収益物件の売買をする時に、買主様より

「建物の金額を大きくしたい」とよく言われます。

 

この事は以前、詳しく書きましたが

これは買主様が減価償却を、たくさん取りたいからです。

 

一般的に売主様が不動産業者でなければ

建物の代金に消費税は含まれ無いので

建物代金をいくらにしようと、問題は無いように思えます。

 

仲介をする不動産会社の営業マンも

「個人であれば、建物代金に消費税は関係ありませんよ」

と気軽に言ってきます。

 

しかし、この時は問題ないかもしれませんが

2年後に問題が起こる場合があります。

それは建物代金が1000万円以上だった場合です。

 

このケースの場合、建物は課税売上なので

1000万円以上だと、2年後は課税事業者として

申告する事になります。

 

課税事業者とは法人でも、個人でも

条件を満たせば該当してしまいます。

 

この場合のデメリットは

同じように収益物件を売却した時の

建物代金に消費税が含まれてしまう事です。

 

例えば物件を5000万円で売却して

土地代金3900万円、建物代金が1100万円なら

建物代金に100万円の消費税が含まれます。

 

この100万円を消費税として納める事になります。

 

でも逆に上記の土地建物内訳の5000万円の物件を買った時は

100万円の消費税還付が受けられます。これはすごいメリットです。

 

このように2年後を見すえて、建物代金を

検討するのがオススメとなります。

 

それでは、税金の事は税務署まで。

不動産投資の事はクリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

なお、こんなご時世なのでオンライン相談も対応しております。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

相談内容のところに

「来社相談希望、または、オンライン相談希望」と入力して下さい。

9月17日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

 

9月も折り返しに入ろうとしてますが

今月は銀行さんの決算月です！！

 

いつもより融資も積極的になる時期ですので

気になる物件があれば是非担当営業へお問合せ下さい！

 

今回は先週と少しエリアを変えて

「神奈川県内のイチ押し物件」を紹介する予定です。

 

ですので、営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある信金で融資を組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和3年9月17日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「9月17日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

毎月1回のクリスティ×フジ・タイムズですが

Vol.47が出ましたので、お知らせします。

 

今回はこの時期恒例の

「9月は銀行の決算期です」

と言うお話です。

 

 

先日、緊急事態宣言が延長されましたが

収益物件に対する融資はでております。

 

一般的に3月と9月は収益物件の融資は

出やすい時期であり、それはコロナであろうと

緊急事態であろうと変わりはありません。

 

ですので、この時期ならではですが

いつも融資が厳しい物件であっても

融資が出たりします。

 

と言う訳である意味、チャンスです。

ぜひ気になる物件があれば、お問合せください。

 

 

 

そして次の話題はですが、実は当社代表の

新川がコロナになってしまった話題です。

 

最近、すごく増えているコロナですが

ついに身近にも陽性の人がでてしまいました。

 

幸いにも、発症前から新川は会社に来ていなかったので

社員に濃厚接触者はいなかった訳ですが

最近の爆発的な増加で、コロナが身近に迫っております。

 

私の娘が習字を習っておりますが

その先生がコロナになったり、奥さんの友達の友達が

コロナにになったり本当に、身近に来ております。

 

 

ぜひ皆さまも充分、感染予防をしてください。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

 

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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ご相談内容のところに

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人間、よく分からない事には不安やリスクを感じます。

不動産投資もまさに、それに当たると思います。

 

はじめは、誰でも不安ですが

何が不安に感じるかと言いますと

「失敗したら、どうしよう」だと思います。

 

例えば、銀行から多額の借金をして

返せなくなったらどうしよう。

 

買った時は満室で、家賃収入から融資を返済してたけど

退去が続き、空室が増えて来るとやがては自分の給料から

返済をする事になります。

 

この件に関しては、必ず退去はありますので

空室になった時には、いくらの家賃なら入居が決まるのか

事前に周辺の不動産屋に聞いておく必要があります。

 

 

また次の不安として、高額な不動産を買う不安です。

不動産は数百万円から数千万円します。

 

そのような金額の買い物は、普通なら一生に一度です。

ですので、やはり不安です。

 

この件に関しては、仮に買った収益物件の

運営が上手く行かなくなったり

入居が付かない場合、最悪はいくらで売れるのか？

 

このあたりをリサーチしておけば

最悪な事が起きても、損失がこのくらいだろうと

予想する事ができます。

 

 

あとは「自然災害が起きたらどうしよう」

と言う不安です。

 

近年、台風による風災や、ゲリラ豪雨による

浸水被害がかなり増えております。

 

 

このあたりは、充実した火災保険に加入しておき

災害が起きたら保険でカバーする方法があります。

 

または海のそばや、川のそばの物件を避けたり

傾斜のない、平坦な地域を選ぶ方法もあります。

 

このように投資をする以上はリスクが付き物なので

不動産投資に関する事は、クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

こんなご時世なのでオンライン相談も対応しております。

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中古の収益物件は新築と違い

いろいろと問題点がある事が多いです。

 

