昨日、鉄骨物件のよくあるお話しを書きましたが

今回はその続きの「鉄骨あるある」です。

 

それは「鉄骨の厚み問題」です。

 

重量か軽量かの区別ではなく

鉄骨の厚みが何ミリなのか？です。

 

この質問の意図としては、金融機関が厚みによって

担保評価や融資期間が変わる訳ですが

ミリ数で決めるケースがあるのです。

 

中古の収益物件で鉄骨の厚みが

何ミリかなんて、分かる事はまずないです。

 

建築時の資料も残っていませんし

残っていたとしても、その通りの材料で

施工したかなど、わかりません。

 

そすると、実際に切って厚みを測ったり

高度な技術を使うなど、しなくていけません。

 

でもそんな事はしないので、結論としては

「鉄骨の厚みは不明」となります。

 

 

ここで、不動産投資の業界ですと

「厚みがあるほうが、丈夫で良い」と思われがちです。

金融機関もその傾向が強いです。

 

しかし実際には、どうなのでしょうか？

 

最近、建てられてた物件などは

鉄骨の厚みが1ミリなのに

耐久性能が90年、なんて物もあります。

 

こんな凄い工法があるのに、ただ単に

鉄骨の厚みだけで、建物の評価や融資年数を決めるのは

ちょっと古い考えなのかも知れません。

 

まあ、私がこんな事を言っても

ただのグチみたいで、あまり意味のない話しですが・・・。

 

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

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1棟アパートや1棟マンションの構造は

木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど

いくつかに分かれます。

 

構造によって耐用年数があり、それにより

金融機関の担保評価や、融資年数が決まります。

 

ここで木造や鉄筋コンクリート造の物件は

非常に分かりやすいです。

 

しかし鉄骨造の場合、軽量なのか重量なのかで

評価や融資年数が変わってきます。

 

この違いは建物謄本を見れば

「軽量鉄骨造」とか「鉄骨造」と書いてあるので

わかるように感じます。

 

普通に考えて「軽量」と書いてあれば

軽量鉄骨造で、「鉄骨」と書いてあれば

重量鉄骨と思いますが、実際は違ったりします。

 

よくあるのは、大手ハウスメーカーの建物で

どう見ても軽量鉄骨に見えるのですが

謄本では「鉄骨造」になっている場合です。

 

さらに謄本は「鉄骨造」なのに

評価証明を見ると「軽量鉄骨造」と

なっている事もあります。

 

さらに、さらに建築確認の書類は

鉄骨造と書いてあって謄本では

軽量鉄骨と書いてある事も・・・。

 

ここまで来ると、何を信じてよいのか

分からなくなってしまいます。

 

新築とか築浅物件なら建築時の書類が

残っているので、真実が分かる事もありますが

中古の場合は、そんな書類が残っている事はごく稀です。

 

そんな訳で、何が正しいのかは誰も分からないので

金融機関などは、基本的に謄本記載の構造を

採用して審査をする事が多いです。

 

でも、謄本の構造が真実かどうかは

定かではありませんが・・・。

 

 

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不動産投資をしようと思い

収益物件の購入の検討すると

いろいろな質問が浮かんできます。

 

そうするとお客様は、不動産屋の営業マンに

質問の電話をかけたり、メールを送ると思います。

 

この質問で、一般的に多く聞かれるのは

・売却の理由

・どんな人が住んでいるのか

・修繕した履歴はあるのか

などです。

 

よくある売主さんの答えは

売却理由は「資産整理」

住んでる人は「学生」

修繕履歴は「なし」

 

こんな感じです。

 

このなかで「資産整理」と言うのは

抽象的なので、もっと具体的に聞きたいところです。

 

そこで、少し突っ込んで「資産を整理したい理由」を聞くと

・5年経って長期居譲渡になるので、もうそろそろ利益を確定したい

・原価償却が終わったので、資産を入れ替えたい

・年齢的に相続を考えて、元気なうちに現金化したい

 

このような答えが返ってきます。

 

・お金に困っている、とか

・本業の資金繰りが大変で、とか

・急にお金が必要になってしまい、など

 

買う人が期待している答えは、めったに帰ってきません。

 

本当の理由がこのような事情であっても

わざわざ、自分が不利になるような事は言いません。

 

ですので「売却理由」に関しては、参考程度に聞いて

一番聞きたい「いくらまで下がるのか？」は

買付を入れてしまうのが、早いかと思います。

 

もちろん、本当に買うつもりがある

収益物件での話しですが。

 

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ここ数年、各企業が副業を

認める流れになっております。

 

これはスキルアップや、終身雇用の崩壊により

定年まで企業が面倒を見れないので

自分で稼ぐ力を付けて欲しいなど。

 

