みなさんは、不動産業界に

どんなイメージが、ありますでしょうか？

私はこの業界に20年ちかくおりますが

クリスティに入ったころは、業界未経験で

特別なイメージは、ありませんでした。

でも入社すると、独特の

業界の雰囲気を感じ取りました。

それは

あやしさと言いますか

うさん臭さと言いますか

がらの悪さと言いますか・・・。

いわゆる、ドラマや漫画など

世間がイメージする「ザ・不動産屋」で

まさに、そのものでした。

外観は

キツメの縦線が入ったスーツ

顔には、ひげに色メガネ。

胸元にから、チラッと見える金のネックレスや

手首には、ごついパワーストーンのブレスレットなど。

ドラマで見ていた人たちが

ホントに働いておりました。

これには、衝撃を受けましたが

逆に、現物が存在するのを見て

すこし嬉しかったり。

しかし、普通は不動産屋に行って

こんな営業マンが出てきたら

怖いですよね。

そんな事もあり、やはり友達や

親や親戚など、なんでもいいから

良さげな営業マンを、紹介してもらう。

これがイイと思います。

私も、既存のお客様から

たまに紹介がありますが、営業マン的にも

紹介なら気が楽ですしね。

でも、そんなツテが無い人は

とりあえず、クリスティ&富士企画まで

ご相談ください。きっとお役に立てると思います。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

ご存じの方も多いかも知れませんが

投資物件の融資は、変化が激しいです。

例えば、先月は融資可能だった物件や

お客様に対して、金融機関の方針が代わり

今月にはダメになったり。

または、エリアの縮小や金利の上昇など。

いつでも同じ条件で組めるとは限りません。

と、ここまではマイナス面のお話ですが

逆に、プラス方向に変わる事も

もちろんあります。

なお、今回はプラスのお話です。

ここ数カ月の動きとして、私はある

投資物件をたて続けに3棟仲介しております。

それも今までは、融資は難しかった物件です。

ちなみに、その物件はレオパレスです。

レオパレスと言えば、数年前の

界壁問題で、どこの金融機関も

取り扱いが厳しくなりました。

その影響で一時は、現金のお客様じゃないと

購入するのが難しい状況もあり、結果的に

物件の価格が、相場より安いのに売れ残る。

そんな現象が起きております。

しかし、最近では融資をする金融機関が

増えて来ており、レオパレス物件の

動きが活発になっております。

私に関しても、数年前から売却の依頼を

もらっているレオパレスの問い合わせが

急に増えております。

この調子なら、近いうちには

売れてしまう事でしょう。

なお融資を受けるには、界壁問題のシリーズには

該当していない証明が必要になります。

それでは投資物件の事なら

クリスティ&富士企画までご相談ください。

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ここ数年、投資物件に対する

融資は非常にイイです。

よく使う金融機関としては

・auじぶん銀行

・滋賀銀行

・東和銀行
・関西みらい銀行

・オリックス銀行

・静岡銀行

・L&Fアセットファイナンス

など。

特に滋賀銀行、関西みらい銀行や

auじぶん銀行などは、融資の

対象のエリアが全国となっております。

そのおかげで様、当社においても

今までは関東の1都6県が中心でしたが

北海道、東北、東海、近畿、九州など。

最近では、遠方の物件を扱う事が多く

今週も営業マンが名古屋の案内に

行っておりました。

ちなみに、名古屋と言えば

私のおススメは「ぴよりん」です↓

さて、ここまで聞くと融資は良さそうですが

じつは、厳しい面もあります。

それはお客様の年収条件で

700万円を境に、使い勝手がかなり変わります。

例えば、年収700万円未満のお客様ですと

静岡銀行はNGですし、滋賀銀行は

融資の増額や、金利優遇が受けられません。

auじぶん銀行や、東和銀行になると

年収1000万円以上のお客様が融資対象です。

なおチャットGPTに聞くと日本で

年収1000万円以上の割合は、全体の

5%前後のようです。

つまり、融資の恩恵を受けられる人はいいですが

年収によっては、厳しい面もあるのです。

でも、まったくチャレンジが出来ない訳では

ありませんので、不動産投資の事は

クリスティ&富士企画までご相談ください。

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私はこの会社に入社して

かれこれ20年になります。

20年もやっているので

不動産投資の事は詳しいです。

もちろん、20年もやらなくても

数年やれば、普通の人より

かなり詳しくなります。

すると、しっかりやれば

不動産は非常に良い投資だと言う事が

良く分かります。

でも・・・。

不動産投資の営業マンで

収益物件を持っている人は

非常に少ないのが印象です。

今でこそ、当社には営業マンが22人いて

持っているのは4、5人だと思います。

でも私が入社した頃は、1人いたか？

だれも持ってないか？？

こんな感じでした。

お客様からも、よく

「どんな物件を持ってるんですか？」

と聞かれますが、実際はもっていない。

そんな営業マンが多いです。

理由はカンタンで

「実は儲からないから！」ではなく

