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2017-06-20  収益不動産の引渡し直後の運営について…

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物件を購入する際に
既存の入居者の事で気になる事があると思います。

例えば…

〇保証会社に未加入の部屋

〇家賃が当月払いになっている部屋

〇荷物を玄関の外にまで置いている部屋

上記の様な状態は、引渡し後にはどうにか解消したいと
思ってしまうような気になる事だと思います。

ただ、決済が終わって早々に上記の改善のために動き出すと、
入居者から身構えられてしまい、無駄に退去を早めてしまうだけかもしれません。

入居者の立場からすると今までは許されていた(何も言われていない)のに、
新しいオーナーは口うるさいと思われてしまう可能性があります。

正直入居者の方が間違っていると思いますが、
投資物件なので収益を上げてなんぼです。
下手な対応をしたために入居者が退去してしまうというのが一番もったいないです。

しかも、長期間住んでいる部屋が退去する事になると、
リフォーム代がそれなりの額になってしまいます。
特にファミリータイプの場合は修繕費が高く付くので得策ではありません。

もちろん滞納している入居者は厳正に対処するべきです。
ですが、家賃の支払が滞った事がないのであれば優良な入居者です。
そこは寛容に受け止めて下さい。

少しでも既存の入居者には長く住んでもらう事を意識し、
入居者からの印象が悪くならない様に心がける事が大事です。

さらに、良い印象を持ってもらうためには、
入居者から不便な事が無いかなどのアンケートを取り、
できる範囲内で対応すると良いと思います。

おすすめは、入居中の部屋の設備の入替えです。

古くからの入居者の設備は古くなっています。
退去すると入替えも必要になり費用がかさみます。
そこで既存の入居者の室内設備を入替えるのです。

理由は簡単です。
入居中だと設備を入替えた費用の回収がすぐに始められるからです。

退去後のリフォームだと次に入居が付くまでは回収は始まりません。
空室期間が長くなれば長くなる程回収が遅くなります。

入居中だとすぐに回収できますし、
しかも入居者からすると新品に替わるのは嬉しい事です。
新オーナーはしっかりやってくれると良い印象を与えられ、
さらに長く住んでもらえるかもしれません。

いかがでしょうか?

ただ、ウォシュレットやインターホンなどの家電設備だと
耐用年数が短いので微妙です。
耐用年数が比較的長い独立洗面台やキッチン、
家電ならエアコンの方が長く持つので費用対効果があります。

入居者にも喜ばれ、費用の回収も早く済む…
まさに一石二鳥ではないでしょうか?
ご参考にされて下さい。

管理についてお悩みをお持ちの方は是非ご相談下さい。
不動産投資専門で20年培ってきた経験からベストなアドバイスができると思います。

もちろん、管理だけでなく、
物件探しなど不動産投資全般のご相談を承っております。

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