このような目的があるようです。

 

不動産投資をしたい人や、すでにやっている人には

良い話ですが、現在でも副業ができない

会社があるのも事実です。

 

その代表として、思いつくのは公務員です。

一般的には市役所の職員の方や

公立の小学校や中学校の先生など。

 

基本的に副業は禁止されておりますが

状況によっては、大丈夫の場合もあるようです。

 

よく聞くのは、所有不動産の合計が

・5棟未満かつ、

・10室未満かつ、

・家賃収入500万円未満

まではOKと聞きます。

 

いわゆる事業的規模にならない程度です。

あくまで一般論で、必ずしも

こうとは限らないのでご注意ください。

 

そのほか、資産管理法人を設立して

公務員でない奥さまや旦那さまを

代表者にしているケースもあります。

 

こまでは公務員の場合ですが、一般企業でも

ダメな会社があり、バレると解雇される事もあります。

 

私のお客様でも、会社にバレて

最後は辞める事になった人がおりました。

 

なぜバレたかと言いますと、たしか住民税の

金額がおかしいとの理由でした。

 

何事も自己責任になりますので

くれぐれも注意してください。

 

それでは不動産投資の事なら

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不動産投資は融資が要です。

 

ですので融資が出やすい物件は

すぐ売れますが、出にくい物件はなかなか売れません。

 

では融資が出にくい物件とは、どういうものでしょうか。

 

一般的には違法建築物件です。

建ぺい率や容積率がオーバーしているなど。

 

または再建築不可。

接道が2m未満の場合が多いです。

このあたりは非常にわかりやすい特徴です。

 

しかし上記以外でも、出にくい特徴がある物件があります。

 

金融機関にもよりますが、まず海抜0メートル以下の

低い土地の物件も融資が出ない金融機関があります

または建物が傾いている物件も、出ないケースがあります

 

あとは自殺物件も出ないケースがあります。

 

基本的には、金融機関によって様々なので

一概にダメと言うわけではありませんが

毎回、確認が必要となります。

 

でも融資が出にくいと言う事は、相場よりも

安い事が多いので、そのような物件をねらっている

お客様にはおススメの特徴となります。

 

上記の特徴以外にも市街化調整区域や

接してい道路が、但し書き道路など

も融資が出にくい傾向にあります。

 

でも100％、融資が出ない訳ではなく

違法建築や再建築不可なら

ノンバンク系の融資が組める事が多いです。

 

また市街化調整区域などは、地元の信用金庫や

地方銀行で組めるケースが多いです。

 

それでは、収益物件の融資の相談なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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何にでも始めの一歩があります。

それは不動産投資でも同じです。

 

でも収益物件は数百万円から、数千万円もするので

購入は慎重にもなりますし、気軽には買えません。

 

しかしこの仕事をやっていると

毎月、何人ものお客様が収益物件を

買っていくので、その意識は薄れていきます。

 

ですので、収益物件を買う事に

抵抗を感じる営業マンはまずいません。

 

でも実際のところ、収益物件をもっている

営業マンは少ないと思います。

 

その理由として、不動産屋の営業マンと言うのは

金融機関から言わせると、仮に年収が高かったとしても

属性を悪く見られ、融資は出にくいです。

 

それは基本給が低かったり、または完全歩合給で

基本給自体が無く、収入が不安定だからです。

 

そんな融資の状況があるので、収益物件の会社に勤めていても

物件を持っていない営業マンが多いのではないでしょうか。

 

または少なくとも3年以上は勤めていないと

融資を組むのは難しいので、必然的に

収益物件を持っているのはベテラン営業マンとなります。

 

以前、お客様に「なんで物件を持っていないのですか？」と

不思議に思われましたが、この説明をすると納得してくれます。

 

本当は買いたいし、良い物件を買える環境にはいるけど

属性の問題で買えないのです。

 

ですので毎日、収益物件を検索して

お客様に紹介をしておりますが

自分で買いたい物件がたくさんあります。

 

買いたくても、買えませんが・・・

こんな状況なのです。

 

もちろん、しっかりコツコツと貯金をしていれば

現金で買う事はできますが、そんな堅実な

営業マンは少ない訳なのです。（たぶん）

 

でも仕事がら

収益物件や融資付けには詳しいです。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

 

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賃貸経営をしていると、色々な事が起こります。

 

その出来事が想定内の時や、想定外の時がありますが

室内で入居者さんが亡くなってしまうケースについてです。

 

基本的には相続人の方に、室内に残っている

家財や洋服などの整理をお願いする訳です。

 

しかし亡くなった方の家族がいない場合や

身内と疎遠になっている事があります。

 