買いたくても、買えないのです。

不動産の営業マンは、固定給が低く

歩合の割合が高いので、銀行からは

収入が不安定だとみられます。

また歩合を稼いでも、全部使ってしまうので

貯金が無い、営業マンが多いです。

あやしい飲み屋にいって

一晩に数万円を使う事など

しょっちゅうあります。

こんな事だから、不動産投資は詳しいけど

収益物件には、お金を回せないんですよね。

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ&富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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私どもは毎日、良い収益物件がないか

いろいろな情報を探しております。

よく検索する情報原としましては

不動産業者なら誰でも見れる

レインズです。

また、アットホームWEBや

一般のお客様でも見る事ができる

ポータルサイトの健美家や、楽待など。

さらに当社に限って言えば

各営業マンが売主様より直接、売却の依頼を

もらっているので、その委任物件一覧など。

なお委任一覧には、公開前の情報や

訳あってネットに掲載していない

いわゆる「ウラブツ情報」もあります。

この中で、皆さんが気になるのは

やはりウラブツ情報なのかな？

と思います。

でも私の個人的な感想は違います。

なぜなら、ウラブツと言っても

社内の営業マンはその情報を

知っておりまして、その人数は22人おります。

そして、その22人の営業マンの先には

５人から10人ぐらいの、今すぐ買いたい

お客様がおります。

すると、少なくとも100人ぐらいは

その情報を知っているので

結局は競争になります。

ですので、私のねらい目としては

売れ残ってるけど、実際に見ると「意外とイイ！」

こんな物件でここには、ほぼ競合相手はおりません。

売り出してから、半年や1年以上も

経過しているけど、いろいろと調べると

良い物件はチラホラあります。

そんな目線で見るのも、おススメです。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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この業界でよく聞く言葉して

「非公開物件」とか「公開前物件」

があります。

これは言葉の通りで

一般のお客様が見れるポータルサイトなどに

まだ掲載されていない物件の事です。

当社では裏物（ウラブツ）と

呼ぶ事が多いです。

なお、何棟か収益物件を

持っているお客様の中には

「ネットに公開前の情報をください」とか

「良いウラブツがありませんか」

と言ってくる事もあります。

これらの意図としましては、公開前の

競争の無い状況で、ゆっくり検討して

良い物件を買いたいのだと思います。

まあ、その気持ちはよく分かります。

でも、公開前だったりネットに

掲載してないからと言って、その物件が

「良い物件」だと言うのは、ちょっと違います。

基本的には

・単純に売り出す前の状態だったり

・公開したくない売主様の理由があったり

・業者の思惑でネットに載ってないだけだったり

なので、普通の物件と変わらない事が多いです。

ただ、言葉の響きとして

「非公開」とか「掲載前」と言ったほうが

魅力的に見えたりして？？

と、こんな感じだと思います。

最近では「水面下物件です！」と

私のところにも、いろいろな業者さんから

メールが届きますが、物件はイマイチだったりして・・・。

と言う訳で、ネットに出ている公開物件のほうが

良いケースもありますので、いろいろな情報に

触れる事が、ベストだと考えております。

それでは収益物件の事なら

クリスティ&富士企画まで。

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投資物件は家賃収入で

利益を出すのがメインの

目的だと思います。

もちろん、お客様によっては

節税もあると思いますが。

同じ価格の投資物件があるとすると

その家賃収入が多いほうが

当然に利回りは高くなります。

ここまでは、表面的なお話です。

でも実際の賃貸経営では、家賃収入に対して

運営するコストがかかります。

いわゆる「ランニングコスト」とです。

なお、一般的なランニングコストは

・電気代

・水道代

・ネット費用

・清掃費

・固定資産税

など。

さらに物件によっては

・浄化槽点検

・受水槽点検

・消防点検

・エレベーター点検

などの点検費用です。

これらの支出と、家賃収入との

バランスなので、実際は表面的な

利回りだけでは、判断できません。

物件によっては、最低限のランニングコストの

電気代と、固定資産税だけの場合もありますし

先ほどのランニングコストに加えて

ゴミ収集費、町会費、植栽剪定費など

費用が、かかりまくっているケースもあります。

ですので、投資物件を検討する際は

すみずみまで、チェックする事を

お勧めいたします。

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ&富士企画まで。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

