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不動産信託受益権とは?

 不動産信託受益権とは、不動産(土地・建物)を信託してその不動産から得られる利益(賃料収入や売却益など)を受けることができる権利のことをいいます。
信託とは、ある人(委託者)から財産権(不動産に限らず法律上権利として保護されるものをいいます)の移転または設定を受けた者(受託者)が、その財産(信託財産)を一定の目的に従って管理処分すべき拘束を受ける法律関係をいいます。その財産権から得られる利益を受けることができる権利が信託受益権です。

【もくじ】
1.不動産信託の仕組み
2.不動産信託のリスク
3.不動産信託受益権の売買
4.不動産信託受益権の売買の特徴

1.不動産信託の仕組み

 不動産信託は、委託者が所有する物件の所有権を信託契約に基づき信託会社(信託銀行など)に移転することからはじまります。信託会社は信託契約に定められた管理・処分を行います。
 信託の契約内容が売却であれば、信託会社は最善の売却先を探して売却します。そして、売却までの租税公課、共益費、管理費用や手数料などを差し引いた残額を委託者に配当します。
 信託の契約内容が賃貸物件の管理の場合、信託会社は自ら又は第三者によってその物件の賃貸管理を行います。そして、一定の時期にその間の租税公課、共益費、管理費用や手数料などを差し引いた利益を委託者に配当します。

 本来、不動産の売却でも賃貸でも自らあるいは不動産業者に依頼すれば行えるものですが、信託を利用する意味はどこにあるのでしょうか。
大きな理由は、①所有者を一元化して法律関係を明瞭にすること、②管理・処分を信頼して任せられる制度であることにあるのだと思います。
 生身の人間であれば、いつかは死んでしまいますが、信託の場合はそのようなことがありません。相続などの問題が発生しても、相続人は受益権を相続することで不動産を分割するなどの面倒なことから解放されるメリットがあります。
 賃貸の管理を任せる場合は、ほとんどが不動産ファンドです。不動産ファンドは投資家など複数の利害関係人がいるため、その運営には透明性、安全性が求められます。そのため、法律(信託法など)で財産の分別管理や厳しい管理体制、監督体制がとられている信託会社へ委託する形式(信託)が利用されています。個人投資家の場合は、このようなことを考える必要はないと思います。
 なお、不動産業者などが特定の不動産について複数の投資家から投資を集めて運用することは不動産特定共同事業法によって規制されています。

2.不動産信託のリスク

 不動産の管理(賃貸など)を信託契約の内容とする場合は、信託契約が終了すれば委託者に所有権が戻ることになります。ただ、信託期間中の賃貸収入が支出額を下回った場合には、不幸にしてその物件を売却され、その代金によって清算された残金だけが戻ることになります。「不動産信託のリスク」の1つの現れです。「不動産信託のリスク」の要因は、不動産相場の変動、賃料の変動、物件の経年劣化、環境の変化、賃借人属性の悪化、災害等による被害、税制・法令改正、不動産管理会社や受託者の業務懈怠、財務・信用状況の悪化等などがあります。ただ、多くの要因は不動産を所有している場合でも同じです。

3.不動産信託受益権の売買

 信託契約を終了させないままに不動産信託受益権を売買することも可能です。不動産信託受益権を購入しようとする場合、先に述べた「信託のリスク」があるため、現在は「金融商品」として位置づけられ、金融商品取引法の規制がかけられています。具体的には、商品のリスクを受けた上で購入する仕組みがとられていること、仲介業者を利用する場合はその仲介業者が内閣総理大臣の登録を受けていることなどを挙げることができます。
 不動産信託の委託者は信託契約を終了させた後に売却することもできれば、信託受益権を売却することもできます。現実の取引を見ると信託受益権を売却することがほとんどです。これは受益権のまま売却すると信託を終了させた場合に比べ、①不動産取得税がかからないこと(所有権は信託会社のままだから)、②契約書に貼付する印紙が安く済むこと(不動産売買ではなく、債権の売買となるため)などのメリットがあるからです。

4.不動産信託受益権の売買の特徴

不動産信託受益権の売買が不動産(現物)売買と違う点は次の点です。

  1. ①不動産信託受益権売買に信託契約とそれに関連する契約が一体になっていること
  2. ②信託契約を引き継ぐため、信託会社との間で手続が必要になること(手数料が発生する場合もあります)
  3. ③不動産信託受益権が金融商品にあたることから売買時までに法定の手続が必要になること
  4. ④不動産信託受益権の売買の場合、受益者変更の登記があること

 先にも述べたとおり、不動産ファンドであれば、信託受益権のままで購入し、そのまま信託契約を継続することがメリットも大きいのですが、個人投資家の場合、継続のための手数料や信託契約特有の事務手続が複雑に感じるため、購入直後(ほぼ同時)に信託契約を解除するパターンが一般的です。
 この場合、信託会社との関係が解消され、不動産登記名義は買主に移転します(不動産取得税もかかることになります)。また、不動産管理などについて信託会社との間にあった関係は原則として解消されることになります。もっとも、売買にあたりどうするのかについて関係者との間で協議されていることが通常です。

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