私は以前、栃木県小山市で

アパート持っておりました。

10年前ぐらいですが

価格は2100万円で、築30年

満室利回りは15％ぐらいでした。

購入時は8室中5室入居だった思いますが

皆さんが敬遠される、バストイレが一緒の

「築古ワンルームアパート」と言われる物件です。

古いですが、利回りは高め所が

嬉しい所であります。

このような物件は、どこのエリアでも

売りに出てきますが、購入すると

だいたい同じような問題がおきます。

それは家賃滞納です。

この問題の、事前の解決策として

滞納保証に加入する事を

入居条件とすれば安心です。

万が一、滞納が起きれば立替払いをしてくれますし

家賃払わず、居座られても明け渡し訴訟なども

保証会社がやってくれます。

ただし、これは新規の入居時には

条件にできますが、すでに住んでいる人に

加入してもらうのは、難しいです。

では、どうするか？

よくあるのは、オーナーが代わりに

滞納保証会社に加入金を払って入ってもらう

やり方があります。

また別な方法として、アパート1棟を

まるごと滞納保証してくれる

包括プランに入ってしまう。

これは管理会社によって、そのような商品を

扱っているか、いなか？確認する必要がありますが

あれば、使ったほうが良いと思います。

もちろん当社の管理部では扱っております。

築古ワンルームアパートの扱いが多いもので。

それでは、築古アパートの事なら

クリスティ&富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資は、賃貸物件を買って

その家賃をもらう事が目的の1つです。

そして、もう１つの目的として

何年か賃貸経営をした後に

物件を売却する。

いわゆる「出口」と言うヤツです。

この一連の流れを通して

今回の賃貸経営の

最終的な利益が確定します。

ところで、当社は築古の1棟アパートや

1棟マンションの仲介がメインです。

それも築30年から築40年ぐらいが多いです。

するとよく、こんな質問が来ます。

・物件がこの後、何年ぐらいもつのか

・築古なのに、長期ローンを組んで大丈夫か

・最終的に、売却する事ができるのか

など。

この質問の答えとして、まず何年もつかは

構造や、メンテナンス状況によります。

ローンに関しては、修繕をしっかりしていれば

築古でも入居は付くので、安定して家賃が入り

ローンは大丈夫だと思います。

売却に関しては、築古なので

「将来は更地にして土地として売る」

と考えている人が多いです。

しかし、私の経験で更地にした人は

1人だけで、入居が付いていれば結局

賃貸アパートのまま売却がほとんどです。

なお更地にした1人は

物件が火事になったから更地にした訳で

本当は、賃貸アパートのまま売るつもりでした。

以上、築古アパートのよくある質問でした。

それでは、築古アパートの事なら

クリスティ&富士企画まで。

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先日、大手の管理会社に行ってきました。

なぜ、行ったかと言いますと

お客様が購入する物件を

管理してるので、その説明です。

なんとなく、賃貸付けの事や

家賃相場や、そのエリアの特性など。

そんな事を聞きに、駅前の不動産屋や

管理会社に行く事はあります。

でも、管理をお願いする時の

重要事項説明や、管理委託契約に

同席するのは、初めてだった思います。

場所は、東京のど真ん中にあり

さすが、大手の管理会社は違うなー

と言う感じです。

また重要事項の説明も

すごくしっかりしていて、大手ならではの

安心感を持ちました。

ただ、管理に付随する業務に関しては

かなり制約があったり、いろいろと

費用が高かったり。

これも、大手ならではなのかと思いました。

でもこの費用や制約を含めても

客付けが良いとか、サービス良いなど

総合的に良ければ問題はないかと思います。

ただ、なんだかんだ言っても

管理会社は、実際に使ってみないと

なんとも言えないのが本音であります。

こればかりは、長年やっていても

まだまだ勉強しなければ

いけない所であります。

それでは不動産投資の事なら

長年、専門でやっている

クリスティ&富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

昨日、開催した融資セミナーですが

大好評につき、今度は四ツ谷の富士企画でやります。

内容としましては静岡銀行の

“新しい融資の取り組み”についてです。

これまでは、土地の価格を中心に見る

スタイルでしたが、土地の評価が不足すると

融資が難しいケースが、多くありました。

しかし今回の融資は、土地だけでなく

「家賃などの収益」もあわせて評価します。

そのため、これまで融資が出なかった物件でも

以前より検討できる可能性があります。

セミナーでは

・新しい融資の取り組みについて

・これまでとの大きな違いは何か

・どのような物件が対象になりやすいか

を、できるだけシンプルにお伝えします。

融資の選択肢が広がる内容ですので

ご都合が合えば、ぜひご参加ください。

なお、今回は静岡銀行の融資がメインなので

・年収700万円以上の会社員の方で

・勤務地が東京都内、神奈川県内の方、または

・居住地が東京都内、神奈川県内と、東京駅から

1時間程度の埼玉県、千葉県にお住まいの方

向けの内容になっております。

しかし、条件にあてはまらない場合でも個別面談にて

お客様にあった金融機関をご紹介しますので

最新の融資に興味のある方は、ぜひご参加ください。

【セミナー概要】

日程：令和8年2月28日（土）

時間：13:00～（受付12:45～）

会費：無料

会場：富士企画セミナールーム（YOTSUYA BASE73）

住所：東京都新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル3階

セミナー中は随時ご質問可能です。

また、ご希望の方には個別面談も承ります。

人前では聞きにくい内容や

具体的な物件相談も、面談でじっくりお話しください。

セミナー参加ご希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「2/28セミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

