はじめて売りアパートを買う時って

いろいろと、不安がありますよね。

例えば

・入居者がホントに付くのか？

・家賃相場はどうなっていくのか？

など、これは空室に関する事です。

また、中古のアパートで言いますと

やはり将来的な、修繕費の事や

雨漏りや、シロアリが出ないか？

など、費用負担の心配もありますね。

あとはいつものように

・物件の融資はどれくらい出るのか？

・自分の属性的に融資が組めるのか？

・金利上昇や返済期間はどうなるのか？

融資が本当に組めるのかの不安です。

これ以外にも

「表面利回りは高いけど、実際どれだけ残るのか？」

「修繕費や管理費で手元に残らないのでは？」

「遠方物件をどう管理すればいい？」

など。

「管理会社の対応が悪かったら？」

「売るとき、ちゃんと売れるのか？」

「確定申告はどうやるの？」

などなど。

不安は尽きることがありません。

そんな時は1人で考え込まないで

当社にご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

ちなみ私も、自分でアパートや自宅の

売り買いを何度かやってますが

1番の不安はローンですね。

融資担当者に「大丈夫ですよ」と

言われても、本承認が出るまで

気が抜けないものです。

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

今年もアッと言う間に

GWの連休が迫っております。

今回のGWは早い人で明後日の

4月26日からで、そこから何となく

5月6日まで休むと11連休となります。

その休みの前の、木曜日なので

本日はバタバタとしておりました。

まず、今週に入ってから売却依頼や

売却相談を7件頂きまして、査定額を

出したり、図面を作成したり。

そして、図面ができたら今度は

金融機関に、融資打診をして

取り扱い可能か？聞いたり。

またはどのくらい融資が

出るかなど、聞いてみたり。

融資の事が分かったら

公開に先立ち、まずは会員様向けに

紹介用のメールを作ってみたり。

そんな事をしていると、メール配信する前に

既存のお客様から、買付けが入ってしまったり。

と、バタバタしておりました。

また、4月に人事異動などがあって

金融機関の方々が、ご挨拶に

来社をしてくれて、世間話をしたり。

さらには、タイミングが良いので

売却依頼を頂いた物件の融資が

行けそうか、聞いてみたり。

こんな感じで過ごしていたら

アッと言う間に1日が終わってしまいました。

また明日もガンバリます！！

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

4月は人事異動や新入社員が

入ってくる季節です。

大宮にあるクリスティでも

世間の動きと同様に、今年の4月は

新入社員が2人、入ってきました。

表向きは募集活動をしておりませんが

なぜか？どこからともなく、面接にこぎつけて

入ってくるので、大したものです。

ではご紹介します。

まず写真左から

小峰誠也です。

1995年生まれの30歳で、前職も

不動産関係で、大学を卒業してから

ずっと不動産一筋のようです。

業界にいる私から見ても

髪型から、服装から、キリっとしていて

いかにも「不動産屋の営業マン」と言う感じです。

身だしなみを整えるため、シューイチで髪を切っており

床屋のサブスクを利用しているとの事です。

真面目に頑張ってくれそうです。

そして2人は写真右の

岸潤哉です。

2001年生まれで、最年少の23歳です。

前職は製造業で、金属加工や機械の組み立てを

やっていて、そのかたわらに野球のコーチをしていたそうです。

見るからに、好青年という感じです。

若さを生かしで、ドンドン良い物件を

紹介してくれそうな感じです。

みなさま、新人の小峰と岸を

よろしくお願いします。

ちなみにアニメ風の2人はこんな感じです↓

それでは不動産投資の事なら、新人2名

加わって、更にパワーアップしたクリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

収益物件にも、普通の住宅のように

基本的には「建築確認」があります。

建築確認とは、建物を新築する前に

その計画が、建築基準法などの法令に

適合しているかを確認する、手続きのことで

「この設計で建てても大丈夫ですよ！」

と行政や指定の確認検査機関が

チェックする制度です。

なお、この許可を得ずに自由気ままに

物件を建ててしまうと、以下のような

問題が発生したりします。

例えば

・火災の延焼リスクが高まる

・日照権や景観が損なわれる

・地震で倒壊する危険な建物ができる

・公共インフラに悪影響を及ぼす

など。

こういったことを防ぐために

「事前チェック」が必要となります。

最近の建物では当然に、これがありますが

当社がメインに扱っている築30年ぐらいの

物件だと、無い場合があります。

無いとどうなるか？

となりますが、金融機関によっては

融資が出なかったり・・・。

でも無いと言っても「建築確認済証」という

建築当時に交付された、書類の

「原本が無い」という意味です。

何人もオーナーが変わっていくと

これが引き継がれず、原本が

残っている事は、かなり稀です。

しかし、原本は無くても売主さんが

写しを持っていたり、役所にコピーがあったり

建築台帳に情報が残っていたり。

このあたりがあると、融資で

問題になる事は、少ないです。

しかし、しかし、この情報も何にもないと

融資が出ない事もあります。

「よって現金じゃないと買えない」となります。

要注意ですね。

それでは、中古の収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

来たる4月21日(月)、新宿四ツ谷の

富士企画にて、セミナーを開催いたします。

今回は新築物件と中古物件の特徴と

融資先についてをテーマにした内容になります。

新築物件と中古物件では、それぞれ

融資の取り組みをしてくれる

金融機関や融資条件が異なります。

当社で利用が多い融資先のご紹介

（オリックス銀行・静岡銀行・東和銀行など）や

それぞれの物件のチェックポイントなどを説明します。

どのような融資になるのか？のご説明から

新築・中古の特徴・物件のご注意点などを

交えながらご説明したいと思います！

現在、多数の物件をお持ちのベテラン大家の方々も

物件探しを始めた当初は、どのような物件を選んだらよいのか？

からスタートされたと思います。

「新築物件は高額だから、購入が不安・・・」

「中古物件で入居は安定するのかな？？」

こんなお悩みをお持ちの方に

ぜひ聞いて頂きたい内容となります。

当日の流れですが、セミナーを30分程

その後にご希望の方には弊社営業マンとの

個別面談を予定しています。

皆様のご参加をお待ちしております。

※当セミナーはまたオンライン配信の予定ございませんので、

当日会場までお越し頂ける方のみとさせて頂きます。

■セミナー概要

開催日時：令和7年4月21日（月）19時から

会場：富士企画セミナールーム

住所：新宿区四谷一丁目19-16　第一上野ビル3階

(YOTSUYA BASE 73 ↓)

それではセミナー参加ご希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「4月21日参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