築10年ぐらいの中古は、そうでもありませんが

当社が扱う、築30年ぐらいの物件だと

大なり小なりあります。

 

でも中古物件ばかり仲介していると

それが普通の感覚になってしまいます。

 

それでは、どんな問題点が出て来るかと言いますと

例えば、家賃の滞納や遅れです。

 

これはかなりの確率であります。

 

逆にまったく滞納も遅れもない物件だと

「非常に優秀な物件だな～」と感心してしまいます。

 

この滞納や遅れの問題で、とくにたちが悪いのは

一度、売主さんに聞いた時は「滞納はありません」と

言っていたのに、契約日の前日に「やっぱり滞納がありました」と発覚する事です。

 

この仕事をしている、こんな経験がよくあります。

私どものなかでは「契約前あるある」と言っております。

 

そのほかの問題点としては、物件が建っている場所が

急傾斜地崩壊危険区域だったり、ガケ地で擁壁が

ヒビだらけで、安全性が非常に不安だったりする事です。

 

これは横浜市や横須賀市にはよくあります。

 

あと千葉県や茨城県の物件に多いのが

公営水道が来ていない、井戸水の物件です。

 

井戸水の場合、1年1回の水質検査を

しなくてはいけませんが

検査をしていない事が多いです。

 

そこで契約するにあたり、水質検査をする訳ですが

そうすると「飲用水として不適合」の判定が出たりします。

 

こうなると井戸に滅菌器などをつけて

飲める状態にする訳ですが、その費用がすごくかかったりします。

 

上記以外にも、実際はまだまだ問題点が

色々出て来ますので中古の収益物件は注意が必要です

 

それでは収益物件のなら、クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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安くて良い物件を買いたい！

そう思う人は、多いと思います。

 

私もそう思います。

 

しかし、安くて良い物は意外と少なく

「安くて、品質が悪い」か「高くて、品質良い」

という状況が多いと思います。

 

通常、相場より極端に安い物件が出て来ると

素直には喜べず「絶対に何か問題があるはずだ！」

と疑いの目で見てしまいます。

 

例えば

・再建築不可

・違法建築

・全室あき

・建物がボロすぎる

・借地権の物件

・地形が悪い

・悪質な滞納者が多数いる

など、こんなところでしょうか。

 

上記の項目を確認して、特に問題が無いと

すぐにお客様に紹介しますが、紹介しながらも

まだ「何か問題があるのでは？」と疑っています。

 

ですので、お客様に電話する時も

「何か問題がありそうなのですが、なければすごくイイ物件ですよ」

と紹介します。

 

こんな物件を紹介していると、フットワークの軽い

お客様はすぐに現地を見に行きます。

 

見に行った結果、やっぱり問題があり

安い理由が分かるケースもあります。

 

でも、何の問題もなくただ単に

「値段の付け方が、安過ぎただけ」という場合もあり

こんな物件を買えたら、儲けものです。

 

これがあるから、不動産は怪しいですがとても面白いと思う訳です。

 

 

いろんな収益物件がありますが

私としては、高利回りで満室が好きです。

 

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

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収益物件の取引をしていると、たまに

「土地と建物の金額を記載して欲しい」と

買主様から言われる事があります。

 

これは購入後の建物減価償却を考えての

事だと思いますが、当社での取引の場合

個人同士が多いので明記する事は少ないです。

 

でも売主様も買主様も合意すれば

土地建物の内訳金額を明記します。

 

市販の書籍などでは、減価償却をたくさん取るため

「建物代金を大きくしてもらうよう交渉する」

と書いてあったりします。

 

建物代金を大きくすれば、より節税が出来きます。

 

これはこれはで良いですが

これだけは不十分だと思います。

 

それは、減価償却を多く取ると

しだいに帳簿上の建物価格が低くなります。

 

そして仮に同じ金額で売れたとしても

減価償却した分が、利益になってしまい

その分の税金を払う事になります。

 

それも売却時の税金は所有してから

始めの1月1日を起算日として

5年以下だと39％（所得税30％、住民税9％）

5年を超えると20％（所得税15％、住民税5％）

 

とくに5年以下だと、けっこう高い税率です。

 

この将来払うかもしれない39％や20％の税率と

買ってから数年間、減価償却を取って節税する

税率や金額はどっちが得で、どっちが損か？

 

このあたりを、しっかり考える必要があります。

 

所得税は所得金額によって、5％から45％まであり

控除額もそれぞれ違います。

 

未来の所得や、未来の売却金額を予想するのは

非常に難しいので、建物代金は慎重に考える必要があります。

 

この悩みを解消するために、買った物件を基本的には売らず

ずっと買い続ける作戦でやっている投資家さんもおります。

 

以上、土地建物の内訳金額のお話でした。

税金は複雑ですので、分からない事は所轄の税務署まで。

 

 

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9月に入ってから雨の日が続いておりますが

皆さまは、いかがお過ごしでしょうか。

 