本日、大宮のクリスティにて
静岡銀行の新商品に関するセミナーを

開催しました。

この新商品によって、従来より

かなりフルローンが出やすくなるので

「静岡銀行でフルローンが出やすくなったセミナー」
と題して、告知しました。

すると、予想を上回るお客様に参加の

申込を頂き、大大大盛況となりました。

ご参加して頂いた、みなさま

ありがとうございました！

なおこのセミナーは、タイトルの通り

静岡銀行の新商品に関するものですが

これにより、かなりイイ感じになると予想しております。

静岡銀行と言えば、フルローンを

出す事で有名で、物件の評価によっては

諸費用まで出る事もあります。

と、ここまでは良い感じに見えますが

実態はいかに？？？

土地値を重視するので、売買金額に対して

積算が60％ぐらいないと、実際は

融資が出ない事が多かったのです。

そのため、今の市況では

なかなか、取り組みができない！

そんなジレンマがありました。

しかし、今回の商品によって

利回りが良いけいど、積算がイマイチな

物件でも、フルローンが出る可能性が上がりました。

これにより、埼玉や千葉の少し郊外のエリアが

売れ始めると予想しており、これから3月に向けて

盛り上がる事、間違いなしです。

なお今回は、ご都合が悪くて参加出来なかった

お客様におかれましたては、個別に説明もできます。

ご希望の方はこの下のURLをクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「融資相談希望」とお書きのうえ、送信してください。