多くの人が、投資物件を買う時に

金融機関の融資を使うと思います。

いわゆる「アパートローン」と言うものです。

このアパートローンですが、不動産投資を

知らない人や、初心者の人は住宅ローンに

ちょっと、毛が生えたイメージでしょうか。

ですので金利は1％前後で

期間は35年など、長期に組めるのではないか？

と、そんな印象があると思います。

でも実際は、金利はもっと高くて

当社で言えば、低くても2％台で

例えば、オリックス銀行や滋賀銀行など

高いと4％台で、例えば

旧三井住友トラストL&Fでして最近、社名変更して

L&Fアセットファイナンスなどがあります。

また融資期間は、基本的に

法定耐用年数からの残存期間なので

新築木造で、20年ちょっとになります。

しかしアパートローンを積極的に

やっている金融機関だと、残存期間が

あまり無くても、それよりは長めです。

実際には20年から25年組めれば

まあまあ、良いほうだと思います。

あと決定的な違いは

購入する物件に対する融資額です。

住宅ローンは個人の年収に対して

融資額が決まり、物件の評価はあまり見ないです。

でもアパートローンだと

物件の土地値や収益性、築年数など

銀行よりけりですが、総合的に見ます。

さらに物件の評価と、購入者の資産状況など

それらを組み合わせて、OKかNGか。

または10割か、9割か、8割か、など。

こんな感じですが、詳しくは

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資を始めるにあたり

収益物件の相場を正しく

把握する事は、とても重要です。

相場を知らずに購入してしまうと

割高な物件を買ってしまったり

売却する時に、苦労する可能性があります。

ではそもそも、収益物件の相場は

どう決まるのか？となります。

その答えとしては、まずは

収益物件なので利回りです。

利回りとは「年間家賃収入÷物件価格」で

計算され、基準となるのは物件の

エリアと築年数と構造などです。

例えば、当社がよく仲介する築30年ぐらいで

埼玉、千葉の国道16号線の内側エリアですと

利回り8％前後が多いです。

これに築年数が、新しめだと

利回りが7％や6％になります。

また逆に古いと利回りが

9％とか10％になります。

ただし、いくら古くても10％以上になる事は

ほとんど無いのが、今の相場となります。

また相場は、利回りのほかに

物件の土地の大きさでも左右します。

例えば上記のエリアで同じ

築30年であっても、土地値の値段が

高ければ、利回り7％や6％でも売れてしまいます。

このように基本的には「利回り相場」と

「土地値相場」が基準になっております。

でも相場を知るのは、なかなか

難しいので手っ取り早く知りたい場合は

クリスティ＆富士企画の営業マンに聞いてみてください。

きっとお役に立てると思います。

それでは、ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

収益物件の融資は

移り変わりが、激しいです。

とくに4月や10月は、金融機関ならではの

人事異動や、方針転換などで

融資条件が変わる事が多いです。

それも多くの場合、この時期の変化は

引締め方向になります。

その理由としましては、3月の年度末に向かって

緩めに融資を出したので、引き締めるのだろう。

と、勝手に私が予想しております。

まあ、この予想が当たっているかハズレかは

さておき、今回の4月に関して金融機関の

引締め感は、まったくありません。

むしろ、また一段と融資が出る

感じがする訳ですが、その代表とも

言えるのは、皆さんご存知のあの金融機関です。

それは滋賀銀行です。

この金融機関の特徴としては

・全国の物件を扱っている

・ネットで申込が完結できる

・融資期間は最長で35年まで

など。

パッと見は良さそうですが、積算重視なので

実際には、意外と融資を組める物件が

少ないと言う印象でした。

しかし最近では、積算がそこまで無くても

融資が意外と出ていたり、期間も延長できたりと

