毎月1回のクリスティ×フジ・タイムズですが

Vol.50が出ましたので、お知らせします。

 

今回は以前にもお話した、営業マンが

またまた増えたお話です。

 

 

46歳のフレッシュな新人が入り

とうとう16人になりました。

入社したのは、丸が付いている西野です。

 

今年は1月から毎月、または2ヶ月おきぐらに

社員が増えて、今年だけで7人です。

 

ちなみ富士企画は7人いるので

グループ全体で23人です。

 

投資専門の不動産会社としては

かなりの大所帯です。

 

お客様からのお問合せが、相変わらず多いので

これだけ人数がいれば、スピーディに対応できると思いますので

今後もご期待ください。

 

 

そして次の話題は今年最後の

夢がモリモリ会のお話です。

 

 

最後と言っても、今年の開催は最後ですが

来年はまたやります。

 

いつもは新宿の雑居ビルにて

100人規模のお客様が参加する飲み会でした。

 

しかし、コロナの影響もあり

今回もオンラインでの開催です。

つまり「オンライン飲み会」のスタイルです。

 

企画としては、本も出している有名投資家の

中島亮さんと、脇田雄太さんがゲスト出演してくれます。

 

また今年、収益物件を買って

晴れて不動産投資家になった方の

生のお話を、インタビューする予定です。

 

プレゼント企画もありますので

お時間あるかたは是非、ご参加ください。

 

【オンラインモリモリ会の概要】

日時：令和3年12月17日（金）19時から21時

（終了時刻は前後する場合がございます）

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメールに記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

参加ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「モリモリ会参加希望」と入力してください。

不動産は高額なので、金融機関の

融資を使って買う人が多いです。

 

融資を組む以上、毎月の返済がある訳ですが

入居がしっかり付いていれば、家賃収入で返す事ができます。

 

お客様にもよりますが、返済比率は

50％前後の人が多いと思います。

 

ちなみに社長の新川は返済比率

100％のアパートを持っております。

 

返済比率50％だと、収益物件が半分空くと

家賃収入だけでは足りないので

自分の給料や貯金から、ローンを支払う事になります。

 

この状態が長く続いたり、さらに入居状況が悪くなってしまうと

とうとう、返済ができない状況になってしまいます。

 

ローンの返済が滞ってしまうと

最終的には任意売却になったり

差し押さえられて、競売になったりします。

 

この予想は正しいと思いますが、賃貸経営をしていて

任意売却や競売になるケースと言うのは

実際は少し違います。

 

それでは、どういうケースが多いかと言いますと

賃貸経営とは、別の事業や本業があり

そちらの事業が、うまく行かなくなるケースです。

 

賃貸経営が、上手くいかなくなった訳ではないのです。

 

そして本業の資金繰りが悪くなり

そちらの返済や税金の滞納などが始まり、最終的に

任意売却や競売になり、アパートを手放す訳です。

 

任意売却の物件の仲介を何度か

やった事がありますが、全部このパターンでした。

 

任意売却や競売物件をよく買っているお客様も

同じような事を言っておりました。

 

いかがでしょうか。

想像と違いましたでしょうか。

 

このような事例はありますが

空室はできる限り、早期に入居対策をして

埋めたほうが良いに決まっております。

 

そんな訳で、賃貸経営でお困りなら

管理物件の入居率が常時95％以上の

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

ネットには毎日、いろいろな

収益物件の情報が出て来ます。

 

東京都内もあれば、千葉や埼玉

茨城、群馬など、エリアもいろいろです。

 

築年数も新しい物件から

築古だと40年以上経っているものまで。

価格や利回りも、まちまちです。

 

これだけあると、どの物件が良いのか

分からないと思います。

 

そこで、不動産の営業マンが収益物件を

買う時に何を重視するのか？

 

一般の人と同じかもしれませんし

違うかも知れませんが、参考までにお話します。

 

まず見る所は「流通性」が良いか、悪いかです。

 