近年、投資に目を向ける人が

多くなった気がします。

これは金融庁の報告書の

「老後2000万円問題」

が理由の１つだと思います。

なお、老後2000万円問題とは

年金だけでは、老後の生活費が足りないので

「今からそれに備えましょう！」てな感じです。

そこで将来に向けて貯蓄、投資、副業などを

考えるなかで、不動産投資をやる人が

増えて来ております。

しかし、不動産投資は参入にするのに

ちょいと、ハードルが高いと思います。

それは、誰でもすぐに

出来るわけではないからです。

例えば、まず自己資金が必要です。

当社で多く取引される1棟アパートの価格は

2000万円から3000万円ぐらいですが

買うには、自己資金が300万円ぐらい欲しいところです。

これは物件価格までは、ローンが組めたとしても

諸費用は必要になりますし、なにか修繕が起きた時の

予備費として、多少のたくわえが必要だからです。

あと、不動産投資には

それなりの給与収入も必要です。

最近の金融機関の傾向としては、融資条件として

年収700万円以上や、年収1000万円と

言ってくる事が多いです。

もちろん、ここまで年収がなくても

融資は組めますが、あったほうがダンゼン

融資割合や、融資額が出るので有利です

あと、収益物件選びや

不動産業者選びも重要で

これもけっこう、難しいと思います。

このように、すこし考えただけも

「自己資金、年収、物件選び、業者選び」と

普通の人には難易度が高いです。

そんな訳で、初めての不動産投資なら

長年、投資一筋で頑張っている当社にご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

それでは、不動産投資の事なら

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先日、ある金融機関の

融資担当者が、急きょ当社に来ました。

なぜ、来たかと言いますと

新年度の挨拶です、と言いたい所ですが

そうではなく、進行中のお客様の打合せです。

なんせ、クリスティ＆富士企画の

営業マンは全部で22人おります。

その営業マンたちが持ち込む

案件を１人で担当しているので

実際に会って話したほうが早い！

そんな合理的な理由なのです。

なお、打合せ以外にも今後の

展開についても、良い話題がありました。

それは

「もっと融資割合が増えるかも？」

なのです。

どの金融機関でも、投資物件の

価格に対して、一定の割合が決まっており

例えば「80％まで」とか「90％まで」など。

最近では100％まで出るケースも多く

この金融機関も、そうなるかも？

と言う感じです。

また、融資額の上限についてや

年収倍率のアップの事など

いろいろと、最新情報が聞けました。

やはり投資物件の融資は

変わりやすいので、常に

情報収集が大切な訳です。

気になる方は、ぜひご来社ください。

それでは投資物件の融資の事なら

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今回も新川のサハラ砂漠の

状況報告となります。

日本時間の4月9日（木）の時点で

サハラ砂漠マラソンは、最大の難関の

第4ステージに突入しております。

ところでなぜ、第4ステージが

最大の難関と言われるか？

それは、その距離です。

昨年は80kmでしたが、今年は

40周年記念なので、さらに20kmが追加。

よって、ナント！

100kmとなります。

これを昼夜、通してマラソンします。

制限時間48時間ですが

そのツラさは、想像を絶すると思います。

なぜなら、ただでさえ100kmは

すごく長い距離です。

そして第1ステージから第3ステージまで

すでに104.9kmを走っており

3ステージ分を、1つのステージでやります。

だから最大の難関であり、毎年

このステージで、リタイヤする人が多い訳です。

それでは、新川の運命やいかに？？

レースのライブ情報を見ると

第4ステージの、第4チェックポイントの

「35:21:29」で時計が止まっております。

つまり、これはリタイヤを意味します。

非常に残念ですが、新川には

またまた来年、頑張ってもらいましょう！

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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