例年ですと、このまま涼しくなる事は考えにくく

また、暑い日が戻ってくると思いますが

暑くなると、涼しい日が恋しくなります。

 

まったく人間は、自分勝手ですね。

 

さて、今回は雨の日に収益物件を見る時の

チェックポイントについてです。

 

私としては、晴れた日の日中に見るのが

好きですが仕事がら、雨の日も現地案内をしております。

 

まずそんな時に気にするのは、2階の廊下部分です。

古いアパートは廊下の排水ドレンが土や葉っぱなどで

詰まっていて、廊下に水たまりができている事があります。

 

こんな時は要注意！です。

 

水たまりができていると、その水は

どこかを通って、下にしみ出してきます。

 

そして、ずっと放置されていると

水の通った部分の木がもろくなってきて

いずれは腐ってしまいます。

 

さらに、そんな状態を放置していると

今度はシロアリが発生したりします。

 

室内ではなく、共用部分なので

まだマシかもしれませんが、そのシロアリが

室内の方にも浸食してくる事もあります。

 

こんな事がありますので

雨の日の廊下は要チェックです

 

あと見るのは前面の道路です。

 

これも廊下と同じですが、水が溜まっていないか？

水たまりが無いとしても、周辺と比べて低く無いか？

 

弱い雨の時は分かりませんが、ゲリラ豪雨などが

降ると、道路冠水する事もあります。

 



 

ですので、現地を見て低そうだったら

所轄の役所にて、ハザードマップや

水害の履歴を調べる事をお勧めします。

 

以上、1人で現地を見る時は参考にしてみて下さい。

 

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収益物件を買うと通常は

翌年に確定申告をする事になります。

 

そこで、自分でやったほうが良いのか？

税理士さんにお願いしたほうが良いのか？

となります。

 

この件に関しては、お客様の予算や時間の

関係があるので、人それぞれだと思います。

 

例えば税理士さんに頼めば、お金はかかりますが

自分でやるより時間の節約にもなりますし

申告を間違ったり、漏れたりする事はないでしょう。

 

そして、どうせ頼むなら不動産投資に

詳しい方の方が良いかもしれません。

 

ちなみにクリスティ＆富士企画では

浅田税理士事務所の尾崎先生にお願いしており

過去に２回ほど対談ライブにも出てくれました。

 

（その時の模様です↓）

 

 

1棟ならよいですが、複数の収益物件をお持ちなら

または、これからドンドン拡大するなら

税理士さんが良いと思います。

 

あとこれから不動産投資始めて、税金の事など

色々と調べながら、学んで行きたいなら自分でやるのが良いです。

 

私も自分で確定申告をやっており、はじめは

よく分からなったので、本をたくさん読みました。

 

 

そして、昔は白色申告で手書きでしたが

現在は青色申告で、弥生会計のソフトを使っております。

 

しかし、今でも分からない事があると

すぐ所轄の税務署に電話して聞いており

そのお陰で、税金の事はかなり詳しくなりました。

 

皆さまも税金で分からない事は

税務署に電話すると、すぐ解決するのでお勧めです。

やはり、何事もその道のプロに聞くのが1番だと思います。

 

それでは不動産投資の事なら

投資専門のクリスティ＆富士企画まで。

 

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クリスティの事務所はさいたま市大宮区にあります。

最寄りは大宮駅で徒歩で7，8分です。

 

この場所にあるため、埼玉県内や

さらには、さいたま市の物件を1番多く

取り扱っているように思われます。

 

しかし、実際はそうではありません。

 

アパートは、どこのエリアでも存在しますが

投資用に建てられたアパートは

多いエリアと少ないエリアがります。

 

そこで、参考までに過去に仲介した

エリアのトップ３をお話します。

（過去の私の場合です）

 

まず第3位ですが「さいたま市」です。

 

やはり地元なので、多めですが1位ではありません。

それも事務所がある大宮区は、ほぼ無しで

桜区や南区が多いです。

 

 

次に第2位ですが、神奈川県相模原市です。

相模原市の良いところは、なんといっても平坦なところです

 

神奈川県は横浜市をはじめ、川崎市や横須賀市など

傾斜地が多いので、埼玉出身で平坦地に慣れている

私には傾斜地は紹介しずらい部分があります。

 

また相模原市は、それなり利回りが高いうえ

土地の評価もそこそこ出るので、融資が組みやすいです。

 

そして第1位は千葉県松戸市です。

 

ここはアパートが非常に多いエリアとなり

供給が過剰のように感じますが、それと同じく需要もあります。

 

また、隣は東京都なので都心に出るのも非常に便利で

良い管理会社も多く、入居付けの心配が少ないです。

 

割安な物が多く、利回りも高いので

初めて収益物件を買う人向きのエリアです。

 

以上が過去14年間の個人的なトップ３ですが

仲介数が多いと言う事は、良い物件が多いエリアだと思います。

 

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ&富士企画までご相談ください。

 

 

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