これは簡単に言いますと、誰もが

買いやすいのか、限られた人しか買えないのかです。

 

やはり、いずれは売るのが前提なので

価格が大き過ぎたり、融資が付きにくいと

ちょっと敬遠してしまいます。

 

また上記の観点から、できれば都心に近いほうが

色々な金融機関で融資が付くので安全です。

 

でも都心に近いエリアは、利回りが低いので

価格と利回りのバランスによっては

郊外や田舎でも良いと思います。

 

次に見る所は、皆さんと同じだと思いますが

価格に対して、土地の値段がどれくらい出ているかです。

いわゆる土地値物件は、やっぱりイイですね。

 

あと最後に見る所としては、利回りの相場です。

 

土地値が出ていなくても

そのエリアの利回り相場より、利回りが高ければ

お買い得なので、そこもよく見ています。

 

このようなポイントを総合的に見て

良さそうな物件は買いたいところです。

 

しかし、不動産会社に勤めていても

良い物件は競争が激しいので

すんなり買える訳ではありません。

 

ですので、意外に思われるかもしれませんが

売れ残り物件を買ったりします。

 

今持っている収益物件も、ネットに

しばらく出ていた、売れ残り物件でした。

 

売れ残っていても、良い物件はたくさんあるので

みなさまも、ぜひ探してみて下さい。

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ&富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

不動産投資は、収益物件を買わないと始まりません。

そのため多くの人が、まず良い物件を探します。

 

そして、希望の収益物件が買えて

「めでたし、めでたし」となりますが

ここからスタートです。

 

新築や築浅の物件であれば、しばらくは

修繕の必要もなく、突然の出費もあまり無いと思います。

また家賃の滞納など、比較的少ないです。

 

しかし、築古の物件ですと

いろいろと問題が起こる事が多いです。

 

 

私の場合を例にあげますと・・・。

 

まず家賃の滞納はよくあります。

でも保証会社（滞納保証）に入っていれば

家賃の立替があるので、あまり問題はありません。

 

あとは、女性が住んでいたお部屋で現在の彼氏と元の彼氏が

ケンカをして騒ぎになり警察が来て、あげく果てに

元彼が逮捕された事もありました。

 

玄関のドアに何かが当たって、それを放置していたら

ドアが閉まらなくなってしまい、ドアを交換した事もあります。

 

さらには、アパートを買った時は町会費を払っていませんでしたが

ゴミの問題で、ある時から払う事になった事もあります。

 

でも近隣住人との関係は重要なので

町会費はシッカリ払ったほうが良いと思います。

 

深夜にベランダを覗き見していたおじさんが捕まり

予防対策でセンサーライトを付けた事もあります。

 

コウモリが屋根裏に入ってしまい、追い出すのに30万円かかったり・・・。

この出費は、けっこう痛かったです。

 

滞納者が夜逃げして、車を敷地内に置き去りにしたため

撤去と処分するのに数万円かかった時もあります。

（放置車両はこんな感じで対応しました↓）



 

 

台風で、サイクルポートの屋根が飛んだり

室内で入居者の方が、亡くなってしまったり。

 

賃貸経営をしていれば、いろいろありますよね。

 

でもひとつ、ひとつ問題を処理して行けば

いずれ解決する訳です。

 

こんな感じなので、賃貸経営の事なら

物件の管理もやっている、クリスティ＆富士企画まで。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

いつもありがとうございます。

 

クリスティ＆富士企画では経営者や

広報向けのセミナーを時々、開催していますが

今回はそのご案内です。

 

その道のプロの方をお招きして

成功へのヒントを頂いています。

しかも無料です！

 

直前のご案内ですが、興味がある方は

ぜひ勉強しに来てください。

 

さて、今回のセミナーは

「不動産業界におけるエンドユーザー獲得向けのマーケティング」

と題して、WEB広告やWEBマーケティングについてとなります。

 

講師は株式会社アドダイブの

マーケティング事業部

アカウントエグゼクティブマネージャー

谷慶真さんです。

 

 

