか心配になります。

今のところ、大きな被害は無さそうですが
被害にあった時に、頼りになるのが
火災保険です。

収益物件を買う時に
予算の余裕がある方には、必ず
「充実した内容の保険に入ったほうが、いいですよ！」
と言っております。

それは、被害にあった時に実感します。

私も去年の台風の時に
自転車置き場の屋根が吹き飛び
保険で直しました。

そのほかにも、破損・汚損の保険に入っていると
賃貸経営で起きる不測かつ突発的な事故に
保険で対応できるので、この保険はおススメです。

詳しくは、各保証会社にお問合せください。

それでは不動産投資の事なら、火災保険の代理店もやっているクリスティまで。

先ほど、昨日に放送された
FMラジオ「明日やろうは馬鹿野郎」を
YouTubeにアップしました。

今回のゲストは、ブルーアセットパートナーズ代表であり
「不動産投資は管理会社選びで9割決まる」の著者でもある糸賀晃さんです。

糸賀さんは新川と同じくサーファー社長で

新川とは
滝行、
スパルタンレース、
トライアスロン
など、一緒にやっているようです。

やはり会社の社長と言うのは
いろいろと考えが似ているのか。

それとも、たまたまか？

どっちか分かりませんが、私の個人的なイメージでは
経営者で日々の運動を欠かさずやっていたり
トライアスロン出たりする人は、けっこう多い気がします。

そして糸賀さんは
今、ひそかに盛り上がりを見せている
新川が言い出しっぺの
「不動産投資カエルンジャー」にも参加されています。

不動産投資カエルンジャーとは、何かと説明しますと
現在、不動産投資の業界は
銀行の不正融資や、アパート建築会社の手抜き工事など
悪い話題ばかりが目立ちます。

でも、それはほんの一部の人たちの事で
多くの人は真面目にやっております。

そこで
「この業界を本気で良くしよう！変えていこう！」
と新川が、まわりの人に声をかけ
それに賛同した方の集まりであります。

9月現在で、日本全国から27人の
経営者、大家さん、専門家の方々が
参加しております。

さて、説明が長くなりましたが
不動産談義や、そうでない話も盛りだくさん。

糸賀さんがゲストのラジオは、この下からお聞きください。

https://youtu.be/tVXXSkMkReg

今日は暑いです！

9月に入り、少し涼しくなって来たので
油断しておりましたが、ちょっと外に出ると
強烈な暑さが待っています。

こんな日は、プールか海に入って
ちゃぱちゃぱ水と、戯れていたいものです。

または、涼しい事務所で
おとなしく仕事をするに限ります。

そんな訳で、今日は午前中に売買契約があり
午後は事務所で物件検索をしております。

9月は毎年、収益物件の動きが熱いです。
理由は先日、お話ししたように
銀行の決算期や、中間決算のケースが多いからです。

ですので「9月に物件を買ったほうがイイですよ！」と
言いたいところですが、あくまで
9月中に融資を実行するのが前提となります。

つまり、銀行の審査の時間も考えますと
今日が9月7日ですから、来週中ぐらいに
物件を決めて、銀行に持ち込む必要があります。

こんな理由から、実際は9月もそうですが
8月のお盆明けら動きが活発になります。

そんな訳かどうか、わかりませんが
今日も先週も、売買契約をしております。

また、売主さんもこのような動きを知っているので
8月、9月は売却依頼が多くなります。

8月は私ひとりだけでも8件の
売却依頼を頂きました。

9月は今のところで2件ですが、本日も
「売却したいので、相談したい」と電話がありました。

こんな感じで、9月もまだまだ
あつくなりそうです。

もちろん現地案内もやっておりますが
暑い日の内覧は、エアコンもないので熱中症になります。
そのため水分補給も重要です。

それでは、収益物件の事ならクリスティまで。

先日、国内屈指の規模ほこる
ジャンパワートランポリンに
行って来ました。

何で行ったかと言いますと
娘が急に「トランポリンがやりたい」と
言ったもので。


そこで、早速トランポリン場が
どこにあるか、ネットで調べてみると
運良く、家から車で30分の所にありました。

場所は埼玉県の越谷市です。
越谷市を知らない方が多いと思いますが
けっこうイイ所です。

何をかくそう私は、生まれも、育ちも越谷です。

でもこんな立派なトランポリンが
あるなんて、まったく知りませんでした。

やはり越谷いえば
JR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅にある
イオンモールが有名です。

広さは国内最大級で
私はしょっちゅう、買い物に来ています。

そこから5分ぐらいの場所に
トランポリンはありました。

こんなに近くにあるなら
「もっと早く知っていれば良かった！」
という感じです。

トランポリンは、ただ飛んでいるだけですが
けっこうおもしろかったです。

娘もかなり気に入ったようで
翌日も2人で行きました。
すごくイイ場所なので、気になる方はぜひどうぞ！

さて、埼玉県越谷市は
あまり知られていませんが
不動産投資的にもイイ場所です。

理由としては、まず電車の便がイイです。
東武伊勢崎線は、かなり本数が多く
都心に出るには非常に便利です。

そのため、ベッドタウンとしての人気が高いです。

また、駅から遠い場所でも
バスが多いので、駅遠でもお店が多く
賃貸需要もあります。

だいたいの人はバス便の物件を
敬遠されますが、越谷だけは
バス便でも大丈夫だと思います。

さらに最近では「政令指定都市」の
ひとつ前の「中核市」になりました。
これは住みやすく、良い町になっているからだと思います。

そんな訳で、越谷市で収益物件が出たら
ぜひチェックしてみて下さい。