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投資不動産とは

不動産投資とは、購入した物件を他人に売却または賃貸によって収益を得る投資です。

バブル期(過去の不動産投資)では、購入した物件の値が上がった段階で売却して投資収益を得るという考え方が主流でした。しかし、現在の不動産投資は賃貸して得られる家賃収益を目的にするケースが多いようです。

つまり現在の不動産投資は運用利益(インカムゲイン)で収益を得る方法が主流です。

不動産投資は定期的に賃料収益を得ることができるため、安定して収益を得続けることが可能ですが、空室が増えてしまったり、建物の価値が下がってしまうという収益が下がるリスクも。

ですから一般的に不動産投資は、収益を得る投資方法として「ミドルリスク、ミドルターン」だと言われています。

不動産投資収益の魅力

私的年金として

近年叫ばれているのは、公的年金である国民年金・厚生年金の将来の収益の不安。不動産投資の際の購入ローンも、定年時までに完済できれば、その後の不動産投資した物件から得られる賃料収益は全てそのまま不動産投資収益となります。
不動産投資は安定した収入源になり得るため、私的年金として上手に不動産投資を行いましょう。

生命保険の代替手段として

不動産投資物件をローンで購入する際に忘れてはなら事があります。
不動産投資ローンを組むと、必然的に生命保険に加入することになります。
万一、不動産投資ローン返済中に返済者が死亡した場合、ほとんどの場合団体信用生命保険が適用され不動産投資ローンの残債は保険から支払われます。
残されたご家族には、不動産投資対象であった債務のないアパート物件という資産と、不動産投資の最終メリットである月々の安定した収益を得ることが可能です。
また、不動産投資物件を売却すればまとまった資産を手にし再び不動産投資収益を得ることも。
生命保険の代替手段として上手に不動産投資を活用しましょう。

所得税対策として

不動産投資で得た投資収益にはもちろん税金対象ですが、減価償却費、ローン金利、管理費、修繕費などは収益からはずし必要経費として算入することができます。そのため、不動産投資には支払う税金は少なく済むというメリットも。

相続対策として

不動産投資収益による節税効果として以下の4つが考えられます。
・貸家建付け地収益物件としての評価減
・小規模宅地収益物件の評価減
・建物の固定資産税評価との差による評価減
・借家権の発生による評価減
その他に不動産投資により資産が増えることによって、相続人に収益を分配しやすくなるというメリットも。
不動産投資は資産家にとってみれば、物納用地を潰すことなく相続対策を行うというメリットに繋がります。不動産投資のメリットを理解し、不動産投資のメリットを最大限得られるよう、不動産投資を活用しましょう。

インフレ対策として

現金は適切な運用をしなければ、インフレになった際に価値が目減りします。物価が上昇した時には不動産投資目的で購入した収益用物件の資産価値や家賃物件収益も上昇すると予想され、不動産投資はインフレ対策になります。景気に左右されにくい不動産投資で、インフレ対策としての不動産投資を行いましょう。

アパート経営・マンション経営と利回り

アパート経営・マンション経営と利回りで不動産投資・収益を得る

アパート経営・マンション経営では、現在の不動産の相場の下落により、高利回りな収益が期待できます。ここでは、「高利回り」という点に注目して、アパート経営・マンション経営のコツを考えていきます。
利回りとは、不動産投資に対する利益の回収割合のことを指し、高利回りになる程、回収率が高まり、低利回りになる程、回収率が悪くなるのが現実。アパート経営・マンション経営では、実質利回りは7%~10%程度になりますが、しっかりとした不動産投資収益をあげていくには、表面利回り10%以上必要だといえるでしょう。もちろん、7%程度の実質利回りであっても、空室が少なければ多くの不動産投資収益にもなり得ます。つまり、不動産投資の収益をあげるためには、必ずしも表面利回りだけがすべてではないことにも注意が必要です。
以下に示す2つの利回りを、考慮しながら不動産投資物件を経営することで、効率的なアパート経営・マンション経営(不動産投資)が可能になり、より多くの不動産投資収益を得る事が可能です。

主な利回り収益

表面利回り

表面利回りとは、単純に年間の家賃収益を物件価格で割ったものです。不動産投資物件運用の諸経費などは計算に入れていないため、高い数字が出ます。

表面利回り(%)=年間家賃収益÷物件価格×100

実質利回り

不動産投資物件の年間の家賃収益から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などの経費を差し引いた額を、投資金額で割ったものです。この実質利回りが、もっとも不動産投資収益力を表す数字となりますので、これを基準としてアパート経営・マンション経営(不動産投資)を考えます。

実質利回り(%)=(年間家賃収益‐年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

不動産投資物件の探し方

不動産会社を使う

こちらの希望やプランを伝えることで、その内容に伴った物件を紹介してくれるはずです。
希望物件に関して、最初は誰でも不動産投資に関して初心者なので、知識がなければわからないこともたくさんあるものです。そういった場合は、不動産会社の担当者に相談してみましょう。通常の会社であれば、自己資金や年収、現在の資産状況などから、購入可能な価格帯を判断し、その価格帯の不動産投資用の物件を紹介してくれます。
信頼できる会社で契約することが、売りアパート不動産投資・不動産投資経営の最も重要なポイントです。

インターネットを使う

現在、関東地方、特に東京都内では、インターネットが主流になりつつあります。それに伴い、今では関東地方の多くの不動産会社が、自社ホームページ上で売りアパート物件などの不動産情報も掲載しています。どこでも、インターネットで不動産投資に関する情報を見ることができ、大変便利です。
ただ、関東地方の不動産会社でも、各々情報の更新にバラつきがあり、「最新」の情報ではない場合もあるので、毎日更新している不動産会社のホームページを常にチェックすることも不動産投資をする際には必要です。

タイプ別で探す

不動産投資物件としてワンルームか家族向けの不動産にするかは収益にかなり大きく関わってきます。それぞれの投資物件にメリットがありますので、自分の状況と投資目的を考えて選ぶのがコツです。
不動産投資たいしょうとしてワンルームを選ぶメリットは回転率が高いことです。その為に、敷金や礼金も定期的に入ってくるので、一般的に収益が大きいといわれています。
逆に不動産投資物件としてファミリータイプの大きめの不動産では、回転率は悪くなります。不動産投資としては不向きです。長く住んでいただけるので、間が空かないのは良いのですが、その分、修理・修繕ができないというデメリットが。リフォームの出費額が多くなるケースも、ワンルーム物件に比べると高くなるといって良いでしょう。不動産投資対象としての大きなメリットとしては、入居率の高さです。地域によってはワンルームの不動産物件が多く、家族向けのアパート物件やマンション物件が足りないといった状況があったりと、売り手にとってのメリットが大きい場合もあります。家族向けの不動産・物件を購入する場合は、地域の実勢を考慮するのが不動産投資を行うコツです。
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