簡単な経歴は下記となります。

1990年、茨城県生まれ。現在31歳。

2013年、太陽光発電パネル販売代理店に入社。

2016年、前職であるWeb広告運用代理店の創業メンバー

2020年、株式会社アドダイブの創業メンバーとしてアサイン。

これまで不動産業界を中心に250社以上のWebマーケティング支援に携わる。

 

詳細はこの下よりご覧ください。

https://www.addive.net/

 

【セミナーの詳細】

日程：12月10日（金）19:00～

会場：富士企画セミナールーム

住所：東京都新宿区四谷1-19-16　第１上野ビル6階

定員：10名程度

参加費：無料

 

セミナーに参加希望の方は

info@fuji-plan.net

あてにお名前、電話番号と「12/10セミナー参加希望」と入力して送信してください。

電話の場合は03-6380-6780（富士企画）まで、セミナー参加の旨をお伝えください。

よろしくお願いします。

不動産投資は収益物件を買って

賃貸経営をして、数年たったら売却して

最終的な利益が確定します。

 

ここでマイナスなら、この投資は

「やらなきゃ良かった！」となってしまいますので

買う物件は慎重に選びたいものです。

 

ただ、買う物件がそこまで素晴らしいものでなくても

シッカリ満室経営ができて、長期で運用できれば

売却の時には、だいたいプラスになります。

 

そう考えると購入時に、そうとうひどい物件でなければ

あとは満室で賃貸経営できるかが、最終的に

プラスになるか、マイナスになるか成否を分ける事となります。

 

そのため買う時も重要ですが

買ってからは更に重要になります。

 

一般的には、駅から近くて

新しい物件なら入居の心配は少ないです。

 

しかし、そのような物件は

売買代金が高かったり、利回りが低い事が多いです。

いわゆるローリスク、ローリターンの物件です。

 

逆に駅から遠くて、古い物件なら

入居の心配はありますが、売買代金は低めで

利回りの高い事が多いです。

 

 

いわゆるハイリスク、ハイリターンです。

 

この事を考えると、当社で仲介している収益物件は

利回り10％ぐらいで、築古物件が多いので

ハイリスク、ハイリターンになるかもしれません。

 

また当社の管理部が管理しているのも

このようなハイリスク、ハイリターンの物件がほとんどです。

 

ここで問題になるのは入居率です。

 

基本的に管理部が預かっているのは

築古、駅遠アパートが中心ですが

入居率は常時95％を超えております。

 

ですので、築古、駅遠物件の管理の事なら

当社の管理部まで、ご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

 

 

それでは、ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

12月が「師走」と言われるだけあって

いろいろと、忙しい時期だと思います。

 

例年の事ですが、不動産投資の業界もこれから

年末にかけて、盛り上がって行きます。

 

もちろん年内に買いたい人や、年内に売りたい人が中心ですが

来年から収益物件の売却をお考えなら、この時期から売り出して

年内に契約までして、引渡しを来年にする事もできます。

 

のんびり時間をかけて売るなら、来年に入ってから

売出しでも良いですが、購入意欲が高まっているこの時期に

出してみるのもオススメです。

 

この話を聞いて「なるほど、ちょっと相談してみようかな」と

思った方は、ぜひご連絡ください。迅速に対応させて頂きます。

 

 

さて、収益物件を売却するにあたり

銀行の融資は切っても切れない関係です。

 

良い融資が付けば、高く売れますし

融資が付かないと、価格を下げてもなかなか売れません。

 

そのため、いろいろな金融機関と

取り引きがあった方が良いに決まっております。

 

例えば当社の場合なら

・静岡銀行

・オリックス銀行

・三井住友トラストローン＆ファイナンス

・日本政策金融公庫

など。

 

さらには

フルローンがたまに出る某信用金庫や

金利が約２％で長期融資が組める某地方銀行や

借入が多かったり、年配の方でも融資する某信用組合など。

 

このあたりを紹介できますので

融資付けを踏まえて、売却のご提案ができます。

 