いろいろと調べても相続人が見つからない、または

見つかったとしても相続放棄をされてしまうと

結局は、オーナー負担で残置物の処理をする事になります。

 

この費用は特殊清掃などを含めると

50万から100万円程度になり

オーナーとしては大きな出費となってしまいます。

 

 

そんな時、死亡保険や火災保険の孤独死の

特約など入っていれば、保険を使って修繕する事ができます。

 

万が一のために、備えておく事をおすすめします。

 

でもこの保険と言うのは、室内で入居者が

亡くなった場合なので、室内で体調を崩して

病院で亡くなった場合、保険は出ません。

 

そこで次の備えとしては、入居する時の

保証会社の保険適用です。

 

これはいわゆる滞納保証の保険で

当社の管理物件はカプコエージェンシー

CASA、エポスカードなどを利用しております。

 

この保険を使えば、死亡保険までの

費用は出ませんが残置物処理から現状回復まで

ある程度の費用が出ます。

 

そのほかにも、年配の方が1人で住む場合は

民間企業や自治体の見守りサービスを

活用するのもオススメとなります。

 

それでは賃貸経営の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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多くのお客様が、不動産投資を始めるにあたり

ネットで物件を検索して、資料請求をして

良さそうなら、現地に出向くと思います。

 

現地では外観を見て、近い将来に

修繕が必要か、それともしばらくは不要か。

 

または通路やベランダに、ゴミが出されていたり

使われていない自転車やタイヤが放置されていないか。

近隣の様子や周辺環境はどうか。

 

こんな感じで、現地をチェックして良さそうなら

買う気マンマンで帰路に着くのですが

積極的な人は、駅前の不動産屋にも顔を出します。

 

駅前の不動産屋に行く目的は、買おうとしている

物件についてのヒヤリングです。

 

ヒヤリングをすると、どうなるのか？

 

買おうとしていたテンションが一気にさがり

「今回は買うのを辞めよう」となります。

 

その理由は、不動産屋の人に

「あの物件は良くないから、やめたほうがイイよ」

と言われてしまったからです。

 

これを聞いて、昔なら

「余計な事を言わないでくれよ」

と思っておりました。

 

でも今は、何とも思いませんし

そのように言う気持ちもわかります。

 

駅前の不動産屋が

「そのアパートは最高だから、今すぐ買ったほうがイイよ」

と言う訳がありません。

 

こんな答えが来たら、逆にあやしいです。

 

それに「そのアパート最高です」と答えて、管理を任されて

入居付けが出来なかったら、文句を言われるので

防衛本能が働いているのだと思います。

 

このように駅前の不動産屋も意外と

慎重なところがあるので

「つい悪く言ってしまうのです」

 

と自分なりに勝手に解釈をしております。

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

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最近、急に暖かくになって来まして

本日は関東でも25度以上の夏日だったようです。

 

これだけ暖かいと、桜の開花も早まり

花見についでに、収益物件を見るのも良いかと思います。

 

 

さて恒例の物件紹介ライブですが、今回は

「利回り10％以上の物件」を紹介する予定です。

 

営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

お酒でも飲みながら、ご覧頂ければと思います。

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和4年3月18日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「3月18日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

不動産投資の仕事をしていると

たまに、何年も売れ残っている物件に出会います。

 

なぜ売れ残っているかと言いますと

多くの場合は「値段が高いから」です。

 

ここで言う高いとは「高額」ではなく

相場より高いと言う事です。

 

また、そのほかの売れ残りとしては

「広告活動をしていない」

「営業マンがお客様に紹介していない」

と言う理由もあります。

 

さらに追加の売れない理由は

発売元の営業マンの対応が悪く

買いたいお客様がいても、話しが進まない。

 

つまり収益物件が売れない理由は

①相場より高い

②営業マンがお客様に紹介していない

③販売担当者の対応が悪い

④広告活動をしていない

こんな感じです。

 

このなかで①の理由は誰でも気づきますし

価格を下げれば、良いと思います。

 

しかし②③④の理由は、この業界で

働いていないと、なかなか気づかないと思います。

 

当社でもたまに、ずっと売れ残っている物件を

ある営業マンが見つけて、それの良いポイントなどを

一斉配信でお客様に紹介すると、何件も買付が入る事があります。

 

この物件の売れない理由は「相場より高い」ではなく

ただ単に「営業マンがお客様に紹介していない」だったのです。

 

また③の理由の場合、売却をお願している

不動産業者を変えると、急に売れる事もあります。

 

広告掲載をしていない場合も、いろいろな媒体に

出してみると、お問合せが増えたりします。

 

このように、売れ残っていた物件が

急に売れるには、理由がある訳です。

 

それでは収益物件の売却なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

ご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「売却相談希望」と入力して下さい。