最近、観光地の物件を

よく検索しております。

なぜ検索しているかと言いますと

民泊をやりたいお客様がいるからです。

今まで、私は民泊の物件を扱った事が

なかったので、あまり詳しくありません。

でも、そのお客様の影響で

少しずつ、分かって来たのですが

民泊の利回りって、スゴイです！

先週、北海道の富良野（ふらの）駅で

いくつか物件を見たのですが、その中の1つが

2500万円で、想定利回りは約40％でした。

もちろん、上手く回った場合です。

民泊プランとしましては、富良野駅から

徒歩７、８分の距離の中古戸建を

2500万円で買うとします。

それを民泊として、1泊6万円で貸します。

なお、富良野はスキーシーズンと

ラベンダーシーズンに観光客が来ます。

すると1年365日のうち、50％の180日

稼働したとすると、単純売り上げが約1000万円です。

これを2500万円で割ると

想定利回り40％になります。

もちろん自主管理とはいかないので

運営会社に売り上げの半分ぐらい

払ったとしても利回り20％です。

なお実際に、お客様と1泊6万円前後の

民泊に泊まったのですが、正直言いまして

ただの一軒家でした。

そして、スキー場から富良野駅行きのバスに乗ると

私とお客様以外は、全員外国人でした。

バスは満席で外国人が48人で、日本人が2人と言う感じです。

その外国人たちが、駅周辺の民泊に泊まっているのです。

ちなみに、富良野駅の不動産は

ここ数年で、かなり値上がりしておりますが

その理由がわかった気がします。

まったく、不動産投資は奥が深いですね。

それでは収益物件の事なら

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私がクリスティに入った頃

よく売りに出ているアパートの

シリーズが、いくつかありました。

どんなシリーズかと言えば

・ベルピア

・ジュネパレス

・レオパレス

など。

ベルピアは有名建築家の黒川紀章さんが

監修したと言われ、30年前のアパートにしては

かなり今時です。

その特徴としては、室内に

カウンターキッチンが付いているのです。

ベランダがなくて、コインランドリーで

洗濯と乾燥をするのも画期的です。

またジュネパレスは千葉の松戸市に多く

2棟並んで建っていたり、多い時は

4棟並んでいる事もありました。

その4棟が全部、違う所有者だったりするので

「募集が大変そうだな」とよく思いました。

そして最後は、レオパレスです。

エリアとしては当社がよく扱う

千葉や埼玉に、たくさんありました。

1年に何棟も仲介しておりましたが

例の問題で、融資が厳しくなってしまいました。

しかし、最近では扱ってくれる

金融機関が増えております。

私ごとでありますが、今月は引き渡しがあり

来月も契約予定があります。

また、売り依頼をもらっている

レオパレス物件にも問い合わせが微増してます。

通常の相場の利回りより2％ぐらい

高い事が多いので、買えるお客様は

今後、ねらい目かと思います。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ&富士企画まで。

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ここ数年、収益物件の融資は
イイ感じに出ております。

特に当社においては、昨年の

今頃から、新しい金融機関との連携が始まって

さらにイイ感じになっておりました。

昨年の10月には、またまた

新しい金融機関との連携が始まり

もっとスゴイ事となりました！

と、ここまでは昨年までのお話です。

そして、今日のお話としましては

またまたまた、別の金融機関の

イイ感じのお話です。

その金融機関とは

都心部を中心にフルローンを

メインにやっている所です。

しかし、土地の積算を

重点的にみるので、実態としては

なかなか、持ち込めない！

こんな悩みがありました。

そこで、この金融機関が

今年から、新商品が出てきまして

なんと、土地だけなく収益も見る。

つまり土地評価と収益評価の

ハイブリッド評価で見る事になりました。

そのため、今までは

利回りは良いけど、土地積算がないので残念！！

と諦めていた物件の融資が、出るかも知れません。

詳しい内容については近々

告知しますのでこう、ご期待ください。

 

それでは、収益物件の融資の事なら

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今回は昨日の続きです。

無事に7：30発のJALの旭川行きに

乗れましたが、搭乗に前にダッシュしたせいで

飛行機のなかでは、Tシャツ1枚で過ごしました。

なお、今回は「クラスJ」と言う座席だったので

ちょっと広めで、ゆっくり過ごす事ができました。

昨年、乗った格安航空とは

座席の幅が、ぜんぜん違いました。

なお飛行機中では最近、売却依頼をもらった

茨城県の収益物件の図面を作っており

アッと言う間に、旭川空港に着きました。

ここから富良野（ふらの）に向かいます。

富良野と聞いてドラマの

「北の国から」が思い浮かぶ人は

私と同じ年代ですね。

さて、富良野行きのバスまで1時間ぐらいあったので

ちょっと食事をしながら、時間をつぶして

バス停に行くとなんと、長蛇の列が・・・

また悪い予感が、よぎりました。

「バスに乗れない事は滅多にありませんよ！」

と空港案内の人に聞いていたので

ギリギリの時間に、バス停に行ったのが甘かったです。

案の定、10：37発のバスには乗れず

1時間後のバスに乗ることに。

でも次のバスにも、乗れる保証はありません。

14時と15時に、現地の不動産屋さんと

待ち合わせがあります。予定は変更したくありません！

そこで、最悪の事態を考えて

富良野駅まで行くための

３つのプランを考えました。

（プラン１）：次のバスに乗る、これがダメだったら

（プラン２）：タクシーで最寄りの「千代ヶ丘駅」に行って電車で向かう

（プラン３）：どちらもダメなら、タクシーで直接「富良野駅」まで行く

ちなみに（プラン３）は2万円ぐらいかかりそうで

出来れば、さけたい所です。

こんな問題が起きる事は、現地に着てみないと

分からないので、やはり実際に来る事は

いい経験になります。

ところで、運命やいかに？？？

あっさり次にバスに乗れて

無事に「富良野駅」に着いたのでした！

駅前からはスキー場が見えます。

それでは、遠方の投資物件でも

クリスティ&富士企画まで、おまかせ下さい。

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今日は始発電車で

出かけております。

なぜそんなに早く、出ているのかと言いますと

北海道の物件案内が、あるからです。

予定としましては朝7:30の

旭川行きに乗るので、自宅から始発で

行くと6:40に羽田空港に着きました。

空港に着くと、思った以上に人が多く

やはり今日は、日曜日の朝なのだと実感しました。

なんせ、ここ数年は平日の空港しか来た事がないもので。

日曜日ですので、自動チェックイン機も

混んでおり、搭乗前の保安検査には

長蛇の列が、出来ておりました。

7時前に並んだのですが

こんなに混んでて、搭乗に間に合うの？？？

出発時刻の20分前までに、通過しないとダメみたいで。

「これは、たぶん間に合わない・・・」

と頭に、やばい感覚がよぎりました。

しかし7時を過ぎた頃

「7:30の便のお客様はいますか？」とスタッフの声が聞こえ

なんとか優先レーンを案内してもらいました。

でも私はいつも、保安検査は１度でパスした事はなく

昨年の9月に行った札幌の時も、11月に行った宮崎の時も

再検査となり、意外と時間がかかりました。

こんな過去の経験があったので

まだ気が気で、ありません。

そんな時、一緒に現地確認へ向かう

お客様から電話がかかってきました。

「近藤さん、今どこですか？」とお客様。

「保安検査ですが、もう通過しましたか？」と私が聞くと

JALのメンバーか、何かで優先レーンが使えるようで

すでに、搭乗口の「21ゲートの前に座って待ってます！」

との事でした。

やはりお客様は、旅慣れしていて段取りがイイです。

「うらやましい・・・」と思いつつ

なんとか7：20に保安検査も終えて

そこから21番ゲートまで、ダッシュしました。

飛行機に乗るときは、毎回ダッシュしている気がします。

この距離が、いつもスゴク遠く感じるのは

焦っている私だけの感覚でしょうか。

と、朝からこんなドタバタ劇でしたが

なんとか搭乗に間に合い

無事に飛行機に乗れましたとさ。

続きは、また明日です。

それでは、遠方の投資物件でも

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