それでは収益物件の売却の事なら

社長の売却本が絶賛発売中の、クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

クリスマスまであと20日となりました。

 

 

当社の事務所も、クリスマスツリーを出して

12月らしい雰囲気になってきました。

 

毎年この時期になると

「サンタさんに何をお願いするの？」と

小学生の娘に聞いております。

 

その質問に今年は、なんと30万円もする

「LOVOT（らぼっと）」が欲しいと言っておりました。

 

 

何も考えずこんな事が言えるなんて

子供は無邪気でイイですね。

 

 

さて、サンタさんもいいですが

毎年この時期は、収益物件の動きが活発になります。

 

その理由としては税金やら、なんやら、色々な事情で

・年内にどうしても買いたいお客様がいて

・年内にどうしても売りたいお客様がいて

・年内にどうしても融資したい銀行がいて

・年内にどうしても数字を上げたい営業マンがいて・・・

 

みんなの利害が一致して、これから

クリスマスにかけて、どんどん盛り上がって行きます。

 

このような事情があるので

物件の価格交渉が、いつもより出来たり

融資がいつもより、通りやすかったり

営業マンの動きが、かなり早くなったりします。

 

そんな訳で年内に買いたい、売りたい方は

クリスティ＆富士企画にご相談ください。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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2021年で7人目の新人である西野が入りました。

新人と言っても46歳なので、フレッシュ感は・・・？

 

それはお客様の判断におまかせします。

 

でも46歳の中年とは思えない、元気の良さと

若さにあふれていますので、イイ感じの新人です。

 

西野の入社を祝して、記念写真を撮りました。

（2列目の一番左が西野です）

 

 

印象としては今年に入り、あれよあれよと

いつの間にか営業マンが16人になりました。

 

そして、四ツ谷の富士企画は7人なので

クリスティ＆富士企画は合計23人です。

 

 

23人もいれば、お客様からのお問合せが多いので

これくらい営業がいると、さらにスムーズに対応できると思います。

 

なお収益物件専門の不動産会社で

23人の営業マンがいるのは、かなりの大所帯です

 

人数が多くて良い事と言えば、各営業マンが

独自の情報を持っているので、それを共有できる事です。

 

普通の営業会社だと、個別の情報を共有しない事が

多いようですが、そういうのが当社ではありません。

 

しかし、良い物件が出た時に各営業マンが

一斉に紹介を始めるので、競争が激しいです。

この競争に勝つ、苦労もあります。

 

今年もあと1ヶ月となりましたが

お客様もこれを機に、自分に合う営業マンを見てけて

良い収益物件を買って頂ければと思います。

 

それでは収益物件の事なら、営業マンが

23人もいるクリスティ＆富士企画まで。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

ご存知の方は少ないと思いますが

クリスティ＆富士企画には

会社案内のパフレットがあります。

 

会社に来た人には、たまに渡しておりましたが

社員の中でも、パンフレットの存在を忘れておりました。

 

そこで、この場を借りてご紹介します。

 

まず1ページ目を開きますと

「明日やろうは馬鹿野郎」から始まります。

 

 

お馴染みの新川が好きな言葉で

代表の自己紹介や不動産投資への想いが綴ってあります。

 

そして2ページ目はこんな感じです。

今度は、昔やっていたラジオでおなじみの

サーファー新川＆白鳥つばさです。

 

 

このページでは、新川と白鳥との対話から

どうして「仕事も遊びも一生懸命」な

会社になっていったのかが書いてあります。

 

3ページ目は不動産投資のＱandAのです。

 

 

ここでは

・何から始めればいいですか？

・相談したら不動産を売りつけられませんか？

・どんな物件を買ったらいいですか？

など。

 

よくお客様から来る質問に対して

新川が丁寧に回答しております。

 

あと何ページかありますが、来社の時や

現地案内、ご面談の時に現物を

お渡ししておりますのでそのときに、じっくりご覧ください。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ&富士企画までご相談下さい。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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