良い事例が増えています。

それに無担保ローンで最大1000万円まで

本体融資とは別に借りれるのも魅力的です。

本体融資と無担保融資組み合わせで、実質は

フルローンで買える事もあったりして。

何ともありがたい金融機関なのです。

この融資が気になる方は、ぜひ

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

なお連日、報告していたサハラ砂漠マラソンですが

昨日、無事に完走したメンバーの写真です↓

完走おめでとー！！

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

ここのところ連日、サハラ砂漠マラソンの

話題でしたが、残ながら新川がリタイヤをして

しまったところで、通常モードになります。

なお、新川と一緒に行ったメンバーで

まだチャレンジ継続中の方々もおりまして

本日、最後の第6ステージを走っております。

きっと新川は一生懸命に応援している事でしょう。

無事に、完走が出来ればと思います。

さて、不動産投資は融資がカナメなので

今回はいつもように、最近の融資についてです。

まず、全体的な状況ですが

かなりイイと思います。

これは当社だけなのか？

ほかの会社もそうなのか？

正直、言いましてよくわかりません。

でも社内で、営業マンと話していると

「この物件は95％ローンで、あの物件はフルローンが行けるらしい」

など、良い融資条件が次々に出て来ます。

それに、そんな話しをしていると

社内での『買付LINEグループ』から

買付けを取った情報が入って来ます。

これを見ると

「あー、先を越されてしまった」

と思ったりして。

なお買付が入る物件は

・非公開の物件

・メルマガのみで紹介している物件

・ネットやポータルサイトに出ている物件

など。いろいろあります。

でも物件独自の融資情報や

指値など、細かい情報は営業マンが

知っている事が多いです。

ですので、いち早く良い情報を知りたいなら

営業マンに1度会っておいて直接、聞ける

関係になるのが早いと思います。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

今週は前回に引き続き、不動産投資とは

関係ありませんが、サハラ砂漠マラソンの

チャレンジ4日目の続報となります

第3ステージまで順調にクリアを

重ねて来た新川ですが、昨日はついに

レース最難関の第4ステージに突入しました。

なお、ここまでに新川が走った距離ですが

・第1ステージ　距離32km　完走時間7時間48分4秒 

・第2ステージ　距離40km　完走時間10時間5分2秒

・第3ステージ　距離32.5km　完走時間8時間35分38秒

でして、合計距離104.5km、合計26時間28分44秒

砂漠の過酷な環境の中を3日間で

100kmを超える距離を走っております。

これを見ると分かりますが精神的にも

肉体的にも、疲労のピークに達しているなかで

「最大の山場」である第4ステージに突入しました。

さて、新川の結果やいかに・・・。

残念ながら、完走ならず！

途中でのリタイヤとなり

今年の新川のサハラマラソンは

終了となりました。

 「80キロ（ステージ4の終盤）の途中で

コレやって、満足して辞めちゃいましたー！」

そう話す新川の声は、まさに全力でやりきった

者だけが持つ清々しさに満ちていました。

写真はサハラの砂丘をサーフボードで滑走する衝撃の瞬間！

背中にゼッケン「165」、満ちた空と滑る砂、そして伸びきった両腕

この一枚がすべてを物語っています。

通過距離：124.1km（STAGE4 CP2）

怪我：ほぼなし（水ぶくれ数個程度）

総走行：4日間、灼熱と極寒の砂漠を124km踏破！

みなさん応援ありがとうございました。新川義忠

と言う訳で新川には来年こそ

完走してもらうとして、一緒にいったメンバーは

今日も第5ステージを走っております。

 みんなあと2日、頑張れー！

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。